Marknadsundersökningar Exempel på tillämpning vid investeringar i nyproduktion av hyresrätter
Innehåll Utgångspunkter Fallstudie i Stockholmsregionen Fallstudie i Tranås Målgruppsanalys
Olika förutsättningar i landet Tillväxt och bostadsbyggande koncentreras Befolkningstillväxt i kommuner 2009-2011 Befolkningstillväxt i LA 2009-2011 Källa: SCB och Evidens.
Stockholm Stockholm Malmö Malmö Stockholm Halmstad Borlänge Stockholm Stockholm Uppsala Gävle Uppsala Lund Kungälv Göteborg Västerås Västerås Örebro Göteborg 0,79 0,96 0,96 0,96 0,96 0,94 0,94 0,92 0,91 0,91 0,88 0,87 0,85 0,85 Kvot boendeutg. BR/HR 1,05 1,03 1,03 1,21 1,17 Betalningsvilja för bostadsrätt och hyresrätt är i princip lika stor Boendeutgift för nyproducerade BR jämfört med nyproducerade HR 2012 Ort BR-projekt Boendeutgift BR, kr/kvm/år 1 HR jämförelse Boendeutgift HR (hyra), kr/kvm/år Borlänge Frej 4 1153 Bältartäppan 1200 Gävle Superior 1236 Alderholmen 4:1 1318 Göteborg Sannegårdshamnen 1382 Lindholmsállen 1744 Göteborg Magasinet etapp 2 1493 Monsungatan 1689 Halmstad Smaragden 1363 Jubilaren 2 1414 Kungälv Kastellet II, etapp 2 1325 Herr Arnes Gata 1464 Lund Väster 3 1406 Kv Harlösas-banan 1550 kr/kvm/år 2 500 2 000 1 500 1 000 Boendeutgift för BR jämfört med HR samt kvot boendeutgift HR/BR 1,4 1,2 1 0,8 0,6 Malmö Dockan-bryggan 1492 Flaggskepparen 7 1443 Malmö Dadeln 1372 Lien 3 1304 Stockholm Västermalmsterassen 1912 Fängnaden 2000 Stockholm Henriksdalsporten 1884 Svallvågen 2 1613 Stockholm Hässelby Strand 1546 Hässelby strand 1276 Stockholm Annedals Entré 1493 Annedal 1555 Stockholm Farsta Strand 2 1416 Ekerö 1369 Uppsala Åriket 1 1402 Kungsängen 1:34 1522 Uppsala Magnolian 2 1370 Luthagen 82:4 1451 Västerås Skotet 1321 Råsegelet 1525 Västerås Östermalm 6 1212 Ludolf 1425 Örebro Hertiginnan 1228 Längan 9 1446 500 0 Boendeutgift BR, kr/kvm/år Boendeutgift HR (hyra), kr/kvm/år Kvot boendeutgift BR/HR 0,4 0,2 0 1 Boendeutgift baserad på lån till hela insatsen med aktuell fast tvåårig ränta om 3,4 % samt antagen avgift till föreningen om 600 kr/kvm/år.
Betalningsviljan för nyproducerade hyresrätter kan beräknas från observerade priser Det finns två huvudsakliga tillvägagångssätt för att beräkna hushållens betalningsvilja för nyproducerade bostadsrätter och hyresrätter: 1) Observerade priser på bostadsrätter med väl specificerade kvaliteter 2) Särskild frågeteknik Båda metoderna ger samma resultat Utgå från observerade priser mest kostnadseffektivt
Case 1: Stockholmsregionen Alla åldersgrupper växer på några års sikt, unga vuxna ett undantag Antal invånare Befolkning efter ålder i Stockholms kommun idag och imorgon 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Ålder vid årets slut Källa: SCB, Statisticon och Evidens. Källa: SCB, Statisticon och Evidens 2012 2015 2020 2025 2040
Högt positivt flyttnetto i gruppen unga vuxna Antal flyttare/år Flyttmönster efter ålder i Stockholms kommun 2005-2011 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0-500 -1 000 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100+ Ålder vid årets slut Källa: SCB och Evidens Källa: SCB, Statisticon och Evidens. Inflyttade Utflyttade Netto
Järvastaden: Genomsnittlig betalningsvilja 1 860 kr/kvm/år Observerade överlåtelser på andrahandsmarknaden år 2012 Område Antal observationer Pris kr/kvm Avgift kr/kvm/år Pris kr/kvm vid avgiften 650 kr/kvm/år Betalningsvilja kr/kvm/år Järvastaden 72 34 188 664 34 588 1 861 Källa: Värderingsdata och Evidens
Betalningsvilja för olika bostadsstorlekar i Järvastaden Området består till stor del av tvåor och treor. Högst betalningsvilja för yteffektiva tvåor. Observerade överlåtelser på andrahandsmarknaden år 2012 RoK Kvm Pris kr/kvm Avgift kr/kvm/år Pris kr/kvm vid avgiften 650 kr/kvm/år Betalningsvilja kr/kvm/år Antal 2 49 36 300 730 38 500 2 000 28 3 77 33 100 660 33 300 1 800 23 4 95 33 700 625 33 000 1 800 15 5 111 34 000 630 33 500 1 800 6
Stadskvalitetsmodellen för bostäder i flerfamiljshus förklarar 90 procent av variationen i pris Närhet till city Tillgång till spårstation Boende- och arbetandetäthet Entrétäthet Tillgång till gånggatunät Tillgång till urbana verksamheter Betalningsvilja för bostäder 90% Tillgång till park Tillgång till vatten 90% Kvartersform Socioekonomiskt index
Stadskvaliteter i Järvastaden Basområde Gångavstånd till city, meter Urbana verksamheter, index Gångavstånd till vatten, meter Spår inom 500 meter R12 Socioekonomiskt index Parkyta inom 1 km, kvm Skattat br-pris Skattad betalningsvilja, kr/kvm/år 371 011 7 700 1,31 1 100 Nej 0,73 50,33 60 400 40 100 2 050 371 018 7 400 1,10 1 350 Ja 0,80 27,63 31 000 30 300 1 700 Källa: Evidens och Spacescape, Värdering av stadskvaliteter i Stockholmsregionen.
Case 2: Tranås Regionens tillväxt helt beroende av nyproduktion i Tranås kommun Antal invånare Befolkningsutveckling samt prognos i Tranåsregionen 25 000 24 000 23 000 22 000 21 000 20 000 Källa: SCB och Evidens År
Case 2: Tranås Högst boendeutgift för bostadsrätter i centrum Försäljningar av bostadsrätter i Tranås 2010 Område Pris (kr/kvm) Avgift (kr/kvm/år) Boendeutgift* (kr/kvm/år) Antal observationer Centrum 3 100 620 710 15 Östra Bergsområdet 3 285 540 630 16 Junkaremålen 5 800 380 550 6 Kimmarp 2 729 300 370 8 *Ränta 4 procent och lån till hela köpeskillingen Källa: Evidens och Värderingsdata
Case 2: Tranås Betalningsviljan för en nyproducerad lägenhet i Östanåparken Med sjöutsikt Med parkutsikt Utan utsikt BR (kr/kvm) HR (kr/kvm/år) BR (kr/kvm) HR (kr/kvm/år) BR (kr/kvm) HR (kr/kvm/år) Områdespris 3 000* 700* 3 000* 700* 3 000* 700* Nyproduktionsfaktor +3 000 100 + 3 000 100 + 3 000 100 Stora balkonger +3 000 100 +3 000 100 +3 000 100 Sjöutsikt +5 000 175 Parkutsikt +3 000 100 Nyproducerad bostadsrätt 14 000 1 075 12 000 1 000 9 000 900 *Avgift 600 kr/kvm/år
Vad kan man tillföra i ett projekt? Betalningsvilja för övriga särskilda boendekvaliteter Kvaliteter som kan påverka betalningsviljan för nyproducerade bostäder Kvaliteter i anslutning till bostaden Kr/kvm/år Procent Nyproduktion med normal nyproduktionskvalitet +100 Bostäder i miljonprogramsområde -100 Bostadsstorlek: 1 rok +10 2 rok +2 3 rok ±0 4 rok+ -10 Yteffektiva bostäder +10 Stor balkong +100 Golvvärme i badrum +90 Miljövänlig avfallshantering +50 Bilpool +40 Lågenergihus +100 Kvaliteter i närmiljön Kr/kvm/år Procent Storslagen sjöutsikt +280 350 Sjöglimt/vattenspegel +100 175 Parkutsikt +100 175 Trafikbuller för flerbostadshus -7 12 Trafikbuller för småhus -30 Attraktivt centrum +5 8
Metod 2 om prisobservationer inte finns: Stated preferences. Två balkonger/uteplatser istället för en? 55% Betalningsvilja kr/mån för två balkonger/uteplatser istället för en balkong/uteplats - genomsnittsbostad 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 100 200 300 400 500 Kr/kvm Normalhushåll Nyinflyttade i nyproduktion
Case 3: Målgruppsanalys Sammanställning av inflyttade till BR i Kista 2012, antal och geografi 891 Totalt antal inflyttade till BR i Kista 20 203 94 69 22 127 41 29 36 140 110 Övriga Sverige Övriga Stockholms län Järfälla Sundbybergs stad Solna stad Övriga församlingar i Stockholms stad Hässelby Tensta-Rinkeby-Hjulsta Akalla-Husby Kista Övriga Spånga-Kista 386 Spånga-Kista församling 535 Stockholms stad 781 Stockholms län Källa: SCB och Evidens.
Främst ensamstående utan barn flyttar till Kista Tre av fyra som flyttade till en BR i Kista hade inga barn Av de som inte hade några barn var 75 procent ensamstående. Totalt utgör de ensamstående utan barn drygt 50 procent av de som 2012 flyttade till en BR i Kista Bland de som flyttade till Kista och hade barn var det lika vanligt med 1, 2 eller fler barn i dessa familjer, dvs inget visst antal barn förekom i större utsträckning än något annat 23% 3% 55% 19% Källa: SCB och Evidens.
Få familjer med hög inkomst flyttar till Kista Omkring hälften av de som flyttar till Kista har en familjeinkomst som är mindre 150 000 kronor per år och nästan en femtedel redovisar ingen inkomst alls. Familjeinkomst Endast en tredjedel av familjerna har en familjeinkomst som överstiger 300 000 kronor per år. Inkomsterna är anmärkningsvärt låga och det är i många fall knappast möjligt att finansiera en bostadsrätt utan att medel skjuts till från källor som inte fångas i SCBs statistik. 20% 11% 23% 19% 28% 0 >0-150' 150-300' 300-500' >500' Källa: SCB och Evidens.
Framförallt barnfamiljer har hög familjeinkomst medan ensamstående utan barn tillhör de med lägre inkomster Civilstånd & barn i inkomstklass 0-150' Civilstånd & barn i inkomstklass 150' - 300' 4% 7% 7% 4% 12% 6% 82% 78% Sambo/Gift utan barn Sambo/Gift med barn Sambo/Gift utan barn Sambo/Gift med barn Ensamstående utan barn Ensamstående med barn Ensamstående utan barn Ensamstående med barn Civilstånd & barn i inkomstklass 300' - 500' Civilstånd & barn i inkomstklass 500' - 6% 15% 14% 37% 55% 24% 49% Källa: SCB och Evidens. Sambo/Gift utan barn Sambo/Gift med barn Sambo/Gift utan barn Sambo/Gift med barn Ensamstående utan barn Ensamstående med barn Ensamstående utan barn Ensamstående med barn
Få äldre flyttar till BR i Kista. Endast drygt 3 procent av de inflyttade är äldre än 65 år Antal Antal inflyttade till BR i Kista 2012. Fördelat efter åldersgrupper 250 200 150 100 50 0 0-18 19-25 26-30 31-40 41-64 65+ Åldersgrupp Källa: SCB och Evidens
Vanligast att de inflyttade till BR i Kista kommer ifrån HR Antal inflyttade till BR i Kista 2012. Antal Fördelat efter typ av boende personen flyttat från 450 400 350 300 250 200 Drygt 10 procent av de inflyttade kommer ifrån äganderätt. Naturlig följd av det geografiska upptagningsområdet som domineras av flerbostadshus. 150 100 50 0 HR BR Äganderätt Övrigt Källa: SCB och Evidens
I åldersgruppen 41-64 år är det vanligare att flytt görs från BR än i övriga åldersgrupper Antal 250 Antal inflyttade till BR i Kista 2012. Fördelat efter åldersgrupper samt typ av boende personen flyttat från 200 150 100 50 0 19-25 26-30 31-40 41-64 65+ Åldersgrupp Källa: SCB och Evidens HR BR Äganderätt Övrigt