Styrelsen för Bostadsrättsföreningen Muttern 16

Transkript

1 Styrelsen för Org.nr: får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret

2 Förvaltningsberättelse 2014 Föreningens verksamhet Fastigheten Föreningen äger fastigheten Muttern 16, Högalidsgatan 40 A-D. Fastigheten, i vilken föreningen upplåter lägenheter och lokaler, byggdes 1913 och förvärvades Bostadsföreningen Muttern 16 upa registrerades 1915 och ombildades till år Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Brandkontoret. I försäkringen ingår även momenten styrelseansvar samt försäkring mot ohyra. Lägenheter och lokaler Av Föreningens 56 medlemslägenheter har 10 st överlåtits. Styrelsen har beviljat 3 st andrahandsuthymingar. I nedanstående tabell specificeras innehavet: Benämning 56 lägenheter (bostadsrätt) 3 lägenheter (hyresrätt) 4 lokaler (hyresrätt) Total yta (m 2 ) varav 1RoK33 st, 2 RoK 16 st, 3 RoK 2 st, 4 RoK 5 st. varav 1 RoK 3 st. Alla ytor är nu uppmätta enligt modem standard, vilket ger ett något högre area än med tidigare använd mätmetod. Taxeringsvärdet, som nu är justerat för de nya vindslägenhetema, är tkr varav byggnadsvärdet är tkr. Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämma avhölls På stämman deltog 19 medlemmar varav 4 med fullmakt. Föreningen hade vid årets slut 73 medlemmar. Styrelse Vid årsstämman valdes följande styrelse: Lars Alberyd ledamot nyval Ann-Charlotte Ljung Eriksson ledamot omval Pia Huss ledamot nyval Nils Erik Magnusson ledamot nyval Ida Södersten ledamot nyval Helen Bergquist suppleant nyval tidigare ledamot Peter Letmark suppleant nyval Liselotte Vesterlund suppleant nyval 2

3 Lars Alberyd begärde tidigt att avgå från styrelsen. Helen Bergquist avgick från styrelsen hösten 2014 i samband med flytt. Styrelsen har under året hållit 11 protokollförda sammanträden. Firmateckning Föreningens firma tecknas av Pia Huss och Ann-Charlotte Ljung Eriksson, två i förening. Revisor Revisorer har varit Anders Persson, internrevisor, samt Ola Trane, BoRevision i Sverige AB, valda vid föreningsstämman. Valberedning Valberedningen har varit Kinga Festö och Stefan Barrstam. Stefan avgick ur valberedningen hösten 2014 i samband med flytt och ersattes av Rasmus Thord. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har skötts av HSB Stockholm. Den tekniska förvaltningen har skötts av Föreningens egna medlemmar. För trappstädningen har Ren Standard och sedermera Södermalms Hustomtar svarat. Ekonomi Resultat och ställning År Nettoomsättning, tkr Rörelseresultat, tkr Resultat efter finansiella poster, tkr Balansomslutning, tkr Avgifts- och hyresbortfall, % Årsavgift för bostadsrätter, kr per kvm Avsättning t fond för yttre underhåll, tkr Värmekostnad per kvm totalyta, kr Årets resultat ligger över föregående års nivå beroende på lägre räntekostnader, lägre värmekostnader och ej utnyttjad budget för planerat underhåll. Föreningens mål är ett 0-resultat efter finansiella kostnader. Balansräkningen redovisar en ansamlad förlust om 2,9 Mkr. Föreningen har övervärden i anläggningstillgångarna. Det bokförda värdet uppgår till 12,2 Mkr, vilket är lågt jämfört med taxeringsvärdet 55,8 Mkr och det beräknade marknadsvärdet 74,4 Mkr. Mot den bakgrunden kan den ansamlade förlusten balanseras i ny räkning efter sedvanliga bokslutstransaktioner. Föreningen har under 2014 självfinansierat investeringar, enligt Föreningens policy, med belopp i nivå med avskrivningarna (559 tkr mot 563 tkr). Mot slutet av 2014 såldes hyreslägenhet 34 till vår hyresgäst för tkr varav tkr användes till att amortera ner bostadslånet från

4 tkr till 880 tkr. Resterande 610 tkr betalades in till Föreningens bankkonto för eventuella utgifter i samband med gårdsrenoveringen. Väsentliga händelser under året Investeringar/underhåll Under 2014 har stora gården renoverats för totalt 559 tkr. Beloppet har aktiverats och är högre än den limit om 500 tkr som ordinarie stämma 2014 beslutade om. Anledningen till avvikelsen förklaras främst med att stödmuren mot Högalidsgatan 42 behövde byggas om från grunden. Vissa detaljarbeten återstår att göra på stora gården innan allt är klart. Schneider Electric avslutade arbetet med in justering av värmesystemet under Resultatet verkar innebära att vi får lägre fjärrvärmekostnad och att problem med värme i lgh 18 är löst. Aktiviteter Under året har ett antal nyhetsbrev utfärdats för att hålla medlemmarna informerade om väsentliga händelser. En städdag på hösten har arrangerats. Vårens städdag ställdes in beroende på pågående arbete med renoveringen av stora gården. HSB Bostad har varit oss behjälpliga med att ta fram förslag till förhöjda årsavgifter för balkonger som tillkommit efter upplåtelsen i stället för ett belopp "ett i för allt" för framtida underhåll. Föreningen har underhand fått information om att sådana avgifter "ett i för allt" inte är förenliga med regelverk på området och styrelsen föreslår nu ordinarie stämma 2015 att återbetala inbetalda avgifter (totalt 91 tkr). Syftet med att införa förhöjda årsavgifter för balkonger och altaner som tillkommit efter upplåtelsen är att få ett system för likabehandling av underhållskostnaderna för balkonger och altaner som tillkommit före eller efter upplåtelsen och som kan fungera över tid när nya balkonger tillkommer. De nya balkongavgifterna (530 kr per år för gårdsbalkonger och 350 kr per år för franska balkonger) kommer att införas från och med kvartal och för eventuellt nytillkomna balkonger från det att de tagits i drift. Detta i enlighet med Föreningens stadgar 8. Avgifter och hyror 2014 var avgifterna oförändrade från hösten För hyreslägenheter och lokaler höjdes hyrorna med 1,8 %. Inför 2015 är avgifterna oförändrade från Förväntad framtida utveckling Framtida investeringar/underhåll Senare kan det bli aktuellt med ombyggnad av elsystemet med femledare till lägenheterna och förflyttning av elmätare till källaren. Till detta kommer då individuell lägenhetsmätning av värme och varmvatten. Föreningen avvaktar här ett förväntat EU direktiv på området. Under 2015 planeras för renovering av de badrum och tillhörande stammar, som hoppades över vid stambytet Investeringen för detta beräknas uppgå till ca 800 tkr. Styrelsen räknar med att Föreningen kan självfinansiera projektet. 4

5 Ekonomi Det förbättrade ekonomiska läget, med försäljningen av hyreslägenhet 34 och det låga ränteläget, medför att styrelsen planerar för en sänkning av avgifterna med 5-10 % från och med kvartal Larmet om förändrade avskrivningsregler för bostadsrättsföreningar, och därmed kraftigt negativa konsekvenser för det balanserade resultatet och/eller avgiftsnivåerna, gäller inte BrfMuttern 16. På senare år har anläggningsregistret uppdaterats och linjär avskrivning tillämpats. Föreningen väljer Bokföringsnämndens alternativ K3 för de kommande årens redovisning. Detta för att sålunda kunna fortsätta på den inslagna vägen. Förslag till resultatdisposition Ytterligare upplysningar vad gäller föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. Förslag till resultatdisposition Stämman har att ta ställning till: Balanserat resultat Årets resultat Återbetalning av balkongavgifter Styrelsen föreslår följande disposition: Återbetalning av balkongavgifter Överföring till yttre underhållsfond Balanserat resultat

6 Totala kostnader Räntekosth~ffe9nalkostnader 4% 3% Avskrivningar 29% Drift 58% Planerat underhåll Övriga ext&1fa kostnader 4% Fördelning driftkostnader 1111Ar 2014 rnar 2013 ~0<:- ~O; ~O; 1::-0 ~ ~0' c,.0<:- o.'6- ~0' ~ -#" ~0' ~Cj ~o ~0' -~~ &<11 'Q,0.?f0 ~0' ~o o~ ~~o 0:- ~ 1::-Q; 0 :s:-0 ; -~ lp ~cs ~o «,1> I?} «,11-C:J ~ 0 <(O~ ~z,oj ö *-~ 6

7 Resultaträkning i Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 Rörelsekostnader Driftskostnader Övriga externa kostnader Planerat underhåll Personalkostnader och arvoden Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Summa rörelsekostnader i Rörelseresultat Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Summa finansiella poster Årets resultat Not 1 Not 2 Not 3 Not 4 Not 5 Not

8 Balansräkning Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Inventarier och maskiner Pågående nyanläggningar Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres och andra kundfordringar Avräkningskonto HSB Stockholm Aktuell skattefordran Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar Not 7 Not 8 Not 9 Not 10 Not 11 Not 12 Not

9 Balansräkning i Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Insatser Upplåtelseavgifter Balkongfond Yttre underhållsfond Fritt eget kapital/ansamlad förlust Balanserat resultat Årets resultat Not Summa eget kapital Skulder Skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Aktuell skatteskuld Övriga skulder Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Summa skulder Not 15 Not 16 Not Summa eget kapital och skulder !Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter Ansvarsförbindelser Inga Inga 9

10 Kassaflödesanalys Löpande verksamhet Resultat efter finansiella poster Justering för poster som inte ingår i kassaflödet Avskrivningar Kassaflöde från löpande verksamhet Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning (-) /minskning ( +) kortfristiga fordringar Ökning ( +) /minskning (-) kortfristiga skulder Kassaflöde från löpande verksamhet Investeringsverksamhet Investeringar i fastigheter Investeringar i maskiner/inventarier Kassaflöde från investeringsverksamhet Finansieringsverksamhet Ökning ( +) /minskning (-) av långfristiga skulder Inbetalda insatser Kassaflöde från finansieringsverksamhet!arets kassaflöde 1 Likvida medel vidårets början!likvida medel vid årets slut I kassaflödesanalysen medräknas föreningens avräkningskonto, kortfristiga placeringar samt placeringskonto hos HSB Stockholm in i de likvida medlen. 10

11 Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inget annat anges. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Från och med räkenskapsåret 2014 upprättas årsredovisningen med tillämpning av årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012: 1( K3). Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd förutom BFNAR 2008: 1 ( K2) och BFNAR 2012: 1 ( K3). Övergången har gjorts i enlighet med föreskrifterna i K3:s kapitel 35. Bostadsrättsföreningen klassas som ett mindre företag och kan då välja att inte räkna om jämförelsetalen enligt K3:s principer, vilket föreningen använt sig av. Olika redovisningsprinciper har därmed tillämpats för de år som presenteras i årsredovisningen, vilket innebär att det finns brister i jämförbarheten mellan åren. Avskrivning fastighet Fastighetens betydande komponenter bedöms ha väsentligt skilda nyttjandeperioder/avskrivningstider och därmed har fastighetens anskaffningsvärde fördelats på väsentliga komponenter. Nyttjandeperioden för komponenterna bedöms vara mellan 15 till 120 år. Komponentindelningen har genomförts med utgångspunkt i vägledning för komponentindelning av hyresfastigheter men med anpassning till bostadsrättsföreningens särskilda förutsättningar. Detta medför en förändring gentemot föregående års beräkning av avskrivningskostnader. Byggnadens komponenter skrivs av linjärt över nyttjandeperioden och har under året skrivits av med totalt 2 % Avskrivning inventarier och maskiner Avskrivning sker med 20% på anskaffningskostnaden. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom vinstdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutas av stämman. Inkomstskatt och underskottsavdrag En bostadsrättsförening är i normalfallet inte föremål för inkomstbeskattning. Enligt en dom i Högsta Förvaltningsdomstolen är en bostadsrättsförenings ränteintäkter skattefria till den del de är hänförliga till fastigheten. Beskattning sker av andra kapitalintäkter samt i förekommande fall inkomster som inte är hänförliga till fastigheten. Efter avräkning av eventuella underskottsavdrag sker beskattning med 22 %. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999: 1229). 11

12 Noter Not i Nettoomsättning Årsavgifter Hyror Övriga intäkter Bruttoomsättning Hyresförluster Not2 Driftskostnader Fastighetsskötsel och lokalvård Reparationer El Uppvärmning Vatten Sophämtning Fastighetsförsäkring Kabel-TV och bredband Fastig hetsskatt Förvaltningsarvoden övriga driftskostnader Not3 Övriga externa kostnader Förbrukningsinventarier och varuinköp Administrationskostnader Konsultkostnader Medlemsavgifter Not4 Personalkostnader och arvoden Arvode styrelse Revisionsarvode Sociala avgifter Nots Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Stockholm Ränteintäkter skattekonto 10 0 Övriga ränteintäkter Not6 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder övriga räntekostnader

13 Noter inot7 Byggnader och mark Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader Anskaffningsvärde mark Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående bokfört värde Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad - bostäder Taxeringsvärde byggnad - lokaler Taxeringsvärde mark - bostäder Taxeringsvärde mark - lokaler Summa taxeringsvärde Nots Inventarier och maskiner Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde ;Not9 Pågående nyanläggningar och förskott Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden !Not10 Aktier, andelar och värdepapper Ingående anskaffningsvärde Utgående ackumulerade anskaffningsvärden !Not 11 Övriga kortfristiga fordringar Skattekonto Not12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda kostnader Ovanstående poster består av förskottsbetalda kostnader avseende kommande räkenskapsår samt intäktsfordringar för innevarande räkenskapsår.!not 13 Kassa och bank Nordea

14 Noter ;_tfoet! :.. J~ö rändri ng ay, eget; ';~ap i tåf Belopp vid årets ingång Resultatdisp enl. stämmobeslut Försäljning lägenheter Ärets resultat Belopp vid årets slut Insatser Uppi. avgifter Yttre uh fond Balanserat resultat Ärets resultat i:nqt''\.5 ' ) $~u1det, :t i 1M~~~i~n sti 6Jt <i.:'._:, Låneinstitut Lånenummer Nordea Hypotek Ränteändr Ränta dag 1,69% Belopp Nästa års amortering 0 0 Långfristiga skulder exklusive kortfristig del Om fem år beräknas nuvarande skulder till kreditinstitu t uppgå till 0 ~~ot 16 : övriga~ skuldtfr Depositioner Upplupna räntekostnader Förutbetalda hyror och avgifter Övriga upplupna kostnader Ovanstående poster består av förskottsinbetalda intäkter avseende kommande räkenskapsår samt skulder som avser innevarande räkenskapsår men betalas under nästkommande år. Vår revisionsberättelse har 2CJ/..3~iV/S l ä m nats beträffande den./llv~ tl..'f:::~ L.~.... Av föreningen vald revisor OL-'9 Fil/?~tf BoRevision AB 14

15 Revisionsberättelse Till föreningsstämman i, org.nr Rapport om årsredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen för för räkenskapsåret Styrelsens ansvar för årsredovisningen Det är styrelsen som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen på grundval av vår revision. Granskningen har utförts enligt god redovisningssed. För revisorn från BoRevision AB innebär detta att denne har utfört revisionen enligt lnternational Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att revisorn följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur föreningen upprättar årsredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i föreningens interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust samt styrelsens förvaltning för Bostadsrättsföreningen Muttern 16 för räkenskapsåret Styrelsens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust, och det är styrelsen som har ansvaret för förvaltningen enligt bostadsrättslagen. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner av föreningens vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande föreningens vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med bostadsrättslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i föreningen för att kunna bedöma om någon styrelseledamot är ersättningsskyldig mot föreningen. Vi har även granskat om någon styrelseledamot på annat sätt har handlat i strid med årsredovisnings lagen eller föreningens stadgar. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att föreningsstämman behandlar resultatet enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av föreningens finansiella ställning per och av dess finansiella r~sultat. och ka~saflöde~ fö.~ åre~ enligt A/ / D Stockholm den Zr.J I 3-2J1-S årsredovisningslagen. Forvaltnmgsberattelsen ar forenl1g med f M 7 ~ årsredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att föreningsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för föreningen. ~~ _ Av föreningen vald revisor s;r"e_;jsion-ab Av HSB Riksförbund förordnad revisor 15