Planbeskrivning. Detaljplan för Kv. Liljan, Säters kommun. S a m r å dshandling juli 2016 Dnr SBN 2016/0109. Handlingar.

Transkript

1 S a m r å dshandling juli 2016 Dnr SBN 2016/0109 Detaljplan för Kv. Liljan i Säters kommun, Dalarnas län Planbeskrivning Handlingar plankarta, skala 1:500, med planbestämmelser planbeskrivning med illustrationer (denna handling) Övriga handlingar bullerberäkning, Sweco, riskbedömning med avseende på transport av farligt gods på väg och järnväg, Structor, miljöteknisk markundersökning, Sweco Planförfarande Planen handläggs med utökat planförfarande. 1

2 Planens syfte och huvuddrag Fastigheten Liljan 4 är belägen norr om centrala Säter och väster om riksväg 70, väster om den butikslokal, som idag disponeras av Willys. Fastigheten har nyttjats som handelsträdgård, men i dagsläget odlas inget i de växthus, som upptar större delen av fastigheten och handelsträdgårdens verksamhet håller på att avvecklas. Säterbostäder AB planerar att bebygga fastigheten med 80 hyreslägenheter. Planen ger även utrymme för ett antal markbostäder längs Ljusterån. Dessa kan t.ex. utföras som radhus i två våningar. Området är bullerutsatt och särskild omsorg måste ägnas åt ett utförande som gör det möjligt att efterfölja gällande riktvärden för buller. Planen innebär även en anpassning av området för butikslokalen till gällande förhållanden. Förenligt med 3, 4 och 5 kap i miljöbalken Planen bedöms vara förenlig med 3, 4 och 5 kap. i Miljöbalken (MB). Planområdet bedöms inte vara känsligt ur ekologisk synpunkt eller omfattas av särskilda naturvärden. Behovsbedömning för miljöbedömning En behovsbedömning för miljöbedömning av detaljplanen har gjorts. Planens genomförande bedöms inte ge ytterligare bidrag till eventuella överskridanden av miljökvalitetsnormer eller till att människor utsätts för varaktig störning i högre grad än vad som får betraktas som normalt i centrumnära områden av detta slag. Kommunens bedömning är att detaljplanen inte medför någon betydande miljöpåverkan med hänsyn till de kriterier som anges i bilaga 4 till förordningen om miljökonsekvensbeskrivningar (SFS 2005:356). Någon miljökonsekvensbeskrivning inom ramen för en miljöbedömning enligt 6 kap 11 miljöbalken behöver därför inte upprättas. 2

3 Plandata Lägesbestämning Planområdet omfattas av fastigheterna Liljan 2, 3 och 4 i Säters kommun samt Trädgårdsgatan, del av Smedjebacksvägen och del av slänten mot Ljusterån. Areal Planområdet har en areal på ca 2,0 ha. Tidigare ställningstaganden Riksintressen Planområdet ligger i anslutning till riksintresse för kulturminnesvården, omfattande Säters innerstad. Större delen av planområdet omfattas av strandskydd. Inga övriga riksintressen finns registrerade inom eller i anslutning till planområdet. Översiktliga planer I Översiktsplan 2013 redovisas området som handelsområde i enlighet med gällande stadsplan. 3

4 Detaljplaner För huvuddelen av planområdet gäller stadsplan fastställd , enligt vilken planområdet främst är avsett att användas för handelsträdgårdsändamål samt för handels- resp. bostadsändamål i den del som inte berörs av den planerade exploateringen. Planområdet gränsar till följande detaljplaner: 654, stadsplan för kv. Lutan och Lindan, fst , som redovisar angränsande bostadskvarter. 896, stadsplan för kv. Kannan m.fl., fst , som redovisar bebyggelse norr om Smedjebacksvägen 1204, stadsplan för genomfartsleden, fst där slänten mot Ljusterån regleras som parkmark. 1338, stadsplan för del av Ovangårdsområdet, fst , som redovisar bebyggelse norr om Smedjebacksvägen 1621, detaljplan för Genomfart Säter, lagakraft , som bl.a. redovisar området vid Torggatan. Ingen av dessa planer har kvarstående genomförandetid. Områdesbestämmelser Planområdet ligger i anslutning till delområde 3 i områdesbestämmelser för Säters innerstad, antagen Området omfattas av utökad lovplikt för bl.a. fasta markanläggningar och hantering av vegetationen i syfte att skydda åpartiet som ett natur- och kulturområde. Kommunala beslut i övrigt Bostadsplan I kommunfullmäktiges beslutsförslag till bostadsplan, daterat , anges det aktuella området ha högsta prioritet för byggande av hyreslägenheter med byggstart Förutsättningar och förändringar Natur Mark och vegetation Marken inom planområdet består till huvudsak av en handelsträdgård med försäljningsbyggnad, växthus och hårdgjutna ytor, omgivna av gräsmattor samt träd- och buskvegetation. Området runt butikslokalen är hårdgjort i sin helhet. Marken kring de planerade bostadshusen avses få en parkkaraktär som skapar en trivsam utemiljö för främst områdets boende. Med tanke på den tidigare verksamheten torde där finnas ett antal planterade ädelträd, som bör inventeras och om möjligt bevaras. I den angränsande slänten mot Ljusterån växer ett tätt bestånd av stora lövträd, som med fördel kan glesas ut något med hänsyn tagen till områdesbestämmelserna för Säters innerstad. Geotekniska förhållanden Geoteknisk undersökning har utförts av Sweco Civil AB och redovisats i rapporten Markteknisk undersökningsrapport (MUR), daterad Undergrunden består enligt dessa generellt av finlagrad silt och grundläggning bedöms kunna ske med helt styv platta på ny packad fyllning alternativt med pålar. 4

5 Exploatören ska på egen bekostnad ombesörja projektering och dimensionering av markarbeten och grundläggning med hjälp av dokumenten i den geotekniska undersökningen. Förorenad mark I och med att det under en längre tid drivits handelsträdgård på fastigheten finns risk för förekomst av kemiska bekämpningsmedel. Provtagning har utförts av Sweco och presenteras i rapporten Miljöteknisk markundersökning vid fd handelsträdgård, Liljan 4, Säter, Sweco Denna visar att föroreningar påträffats, främst i form av bekämpningsmedelsrester (DDT). Halten av dessa överskrider Naturvårdsverkets generella riktvärden för bostadsändamål (KM) inom flera av de områden där växthus tidigare funnits. Halter av tungmetaller överstigande NV:s riktvärden för bostadsändamål har även påträffats inom flera ytor. Detta innebär att delar av befintlig jord måste schaktas bort innan bostäder kan anläggas och kompletterande provtagning genomföras. Exploatören ska på egen bekostnad ombesörja kompletterande provtagning i samband med schaktning inför byggnation. Detta för att säkerställa föroreningsnivån efter att schaktning genomförts och för att kunna bedöma risker, omhändertagande av massor osv. Radon Planområdet ligger inom lågradonmark, vilket innebär att byggnader ska utföras i radonskyddat utförande. Risk för höga vattenstånd Ljusterån mellan Ljustern och Säterdalen har 1990 av Länsstyrelsen redovisats som ett översvämningskänsligt område. Enligt Länsstyrelsens utredning med lågpunkter finns dock ingen större risk för vattensamlingar på fastigheten. Fornlämningar Kvarteret är bebyggt i sin helhet och det finns ingen anledning att misstänka förekomst av fornlämningar inom planområdet. Eventuella arkeologiska undersökningar initieras och bekostas av exploatören. Strandskydd Planområdet ligger ca 40 meter från Ljusterån. Den föreslagna byggrätten motsvarar den i gällande detaljplan, där frågan om strandskydd inte berörts. Särskilda skäl för upphävande av strandskyddet är att området redan är ianspråktaget och till sin helhet bebyggt med byggnader, samt att slänten mot Ljusterån och gångvägen nedanför denna tydligt avskiljer strandområdet från den planerade bebyggelsen. Planen innebär ingen förändring av allmänhetens tillgång till detta. Det bör heller inte innebära någon förändring för livsvillkoren för djur- och växtlivet. Strandskyddet föreslås därför bli upphävt inom planområdet. Bebyggelse Befintliga byggnader För befintliga butiken planeras inga förändringar. Den är dock inte uppförd enligt gällande plan, varför denna plan föreslår en anpassning till rådande förhållanden. För det befintliga enfamiljshuset planeras heller inga förändringar, men ny infart från Torggatan anordnas till fastigheten. 5

6 Den nuvarande handelsträdgården och anläggningarna knutna till denna kommer att rivas. Tillkommande byggnader Totalt planeras ca 80 lägenheter inom fastigheten. Säterbostäder har för avsikt att uppföra två koncepthus med yteffektiva lägenheter i 8 våningar, så kallade Kombohus Plus. Denna hustyp bedöms vara en av dem, som har bäst förutsättningar att ge en rimlig hyresnivå. Säterbostäder har idag drygt 400 hushåll i sin bostadskö. Dessa är främst ägare av villor eller bostadsrätter, ungdomar som söker egen bostad och inflyttade från andra kommuner. Det planerade utbudet stämmer väl överens med efterfrågan i kön. De nya bostäderna anses även öka rörligheten på villamarknaden och därmed frigöra bostäder åt barnfamiljer. Tillgänglighet Området utformas så att god tillgänglighet utomhus uppnås för rullstolsburna och andra personer med nedsatt rörelseförmåga. Kommunen bevakar i samband med hanteringen av bygglov att byggnaders och tomters tillgänglighet är god. Kommunens ambition är att rekommendationerna i skriften Bygg ikapp ska tillämpas. Byggnadskultur och gestaltning Området lämpar sig väl för ett pilotprojekt med höga hus i Säter. Byggnaderna ligger så att inga andra bostadshus blir skuggade. Buller och risker med farligt gods gör att endast en begränsad del av fastigheten är lämplig att bebygga vilket gör det naturligt med höga hus på denna. De höga husen medför också att kvarvarande mark kan ges en utformning, som knyter an till Ljusterdalens grönska och skapar en vacker infart till Smedjebacksvägen. Räddningstjänstens insatstid Räddningstjänstens insatstid uppges till 10 minuter. 6

7 Friytor Detaljplanen medger att tillkommande bebyggelse inrymmer ändamål för bostäder inkl. parkeringsanläggning, förråd, lekplatser o. dyl. Inga garage planeras, men planen ger möjlighet till carport för ca hälften av parkeringsplatserna. Dessa kommer ligga i nära anslutning till byggnaderna mot butikens baksida och medverkar till skydd mot buller och risk till följd av transporter av farligt gods. Lek och rekreation Plats för närlekplats reserveras på bullerskyddad grönyta i anslutning till bostadshusens entréer. Ljusteråns dalgång och Säterdalen erbjuder goda lekmiljöer och idrottsplats med omgivande grönområde ligger ca 300 meter från planområdet. Gator och trafik Planområdet är centralt beläget längs Smedjebacksvägen mot bl.a. Säters sjukhus och Torggatan mot centrum. Det har goda möjligheter för de flesta kommunikationsslag. Gång och cykel Gång- och cykelvägar finns mot innerstaden och Skönvik. Avståndet till torget är ca 550 m och till järnvägsstationen ca 900 m. Biltrafik Planområdet ligger med infart från Smedjebacksvägen i nära anslutning till riksväg 70. Torggatan leder mot Säters centrum. I syfte att minska genomfartstrafiken på Trädgårdsgatan föreslås en avstängning av denna. Denna innebär att en del av gatan nyttjas som parkering, främst för bostäderna i kv. Lutan. Parkeringens huvudtillfart sker från Gustav Adolfs vägen. Trädgårdsgatan från norr Kollektivtrafik Närmsta busshållplats ligger på Torggatan vid butikslokalen i direkt anslutning till planområdet. Därifrån går bussar till centrum och till Skönvik, Borlänge, Gustafs, Stora Skedvi mm. med totalt ca 50 turer åt båda håll varje vardag. 7

8 Regional kollektivtrafik avgår från torget och från järnvägsstationen avgår varje vardag ca 8 dagliga dubbelturer mot Borlänge och Stockholm. Parkering, varumottagning, utfarter Säters kommun har ingen uttalad norm för beräkning av parkeringsbehov för bostäder. Till grund för beräkningarna av parkeringsbehovet ligger jämförelser med parkeringsnormen för cykel och bil i Falun och Borlänge. Bruttoarean för den föreslagna bebyggelsen inkl. radhusen är ca 6000 m², vilket med 8 platser/1000 m² BTA motsvarar 48 bilplatser. En gemensam parkering för alla nya bostäder med ca 50 platser föreslås bakom butikslokalen. Den har infart från Gustav Adolfs vägen och har carportar mot butiken. Parkeringen på Trädgårdsgatan bör brytas av planteringar på ett par ställen. Den rymmer då ca 30 parkeringsplatser, vilket innebär ett tillskott på ca 20 platser gentemot dagens kantstensparkering. Parkeringsbehovet för cyklar uppskattas till ca 60 platser för vardera huset. Plats finns reserverad för cykelförråd i anslutning till entrén för respektive hus. Befintliga parkeringsplatser i anslutning till butikslokalen har bedömts vara tillräckliga för att täcka verksamhetens behov. Infart till parkering och inlastning sker från Torggatan. Den rundkörning som idag är möjlig genom nyttjande av handelsträdgårdens mark förutsätter i framtiden en överenskommelse med Säterbostäder. Störningar och risker Planområdets läge innebär att det är utsatt för buller och i begränsad utsträckning luftföroreningar. Den största källan till dessa föroreningar att biltrafiken på riksväg 70, men även buller och vibrationer från järnvägen innebär en störning. Trafikbuller Trafikbuller är en miljöstörning som kan ha påverkan på vår vardag och vår hälsa. Det finns nationellt gällande riktvärden för trafikbuller som normalt inte bör överskridas vid nybyggnation. Dessa har tagits fram för att undvika att skapandet av bostadsmiljöer med allt för störande ljudnivåer. Följande riktvärden för trafikbuller bör normalt inte överskridas: 30 dba ekvivalentnivå inomhus 45 dba maximalnivå inomhus nattetid 55 dba ekvivalentnivå utomhus (vid fasad) 70 dba maximalnivå vid uteplats i anslutning till bostad Bullerberäkningar har utförts av Sweco och avser beräknade nivåer för trafiken år Den visar att den ekvivalenta ljudnivån för delar av planområdet överstiger 55 dba. För den västra delen närmast befintlig bostadsbebyggelse ligger nivån mellan 45 och 55 dba, varför den tillkommande bebyggelsen i första hand förläggs till denna del. Varuleveranser till butiken förekommer, men sker med infart från Torggatan och bedöms ha marginell påverkan på bullret vid bostadshusen. Gällande inomhusriktvärden för buller från vägtrafik ska klaras. Varje bostad ska också ha tillgång till en uteplats där ljudnivån är högst 50 dba ekvivalent ljudnivå och 70 dba maximal ljudnivå. 8

9 Luftmiljö Frågan om luftföroreningar från riksväg 70 har utretts i detaljplan 1621 Genomfart Säter. Med tanke på måttliga trafikmängder och gynnsam genomluftning vid förhärskande vindriktning bedömdes där att miljökvalitetsnormer för luft inte överskrids inom planområdet. Farligt gods De planerade höga bostadshusen är placerade inom det rekommenderade skyddsavståndet 150 meter från riksväg 70 och Dalabanan, vilka båda är av länsstyrelsen rekommenderade transportleder för farligt gods. De planerade tvåvåningshusen är placerade på ett avstånd större än skyddsavståndet 70 meter, som rekommenderas för denna hustyp. En riskbedömning med avseende på transport av farligt gods på väg och järnväg har utförts av Structor Riskbyrån AB, I denna förutsätts att utrymning från byggnaderna primärt inte sker i byggnadssida som vetter mot riksväg 70. Vidare föreslås att carportar ska uppföras till skydd mot utströmmande gaser. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Fastigheterna inom planområdet ansluts till det allmänna VA-nätet. Eventuellt behov av någon typ av tryckstegring i husen skall utredas. Dagvatten Planområdet ligger inom befintligt verksamhetsområde för dagvatten. Dagvatten från tomtmark ska anslutas till det allmänna dagvattennätet. El Närmaste nätstation är inbyggd i butikslokalen. Utrymme för en ny nätstation reserveras i närheten av den nuvarande. Fiber Området ska anslutas till fibernät. Värme Området ska anslutas till fjärrvärme. Bebyggelsen bör projekteras för en energianvändning som är i nivå med Minienergihus enligt FEBY (Forum för Energieffektiva Byggnader). Avfall Allt avfall ska källsorteras enligt de regler som gäller för Säters kommun. Utrymme för att lösa hanteringen av hushållsavfall inom den egna fastigheten ska finnas. Utrymme för den befintliga återvinningscentralen i korsningen Trädgårdsgatan/ Gustav Adolfs gatan har reserverats på gatumark. Konsekvenser av planens genomförande Ny bebyggelse inom kvarteret är att betrakta som positiv ur miljösynpunkt eftersom nya bostäder och arbetsplatser tillskapas centralt där det finns goda möjligheter att resa kollektivt eller gå och cykla till arbetsplatser och service. 9

10 Planförslaget medför att en ny hustyp införs i Säter. Dess inverkan på stadsbilden kulturmiljön i innerstaden har studerats och bedöms vara måttlig. Husen skuggar varken kvarterets uteplatser eller omgivande bostadsbebyggelse och tillskottet av grönska runt husen är positiv. Vyer från avfarten vid Östra Långgatan och från norra infarten Med de nya bostäderna alstras ytterligare biltrafik. Denna berör främst Smedjebacksvägen och Gustav Adolfs vägen, som inte kan sägas vara känsliga för den aktuella ökningen av biltrafiken. Kommunens bedömning är därför att detaljplanen inte medför någon betydande miljöpåverkan. Någon separat miljökonsekvensbeskrivning enligt PBL 4:34 behöver därför inte upprättas. Nedan beskrivs konsekvenserna av planens genomförande Organisatoriska frågor Tidsplan Planen bedöms kunna vinna laga kraft i början på

11 Genomförandetid Genomförandetiden är 10 år räknat från det datum planen vinner laga kraft. När genomförandetiden gått ut fortsätter planen att gälla tills den ändras eller upphävs. När genomförandetiden gått ut har dock fastighetsägaren inte någon rätt att erhålla ersättning om bygglov eller marklov skulle nekas. Huvudmannaskap Kommunen är huvudman för allmän plats. Fastighetsrättsliga frågor Fastighetsägare Fastigheten Liljan 4 ägs av Säterbostäder AB. Övriga fastigheter inom planområdet har privata ägare. Fastighetsbildning, servitut, gemensamhetsanläggningar m.m. Nya fastigheter avstyckas längs planområdets gräns i sydost för ny bebyggelse med markbostäder. Delar av fastigheten Säter 2:1 överlåts till Säterbostäder AB för att nyttjas som parkering för kv. Lutan. Del av fastigheten Liljan 4 överlåts till Säters kommun för anläggande av gångväg till Ljusterån. För bebyggelsen med markbostäder kan en avstyckning från Liljan 4 till nya fastigheter bli aktuell. Mark har reserverats för bildande av gemensamhetsanläggning avseende parkering och tillfartsväg till småhusen. Tekniska frågor Nytillkommande bebyggelse ska anslutas till det allmänna va-nätet och dagvattennätet. Den ska även anslutas till fjärrvärmenätet och kommunens fibernät. Ekonomiska frågor Planavgift Detaljplanen bekostas av ägaren till Liljan 4 varför det inte ska tas ut någon planavgift i samband med bygglov och anmälan enligt denna detaljplan. Avtal Exploateringsavtal ska upprättas mellan kommunen och berörd/-a exploatörer i kvarteret. Avtalet ska bl.a. reglera marköverföringar och åtgärder på allmän plats. Fastighetsregleringar ska i första hand regleras i överenskommelser mellan berörda fastighetsägare samt mellan kommunen och fastighetsägaren 11

12 Medverkande tjänstemän Planhandlingarna har upprättats av Claes-Göran Ahrén, Mondo arkitekter AB i samråd med Lennart Eriksson, Säterbostäder AB, Kristina Mellberg och Sofie Norberg, Miljö- och samhällsbyggnadsförvaltningen och övriga berörda inom kommunorganisationen. Planskeden Instans Datum Planuppdrag givet Samhällsbyggnadsnämnden , 43 Godkänd för samråd Godkänd för granskning Godkänd för antagande Antagen Vunnit laga kraft 12