Årsredovisning 2017-01-01 2017-12-31 RB BRF Österport Org nr: 769612-5959
Innehållsförteckning Förvaltningsberättelse... 3 Resultaträkning... 8 Balansräkning... 9 Kassaflödesanalys... 11 Noter... 12 Bilagor Att bo i BRF Ordlista
Förvaltningsberättelse Styrelsen för RB BRF Österport får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 2017-01-01 till 2017-12-31 Beloppen i årsredovisningen anges i svenska kronor om inte annat anges. Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus, mot ersättning, till föreningens medlemmar upplåta bostadslägenheter för permanent boende om inte annat särskilt avtalats, och i förekommande fall lokaler, till nyttjande utan begränsning i tiden. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229) och utgör därmed en äkta bostadsrättsförening. Föreningen har sitt säte i Region Gotland. Årets resultat är bättre än föregående år p.g.a.lägre räntekostnader pga extra amorteringar. Driftkostnaderna i föreningen har ökat jämfört med föregående år beroende på bla en avgift till Tekniska nämnden för gästlägenheten. Räntekostnaderna har minskat, p.g.a. omsatta lån med extraamorteringar. I resultatet ingår avskrivningar med 1 344 tkr, exkluderar man avskrivningarna blir resultatet 2 206 tkr. Avskrivningar påverkar inte föreningens likviditet. Fastighetsuppgifter Föreningen äger fastigheten Fiskmåsen 2 i Region Gotland med 84 lägenheter samt 1 uthyrningslägenhet. Byggnaderna är uppförda 2007/2008. Fastighetens adress är Kung Magnus väg 20-36 i Visby. Fastigheterna är fullvärdeförsäkrade i Dina Försäkringar. Hemförsäkring bekostas individuellt av bostadsrättsinnehavarna och bostadsrättstillägget ingår i föreningens fastighetsförsäkring. Lägenhetsfördelning 2 rok 3 rok 4 rok 6 rok Summa 29 32 22 1 84 Dessutom tillkommer: Gästlägenhet Besökander P-platser 1 18 84 Total tomtarea: 13 853 m² Total bostadsarea: 6 544 m² Årets texeringsvärde Föregående års taxeringsvärde 113 000 000 kr 113 000 000 kr Riksbyggen har biträtt styrelsen med föreningens förvaltning enligt tecknat avtal.
Bostadsrättsföreningen är medlem i Intresseförening för Riksbyggens bostadsrättsföreningar på Gotland. Bostadsrättsföreningen äger via garantikapitalbevis andelar i Riksbyggen ekonomisk förening. Genom intresseföreningen kan bostadsrättsföreningen utöva inflytande på Riksbyggens verksamhet samt ta del av eventuell utdelning från Riksbyggens resultat. Utöver utdelning på andelar kan föreningen även få återbäring på köpta tjänster från Riksbyggen. Storleken på återbäringen beslutas av Riksbyggens styrelse. Föreningen har ingått följande avtal Avtal Ekonomisk förvaltning Teknisk förvaltning Fastighetsservice Källsortering Hisservice El Fiber Leverantör Riksbyggen Riksbyggen Lyanders Ragnsells Comphiss Teknik AB Geab Telia Teknisk status Årets reparationer och underhåll: För att bevara föreningens hus i gott skick utförs löpande reparationer av uppkomna skador samt planerat underhåll av normala förslitningar. Föreningen har under verksamhetsåret utfört reparationer för 100 tkr och planerat underhåll för 0 tkr. Eventuella underhållskostnader specificeras i avsnittet Årets utförda underhåll. Underhållsplan: Föreningens underhållsplan används för att kunna planera kommande underhåll tidsmässigt och kostnadsmässigt. Underhållsplanen används också för att beräkna storleken på det belopp som årligen ska reserveras (avsättas) till underhållsfonden. Underhållsplanen omfattar normalt inte några standardförbättringar eller tillkommande nybyggnationer. Underhållskostnaden kan anges dels som en beräknad genomsnittlig årlig kostnad, den eviga kostnaden, dels som ett specifikt års eller årsintervalls beräknade underhållskostnader. Kostnaden kan anges som ett specifikt belopp eller som ett belopp per m2. Beloppet per m2 (BOA) kan användas för att jämföra med andra bostadsrättsföreningar. Föreningens underhållsplan visar på en genomsnittligt evig underhållskostnad på 575 000 kr per år. Den årliga reserveringen till underhållsfonden bör i normalfallet ligga på ungefär samma nivå som den genomsnittliga underhållskostnaden. Hos föreningen ligger reservationen i nivå med den genomsnittliga kostnaden. Tidigare utfört underhåll År Ovk 2014 Avlopp varmvattenspolning 2015 Ventilation 2015 Belysning 2015 Installation lås 2016 Efter senaste stämman och därpå följande konstituerande har styrelsen haft följande sammansättning
Styrelse Ordinarie ledamöter Uppdrag Utsedd av/kommentar Anders Ardin Ledamot/ordförande Stämman 2018 Karin Wibom Ledamot Stämman 2018 Björn-Erik Magnusson Ledamot Stämman 2019 Christer Martinsson Ledamot Stämman 2019 Malin Ohlsson Ledamot Riksbyggen 2018 Mandat t.o.m. ordinarie stämma Styrelsesuppleanter Utsedd av/kommentar Mandat t.o.m ordinarie stämma Rune Melin Stämman 2018 Ing-Marie Bergman Stämman 2019 Stefan Jacobsson 2018 Revisorer och övriga funktionärer Ordinarie revisorer Uppdrag Utsedd av/kommentar BL Redovisning Revision Stämman Nancy Lockman-Lundgren Intern revisor Stämman Revisorssuppleanter Bertil Virgin Valberedning Stig Fahlström, sammankallande Åke Hultsten Maj Fransson Utsedd av/kommentar Stämman Utsedd av/kommentar Stämman Stämman Stämman Föreningens firma tecknas förutom av styrelsen i sin helhet av styrelsens ledamöter, två i förening. Väsentliga händelser under räkenskapsåret Under räkenskapsåret har inga händelser inträffat som påverkar föreningens ekonomi på ett sätt som väsentligt skiljer sig från den normala verksamhetens påverkan på ekonomin. Medlemsinformation Vid räkenskapsårets början uppgick föreningens medlemsantal till 130. Årets tillkommande medlemmar uppgår till 6. Årets avgående medlemmar uppgår till 3. Föreningens medlemsantal på bokslutsdagen uppgår till 133. Utöver ovanstående personer är Riksbyggen medlem utan bostadsrättsinnehav. Föreningens årsavgift ändrades 2017-01-01 då den höjdes med 1 %. Efter att ha antagit budgeten för det kommande verksamhetsåret har styrelsen beslutat om höja årsavgiften med 1,0 % från och med 2018-01-01. Årsavgiften för 2017 uppgick i genomsnitt till 774 kr/m²/år.
Under året har Riksbyggens enkla miljöidéer presenterats för bostadsrättsföreningen. Följande aktiviteter är genomförda. -3-årigt elhandelsavtal har tecknats med Geab som garanterar att 100 procent av den el som köps in är miljöcertifierad och ursprungsmärkt vattenkraft. Med detta gör bostadsrättsföreningen ett aktivt miljöval och tar ansvar för minskade utsläpp av klimatpåverkande växthusgaser. - Genom att använda energieffektiva lågenergilampor gör föreningen energibesparingar. Flerårsöversikt Resultat och ställning (tkr) 2017 2016 2015 2014 2013 Nettoomsättning 5 293 5 221 5 222 5 175 5 079 Resultat efter finansiella poster 861 448-36 -67 671 Årets resultat 861 448-36 -67 671 Resultat exklusive avskrivningar 2 206 1 792 1 309 1 277 891 Resultat exklusive avskrivningar men inklusive avsättning till underhållsfond 1 631 1 542 1 059 1 027 371 Avsättning till underhållsfond kr/m² 88 38 38 38 79 Balansomslutning 163 609 165 546 166 292 167 441 168 817 Kassaflöde, indirekt metod -563 645 112-35 135 Soliditet % 64 62 62 61 61 Likviditet % 94 111 85 85 75 Årsavgiftsnivå för bostäder, kr/m² 774 764 764 756 742 Driftkostnader, kr/m² 334 299 339 311 309 Driftkostnader exkl underhåll, kr/m² 334 287 310 309 307 Ränta, kr/m² 129 225 255 286 334 Underhållsfond, kr/m² 433 345 318 309 272 Lån, kr/m² 8 951 9 333 9 524 9 715 9 888 Skuldkvot 11 11 11 12 12
Nettoomsättning: intäkter från årsavgifter, hyresintäkter mm som ingår i föreningens normala verksamhet med avdrag för lämnade rabatter. Resultat efter finansiella poster: Se resultaträkningen. Soliditet: beräknas som eget kapital inklusive egen kapitalandel (f.n. 78 %) av obeskattade reserver i procent av balansomslutningen. Förändringar i eget kapital Eget kapital Bundet Fritt Medlemsinsatser Underhållsfond Balanserat resultat Årets resultat Belopp vid årets början 101 435 000 2 256 663-791 453 447 938 Disposition enl. årsstämmobeslut 447 938-447 938 Reservering underhållsfond 575 000-575 000 Årets resultat 861 491 Vid årets slut 101 435 000 2 831 663-918 515 861 491 Resultatdisposition Till årsstämmans behandling finns följande underskott Balanserat resultat -343 515 Årets resultat 861 491 Årets fondavsättning enligt stadgarna -575 000 Summa -57 024-57024 Styrelsen föreslår följande behandling av den ansamlade förlusten: Att balansera i ny räkning - 57 024 0-57024 Vad beträffar föreningens resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkning med tillhörande bokslutskommentarer.
Resultaträkning Belopp i kr 2017-01-01 2016-01-01 2017-12-31 2016-12-31 Rörelseintäkter m.m. Nettoomsättning Not 2 5 293 846 5 221 008 Övriga rörelseintäkter Not 3 286 001 277 510 Summa rörelseintäkter 5 579 847 5 498 518 Rörelsekostnader Driftkostnader Not 4-2 186 921-2 026 121 Övriga externa kostnader Not 5-197 488-175 825 Personalkostnader Not 6-159 419-45 520 Avskrivningar av materiella Not 7-1 344 398-1 344 200 anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader -3 888 226-3 591 666 Rörelseresultat 1 691 622 1 906 852 Finansiella poster Resultat från övriga finansiella Not 8 11 592 11 592 anläggningstillgångar Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 160 614 Räntekostnader och liknande poster Not 9-841 883-1 471 120 Summa finansiella poster -830 131-1 458 914 Resultat efter finansiella poster 861 491 447 938 Årets resultat 861 491 447 938
Balansräkning Belopp i kr 2017-12-31 2016-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 10 162 024 202 163 368 600 Summa materiella anläggningstillgångar 162 024 202 163 368 600 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i Intresseföretag Not 11 126 000 126 000 Summa finansiella anläggningstillgångar 126 000 126 000 Summa anläggningstillgångar 162 150 202 163 494 600 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kund-, avgifts- och hyresfordringar 2 951 2 951 Övriga fordringar 174 180 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 12 51 600 81 250 Summa kortfristiga fordringar 54 725 84 381 Kassa och bank Kassa och bank Not 13 1 404 131 1 967 113 Summa kassa och bank 1 404 131 1 967 113 Summa omsättningstillgångar 1 458 856 2 051 495 Summa Tillgångar 163 609 058 165 546 095
Balansräkning Belopp i kr 2017-12-31 2016-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 101 435 000 101 435 000 Fond för yttre underhåll 2 831 663 2 256 663 Summa bundet eget kapital 104 266 663 103 691 663 Fritt eget kapital Balanserat resultat -918 515-791 453 Årets resultat 861 491 447 938 Summa fritt eget kapital -57 024-343 515 Summa eget kapital 104 209 639 103 348 148 SKULDER Långfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Not 14 57 846 331 60 346 961 Summa långfristiga skulder 57 846 331 60 346 961 Kortfristiga skulder Övriga skulder till kreditinstitut Not 15 730 336 727 444 Leverantörskulder 126 764 171 638 Skatteskulder 3 739 1 771 Övriga skulder 3 745 94 654 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 16 688 504 855 478 Summa kortfristiga skulder 1 553 088 1 850 985 Summa Eget kapital och Skulder 163 609 058 165 546 095
Kassaflödesanalys Belopp i kr 2017-12-31 2016-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 861 491 447 938 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. Avskrivningar 1 344 398 1 344 200 Summa 2 205 889 1 792 138 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 2 205 889 1 792 138 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Kortfristiga fordringar (ökning -, minskning +) 29 656 47 012 Kortfristiga skulder (ökning +, minskning -) -297 897 56 318 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 937 648 1 895 467 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 937 648 1 895 467 Finansieringsverksamheten Förändring av skuld -2 500 630-1 250 163 Årets kassaflöde -562 982 645 304 Likvida medel vid årets början 1 967 113 1 321 809 Likvidamedel vid årets slut 1 404 131 1 967 113 Upplysning om betalda räntor För erhållen och betald ränta se notförteckning
Noter Not 1 Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Redovisning av intäkter Årsavgifter och hyror aviseras i förskott men redovisas så att endast den del som belöper på räkenskapsåret redovisas som intäkter. Ränta och utdelning redovisas som en intäkt när det är sannolikt att föreningen kommer att få de ekonomiska fördelar som är förknippade med transaktionen samt att inkomsten kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Avskrivningstider för anläggningstillgångar Anläggningstillgångar Avskrivningsprincip Antal år Byggnader Linjär 120 Mark är inte föremål för avskrivningar. Not 2 Nettoomsättning 2017-01-01 2017-12-31 2016-01-01 2016-12-31 Årsavgifter, bostäder 5 067 906 4 999 008 Hyror, p-platser 227 600 226 800 Hyres- och avgiftsbortfall, p-platser -1 660-4 800 Summa nettoomsättning 5 293 846 5 221 008 Not 3 Övriga rörelseintäkter 2017-01-01 2017-12-31 2016-01-01 2016-12-31 Kabel-tv-avgifter 213 908 213 696 Övriga ersättningar 69 482 63 274 Fakturerade kostnader 0 540 Övriga rörelseintäkter 2 611 0 Summa övriga rörelseintäkter 286 001 277 510
Not 4 Driftkostnader 2017-01-01 2017-12-31 2016-01-01 2016-12-31 Underhåll 0-76 000 Reparationer -100 365-33 112 Fastighetsavgift och fastighetsskatt -55 230-53 256 Försäkringspremier -33 943-36 862 Kabel- och digital-tv -226 730-215 871 Återbäring från Riksbyggen 3 300 0 Obligatoriska besiktningar -5 000-10 458 Bevakningskostnader -1 263 0 Snö- och halkbekämpning -11 100-19 975 Ersättningar till hyresgäster -1 120 0 Förbrukningsinventarier -41 684-30 936 Vatten -376 120-237 453 Fastighetsel -87 998-83 022 Uppvärmning -767 249-785 898 Sophantering och återvinning -120 838-126 390 Förvaltningsarvode drift -361 582-316 889 Summa driftkostnader -2 186 921-2 026 121 Not 5 Övriga externa kostnader 2017-01-01 2017-12-31 2016-01-01 2016-12-31 Förvaltningsarvode administration -148 901-141 900 Lokalkostnader -500 0 Arvode, yrkesrevisorer -10 000-10 000 Övriga förvaltningskostnader -8 674-6 807 Kreditupplysningar 0-1 200 Pantförskrivnings- och överlåtelseavgifter -10 752 0 Kontorsmateriel -258-1 087 Telefon och porto -13 434-12 105 Medlems- och föreningsavgifter -2 520-2 520 Bankkostnader -2 449-206 Summa övriga externa kostnader -197 488-175 825 Not 6 Personalkostnader 2017-01-01 2017-12-31 2016-01-01 2016-12-31 Styrelsearvoden -123 933-37 225 Sammanträdesarvoden 0-6 000 Arvode till övriga förtroendevalda och uppdragstagare -6 000-1 000 Sociala kostnader -29 486-1 295 Summa personalkostnader -159 419-45 520
< Not 7 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 2017-01-01 2017-12-31 2016-01-01 2016-12-31 Avskrivning Byggnader -1 344 398-1 344 200 Summa avskrivningar av materiella anläggningstillgångar -1 344 398-1 344 200 Not 8 Resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar 2017-01-01 2017-12-31 2016-01-01 2016-12-31 Utdelning på andelar via Intresseföreningen i Riksbyggen 11 592 11 592 Summa resultat från övriga finansiella anläggningstillgångar 11 592 11 592 Not 9 Räntekostnader och liknande poster 2017-01-01 2017-12-31 2016-01-01 2016-12-31 Räntekostnader för fastighetslån -839 630-1 470 815 Övriga räntekostnader -2 253-305 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -841 883-1 471 120
Not 10 Byggnader och mark Anskaffningsvärden 2017-12-31 2016-12-31 Vid årets början Byggnader 162 000 000 162 000 000 Mark 6 100 000 6 100 000 168 100 000 168 100 000 168100000 168100000 Summa anskaffningsvärde vid årets slut 168 100 000 168 100 000 168100000 168100000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början Byggnader -4 731 400-3 387 200-4 731 400-3 387 200-6075798 -4731400 Årets avskrivningar Årets avskrivning byggnader -1 344 398-1 344 200-1344398 -1344398-1 344 398-1 344 200 Summa ackumulerade avskrivningar vid årets slut -6 075 798-4 731 400-6075798 -4731400 155924202 157268600 Restvärde enligt plan vid årets slut 162 024 202 163 368 600 Varav Byggnader Mark 155 924 202 6 100 000 157 268 600 6 100 000 Taxeringsvärden Byggnader 83 000 000 83 000 000 Mark 30 000 000 30 000 000 Totalt taxeringsvärde 113 000 000 113 000 000 Not 11 Andra långfristiga värdepapper 2017-12-31 2016-12-31 252 Garantikapitalbevis á 500 kronor i Intresseföreningen 126 000 126 000 Summa andra långfristiga värdepapper 126 000 126 000 Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Förutbetalda försäkringspremier 26 644 24 779 Förutbetalda driftkostnader 0 1 110 Förutbetalt förvaltningsarvode 0 55 361 Förutbetald kabel-tv-avgift 24 956 0 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 51 600 81 250
Not 13 Kassa och bank 2017-12-31 2016-12-31 Handkassa 5 130 0 Bankmedel 806 1 000 646 Transaktionskonto 1 398 195 0 Förvaltningskonto i Swedbank 0 966 467 Summa kassa och bank 1 404 131 1 967 113 Not 14 Övriga skulder till kreditinstitut 2017-12-31 2016-12-31 Inteckningslån 58 576 667 61 074 405 Nästa års amortering på långfristiga skulder till kreditinstitut -730 336-727 444 Långfristig skuld vid årets slut 57 846 331 60 346 961 Långivare Ränta Räntan bunden till Ing. skuld Nya lån/ Omsatta lån Årets amorteringar Utg.skuld STADSHYPOTEK 1,12 % 2018-12-01 5 273 225,00 0,00 53 264,00 5 219 961,00 STADSHYPOTEK 1,15 % 2019-03-30 4 925 000,00 0,00 100 000,00 4 825 000,00 STADSHYPOTEK 1,15% 2019-03-30 0,00 5 259 587,00 52 596,00 5 206 991,00 STADSHYPOTEK 1,16% 2020-01-30 14 825 854,00 0,00 1 141 913,00 13 683 941,00 STADSHYPOTEK 1,21% 2020-03-30 10 573 396,00-5 219 001,00 120 293,00 5 206 991,00 STADSHYPOTEK 1,69% 2020-12-01 5 940 000,00 0,00 60 000,00 5 880 000,00 STADSHYPOTEK 1,63% 2021-03-30 4 925 000,00 0,00 100 000,00 4 825 000,00 STADSHYPOTEK 1,57% 2022-03-30 14 639 041,00 0,00 910 258,00 13 728 783,00 Summa 61 074 405,00 40 586,00 2 538 324,00 58 576 667,00 Under nästa räkenskapsår ska föreningen amortera 730 336 kr varför den delen av skulden kan betraktas som kortfristig skuld. Av den långfristiga skulden förfaller 2 921 344 kr till betalning mellan 2 och 5 år efter balansdagen. Resterande skuld 54 924 987 kt förfaller till betalning senare än 5 år efter balansdagen. Not 15 Övriga skulder till kreditinstitut 2017-12-31 2016-12-31 Nästa års amortering på långfristiga skulder till kreditinstitut 730 336 727 444 Summa övriga skulder till kreditinstitut 730 336 727 444
Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2017-12-31 2016-12-31 Upplupna sociala avgifter 11 686 0 Upplupna räntekostnader 87 351 206 474 Upplupna elkostnader 9 385 8 651 Upplupna värmekostnader 104 375 105 865 Upplupna styrelsearvoden 37 196 37 225 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 25 678 1 960 Förutbetalda hyresintäkter och årsavgifter 412 833 495 303 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 688 504 855 478 Ställda säkerheter 2017-12-31 2016-12-31 Fastighetsinteckningar 66 665 000 66 665 000 Väsentliga händelser efter räkenskapsåret utgång Sedan räkenskapsårets utgång har inga händelser, som i väsentlig grad påverkar föreningens ekonomiska ställning, inträffat. Styrelsens underskrifter Ort och datum Anders Ardin Björn-Erik Magnusson Karin Wibom Christer Martinsson Malin Ohlsson BL Redovisning Björn Ljunggren Brf Österport Nancy Lockman-Lundgren