Avskrivningsmetodens påverkan på bostadsrättsföreningar

Transkript

1 UPPSALA UNIVERSITET Företagsekonomiska Institutionen - Handelsrätt Avskrivningsmetodens påverkan på bostadsrättsföreningar Datum: Kandidatuppsats HT 2014 Författare: Christoffer Persson Handledare: Kjell Adolfsson

2 Sammanfattning Syftet med denna uppsats ska vara att kartlägga hur den statliga bokföringsnämndens beslut om en övergång från progressiva till linjära avskrivningar för bostadsrättsföreningar inom nyproduktion påverkar föreningarna och dess medlemmar. Genom att utreda konsekvenserna av den nya avskrivningsmetoden så har en tydlig bild om vart problemet ligger växt fram och dessutom vad den statliga bokföringsnämndens nya direktiv lett till. Genom att genomföra en intervju med en av Sveriges ledande revisor inom området samt med ett av Sveriges största byggföretag som enbart arbetar med nyproduktion av bostäder så har en splittrad bild av hur de olika aktörerna ser på saken växt fram. Genom att analysera de empiriska studierna tillsammans med intervjuerna så har konsekvenserna av det nya direktivet fått klarhet. Det står klart att linjära avskrivningar som istället ska användas speglar en bostadsrättsförenings ekonomiska situation bättre då de progressiva avskrivningarna som tidigare användes känns nästintill orimliga ur en bokföringsmässig synvinkel. Men frågan är vad det nya direktivet egentligen lett till. Som det ser ut i dagsläget så speglas värdeminskningen bättre i och med den nya avskrivningsmetoden än den tidigare. Men samtidigt har ett minusresultat som den nya avskrivningsmetoden i många fall lett till i princip blivit standard. Dessutom verkar bostadsrättsspekulanter inom nyproduktion och andra aktörer ha accepterat att det är så här de ser ut i nyproducerade bostadsrättsföreningar. Det har uppstått ett läge där man enbart fått en bokföringsmässig ändring och inte något mer. 2

3 Förkortningar BFN: Statliga bokföringsnämnden BRL: Bostadsrättslagen KöpL: Köplagen EFL: Lagen om ekonomiska föreningar BFL: Bokföringslagen ÅRL: Årsredovisningslagen FAR: Branschorganisation för redovisningskonsulter, revisorer och rådgivare 3

4 Innehållsförteckning Sammanfattning 2 Förkortningar 3 1. Inledning Problemformulering Syfte Frågeställning Avgränsningar 8 2. Teori Bostadsrätt som boendeform Ekonomisk plan Underhållfond Redovisning för bostadsrättsföreningar Löpande bokföring i bostadsrättföreningar Årsredovisning i bostadsrättsföreningar Avskrivningar för bostadsrättsföreningar Linjära avskrivningar Progressiva avskrivningar komponentavskrivningar Exempel: skillnad mellan linjära och progressiva avskrivningar 17 4

5 3. Empiri Metod Revisorn Byggföretaget Analys Slutsats Övrigt Förslag på vidare forskning Källor Litteratur Elektroniska källor Intervjuer 29 5

6 1. Inledning 1.1 Problemformulering Den första bostadsrättsföreningen bildades under 1800-talet då det i Sverige rådde stor bostadsbrist i de större städerna. Syftet var att man skulle samla ihop medlemmars besparingar för att kunna bygga ett gemensamt hus till en lägre kostnad. Föreningarna styrdes under lagen om ekonomiska föreningar som på denna tid inte var särskilt bra anpassad för just boendefrågor, detta ledde till en hel del orättvisor och problem i de gemensamma husen. Först när bostadsrättslagen trädde i kraft år 1930 blev det ordning och reda på bostadsrättsfrågorna. 1 Idag finns de närmare en miljon lägenheter som är upplåtna av bostadsrättsföreningar, vilket innebär att en stor andel av Sveriges befolkning bor i en bostadsrätt. Varje bostadsrättsförening ska ha en styrelse som demokratiskt är vald av föreningens medlemmar. Styrelsen har till uppgift att förvalta fastigheten, sköta verksamheten samt tillhandahålla medlemmarnas intresse genom att följa föreningsstämmans beslut, föreningens stadgar och gällande regelverk. Styrelsen ansvarar även för att den löpande bokföringen under året är korrekt och till varje årsbokslut ska styrelsen presentera en årsredovisning för föregående räkenskapsår. Årsredovisningen ska beskriva föreningens verksamhet samt sammanfatta den löpande redovisningen till ett resultat. Årsredovisningen är viktig del av föreningens ekonomi då den ger utomstående en tydligen inblick i föreningen. 2 I bostadsrättsföreningens årsredovisning ska man ta upp avskrivningarna, en avskrivning är ett sätt att fördela bostadsrättsföreningens tillgångar, i en bostadsrättsförenings innebär det att man fördelar byggnadens värde på dess nyttjandetid genom att årligen skriva av värdeminskningen. 3 1 Isacson, s Öhrlings s 9f. 3 HSB avskrivningar. 6

7 Den 28 april 2014 kom den statliga bokföringsnämnden (BFN) med ett direktiv som innebär att progressiva avskrivningar som tidigare används för att skriva av byggnadens värde med i bostadsrättsföreningar inte längre är en lämplig avskrivningsmetod för bostadsrättsföreningar. Bostadsrättsföreningar ska enligt BFNs nya direktiv istället använda sig av linjära avskrivningar och de nya reglerna ska tillämpas för samtliga bostadsrättsföreningar med omedelbar verkan. Att använda sig av en progressiv avskrivning innebär att man skriver av en mindre del av byggnadens värde de första åren då byggnaden är ny för att sedan höja avskrivningarna med tiden samtidigt som räntekostnaden minskar och kostnaderna för underhåll ökar. Att använda sig av linjära avskrivningar som man tidigare gjorde innebär istället att byggnaden skrivs av med samma belopp varje år, oavsett fastighetens ålder och utan hänsyn till inflationen. 4 Byggföretagen i Sverige som producerar och säljer nybyggda bostadsfastigheter i bostadsrättsform har tidigare haft som standard att använda sig av progressiva avskrivningar när man bildar nya bostadsrättsföreningar. BFNs nya beslut leder dock inte till att bostadsättsföringens kassaflöde blir sämre utan problematiken detta medför är i första hand det negativa resultatet i årsredovisningen. För nybildade bostadsrättsföringar som har samma intäkter som förut innebär den nya avskrivningsmetoden att de med största sannolikhet kommer visa bokföringsmässigt underskott då de måste redovisa en större kostnad för avskrivningen än tidigare i årsredovisningen. Detta kan komma att skada både föreningar och dess medlemmar då föreningar i många fall kommer att behöva välja mellan att höja avgifterna eller redovisa ett negativt resultat. Det är dock inget som säger att bostadsföreningen måste visa positivt resultat så länge intäkterna täcker kostnaderna för den löpande verksamheten så att kassaflödet är i balans. Om en ekonomiskt stabil bostadsrättsförening på grund avskrivningar uppvisar ett negativt resultat bokföringsmässigt kan bostadsrättsföreningen och dess medlemmar ytterligare påverkas negativt då olika aktörer så som bostadsrättsköpare och andra lekmän kan ha svårt att bedöma bostadsrättsföreningens ekonomiska status. 5 4 Öhrlings, s Skanska. 7

8 1.2 Syftet Syften med denna uppsats är att kartlägga hur den statliga bokföringsnämndens beslut om ett förbud mot progressiva avskrivningar påverkar bostadsrättsföreningar inom nyproduktion. Hur detta kommer påverka bostadsrättsföreningens bokföring, resultat och i sin tur påverka medlemmarna. Slutresultatet av uppsatsen förväntas även ge ett underlag till vilken form av avskrivning som lämpar sig bäst för bostadsrättsföreningar inom nyproduktion och om det var ett effektivt/produktivt beslut att förbjuda progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar. 1.3 Frågeställning Hur påverkas bostadsrättsföreningar inom nyproduktion ekonomiskt av den statliga bokföringsnämndens nya direktiv? 1.4 Avgränsningar Eftersom de nya reglerna enbart behandlar bostadsrätter så är det givet att det enbart är denna boendeform som kommer att avhandlas. Uppsatsen kommer i första hand behandla övergången från progressiva till linjära avskrivningar, detta eftersom det är linjära avskrivningar som blir den vanligaste avskrivningsmetoden för bostadsrättsföreningar att använda nu. Vidare kommer uppsatsen att rikta in sig på bostadsrättsföreningar inom nyproduktion hos de större byggbolagen i Sverige eftersom det är där problemet kan bli som störst, dels för att de är nya bostadsrättsföringar men även för att byggbolagen har ett vinstintresse som inte behöver vara förenat med tydlig information gentemot potentiella bostadsrättsköpare. 8

9 2. Teori Bostadsrätt som boendeform En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening utan vinstsyfte vars främsta uppgift är att tillhandahålla lägenheter till dess medlemmar utan tidsbegränsning. Bostadsrättsföreningen är en juridisk person och för att bli medlem betalar man en fastställd insats till föreningen då en lägenhet upplåts för första gången. Genom att köpa en bostadsrätt och bli medlem så blir man bostadsrättsinnehavare till en lägenhet, som bostadsrättsinnehavare har man nyttjanderätt och andelsrätt i föreningen. För att bli medlem så måste styrelsen har gjort en prövning och godkänt personen som medlem. Bostadsrättsföreningen har ingen rätt att neka någon medlemskap så länge man uppfyller föreningens krav. Att man har en andelsrätt i föreningen innebär att man äger en andel i föreningen som baserar sig på lägenhetens storlek, nyttjanderätten innebär att en medlem äger rätten att nyttja en specifik lägenhet i föreningen på obestämd tid. Som bostadsrättsinnehavare har man både rättigheter och skyldigheter. En bostadsrättsinnehavares rättigheter är t ex att ha möjlighet att delta vid föreningsstämman där man bland annat väljer styrelse och tar beslut om föreningens framtid, rättigheterna kan även gälla hur mycket bostadsrättsinnehavaren får göra om i sin lägenhet och om de krävs föreningens godkännande. En bostadsrättsinnehavares skyldigheter innefattar sådant som att betala avgifter och vårda sin lägenhet. I stadgarna som föreningen beslutar om regleras ansvarsfördelning mellan bostadsrättshavaren och föreningen. Vid upplåtelse av en bostadsrätt betraktas det som lös egendom och inte fast som det är när man köper en villa, därför tillämpas reglerna i Köplagen (KöpL) vid bostadsrättsköp. 6 Likt ett annat företag ska en bostadsrättsförening registrera sig hos bolagsverket. Enligt lagen om ekonomiska föreningar (EFL) 2 kap 3 ska en bostadsrättsförening registreras senast sex månader efter beslut om bildandet. 7 6 HSB juridik. 7 Öhrlings, s 16. 9

10 2.1.2 Ekonomisk plan Innan en bostadsrättsförening får upplåta bostadsrätter ska en ekonomisk plan upprättas. Den ekonomiska planen ska beskriva föreningens verksamhet genom att klargöra vilka kostnader det finns för bygget, vilka lån som måste tas upp, troliga kostnader föreningen kommer ha för drift och underhåll, vilka avgifter och hyror som kommer tas ut för att budgeten ska gå ihop men även de olika bostadsrätternas ägarandel. Den ekonomiska planen ska även ge en ekonomisk prognos och en känslighetsanalys. I känslighetsanalysen ska de analyseras vilka framtida risker det finns, ett exempel kan vara om räntan går upp och hur det skulle kunna komma att påverka föreningens ekonomi och i sin tur månadsavgifterna. Anledningen till att den ekonomiska planen upprättas är att bostadsrättsköpare och andra intressenter ska kunna få en tydlig bild av bostadsrättsföreningen och dess framtida ekonomiska status. 8 Även den ekonomiska planen ska vara registrerad hos bolagsverket och granskad av två särskilda intygsgivare innan en bostadsrättsförening får upplåta bostadsrätterna. 9 Det är vanligt förekommande att byggbolagen påbörjar försäljningen av nya bostadstadsrätter innan byggnationen är klar eller inte ens har påbörjats. I dessa fall blir det svårt att upprätta någon ekonomisk plan, då ska byggbolaget istället ta fram en kostnadskalkyl. En kostnadskalkyl är en förenklad ekonomisk plan som bygger på preliminära resultat vars uppgift är att ge bostadsrättsspekulanter en så tydlig bild av bostadsrättsföreningens framtida ekonomi som möjligt, även den ska vara registrerad hos bolagsverket Underhållsfonden Alla bostadsrättsföreningar ska ha underhållsfond, genom att bostadsrättsföreningen avsätter pengar till underhållsfonden så blir dessa pengar öronmärkta för underhåll av byggnaden. Beloppet som ska avsätts varje år ska vara bestämt i förenings stadgar och när en komponent i fastigheten behöver bytas ut eller repareras så är tanken att man 8 Borättsupplysning. 9 Bolagsverket. 10 Borättsupplysning. 10

11 ska kunna ta av pengarna i underhållsfonden så att bostadsrättsföreningen inte behöver ta upp nya lån som antagligen skulle påverka föreningens avgifter. Genom att bostadsrättsföreningen har en underhållsfond så har man en förutsägbarhet som mot oväntade händelser Redovisning för bostadsrättsföreningar En bostadsrättsförening har samma skyldigheter som ett svenskt företag när de kommer till att presentera ekonomisk data. Det görs genom att löpande bokföra alla ekonomiska händelser i bostadsrättsförening för att sedan avsluta med en årsredovisning i slutet av räkenskapsåret. Redovisningen i Sverige är till stor del ramlagar där lagstiftaren i stor utsträckning hänvisar till praxis och god sed. Genom att en bostadsrättsförening presenterar årets löpande bokföring i en årsredovisning så kan olika intressenter, så som potentiella köpare, banker och andra som är i behov av en ekonomisk inblick i föreningen enkelt få det. I enlighet med EFL så är det styrelsen som har ansvaret för föreningens organisation och förvaltning. Detta innebär även att det är styrelsen som har huvudansvaret för föreningens ekonomi. Styrelsen ska varje år utse en extern revisor som har till uppgift att granska och kontrollera föreningen i samband med årsredovisningen. Revisorn har till uppgift att kontrollera att föreningens ekonomiska data samt utfärda en revisionsberättelse Löpande bokföring i en bostadsrättsförening Enligt Lagen om ekonomiska föreningar så är det styrelsen i föreningen som har det yttersta ansvaret för föreningens angelägenheter samt ansvarar för att den löpande bokföringen skötts korrekt. Bostadsrättsföreningar har alltid bokföringsskyldighet för hela sin verksamhet. Alla affärshändelser ska bokföras och presenteras i grundbokföringen samt i huvudbokföringen. Bokföringen ska ske på ett sådant sätt att man lätt kan gå in och kontrollera den i sin fullständighet Revisorn. 12 Lönnqvist, s 11ff. 13 Öhrlings, s 27ff. 11

12 Enligt Bokföringslagen (BFL) 1 kap är en bostadsrättsförening alltid bokföringsskyldig för hela sin verksamhet. Enligt BFL 2 kap så ska bokföringen ske med god redovisningssed vilket innebär att man följer BFL och BFNs allmänna råd om löpande bokföring, verifikationer och arkivering. BFN ansvarar för utvecklingen av god redovisningssed som regleras i BFL. BFNs normer om god redovisningssed är inte tvingade enligt lag utan mer av karaktären bör göra men eftersom det representerar god redovisningssed blir det i praktiken tvingade även fast det inte är fastställt enligt lag. BFNs allmänna råd behandlar samtliga områden inom redovisningen och ger tydliga restriktioner om hur den löpande bokföringen, räkenskapsinformation, arkivering samt verifikationer skall skötas hos en bostadsrättsförening Årsredovisning i en bostadsrättsförening Efter ett avslutat räkenskapsår ska den löpande bokföringen för bostadsrättsföreningen sammanställas till en årsredovisning. Bostadsrättsföreningen är enligt Årsredovisningslagen (ÅRL) skyldig att upprätta en årsredovisning och tillämpa ÅRL i sin helhet. Årsredovisningen ska även granskas av en revisor som även upprättar en revisionsberättelse. Förutom att årsredovisningen ska upprättas på ett överskådligt sätt och i enlighet med god redovisningssed så ska den innehålla en balansräkning, en resultaträkning, noter och en förvaltningsberättelse. Styrelsen i en bostadsrättsförening står till svars för att bokföringen som upprättas följer BFL. Detta innebär att det är styrelsen som bär ansvaret för att redovisningen följer gällande lagstiftning i BFL och dessutom följer de allmänna råden som är framtagna av BFN. 15 Årsredovisningen ska vara informativ så att blivande medlemmar och andra intressenter lätt ska kunna få en tydlig bild av bostadsrättsföreningens ekonomi. Det är även viktigt att den innehåller information om föreningens framtidsplaner så som renoveringar och eventuella avgiftshöjningar Öhrlings, s 31f. 15 Öhrlings, s 35ff. 16 Riksbyggen. 12

13 2.3.1 Avskrivningar i bostadsrättsföreningar Avskrivning är en term som används inom redovisning och bokföring. Det man skriver av är anskaffningsvärdet på en tillgång så att det blir utspritt över tillgångens ekonomiska livslängd. En avskrivning ska vara systematisk vilket betyder att den ska följa en plan som bestäms redan vid investeringstillfället. Hur lång avskrivningstiden ska vara ska bygga på en bedömning om hur länge tillgången kommer användas och hålla innan den inte är värd något, i praktiken är det sällan avskrivningstiden och faktiska nyttjandetiden överensstämmer med varandra. När man redovisar en avskrivning bokförs det som en minskning på en tillgång även om det egentligen inte har gått ut några pengar från företaget eller föreningen, detta medför att resultatet kan påverkas kraftig och enligt vissa fall få en missvisande bild om man inte bedömer att tillgångens värdeminskning och avskrivning är lika med varandra. En byggnad är en anläggningstillgång vilket man tillämpar en planenlig avskrivning på. Avskrivningstiden är olika för olika byggnader men när de gäller bostadsfastigheter så har skatteverket bestämt avskrivningstiden till 50 år vilket ger en avskrivning på 2 % av anskaffningsvärdet årligen. Avskrivningen av en fastighet omfattar endast byggnadens värde, tomtmarken får inte skrivas av om man inte av någon anledning kan visa på att den har en årlig värdeminskning. 17 När de kommer till bostadsrättsföreningar så har det den senast tiden varit en livlig diskussion om hur man bör skriva av byggnadens värde. Till och med våren 2014 var det standard för bostadsrättsföreningar att använda sig av progressiva avskrivningar men den 28 april 2014 kom BFN med nya riktlinjer för hur bostadsrättsföreningar ska sköta avskrivningen på byggnadens värde. I och med BFNs nya direktiv så får inte bostadsrättsföreningar använda sig av progressiva avskrivningar längre utan man rekommenderar istället linjära avskrivningar vilket man menar ska spegla bostadsrättsföreningens ekonomi på ett bättre sätt Lönnqvist, s 77f. 18 Riksbyggen. 13

14 2.3.2 Linjära avskrivningar Linjär avskrivning innebär att bostadsrättsföringen skriver av byggnadens värde med ett lika stort belopp varje år, det är den vanligaste avskrivningsmetoden och dessutom den lättaste ur redovisningssynpunkt. Detta innebär att en bostadsfastighet med en ekonomisk livslängd på 50 år kommer att skrivas av 2 % av anskaffningsvärdet årligen. 19 En nackdel med linjär avskrivning är att det är svårt att motivera att en förbrukning av en tillgång har en linjär värdeminskning. Enligt Schroeder m fl så kan linjära avskrivningar vara olämpliga i inom vissa marknader då det inte speglar värdeminskningen korrekt. 20 Linjär avskrivning innebär att man skriver av samma belopp årligen under hela byggnadens nyttjandetid. 19 Lunden, s 206ff. 20 Schroeder, s 293f. 14

15 2.3.3 Progressiva avskrivningar Progressiv avskrivning innebär att man anser att byggnaden minskar mindre i värde de första åren, och därför skriver man av ett mindre belopp de första åren för att avskrivningen sedan ska öka med tiden. Anledning till detta kan vara att byggnaden är nybyggd eller nyrenoverad. Men enligt vissa har avskrivningsmetoden missbrukats i bostadsrättsföreningar då man i nya bostadsrättsföreningar använt denna avskrivningsmetod för att kunna ta ut låga avgifter för att på så sätt göra bostadsrättsföreningen mer attraktiv detta eftersom föreningar med lägre avgifter oftare har dyrare lägenheter. Enligt andra är progressiva avskrivningar lämpliga för byggnader då man hävdar att byggnaden är i större behov av renoveringar och utbyte av komponenter längre fram i tiden och därför hävdar man att det är då avskrivningarna ska vara som störst. 21 Den grundläggande iden till progressiva avskrivningar var att det skulle vara en avskrivningsmetod där man tog hänsyn till inflationen alltså inte likt så som det har används de senaste åren i bostadsrättsföreningar. 22 Progressiv avskrivning innebär att man skriver av ett mindre belopp de första åren då byggnaden är ny för att sedan höja avskrivningen med byggnadens ålder. 21 Lunden, s 206ff. 22 Lönnqvist, s 77f. 15

16 2.3.4 Komponentavskrivningar Komponentavskrivning innebär att man ser en byggnad som en sammansättning av olika komponenter, så som stomme, avloppstammar, fasad, fönster etc. Varje komponent ska då skrivas av över respektive komponents nyttjandeperiod, man brukar se det som att byggnadens stomme står för 50 % av det totala anskaffningsvärdet. När en komponent i byggnaden ska ersättas så raderas det eventuellt oavskrivna beloppet och anskaffningsvärdet för ersättningskomponenten tas istället upp som en ny avskrivning. Detta kan medföra att ursprungsbyggnaden kan vara helt avskriven vid en tidigare tidpunkt än tillbyggnaden, eller tvärtom Lunden, s 206ff. 16

17 2.4.1 Exempel: Skillnad mellan linjära och progressiva avskrivningar Fastighetsnytt publicerade en artikel där det illustrerade vad skillnad på avskrivningen blir för en nyproducerad lägenhet om man använder en progressiv avskrivning jämfört med en linjär avskrivning. Om man förutsätter att nyttjandeperioden för byggnaden är 50 år och investeringen i byggnaden var kr per kvadratmeter vid uppförandet. För att beräkna den progressiva avskrivningen så antar vi att vi har en annuitet med 5 % ränta och en löptid på 50 år. Linjär avskrivning: /50 = 800 kr per kvadratmeter i 50 år. Progressiv avskrivning: 0,00478*50000 = (år 1: 239 kr per kvadratmeter) (år 50: 2100 kr per kvadratmeter) Om vi förutsätter att bostadsrättsföreningen har en total bostadsyta på 2000 kvadratmeter, då blir det enligt: Linjär avskrivning: 800*2000 = kr som bostadsrättsföreningen ska skriva av årligen i 50 år. Progressiv avskrivning: 239*2000 = kr som bostadsrättsföreningen ska skriva av första året och 2100*2000 = kr som bostadsrättsföreningen ska skriva av sista året Fastighetsnytt. 17

18 3. Empiri 3.1 Metod För att får en förståelse för uppsatsen syfte har jag valt att genomföra intervjuer med en revisor specialiserad på bostadsrättsfrågor samt med ett av Sveriges ledande byggföretag. Intervjumetoden som användes var icke standardiserad eftersom frågorna och svaren varierade kraftig. Den första intervjun som genomfördes var med revisorn som är expert på bostadsrättsfrågor. Detta eftersom förståelsen för ämnet man själv har byggt upp samt revisorns expertuttalande inom ämnet underlättade intervjun med byggföretaget. Frågorna till byggföretaget kunde då lättare anpassas då man byggde dessa på revisorns kritik vilket ledde till en tydligare bild av situationen. 18

19 3.2 Revisorn Enligt den intervjuade revisorn som är VD för en av Sveriges ledande revisionsbyråer när de kommer till frågor angående bostadsrättsföreningar så var det ett bra beslut av BFN att ändra sina direktiv för avskrivningar i bostadsrättsföreningar. Han menar på att de progressiva avskrivningarna som tidigare används inte är anpassade för bostadsrättsföreningar och anser att linjära avskrivningar är ett bättre alternativ även om de inte är en optimal avskrivningsmetod för bostadsrättsföreningar heller enligt honom. Revisorn anser att problemen hos bostadsrättsföreningarna är mer än bara avskrivningarna. Revisorn menar att många bostadsrättsföreningar och främst de relativt nya tar ut alldeles för låga avgifter och att därmed avsätter en för liten del av kapitalet till bostadsrättsföreningens underhållsfond. Han poängterar även att lagstiftningen inte varit och fortfarande inte är anpassad för just bostadsrättsföreningar speciellt när de kommer till avskrivningar. I första hand har man Bostadsrättslagen (BRL) 7 kap 14 som säger att en bostadsrättsförening ska ta ut en avgift som täcker den löpande verksamheten samt underhåll vilket han menar på att de inte gör när de sätter avgifter som inte täcker avskrivningarna som är en del av den löpande verksamheten. Sedan har man ÅRL 4 kap 4 att följa där det står att en avskrivning av en anläggningstillgång ska vara systematisk, samtidigt anser man inte progressiv avskrivning vara systematisk i vissa fall. Sen har man även haft branschorganisationen FARs uttalande i FAR 3 att ta hänsyn till, i FAR 3 menar man på att en materiell anläggningstillgång som kan vara en byggnad i en bostadsrättsförening ska skrivas av med hjälp av progressiva avskrivningar. Revisorn anser att lagstiftningen behöver ses över ytterligare och att man måste skapa rättsregler som är bättre anpassade för bostadsrättsföreningar genom att bostadsrättsföreningar får ett eget regelverk där allt från föreningens stadgar till avskrivningsmetoder för bostadsrättsföreningar regleras. Han bekräftar uppgifterna om att det inte finns något som hindrar att en bostadsrättsförening kan visa minusresultat år efter år pga avskrivningsmetod så länge kassaflödet går ihop, samtidigt är de inte något han rekommenderar då en bostadsrättsförening behöver en bra marginal för att klara av räntehöjningar och andra oförutsedda men även förutsedda underhållsarbeten. För att en bostadsrättsförenings 19

20 ekonomi ska betraktas som sund enligt revisorn så ska man ha så pass höga månadsavgifter att man efter kostnader för den löpande verksamheten vilket innefattar ränta, amortering, skatter, avskrivningar, eventuell tomträttsavgäld samt övriga driftkostnader minst bör ha 100 kr per kvm och månad kvar. Det ska räcka för att täcka förbrukningen av byggnaden, dvs avsättning till bostadsrättsförenings underhållsfond. Enligt revisorn så har Sveriges byggföretag satt som standard att efter kostnaderna för den löpande verksamheten ha ca 20 kr per kvm och månad kvar. Han menar att detta är minskning då bostadsrättsföreningar producerade av Sveriges byggföretag för år sedan låg på ca 80 kr per kvm och månad kvar efter kostnader för den löpande verksamheten. Anledningen till att det har gått ner är att man vill ha så låga avgifter som möjligt i bostadsrättsföreningen för att göra föreningen attraktivare menar revisorn. Genom att avsätta för lite till en underhållsfond eller skriva av för lite så menar revisorn att man inte betalar för slitaget på byggnaden utan skjuter den kostanden till framtiden. Vidare tror han att många av dagens nybildade bostadsrättsföreningar kommer få stora problem när räntan stiger vilket enligt honom bara är en tidsfråga. Dock tror han inte att en bostadsrättsförening med ett minusresultat men med ett stabilt kassaflöde kommer betraktas som mindre attraktiv om de har samma avgifter som förut. Detta har han sett tidigare då bostadsrättsföreningar med dålig ekonomi inte har påverkats av ett minusresultat eftersom allmänhetens okunskap om bostadsrättsföreningarnas ekonomi samt den stora efterfrågan på bostadsrätter fått priserna att stiga ytterligare utan oro från marknaden. Andra aktörer så som banker som lånar ut pengar till en bostadsrättsförening tittar i första enbart på föreningens kassaflöde och vad det finns för pant när en bostadsrättsförening vill ta ett nytt lån. Detta gör att bostadsrättsföreningar med ett stabilt kassaflöde men med minusresultat fortfarande kommer att kunna låna pengar för att finansiera kostnader de inte kan betala kontant. Enligt revisorn vore det optimalt för bostadsrättsföreningar att använda sig av en komponentavskrivning där man skriver av varje komponent för sig, detta eftersom en byggnads olika komponenter har så pass olika nyttjandetid vilket gör att en komponentavskrivning skulle vara optimal för en bostadsrättsförening även om det skulle krävas lite mer arbete när det kommer till det bokföringsmässiga. Vidare anser han att en lagstiftning bör anpassas bättre för bostadsrättföreningar vilket skulle 20

21 medföra att det skulle bli lättare för potentiella köpare och andra som i många fall saknar ekonomisk kunskap för att förstå bostadsrättsföreningens ekonomi. Han anser även att man borde ställa högre krav på den ekonomiska planen som tas fram för en bostadsrättsförening, i dagsläget så nämns avskrivningar enbart i det finstilta i de ekonomiska planerna som de större byggföretagen tar fram. 3.3 Byggföretaget Byggföretaget som intervjuades delar revisorns åsikt om att de var korrekt att BFN ändrade sina riktlinjer från progressiva till linjära avskrivningar när de gäller avskrivningar av byggnadens värde för bostadsrättsföreningar. Man anser att linjära avskrivningar speglar verkligheten bättre än progressiva avskrivningar i en bostadsrättsförening. Samtidigt tycker man från byggbolagets sida att den diskussion som varit i media senaste tiden inte klargjort att detta enbart är en bokföringsmässig ändring och att detta inte är något som påverkar bostadsrättsföreningens kassaflöde. Vidare anser byggbolaget senaste tidens hysteri kring avskrivningsmetoder lett till att köpare har fått minskat förtroende för nyproducerade bostadsrätter och att köpare har svårt att veta vilka man ska lita på. Byggbolaget anser inte att bostadsrättsföreningar och bostadsrättsinnehavare behöver oroa sig för att kunna få framtida banklån om deras resultat är negativt även fast deras ekonomi är solid med ett kassaflöde som går ihop. När byggbolaget upprättar ekonomiska planer utförs det enligt gällande lagstiftning. De ekonomiska planernas syfte är att utgöra ett underlag för intygsgivarnas bedömning av bostadsrättsförenings stabilitet i första hand, samtidigt utesluter man inte planens uppgift gentemot blivande bostadsrättsinnehavare att även ge dem en korrekt bedömning om bostadsrättsförenings ekonomi. I de ekonomiska planerna som byggföretaget idag tar fram använder man sig av linjära avskrivningar vilket resulterar i ett bokföringsmässigt underskott men återigen hävdar man att detta inte är något som kommer att påverka bostadsrättsförenings ekonomiska hållbarhet och därmed inte heller avgiften. Avgiften som man räknar med i de ekonomiska planerna kommer att täcka fastighetens framtida underhåll genom underhållsfonden som byggts upp till dess att de är dags för att ersätta eller reparera komponenter. 21