HUSHÅLLENS UTMANINGAR PÅ BOSTADSMARKNADEN
Behov och möjligheter Hushållens val Hur ser behoven av bostäder ut? Hur ser möjligheterna till bostäder ut? Hur förenliga är behov och möjligheter?
Vi blir fler och bor gärna i storstäder Över 1 miljon fler sedan millennieskiftet Allt fler vill bo kvar eller flytta till storstäder Bättre möjligheter till jobb, utbildning, men Allt svårare hitta bostad
Utbud och efterfrågan på bostäder i Stockholm 1000-Tal -100-50 0 50 100 150 1990-95 1995-00 2000-05 2005-10 2010-15 100-tusen i riket Hushåll Bostäder Brist Källa: SCB, Befolkning, Boende, byggande och bebyggelse
Förändringar inom beståndet, 1990- I storstäderna har bostadsrätter blivit fler Byggandet av ägda bostäder prioriterat Ombildningar har varit omfattande
Att köpa sig in i Stockholm, 1990- Trots byggande och ombildningar har Det reala priset ökat kraftigt (300%) Inkomstökning betydligt svagare realt (70%) Belåningsgraden har pressats upp till höga nivåer
Priser och disponibel inkomst (realt), Stockholm TKR, 2016-ref 0 2000 4000 6000 13 årsinkomster 7 årsinkomster Median hushållet 1990 1995 2000 2005 2010 2015 Inkomst Bostadsrätt Småhus Källa: SCB, Hushållens ekonomi, Boende, byggande och bebyggelse Anm: Median hushållet (samtliga >18 år)
Att hyra i Stockholm Hyresutgifterna har ökat från 60 till 80tkr per år, 2004-2017 Utgiftsandelen har sjunkit totalt från 28% till 27% Men skillnaderna mellan det gamla och nya beståndet är stora. Hyror i nyproducerade (2011-) är 120 tkr per år 44% av medianinkomsten går till boende för ensamhushåll
Boendeutgifter efter inkomstdeciler* 0 50 100 150 D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 * Vid jämförelser av inkomstfördelning mellan olika typer av hushåll används ett viktsystem där konsumtionen är relaterad till hushållets sammansättning. Den disponibla inkomsten divideras med den konsumtionsvikt som gäller för hushållet: Ensamboende 1,0 Sammanboende par 1,51 Ytterligare vuxen 0,6 Första barnet 0 19 år 0,52 Äldre bestånd (-2011) Nyare bestånd (2011-) Källa; SCB, Hushållens ekonomi, Boende, byggande och bebyggelse Anm: Disponibel inkomst efter konsumtionsenhet
Hur ska nya kunder få en chans? Inkomsterna har inte hängt med upp på bostadsmarknaden För de inne har det inneburit att Stigande tillgångspriser och ökade lånemöjligheter Måttliga hyresökningar och minskade utgiftsandel För de som ska in innebär det att Blir allt svårare att finansiera och hög skuldsättning Allt drygare boendeutgifter och andrahandsuthyrning
PRODUCENTENS UTMANINGAR PÅ BOSTADSMARKNADEN
En bransch med stora fluktuationer Under rekordåren ökade byggandet enormt Dämpades från mitten av 1970-talet Spekulationsdrivet under andra halvan av 80-talet Kraschade fullständigt i början av 1990-talet Ökat igen, kraftigt, framförallt efter millennieskiftet
Investeringar i bostäder, 1950-0 2 4 6 8 1940 1960 1980 2000 2020 Källa. SCB, Nationalräkenskaper ENS-95 Anm; ENS 2010 ger en investeringsandel på 6% 2017KV2
Byggkonjunkturer, 1982-15,0 10,0 5,0 0,0-5,0-10,0-15,0-20,0-25,0-30,0 1982K1 1986K1 1990K1 1994K1 1998K1 2002K1 2006K1 2010K1 2014K1 Ekonomin Byggbranschen Källa: SCB, Nationalräkenskaper ENS-2010
Stora behov av byggare och investeringar Sysselsättningen har ökat med 120 tusen, 2000-15 Arbetade timmar vuxit med 145 miljoner, 2000-15 Reala investeringar totalt ökat från 15 till 25 miljarder, 2000-15 Varav maskininvesteringar har ökat från 12 till 20 miljarder
Byggbranschens arbetskraftsförsörjning 0 100 200 300 400 500 600 1980 1990 2000 2010 2020 Sysselsatta, 1000-tal Arbetade timmar, 1 000 000-tal Källa: SCB, Nationalräkenskaper ENS-2010
Byggbranschens reala investeringar 0 5 10 15 20 25 1980 1990 2000 2010 2020 Totalt Maskiner Källa: SCB, Nationalräkenskaper ENS-2010
Branschens arbetsproduktivitet Produktiviteten har stigit sedan 1980-talet Men faser mer stark expansion har försämrat produktiviteten Det har i sig försämrat relativ produktivitet kraftigt Nedgång i relativ produktivitet = Uppgång i relativt pris Snabb expansion = dyrt för kunden
Arbetsproduktivitet i byggbranschen Arbetsproduktivitet 0 200 400 600 800 1980 1990 2000 2010 2 Efter sysselsatta Efter arbetade timmar Källa: SCB, Nationalräkenskaper ENS-2010
Relativt pris och produktivitet i bygg Index 2010=100 50 100 150 1980 1990 2000 2010 2020 Relativpris Relativproduktivitet Källa: SCB, Nationalräkenskaper ENS-2010; SCB, Priser
Vinster och kostnadsstruktur Faktorkostnader stiger när produktiviteten sjunker och lönerna ökar Insatskostnaderna stiger när bristen på lediga resurser ökar Driftsöverskottet högt, men har sjunkit något senare år Företagens resultat och vinster höga och mer stabila
Relativ kostnadsutveckling (mot KPI) 0 50 100 150 1980 1990 2000 2010 2020 Material Löner Maskiner Omkostnader Källa; SCB, Priser
Hur uppnå lönsamhet till rimliga priser? Konjunktursvängningarna är dramatiska, leder till. Osäkra villkor för leverantörer, arbetare och företagare Stora svävningar i faktor och inköpspriser Kunderna drabbas av dyrt boende Finns det mer framkomliga vägar?
POLITIKENS UTMANINGAR PÅ BOSTADSMARKNADEN
Finansiell stabilitet Makroekonomiskt läge - låg tillväxt & låg inflation Låga räntor och kvantitativa lättnader ger. tillgångsinflation Stark bostadsefterfrågan driver på priserna ytterligare Generös kreditgivning till bostadssektorn Växande oro för finansiell instabilitet
Hushållens skuldsättning Historiskt hög skuldsättning i hushållssektorn I jämförelse kan vi se att hushållens skulder idag är betydligt högre än vid förra krisen Smärtgränsen på 130% av disponibel inkomst passerades 2004 Skuldkvoten 180% nationellt och 200% i Stockholm
Hushållens skuldkvot (%), 1950-2015 0 50 100 150 200 Bostadsbubblan 80/90 Historiskt genomsnitt 1940 1960 1980 2000 2 Källa: SCB, Nationalräkenskaper ENS-2010
Skuldsättning i storstäderna före finanskrisen 250 200 Skuldkvot (%) 150 100 50 0 Riket Stockholms län Skåne län Västra Götalands 2004 2005 2006 2007 län
Bostäder och tillväxt Fri rörlighet på arbetsmarknaden central för matchning Stark jobbtillväxt i storstäderna idag och framöver Höga trösklar (priser/hyror) hinder för utvecklingen Svårt för normalinkomsttagare att flytta till Stockholm
Möjligheter att köpa bostadsrätt 35 30 Antal årsinkomster 25 20 15 10 5 0 D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10 Utan kontantinsats Med kontantinsats Försäljning bostadsrätt Försäljning hus Källa: SCB, Hushållens ekonomi; SCB, Byggande, bostäder, bebyggelse
Möjligheter att hyra i nyproduktion 200 Utgiftsandel (%) 150 100 50 0 D1 D2 D3 D4 D5 D6 D7 D8 D9 D10 1 rum 2 rum 3 rum 4+ rum
Jobbpolarisering i storstäder Jobbtillväxten stark i hög- & lågavlönade arbeten Mindre utjämning via socialförsäkringen Disponibel skiljer sig kraftigt mellan olika grupper Många av låglönegrupperna är invandrare Ökad segregation och trångboddhet
Invandrare (+barn) efter kommuner Europeiska Unionen Inkomstnivå efter ursprung Inrikesfödda Övriga 1-10 i Sve 0 20 40 60 0 100 200 300 Kommuner Procent (%) Övriga 11-20 år i Sve 0 20 40 60 80 Övriga 21 år i Sve 0 50 100 150 200 250 Inkomst Andel födda med utrikesbakgrund efter stadsdel 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011121314151617181920212223242526272829303132333435 Källa: SCB, Befolkning
Ökad trångboddhet 0 10 20 30 40 N2 N3 N2 N3 N2 N3 N2 N3 Inrikes födda Storstäderna Utrikes födda Övriga kommuner Norm 2 definierar ett hushåll som trångbott om det finns fler än två boende per rum (sovrum) Norm 3 definierar ett hushåll som trångbott om det finns fler än en boende per rum (sovrum) Källa: SCB, Levnadsförhållanden
Avslutning Vad händer när räntorna stiger och eller hushållens amorteringar kraftigt ökar hur påverkas inhemsk efterfrågan? Hur ska tillväxten fortgå utan att hinder monteras ner? Hur ska vi arbeta med minskad segregering?