Sörby Urfjäll 28:4 mfl Detaljplan för kontor med utbildningslokaler mm Gävle kommun, Gävleborgs län

Transkript

1 PLAN- OCH GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Samrådshandling Dnr: 10BMN244 Handläggare: Henry Grew Sörby Urfjäll 28:4 mfl Detaljplan för kontor med utbildningslokaler mm Gävle kommun, Gävleborgs län Samrådstid: 7 juni 27 augusti Handlingar Plankarta med bestämmelser Plan- och genomförandebeskrivning Grundkarta Fastighetsförteckning FYSISK PLANERING Bygg & Miljö Gävle, Gävle Besöksadress Kyrkogatan 22 Tfn (vx) bygg.miljo@gavle.se

2 Dnr: 10BMN244 Sid 2 (13) PLANBESKRIVNING Planens syfte och huvuddrag Sedan 2003 finns John Bauer-gymnasiet i lokaler i verksamhetsområdet Sörby Urfjäll. Skolan har under denna tid haft tillfälliga bygglov och vill nu pröva om detaljplanen kan ändras och därmed ge utbildningsverksamheten permanent bygglov. För gymnasiets del är lokaliseringen nära företag en del av utbildningens inriktning där bl a mentorskap, praktik, skolarbeten, föreläsare och studiebesök är viktiga inslag. Detaljplanen möjliggör användning för kontor med utbildningslokaler (ej grundskola), kontor, småindustri samt inomhusidrott. Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Planområdet angränsar till riksintressen för kommunikationer. Järnvägen Ostkustbanan angränsar i sydväst och Österbågen angränsar i nordväst. Dessa påverkas inte av detaljplanen. Plandata Lägesbestämning Planområdet är lokaliserat i industriområdet Sörby Urfjäll, ca 3 km från Gävle centrum och omfattar fastigheterna Sörby Urfjäll 28:4, 28:7, 28:8, 28:9 och 24:1. Areal Planområdet omfattar drygt 5 hektar. Markägoförhållanden Sörby Urfjäll 28:4 (fd Björnkläder), 28:8 (GTC) och 28:9 ägs av Gavlefastigheter AB. Sörby Urfjäll 28:7 (Kraftsportens Hus) ägs av Gävle kommun och förvaltas av Gavlefastigheter AB. Sörby Urfjäll 28:9 (gc-vägen) ägs av Gävle kommun. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer Enligt Översiktsplan Gävle stad, som antagits av kommunfullmäktige 27 april 2009, kan befintlig markanvändning kan fortgå.

3 Dnr: 10BMN244 Sid 3 (13) Program för detaljplan Ett program för detaljplan har antagits av Kommunstyrelsen den 18 maj Den ligger som grund för arbetet med detaljplanen. Samrådsversionen av programmet redovisar två alternativ där skola kan fortsätta finnas i området, och ett alternativ där det inte är lämpligt med skola. Då Sörby Urfjäll är ett renodlat industriområde saknas mycket av de fysiska åtgärder som behövs för att fungera även för skolverksamhet, till exempel trafikanslutningar för oskyddade trafikanter, bullerskydd, säkerhetsavstånd och trivsam utemiljö. Det antagna programmet föreslår användningen kontor med utbildningslokaler inte grundskola, småindustri och idrottsverksamhet. Motivet är att området inte är lämplig för all slags skolverksamhet. Detaljplanen är förenlig med programmet. Detaljplaner, områdesbestämmelser och förordnanden Detaljplanerna för aktuella fastigheter är från 1969 och 1989 (Se vidare 7:69 med aktnummer och 14:89, P1989:172). Detaljplanerna medger bebyggelse för industriändamål i två våningar (max höjd 7,6 meter). Detaljplanen 7:69 som täcker Sörby-Urfjäll 28:4 och 28:9 anger ingen begränsning på exploateringsyta och medger även bostäder nödvändiga för tillsyn och bevakning av området. Detaljplanen 14:89 som täcker GTC och Kraftsportens hus begränsar exploateringsytan till max 40% av fastigheten och anger gång- och cykelväg fram till korsningen mellan Utmarksvägen och Växelgatan. För Kraftsportens Hus finns ett permanent bygglov som strider mot plan. Vision 2025 Planen stöder Vision 2025 genom att stimulera kompetens och entreprenörskap. Miljökonsekvensbeskrivning Området ska kunna användas för kontor med utbildningslokaler, småindustri och inomhusidrott. Användningen kommer inte att ha betydande påverkan på omgivningen jämfört med dagsläget, men kringliggande verksamheter och industrimiljön kan ha en negativ inverkan på verksamheterna i planområdet. Enligt planprogrammet/översiktliga utredningen som antogs av Kommunstyrelsen 18 maj 2010 krävs ingen miljökonsekvensbeskrivning, men trots detta kommer en miljökonsekvensbeskrivning att tas fram till utställningsskedet.

4 Dnr: 10BMN244 Sid 4 (13) Figur 1: Planområdet Förutsättningar och förändringar Natur och kulturmiljö Någon värdefull natur finns inte inom området men en halv hektar stor vildvuxen grönyta finns intill järnvägen. Någon värdefull kulturmiljö finns inte inom området. Vid eventuell utbyggnad av fd Björnkläder-huset kommer grönytan att tas i anspråk för vändplan för lastbilar. Befintlig bebyggelse Planområdet gränsar mot industriområden. Verksamhet i grannhus och grannfastigheter är av många olika typer och inbegriper både kontor, silo, paketering, tillverkning och lagring. Omkringliggande detaljplaner tillåter industri.

5 Dnr: 10BMN244 Sid 5 (13) Figur 3: Illustration av planförslaget Figur 2: Verksamheter runt planområdet

6 Dnr: 10BMN244 Sid 6 (13) Ny bebyggelse Norra delen av området planläggs för kontor med utbildningslokaler (ej grundskola) och inomhusidrott, medan den södra delen planläggs för småindustri och kontor. Indelningen mellan användningsområdena går genom byggnaden fd Björnkläder (Sörby-Urfjäll 28:4) utmed en brandvägg (se figur 3). Detta innebär att: Entresolplan: Kontor med utbildningslokaler får inte förekomma i rummen i nordvästra delen av byggnaden, A- delen. Verksamheten i område B måste vara förenligt med kontor med utbildningslokaler. Bottenplan: Verksamheten i område C måste vara förenligt med användningen kontor med utbildningslokaler. Källarplan: Alla lokaler på källarplan måste vara förenliga med användningen kontor med utbildningslokaler A C C B C För att minska eventuellt buller från betongfabriken (Sörby- Urfjäll 28:1) söder om planområdet ska norra delen av planområdet avskärmas genom byggnad eller plank (lägsta höjd 4 meter). Öppning får anordnas för personbilar, se Figur 7 på sid 11. Figur 4: Användningsindelning av byggnaden fd Björnkläder

7 Dnr: 10BMN244 Sid 7 (13) Byggnaden fd Björnkläder (Sörby-Urfjäll 28:4) får utökad byggrätt i två våningar mot sydväst på fastigheten Sörby-Urfjäll 28:9. Ett 30 meters skyddsavstånd för farligt gods samt utrymme för eventuella räddningsinsatser krävs till järnvägen. Plats måste finnas för en vändplan för lastbilar. Även Kraftsportens hus kan kompletteras med utökad byggrätt söder om befintlig byggnad. Ny byggrätt kan byggas i två våningar, men inte närmare än 30 meter till järnvägsspåret. En skolgård anläggs mellan GTC hallens Figur 5: En uteplats anläggs mellan flyglarna på GTC hallen flyglar och Kraftsportens hus. Detta bidrar till en bullerskyddad och trafiksäker utomhusmiljö för eleverna. Gator och trafik Trafikanslutningarna till området är relativt goda med kopplingar till Österbågen, riksväg 76 och Upplandsleden. Sörby Urfjäll är också ett av få industriområden i Gävle som har järnvägsspår in i området även om dessa utnyttjas extensivt i dagsläget. Sörby Urfjäll är uppbyggt som ett renodlat industriområde och har därmed en utformning som är anpassad för tung trafik, många trafikrörelser och stora ytor och utrymmen för trafik. Området saknar till exempel gång- och cykelbanor, bullerskydd, m.m. Gator De bebyggda fastigheterna inom planområdet har utfart på Utmarksvägen. I dagsläget har Österbågen en trafikmängd på ca fordon per dygn. En relativt stor andel av trafiken är tung trafik. En cirkulationsplats i korsningen Österbågen/Utmarksvägen är planlagd och budgeterad av Tekniska Kontoret. Cirkulationsplatsen blir troligtvis ett medfinansieringsprojekt. Planerad byggstart är under 2012.

8 Dnr: 10BMN244 Sid 8 (13) Den tunga trafiken till de lokaler som i dagsläget används av Backman Info ska styras till vägen i södra delen av planområdet där det kommer att Figur 6: Exempel på utformning av lasthus byggas en vändplan. För att förhindra att lastbilarna vänder på Utmarksvägen och backar in till Backman Info, och därmed utgör en trafikfara, ska eventuella lasthus utformas så att de endast kan angöras västerifrån (se figur 5). Personbilar ska inte kunna köra mellan GTC hallen och Kraftsportens hus fram till parkeringsplatsen i norra delen av planområdet. Trafiken ska styras öster om GTC-hallen p.g.a. bättre utomhusmiljö och kommunikation mellan byggnaderna för oskyddade trafikanter. Kollektivtrafik Hållplatser finns utmed Österbågen på var sida om korsningen. Den östergående bussen stannar väster om korsningen och den västergående stannar på den östra sidan om korsningen. För två busslinjer finns hållplats alldeles utanför skolbyggnaden på Utmarksvägen. Eventuellt kan en ny bussgata mellan Österbågen och Upplandsleden byggas som kan innebära ny busshållplats på Utmarksvägen, men det är i dagsläget oklart. Gång- och cykelväg Det saknas gång- och cykelvägar inne på Sörby Urfjäll och fotgängare är hänvisade till ett fåtal trottoarer och cyklister är hänvisade till att köra på gatan. Utmed Österbågen finns gång- och cykelbana på den norra sidan och för att ta sig över till utbildningslo- Figur 7: Utmarksvägen mot Växelgatan

9 Dnr: 10BMN244 Sid 9 (13) kalerna finns övergångsställen vid den ljusreglerade korsningen Utmarksvägen/Växelgatan. Mycket trafikfarligt genande över Österbågen sker av både fotgängare, cyklister och mopedister. En gång- och cykelväg planeras fram till den befintliga gc-vägen i korsningen Utmarksvägen/Växelgatan. Den finns med i Gävle kommuns Cykelplan, och har prioritetsklass II. Parkering På fastigheterna Sörby Urfjäll 28:7 och 28:8 finns det ca 100 parkeringsplatser vardera. På Sörby Urfjäll 28:4 (John Bauer) finns det ca 40 parkeringsplatser i dagsläget. Vid eventuell utbyggnad av Kraftsportens hus och fd Björnkläder kommer flera parkeringsplatser att försvinna. Parkeringsbehovet bedöms vara tillgodosett även vid eventuell utbyggnad. Övrigt Det kommer att behövas ett mitträcke från tågbron till övergångsställen vid korsningen Österbågen/Växelgatan för att undvika genande över Österbågen där övergångsställen saknas. Det finns en öppning i staketet mot Österbågen där flera personer tar sig igenom till busshållplatser eller genar över Österbågen. Det ska inte vara möjligt att ta sig igenom staketet. Figur 8: Österbågen utmed planområdet Störningar Vid tillbyggnad av Kraftsportens hus och nybyggnad på fastigheten Sörby Urfjäll 28:9, ska en riskutredning redovisas till Bygg & Miljö och Räddningstjänsten. Riskutredningen ska redovisa vilka verksamheter som kan lokaliseras i området, vilka åtgärder som ska vidtas för att minska risken för skador på människor och byggnader vid en olycka med farligt gods, samt hur ett sådant skydd ska vara utformat. Underlaget ska utgöras av aktuellt data från Trafikverket.

10 Dnr: 10BMN244 Sid 10 (13) Räddningstjänsten och Bygg & Miljö ska godkänna de föreslagna skyddsåtgärderna innan bygglov kan beviljas. Trafikverket har ansvar för att det finns ett staket mot järnvägen, som hindrar gående att passera spåren. Åtgärder mot buller i undervisningslokalerna ska innebära ett tvång att uppföra endera bulleravskärmning via plank eller via en ny byggnad på fastigheten Sörby Urfjäll 28:4. Se bestämmelse i plankartan. Ventilationsanläggningar på nya lokaler för undervisning bör placeras så att intag av luft inte sker från fasaden som vetter mot gata. Möjligheter bör finnas för elever och anställda att vistas utomhus i icke bullrande miljö. Detta tillgodoses genom en uteplats mellan GTC hallen flyglar. Teknisk försörjning 70 kv kraftledning finns väster mot järnvägen. I dagsläget går dagvattnet direkt ut i Järvstabäcken. Dagvattenlösning för nya och tillbyggda lokaler ska anmälas enligt miljöbalken innan bygglov kan meddelas. Kommunens dagvattenpolicy från 2004 ska följas. Det innebär att dagvatten ska tas om hand och vid behov renas inom den egna tomten före utsläpp till recipient. Vi projektering av nya byggnader ska utredning visa dagvattenlösning. En 30 meter bred yta mot järnvägsspåret ska lämnas obebyggd. Denna yta kan användas för dagvattenhantering. Fastigheterna kan anslutas till fjärrvärmenätet. Infartsvägen mellan Utmarksvägen och nätstationen ska vara tillgänglig för allmänna underjordiska ledningar. Figur 9: Underjordiska ledningar (blå= el, grön= fiber till bredband)

11 Dnr: 10BMN244 Sid 11 (13) Konsekvenser Barn Både Kraftsportens hus och John Bauer Gymnasiet används av barn och ungdomar i dagsläget. För övrigt är Sörby-Urfjäll ett renodlat industriområde. Ostkustbanan, Österbågen och den tunga trafiken utgör faror för de barn som rör sig i området. Det finns en trottoar utmed Utmarksvägen mot korsningen till Växelgatan, men några genar över både Österbågen och järnvägen för att ta sig till och från området. En gång- och cykelväg gör det säkrare att ta sig till och från området. En bullerskyddad uteplats mellan GTC hallens flyglar föreslås för att eleverna på John Bauer ska ha en skyddad utemiljö. Trafiksäkerhet En gång- och cykelväg till Växelgatan, ett staket mellan körfälten på Österbågen och en separat gata för den tunga trafiken är åtgärder som föreslås för att öka trafiksäkerheten för fotgängare och cyklister. Busshållplatsen vid fd Björnkläder finns kvar på fastigheten. Tillgänglighet Tillgängligheten till området ökar i och med den föreslagna gång- och cykelvägen. En busshållplats för två busslinjer finns kvar på Sörby-Urfjäll 28:4. Trygghet Sörby-Urfjäll är ett industriområde som inte används efter arbetstid, vilket gör att det kan upplevas otryggt övriga tider. Bristen på trottoarer gör att fotgängare kan känna sig otrygga i området.

12 Dnr: 10BMN244 Sid 12 (13) GENOMFÖRANDEBESKRIVNING Organisatoriska frågor Tidplan Detaljplanen upprättas med normalt planförfarande och beräknas antas under fjärde kvartalet Preliminär tidplan Samråd juni-augusti 2010 Utställning september 2010 Antagande november 2010 Utbyggnad av cirkulationsplats: 2012 Genomförandetid Detaljplanens genomförandetid är 15 år från den dagen planen vinner laga kraft. Ansvarsfördelning Huvudmannaskap Gavlefastigheter AB ansvarar för utbyggnad av fd Björnkläder och fastighetsreglering i samband med utbyggnad. Gävle kommun äger fastigheten Sörby-Urfjäll 28:7, men den förvaltas av Gavlefastigheter AB. En utbyggnad måste koordineras mellan parterna. Tekniska kontoret ansvarar för utbyggnad av gång- och cykelvägen. Trafikverket har ansvar för att det finns ett staket mot järnvägen Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för gång- och cykelvägen. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsbildning, gemensamhetsanläggning mm Vid en utbyggnad av fd Björnkläder behövs en fastighetsreglering utföras för att sammanfoga Sörby-Urfjäll 28:4 och 28:9. Den del av Sörby-Urfjäll 28:4 som är avsedd för kontor med utbildningslokaler (ej grundskola) och inomhus idrott kan överföras till Sörby-Urfjäll 28:8. Det kan innebära att 3D fastighetsbildning behöver tillämpas.

13 Dnr: 10BMN244 Sid 13 (13) Två gemensamhetsanläggningar föreslås i planen. En gemensamhetsanläggning bildas för tillfartsvägen som leder in i området mellan GTC-hallen och fd Björnkläder, eftersom personbiltrafiken till fd Björnkläder måste åka över fastigheterna Sörby Urjäll 28:7 och 28:8 för att nå parkeringen. En gemensamhetsanläggning bildas även för parkeringen på fastigheterna Sörby Urfjäll 28:7 och 28:8 utmed staketet i norra delen av planområdet för att tillgodose parkeringsbehovet för alla brukare inom planområdet. Se Figur 2. Ekonomiska frågor Planekonomi Gavlefastigheter AB står för plankostnaden. Tekniska frågor Tekniska utredningar En utredning över brandsäkerheten i byggnaderna har utförts av Brandwilly AB som en del av bygganmälan. Åtgärder för bl.a. brandväggar, skyltar och brandalarm finns redovisade. En bullerutredning för buller i inomhusmiljöerna tas fram till detaljplanens utställningsskede. Riskutredning för transport av farligt gods på järnvägen tas fram vid eventuell utbyggnad av fd. Björnkläder eller Kraftsportens hus. Medverkande tjänstemän Handläggande tjänsteman för ärendet är planarkitekt Henry Grew och miljöutredare Maria Höjer. Bygg & Miljö Gävle Henry Grew Planarkitekt