Den svenska fastighetsmarknaden Karin Zakariasson savills.com
Savills Globalt Savills plc är en global fastighetsrådgivare noterad på London Stock Exchange. Vi har ett internationellt nätverk med ca 600 kontor och samarbetspartner i Nord- och Sydamerika, Europa, Asien och Stillahavsområdet,Afrika och Mellanöstern som erbjuder ett brett urval av tjänster, bl.a. värdering, förvaltning och transaktionsrådgivning till kunder över hela världen. Savills har globalt över 27 000 anställda. 60 Länder i världen 600 Kontor i världen 27 000 Anställda i världen 90 Anställda i Sverige 3 Kontor i Sverige 50 AMERICAS OFFICES & ASSOCIATES UK&IRELAND 105 OFFICES & ASSOCIATES EUROPE 57 OFFICES & ASSOCIATES ASIA MIDDLE EAST 119 & AFRICA OFFICES & ASSOCIATES 270 OFFICES & ASSOCIATES 14
Savills Sverige I Sverige är vi ca 90 medarbetare fördelade på tre kontor och erbjuder tjänster inom följande områden: Förvaltning Uthyrning Projektutveckling Analys Transaktion Värdering Fastighetsservice
Transaktioner Transaktionsvolym (Mkr) (Mkr) 180 000 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 Utländska investorer Svenska investorer Medel Urstark transaktionsmarknad Marknaden starkt dominerad av inhemska köpare Nya aktörer/konstellationer växer stadigt Källa: Savills
Transaktioner Kvartalsvis transaktionsvolym (MSEK) (MSEK) 2012 2013 2014 2015 70 000 +119% 60 000 Kvartalsvis antal transaktioner (Antal) 200 175 2012 2013 2014 2015 +34% 50 000 40 000 30 000 20 000 +32% +18% +24% +60% -6% -8% +18% +41% -37% -30% +51% -22% 150 125 100 75 50 +70% -7% -8% -15%-8% --13% +29% +11% -35% +44% +24% -15% +15% 10 000 25 0 Källa: Savills Q1 Q2 Q3 Q4 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Källa: Savills Relativt lugn inledning på 2015
Vad driver transaktionsmarknaden? Prime Yield Stockholm CBD & 10Yr Government Bond 8% 7% 6% SE GVB 10Y Prime yield Brist på investeringsalternativ Wall of Equity? 5% Finansieringskostnaderna 4% 3% 2% 1% 0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Källa: Savills, Bank of Sweden
Svenska kontra utländska investerare Nettotransaktioner (MKr) ( ) 40 000 30 000 20 000 10 000 0-10 000-20 000-30 000 Swedish Investors Foreign Investors -40 000 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: Savills
Transaktioner per fastighetssegment Andel av transaktionsvolym per fastighetssegment 60% Handel Kontor Bostäder Lager / Industri 50% 40% 30% 2009 efter finanskrisen ansågs bostäder vara säkra investeringar Handelsfastigheter flera stora transaktioner i början av 2015 20% 10% 0% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Källa: Savills
Transaktioner bostäder Transaktionsvolym (Mkr) 175 000 Bostäder Övriga Segment Andel Bostäder (%) 80% 2009-2011 Rikshem(Dombron), Willhem bildades 150 000 70% 125 000 60% 100 000 75 000 50% 40% 30% 50 000 20% 25 000 10% 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0% Källa: Savills Research
De största transaktionerna 2014-2015 Date Property Purchase p type [MSEK] Tre stora transaktioner under 2014-2015 var bostadsbestånd 2014-12-19 Office 6 800 2014-06-02 Residential 6 560 2014-03-10 Office 3 800 2015-02-17 Retail 3 774 2014-12-04 Retail 3 600 2014-11-10 Residential 3 500 2014-11-19 Other 3 266 2014-06-09 Retail 3 250 2014-09-25 Other 3 000 2014-10-14 Residential 2 800 2014-04-16 Hotel 2 200 2014-06-12 Other 2 048 2014-11-18 Office 2 044 2014-12-03 Office 2 000 2014-06-11 Office 2 000
Köpare av bostadsfastigheter Transaktionsvolym Bostadsfastighet (Mkr) Köpare Bostadsfastigheter (Mkr) Exklusive BRF:er 60 000 BRF Övriga köpare Andel BRF (%) 60% 35 000 Institutioner Övriga köpare Andel Institutioner (%) 70% 50 000 50% 30 000 60% 40 000 40% 25 000 50% 30 000 30% 20 000 15 000 40% 30% 20 000 20% 10 000 20% 10 000 10% 5 000 10% 0 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0% 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0% Källa: Savills Research Källa: Savills Research Relativt lugn inledning på 2015 Institutionell förvärvsvolym sedan finanskrisen: 60 mdr
Läget på bostadsmarknaden (Boverket) 156 kommuner upplever att de har underskott på bostäder 69 av 98 kommuner med balans återfinns bland små kommuner (färre än 25 000 inv), liksom 34 av 35 kommuner med överskott på bostäder
Tillskott av bostadsyta
Var sker bostadstransaktionerna? Transaktionsvolym Bostäder Storstäder & övriga landet 60 000 Bostäder övriga landet Stockholm Göteborg Malmö 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015* Källa: Savills Allt fler transaktioner utanför storstäderna
Pensionsägda bolags fastighetsinvesteringar
Exempel på större investeringar i bostadsfastigheter, privata bolag
Större bostadstransaktioner 2015 Date Municipality Property Buyer Seller [Municipality or Portf type Transaktioner till ett värde av ca 5 mdr 2015-04-29 Stockholm Residential Stockholmshem Wästbygg 2015-04-27 Kalmar Residential Rikshem HSB 2015-04-27 Stockholm Residential Akelius Veidekke 2015-04-22 Malmö Residential Trianon Annabostäder 2015-04-21 Malmö Residential Rikshem Hyresbostäder 2015-04-17 Sundbyberg Residential Förvaltaren Spikia 2015-04-16 Stockholm, Hani Residential D. Carnegie Patrizia 2015-03-31 Portfolio Residential Akelius Heimstaden 2015-03-31 Trelleborg Residential Heimstaden Akelius 2015-03-27 Portfolio Residential Balder 2015-03-18 Göteborg Residential Private (LO Pettersson) Private (Ingvor Johansson) 2015-03-12 Gävle Residential IHF Bostad (M&P /ICA) Gavlegårdarna 2015-03-03 Söderhamn Residential Gimmel Faxeholmen 2015-03-02 Göteborg Residential Private (Härsjö) Trivselbostäder 2015-02-25 Norrköping Residential Eklöfs fastighets Rikshem 2015-02-23 Ystad Residential Svenska Bostadsfonden Länkakulan 2015-02-19 Katrineholm Residential REL Fastighets Provinsfastigheter (fd Allokto 2015-02-11 Malmö Residential Rikshem Boligutleie 2015-02-06 Motala Residential Vasaparken (fam Åhman) Provinsfastigheter (fd Allokto 2015-02-04 Skövde Residential Rapp fastigheter Pensionsfastigheter 2015-02-03 Trelleborg Residential HSB Christer Wiberg 2015-02-02 Årjäng Residential Trabo Tricona 2015-02-01 Karlskrona Residential Private (Lena Bohman) Västanfläkten 2015-01-26 Kalmar Residential Rikshem HSB 2015-01-15 Nora Residential Rutstaden Productor
Hur ser det ut i andra länder? Nederländerna
Hur ser det ut i andra länder? Tyskland South Korea 4% USA 8% Other 11% Germany 43% Developmen t land Hotel 3% / Gastronomy 5% Other 14% Office 36% UK 12% Industrial / Logistics 7% France 22% Retail 35%
Vart är marknaden på väg?
Har toppen nåtts? Rekordlåga avkastningskrav i vissa segment Portföljpremien är tillbaka Portföljtransaktioner dominerar? Nya investerarkategorier MEN Kommersiella marknaden i balans Låg andel spekulationsbyggande Ingen bubbelvarning på hyresmarknaden
Förväntningar 2015 & 2016 Stark investerarmarknad Utbudsbrist Ökat intresse för sekundära fastigheter och lägen/orter Ökat antal försäljningar från kommuner (kanske landsting) Vinsthemtagningar? Låga fastighetsmarknadsrisker Globala risker Politiska risker
Kontakt Karin Zakariasson Chef Värdering, Stockholm M +46 (0) 727 41 54 64 E kzakariasson@ Savills Stockholm Sergels Torg 12 111 57 Stockholm +46 (0) 8 545 858 90 Savills Loudden Västmannagatan 50 102 35 Stockholm +46 (0) 8 545 415 50 Savills Göteborg Västra Hamngatan 18 411 17 Göteborg +46 (0) 31 382 07 05