Innehåll Detta är Stockholmshem

Transkript

1 Innehåll Detta är Stockholmshem Sammanfattning och nyckeltal 1 VD har ordet 2 Allmännyttigt bostadsföretag 4 Ägarstyrning 5 Affärsidé, mål och strategier 6 Marknad 8 Bostäder 11 Lokaler 12 Hyresgäster och service 14 Marknadsområde Västerort 18 Marknadsområde Innerstaden 2 Marknadsområde Söderort 22 Fastighetsbestånd 24 Fastighetsutveckling 26 Fastigheternas värde 32 Finansiering 36 Miljöredovisning 38 Möjligheter och risker 4 Organisation och medarbetare 42 Styrelse och revisorer 45 Förvaltningsberättelse 46 Stockholmshem är landets näst största bostadsföretag. Hos oss bor 6 personer, lika många som i en mellanstor svensk stad, eller åtta procent av alla stockholmare. Stockholmshem bildades 1937 och har sedan dess varit en av de största aktörerna i huvudstadens utbyggnad och framväxt. I snart sju decennier har vi skapat nya kvarter och hem åt nya och gamla stockholmare. Vår verksamhet har genom åren renodlats till förvaltning och uthyrning av bostäder. De kommersiella lokalerna består idag främst av mindre lokaler i de egna bostadsområdena. Fastighetsbeståndet omfattar idag 527 fastigheter med 3 85 bostäder och 3 6 lokaler. Den totala bostadsarean uppgår till nästan 2 miljoner kvadratmeter och lokaloch garagearean till 4 kvadratmeter. Årsomsättningen är 1,9 miljarder kronor. Fastigheternas bedömda marknadsvärde är 26,6 miljarder kronor och det bokförda värdet 9,4. Antalet anställda är 336. Stockholmshem är ett allmännyttigt bostadsföretag som ägs av Stockholms stad och ingår i koncernen Stockholm Stadshus AB. Resultaträkningar och kommentarer 48 Balansräkningar och kommentarer 5 Kassaflödesanalys och kommentarer 52 Redovisnings- och värderingsprinciper 53 Noter 54 Förslag till vinstdisposition 58 Revisionsberättelse och granskningsrapport 59 Femårsöversikt 6 Fastighetsinnehav 62 Definitioner 86 Sökordsregister 87 Stockholmskarta Omslag och bildtema 25 Konstnären i årets årsredovisning heter Pernilla Roos, är 28 år och bosatt i London där hon för närvarande studerar på Camberwell College of Arts Graphic Design. Pernilla har valt att skildra Stockholmshems fastigheter i tre collage, där olika fastighetstyper och tidsepoker vävs ihop, samt tolkat ett par kända stockholmsvyer. ekniken är en mix av foto, grafik och måleri. Omslagsmotivet är ett collage av Stockholms innerstad.

2 SAMMANFANING OCH NYCKELAL 1 År 25 Resultatet före skatt uppgick till 188 (165) mkr inklusive realisationsvinster. Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 568 (288) mkr. Den synliga soliditeten var 32 (32) procent. vå förskolor avyttrades till Skolfastigheter i Stockholm AB, SISAB för 13 mkr. vå servicehus avyttrades till Micasa AB för 68 mkr. En fastighet, med 35 bostadslägenheter, förvärvades från Stiftelsen Allmänna Barnhuset för 46 mkr. vå bolag förvärvades, Bostads AB Hammarby gård med tomträtten Kryssningen 1 (84 lgh), och Bostads AB Kajplats Hammarby med tomträtten Kryssningen 2 (71 lgh). INVESERINGAR MKR Nyproduktionen omfattade 11 färdigställda och 177 påbörjade lägenheter. Bostadshyrorna höjdes den 1 januari med 1,7-4, procent, vilket motsvarade i genomsnitt 2,48 procent. RESULA EFER FINANSNEO MKR EXKL. REAVINSER Utblick år 26 Bostadshyrorna ligger på en oförändrad nivå 26, med en hyresrabatt på 1 procent för mars månad. Inflyttningshyrorna i upprustade smalhusområden höjs med 7,5 procent i innerstaden och med 5 procent i övriga lägen. Nyproduktionen bedöms omfatta 48 färdigställda, 563 pågående och 1 13 påbörjade lägenheter Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt bedöms uppgå till 13 mkr. AVKASNING OAL KAPIAL % Femårsöversikt Nettoomsättning, mkr Resultat efter finansnetto, mkr Realisationsvinster, mkr Kassaflöde löpande verksamhet, mkr Eget kapital, mkr Marknadsvärde fastigheter, mkr Bokfört värde fastigheter, mkr Räntebärande skulder, mkr Investeringar, mkr Direktavkastning exkl central adm, % 7,3 7,6 7,3 8,3 9,3 Synlig soliditet, % Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 1,7 1,6 2,2 3,5 Avkastning totalt kapital, % 3,9 4,2 4,3 6,5 11,9 Uthyrningsgrad area bostäder, % Medelantal anställda SOLIDIE % Definitioner se Femårsöversikt sid 61. Nyproduktion av 131 bostäder i kvarteret Bäverdalen i södra Rågsved

3 2 VD HAR ORDE Pelle Björklund, VD för Stockholmshem, på en balkong i det nyproducerade bostadshuset i kvarteret Måseskär, Hammarbyhöjden. Att få ett förstahandskontrakt på en lägenhet i Stockholm är inte längre en utopi. Ökat utbud på Stockholms bostadsmarknad Stockholmshem är ett av landets ledande bostadsföretag och har en stark position på Stockholms bostadsmarknad. Under 25 präglades denna marknad av ett ökat utbud av nya bostäder, där hyresrätten numera spelar en allt större roll. Att få ett förstahandskontrakt på en lägenhet i ett bra bostadsområde var länge en utopi om man inte köat i decennier. Numera är detta fullt möjligt med bara några års kötid; för ungdomar som flyttar hemifrån, par som bildar familj, äldre som säljer sin villa eller för nya stockholmare från när och fjärran. Stockholm tog under 25 åter tätplatsen bland landets tillväxtregioner, och för att behålla den är tillgången på bostäder av avgörande betydelse. I den nuvarande situationen med en stark konjunktur och ett allt mer globaliserat näringsliv är det viktigt att vår region kan erbjuda bostäder av alla upplåtelseformer. Intensiv bostadsproduktion Bland våra viktigaste uppgifter är att fullfölja vår andel av stadens uppsatta mål om att bygga 2 lägenheter under innevarande mandatperiod. Vårt uppdrag är att starta bygget av 2 nya lägenheter före 27. Drygt 7 lägenheter är idag färdigställda eller under produktion runt om i staden, från Rågsved och Södermalm till Skärholmen och Hammarby Sjöstad. Av naturliga skäl koncentreras själva byggproduktionen under slutet av perioden, vilket kan medföra vissa kapacitetsproblem inom byggsektorn i Stockholm. Den verkliga utmaningen är dock att genomföra ett så omfattande produktionsprogram under så kort tid till rimliga kostnader och hyror och samtidigt uppnå högt ställda krav på lönsamhet och avkastning. En uppgift som kräver både nytänkande och försiktighet. Ett omfattande arbete har genomförts av alla berörda parter inom staden i det så kallade byggkostnadsprojektet, vars syfte är att belysa hela byggprocessen och pressa kostnaderna. För Stockholmshems del har vårt arbete inriktats på att söka nya entreprenadformer som möjliggör för fler mind-

4 VD HAR ORDE 3 re entreprenörer att delta, och på det sättet öka konkurrensen. Årets hyresförhandlingar Årets hyresmarknad präglades av en viss turbulens när det gäller hyressättningen och parternas agerande. Hyresgästföreningen gick redan på eftersommaren ut från centralt håll och krävde generella hyressänkningar över hela landet, långt innan budgetmaterial eller beräkningar presenterats från någondera parten. Hyressänkningskraven grundades i princip helt på bostadspolitiska överväganden, istället för bruksvärdessystemets grundläggande principer om hyra utifrån hyresgästernas subjektiva värdering av boendet och det enskilda bolagets självkostnad. Hyresgästföreningen krävde en hyressänkning med tre procent, samtidigt som våra kalkyler visade ett höjningsbehov med 2,32 procent. rots allt lyckades vi träffa en lokal uppgörelse om oförändrad hyra för kommande år, men med en rabatt på tio procent av mars månads hyra. Inflyttningshyrorna efter upprustning av våra smalhusområden höjdes dock med 7,5 procent i innerstaden och 5 procent i inre ytterstaden. En viktig princip som innebär att omfördelningen av hyror fortgår enligt Hyreskommitténs rekommendationer. Ett tydligt uttryck för osäkerheten om vilka principer som ska styra hyresförhandlingarna i framtiden är de strandningar av mer principiell art som skett i förhandlingar både i Stockholm och i övriga landet. Vilken påverkan denna situation får för hyresmarknaden som helhet på längre sikt är svårt att säga, men ger skäl för viss oro. Nöjda hyresgäster och utvecklad organisation Upprepade kundundersökningar har genom åren visat att Stockholmshem har ett högt förtroende hos hyresgästerna. Även under 25 bekräftades detta i mätningar där boendets prisvärdhet och vår image får särskilt höga betyg. För att behålla och stärka denna position behöver vi ständigt utveckla våra arbetssätt och tillgodogöra oss ny teknik och nya lösningar. Våra metoder är dock så robusta att några dramatiska förändringar knappast är aktuella. En av Stockholmshems största tillgångar är också alla kompetenta och engagerade medarbetare. Under året slogs två avdelningar ihop och beslut togs om förändring av Stockholmshems förvaltningsorganisation. Syftet är att förtydliga helhetsansvar och befogenheter inom förvaltningsområdena och samtidigt minska antalet mellanchefer. Serviceavdelningens felanmälan och lägenhetsreparationer eƒektiviserades ytterligare då våra mer än 1 servicefordon utrustades med datorer och GPS-system. Stark ekonomi med gott resultat En grundförutsättning för att kunna förverkliga högt ställda mål och visioner är en stark ekonomi. Det är därför glädjande att presentera ett bokslut som visar ett gott resultat. Det påfallande goda resultatet har flera orsaker, bland annat vårt målmedvetna arbete med att pressa uppvärmningskostnaderna i upphandling och utnyttjande av alternativa bränslen och produktionsmetoder. Andra orsaker till att resultatet blev högre än förväntat är att flera större nyproduktioners byggstart förskjutits över årsskiftet till 26 och att de historiskt låga räntenivåerna kvarstod under året, trots alla prognoser om motsatsen. Framöver kommer soliditeten, som nu ligger på 32 procent, att minska i takt med genomförandet av den omfattande nyproduktionen. Räntan är på väg upp till en mer normal nivå. Det finns också tecken som tyder på ökade kostnader, inte minst inom bygg- och entreprenadbranschen. Utblick 26 År 26 är ett valår, vilket innebär att bostadspolitiken både på nationell och lokal nivå kan förändras. Det ınns också flera ärenden som drivs inom EU som kraftfullt ifrågasätter förutsättningarna för den svenska modellen med en stor allmännyttig sektor. Av dessa skäl kan villkoren för Stockholmshems verksamhet förändras på ett radikalt sätt. Utan att vidare spekulera i vad framtiden för med sig är det Stockholmshems uppgift att svara för att erbjuda Stockholms invånare, beıntliga och kommande, ett prisvärt boendealternativ i alla delar av staden. Detta har Stockholmshem, med vissa variationer, arbetat för i snart 7 år. Och med den målsättningen går vi vidare. Stockholm i februari 26 Pelle Björklund

5 4 ALLMÄNNYIG BOSADSFÖREAG Stockholmshem är ett kommunägt allmännyttigt bostadsföretag. Allmännyttan har främst två särskiljande drag: Företaget ska drivas utan vinstsyfte och hyresnivån är norm för övriga fastighetsägare på hyresmarknaden. Nyproduktion i kvarteret Måseskär, Hammarbyhöjden. Foto:Janis lukas Allmännyttans särskiljande drag Enligt Lagen om allmännyttiga bostadsföretag ska ett allmännyttigt bostadsföretag drivas utan vinstsyfte och endast lämna skälig utdelning på insatt kapital. Regeringen anger årligen den högsta tillåtna utdelningen, som för år 25 var 4,24 procent. Ett annat särskiljande drag är allmännyttans särskilda roll för hyressättningen. Allmännyttans hyror är norm för övriga fastighetsägares hyressättning. Hyrorna baseras på självkostnader för de allmännyttiga bostadsföretagen och bruksvärdet för den enskilda lägenheten. Med kommunalt bostadsföretag menas ett allmännyttigt bostadsföretag som en kommun har det bestämmande inflytandet över, det vill säga äger mer än hälften av aktierna i. Det kommunala ägandet innebär ett särskilt socialt ansvarstagande och medför vissa krav och restriktioner. rots att bolagen verkar på en konkurrensutsatt marknad måste de till exempel följa Lagen om offentlig upphandling och tillämpa offentlighetsprincipen. Bruksvärdesprincipen styr bostadshyrorna Det grundläggande syftet med bruksvärdet är att stärka bostadshyresgästens besittningsskydd, det vill säga hyresgästens rätt att bibehålla kontraktet så länge man uppfyller sin del av hyresavtalet. Om hyressättningen är fri kan besittningsskyddet sättas ur spel genom att hyresvärden via höjning av hyran tvingar bort hyresgästen från bostaden. Bruksvärdet ska ge lika hyror för likvärdiga bostäder och spegla hyresgästernas allmänna värderingar om boendet. Faktorer som påverkar bruksvärdet är bland annat standard, lägenhetsstorlek, planlösning, hiss, läge i huset och fastighetens läge i förhållande till service och kommunikationer. Reformerad hyressättning i Stockholm I Stockholm pågår ett arbete med att anpassa tillämpningen av bruksvärdessystemet till dagens förhållanden. Arbetet bedrivs av en lokal hyreskommitté för Stockholms stad med företrädare för de allmännyttiga bostadsföretagen, Fastighetsägarna Stockholm och Hyresgästföreningen. I september 23 presenterade Hyreskommittén sin rapport, som bland annat konstaterade att husets byggår har en alltför stor betydelse medan läget en alltför liten betydelse i dagens hyressättning av det beıntliga beståndet. Kommittén anser också att områdets karaktär och bebyggelsetyp ska påverka kommande hyressättning. Dessa rekommendationer har i viss utsträckning tillämpats de senaste åren inom ramen för de ordinarie årliga hyresförhandlingarna. Hyreshöjningarna har diƒerentierats så att vissa bostadsområden fått en högre hyreshöjning än genomsnittet och andra lägre, beroende på läge, karaktär och bebyggelsetyp. Hyreskommittén arbetar nu vidare med frågor kring hyressättningen vid ombyggnad och renovering av bostäder. Nytt förslag för hyressättning av nyproduktion På begäran av bostadsmarknadens parter har även en statlig utredning sett över hyressättningen. Hyressättningsutredningen lämnade sitt betänkande Reformerad hyressättning (SOU 24:91) i augusti 24. Den pekade på behovet av förändringar när det gäller hyrorna för nybyggda lägenheter, hyrorna i det beıntliga beståndet, tillval och frånval samt hyresnämndernas hyresprövning. Utifrån utredningens resultat lämnade regeringen i december 25 ett förslag till Lagrådet i syfte att förbättra möjligheterna till byggande av nya bostäder och förbättra hyresnämndernas beslutsmotiveringar. Däremot finns inga förslag till lagstiftning om olika hyror för likvärdiga lägenheter i det beıntliga bostadsbeståndet eller ytterligare reglering gällande tillval och frånval. Idag har hyresgästerna rätt att få sin nybyggnadshyra prövad i hyresnämnd och hovrätt, som kan sänka hyran om den anses ligga för högt i jämförelse med likvärdiga hyreslägenheter i främst allmännyttans bostadsbestånd. Detta anses vara en stor osäkerhetsfaktor inför investeringsbeslut och medverkar till ett lågt bostadsbyggande av främst privata hyresrätter. Regeringen föreslår i stället att hyresnivån ska kunna förhandlas fram mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen eller annan hyresgästorganisation och baseras på kostnaderna för nyproduktionen. Den överenskommelse som träffas ska gälla i tio år och hyran ska inte kunna prövas annat än i undantagsfall. Hyresändringar med anledning av den allmänna hyresutvecklingen på orten och för till- och frånval kommer att tillåtas. Efter tioårsperioden kan hyran prövas enligt de vanliga bruksvärdesreglerna. Förslagen avses träda i kraft den 1 juli 26.

6 ÄGARSYRNING 5 Stockholmshem bildades Aktierna ägs till 1 procent av Stockholms Stadshus AB som i sin tur är helägt av Stockholms stad. Övergripande mål för Stockholms stad Kommunfullmäktige beslutar årligen om mål och riktlinjer till grund för planering och uppföljning av stadens verksamhet. För åren angavs följande övergripande inriktningsmål: Förbättra välfärden och de kommunala verksamheterna Bygga bostäder och utveckla Stockholm Göra Stockholm till en ekologiskt hållbar storstad Bryta segregationen och fördjupa demokratin a ansvar för ekonomin Stadens bolag ska i likhet med nämnderna verka utifrån dessa inriktningsmål. Planering och uppföljning sker inom ramen för ett integrerat system för ledning och styrning (ILS). Ägarstyrning Stockholms stad har valt att organisera vissa verksamheter i bolagsform. Ett kommunalt bolag får enligt kommunallagen bedriva verksamhet som är av allmänt intresse och som har anknytning till kommunen. Näringsverksamhet får bara drivas om det sker utan vinstsyfte. Kommunfullmäktige har det övergripande ansvaret för stadens verksamheter och fastställer bolagsordningen och ändamålet med bolagets verksamhet. Bolagsstämman är formellt sett bolagets högsta beslutande organ där aktieägarna utövar sin rätt att besluta i bolagets angelägenheter. Den huvudsakliga och faktiska ägarstyrningen sker vid andra tillfällen än på bolagsstämman. De årliga ägardirektiven fastställs i kommunfullmäktige i samband med stadens årliga budget. Kommunfullmäktige utser även styrelsens ledamöter i enlighet med Kommunallagen, som reglerar bolagets verksamhet vid sidan av Aktiebolagslagen. Stockholms Stadshus AB har bildats av Stockholms stad för att kunna styra och följa upp verksamheterna i bolagen. Kommunfullmäktige har delegerat den operativa ägardialogen till koncernstyrelsen, som tillsammans med koncernledningen är ägarens verktyg för att utöva ägarinflytandet. Bolagens strategiska inriktning och operativa beslut ska ha sin utgångspunkt i stockholmarnas långsiktiga intressen. Förvaltningen av tillgångarna inom bolagssektorn ska ske ansvarsfullt och eƒektivt med långsiktig värdetillväxt som viktigt mål. Bolagets styrelse ansvarar för organisationen och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Styrelsens huvudsakliga uppgifter är att fastställa strategin för verksamheten, säkerställa att bolaget har en eƒektiv ledning, följa upp och kontrollera ledningens förvaltning samt se till att ägare och omvärld informeras om bolagets utveckling och ekonomi. Ägardirektiv för 25 De tre kommunala bostadsföretagen i Stockholm ska vara livskraftiga och ekonomiskt starka föregångare som leder utvecklingen mot framtidens boende. De ska verka för ett antal allmännyttiga mål och förverkliga en social bostadspolitik, genom ett aktivt arbete med att: Bidra till Stockholms försörjning av billiga och bra bostäder Bidra till de boendes möjligheter att ta ansvar och påverka genom samarbete med de boende kring underhåll och förvaltning Bidra till utvecklingen av ett ekologiskt hållbart samhälle Ha en kostnadseffektiv och rationell bostadsförvaltning ÄGARSRUKUR Stockholms stad 1 % Stockholms Stadshus AB 1 % 1 % Ägarkrav 25 Utfall 25 Nyproduktion av 2 lägenheter Planering för byggstart av 1 96 lägenheter, under perioden varav 155 påbörjas 26 men får formell byggstart 27. Rimliga boendekostnader Ett flertal åtgärder för att minska produktionskostnaderna. i nyproduktionen. Renodling av stadens fastighets- Försäljning av två servicehus till Micasa AB. bestånd. Försäljning av två förskolor till SISAB. Minst 17,5 mkr i stadsdelsförnyelse. 31 mkr. Resultat om 132 mkr exkl reavinster. 188 mkr exkl reavinster. Ägardirektiv för 26 Stockholmshems fokus för 26 blir att fortsätta genomförandet av investeringsprogrammet med ökad nyproduktion och ombyggnad av det äldre beståndet. Bolaget ska vidare bistå Stiftelsen Hotellhem, som tillhandahåller boende för särskilt utsatta grupper, i deras verksamhet. Miljöarbetet ska fortgå och miljöcertiıkatet ska bibehållas. Genom fortsatta eƒektiviseringar ska Stockholmshem nå ett resultat efter ınansnetto på 129 miljoner kronor exklusive realisationsvinster. AB Stockholmshem Dotterbolag Västertorp Energi AB (Produktion & distribution av fjärrvärme) Bostads AB Hammarby Gård (Bygger 84 hyreslägenheter i Södra Hammarbyhamnen) Bostads AB Kajplats Hammarby (Bygger 71 hyreslägenheter i Södra Hammarbyhamnen)

7 6 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH SRAEGIER Stockholmshems verksamhet ska kännetecknas av långsiktighet, kvalitet och god ekonomi. Inriktningen är att som hyresvärd vara det bästa alternativet för bostadshyresgäster i Stockholm, för ägarna framstå som det bästa bostadsbolaget och som arbetsgivare betraktas som det mest attraktiva företaget inom bostadssektorn. Nyproduktion av 47 nya lägenheter i kvarteret Vattenpasset på Ringvägen, Södermalm. Stockholmshems affärsidé Äga och hyra ut bostäder i Stockholm Skapa bästa möjliga förhållanden för hyresgästerna så att långa och goda hyresgästrelationer främjas Förvalta och utveckla fastigheterna så att god tillväxt i värde och kassaflöde uppnås Mål Stockholmshem ska vara ett ınansiellt starkt företag och kännetecknas av stabil långsiktig utveckling med kostnadseƒektiv verksamhet. Detta följs upp genom bland annat soliditet, driftkostnadsnivå, avkastning och värdetillväxt. Ägardirektivet om en nyproduktion på 2 lägenheter under perioden följs upp löpande under året. Stockholmshems verksamhet ska bedrivas på ett miljövänligt sätt med god kvalitet och inriktas på nöjda kunder och varaktiga hyresgästrelationer. Vi ska värna om högt brukarinfiytande, bra service, funktionella lägenheter, väl fungerande bostadsområden och prisvärda hyror. Uppföljning sker regelbundet genom kundmätningar. Stockholmshem ska ha kunniga, motiverade och självständigt arbetande medarbetare som trivs med sitt arbete. Mätning och uppföljning sker bland annat genom personalenkäter och utvecklingsssamtal. Strategier 1. KONCENRAION PÅ BOSADSFASIGHEER Bolagets inriktning ska vara att äga och förvalta hyresbostäder i Stockholm. Lokalinnehavet ska inriktas på närservice för bostadshyresgästerna. 2. ÖKAD NYPRODUKION Nyproduktionen av hyreslägenheter ska öka och möjliggöras med beıntlig projektportfölj, markanvisningar från staden samt förvärv av exploateringsobjekt. Rimliga hyror ska eftersträvas. I syfte att minska produktionskostnaderna ska nya entreprenadoch upphandlingsformer, ökat industriellt byggande med olika grader av prefabricering samt standardisering och typhus prövas. Effektivitet i planlösningar och yteffektivitet ska skapas. 3. UVECKLING AV FASIGHESBESÅNDE Förvärv, byten och avyttring av fastigheter ska ske på affärsmässiga grunder i syfte att åstadkomma blandade upplåtelseformer i stadsdelarna samt rationella fastighetsområden. Fastighetsbeståndet ska förädlas och förändras utifrån en långsiktig förvaltning och kundnytta med syfte att skapa tillväxt i värde och avkastning. Upprustning av det äldre beståndet ska genomföras enligt en långsiktig plan efter behov och i den takt som resurser och möjligt hyresuttag medger. Genomförande av stambyten och badrumsombyggnader i 5-talsbeståndet ska prioriteras. 4. HÖG KUNDORIENERING Långsiktiga och förtroendefulla hyresgästrelationer ska eftersträvas. Hög ambition, stort engagemang och lyhördhet ska prägla arbetet med att tillgodose hyresgästernas behov. Önskemål om funktionellt, trivsamt och prisvärt boende med välskötta allmänna utrymmen ska stå i fokus. Bostadsområdena ska vara attraktiva och trygga. Hyresgästerna ska mötas med en positiv attityd. Kontakter och handling ska präglas av respekt och uppriktighet, och utfästelser ska hållas. Information om hyresgästers förhållanden ska behandlas med strikt sekretess och ingen form av diskriminering eller kränkande särbehandling ska accepteras. Felanmälan, felavhjälpning och hantering av klagomål ska fungera bra och snabbt. En fortsatt utbyggnad av Internetlösningar bidrar till detta. Generationsväxling av hyresgäster med ändrade krav på service och standard ska uppmärksammas. Önskemål om mer personligt präglat boende förväntas öka och möjligheterna till individuella val ska underlättas. Hyresgästernas uppfattning om Stockholmshem som hyresvärd ska regelbundet följas upp genom kundundersökningar. 5. KOSNADSEFFEKIV OCH LÖNSAM VERKSAMHE MED RIMLIGA HYROR Kassaflödet ska successivt förbättras genom ökat driftnetto. Driftnettot ska förbättras genom att hyresbortfallet minimeras och kostnader för admi-

8 AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH SRAEGIER 7 nistration och drift ha lägre ökningstakt än hyrorna. Inriktningen är att äga och förvalta sammanhängande och rationella förvaltningsområden som ger stordriftsfördelar och kostnadseffektiv förvaltning. Bolaget ska verka för långsiktiga lösningar över mandatperioderna samt eftersträva en jämn investeringstakt i syfte att nå god lönsamhet och kostnadseffektivitet i byggande och förvaltning över tiden. 6. EFFEKIV ORGANISAION Organisationen ska ge förutsättningar för hög kundnytta, stort engagemang hos medarbetarna samt eƒektivt nyttjande av resurser. Organisationen ska vara tydlig med känd beslutsordning samt klara ansvarsområden och befogenheter. Verksamheten ska flexibelt anpassas till förändrade förutsättningar, bostadsområdenas särprägel och skiftande behov. Egen personal ska prioriteras för nyckelfunktioner kopplat till företagets långsiktiga roll som fastighetsägare samt för det nära hyresgästarbetet. I övrigt kan entreprenörer och konsulter anlitas. 7. NÖJDA MEDARBEARE OCH HÖG KOMPEENS Genom att vara en attraktiv arbetsgivare ska kompetenta och motiverade medarbetare kunna rekryteras och behållas. Ömsesidigt förtroende ska råda mellan Stockholmshem som arbetsgivare och medarbetarna. Förutsättningar för en utvecklande arbetsmiljö ska skapas genom målstyrning, långtgående delegering, gott ledarskap, bra information och goda anställningsvillkor. Arbetsklimatet ska präglas av samarbete, hjälpsamhet och omtanke. Medarbetarnas behov och förutsättningar ska tas till vara genom lyhördhet och delaktighet samt med kompetensutveckling och årliga utvecklingssamtal. Medarbetares uppfattning om arbetsförhållandena ska regelbundet mätas och analyseras som underlag för fortlöpande förbättringsåtgärder. Chefer ska aktivt skapa möjligheter för medarbetarnas och företagets utveckling. 8. GOD MILJÖ OCH KVALIE Verksamheten ska bedrivas på ett miljövänligt sätt och förenligt med en hållbar utveckling. Miljöarbetet ska bedrivas på ett systematiskt, målinriktat sätt i enlighet med miljöledningssystemets rutiner och med inriktning på ständig förbättring. Miljöcertiıkatet enligt ISO 141 ska bibehållas. Verksamheten ska bedrivas så att hyresgästernas och andra intressenters krav på god kvalitet uppnås. Kvalitetsarbetet ska utvecklas i syfte att öka kundnyttan och effektiviteten i verksamheten. 9. FORSA I-UVECKLING Utvecklingen på I-området ska fortsätta för att öka tillgänglighet och service för kunden, effektivisera interna processer samt förbättra den externa och interna informationen. I-säkerheten ska prioriteras och följas upp årligen. 1. ÖPPEN KOMMUNIKAION OCH SARK VARUMÄRKE Med öppen, ärlig och tydlig kommunikation ska förtroende skapas hos hyresgäster, medarbetare, ägare, media, kapitalmarknad och andra intressenter. Utfall Utfall Utfall Mål Mål Finansiella mål Synlig soliditet, % Räntetäckningsgrad, ggr 1,7 1,9 >1,5 >1,5 Driftkostnader, kr/kvm <37 <37 Avkastning totalt kapital, % 4,2 3,9 4, 3,3 Resultat e. finansnetto, mkr Icke-finansiella mål Avflyttning, % 7, 7,9 <7, <7, Uthyrningsgrad bostäder, % Nyproduktion, antal lgh Fastighetsbarometern ( ) Nöjda kunder, NKI-index rygghet, NKI-index Service, NKI-index Felanmälan, NKI-index Prisvärt boende, NKI-index Customer Score Card (25- ) Nöjda kunder, service, % - 79,8-81 Nöjda kunder, produkt, % - 76,2-76,2 Välrenommerat företag, profil % - 91,8-91,8 Prisvärt boende, prisvärdhet % - 79,4-8 1 Antal byggstarter Stockholmshems bostadsuthyrning på Hornsgatan 128. Foto: Janis lukas

9 8 MARKNAD Efterfrågan på bostäder var mycket hög i Sverige under 25 och antalet kommuner med bostadsbrist fortsatte att öka. rots att nyproduktionen ökade tyder prognoser på fortsatt brist på bostäder i många tillväxtregioner. Priserna på fastigheter och bostadsrätter slog nya rekord liksom omsättningen och andelen utländska aktörer på den svenska fastighetsmarknaden. UVECKLING I SOCKHOLMS SAD 25 Befolkningsökning, antal personer 6 Flyttnetto, antal personer 2 1 Sysselsättningsökning, %,1 Nyproduktion, antal bostäder Prisökning, bostadsrätter, % 25 Hyreshöjning, hyresrätter, % 2,5 Utvecklingen i Sverige Efter drygt tre år av svag tillväxt inleddes under andra kvartalet 25 en återhämtning i den svenska ekonomin. Uppgången drevs av framförallt export, investeringar och av hushållens ökade konsumtion. BNP-tillväxten uppgick enligt prognos till 2,7 procent, vilket dock var svagare än världsekonomin som helhet men betydligt starkare än inom euroområdet. Sysselsättningen slutade minska och en tendens till stabilisering och svag förbättring av arbetsmarknaden noterades under slutet av året. En tydlig uppgång märktes inom bygg, infrastruktur och industri där både produktion och orderingång ökade. Uppdragen inom tjänstesektorn ökade inom ınans, I och telekom. Den privata konsumtionen stärktes till följd av en historiskt låg räntenivå och oförändrat låg inflation. Sveriges befolkning passerade nio miljoner och den första årskullen av den stora gruppen 4-talister uppnådde pensionsålder. Bostadsmarknaden i Sverige Antalet kommuner med överskott på bostäder minskar snabbt. För tre år sedan hade ungefär hälften av Sveriges kommuner överskott på bostäder, nu är det drygt var fjärde. Där det är bostadsbrist är det främst brist på små och medelstora hyresbostäder enligt Boverkets Bostadsmarknadsenkät. Även större hyreslägenheter och bostadsrätter efterfrågas allt mer. Den höga efterfrågan på bostäder medförde rekordstora prisökningar på bostadsrätter under 25. Den genomsnittliga prisökningen i landet slutade på 22 procent, där priserna främst steg kraftigt i de tre storstadsregionerna. Även villapriserna steg under 25 men i en något lugnare takt. Prognoser för befolkningsutveckling och bostadsbyggande tyder på fortsatta obalanser och brist på bostäder i många tillväxtregioner. Det är ofta brist på lämpliga bostäder för ungdomar och studenter. Studenter är beroende av hur den lokala bostadsmarknaden fungerar då endast cirka 2 procent av landets studenter bor i en studentbostad. Många kommuner upplever att överklagande av detaljplaner, bristande planberedskap och höga produktionskostnader är hinder för ökat bostadsbyggande. Hyresrätten Sveriges totala bostadsbestånd bestod till cirka 35 procent av hyresrätter. Andelen hyresrätter i Stockholm, Göteborg och Malmö har sjunkit de senaste åren, framförallt till följd av ombildning till bostadsrätt och låg nyproduktion. Hyresrätten som boendeform är vanligt förekommande i övriga Europa. Den svenska hyresrätten har dock unika särdrag såsom: Stark rättslig ställning Större genomsnittlig bostadsyta Fullständig utrustning och inredning Hög standard Bytesrätt Hyra enligt bruksvärdesprincipen istället för marknadshyra Bostadsmarknaden i Stockholm Prisutvecklingen på bostäder slog nytt rekord, i Storstockholm ökade bostadsrättspriserna med 25 procent. Den främsta orsaken är den historiskt låga räntenivån samt en fortsatt stark efterfrågan. Befolkningstillväxten är den parameter som har störst påverkan på efterfrågan. Under 25 ökade befolkningen i Stockholms stad med (3 323) personer och uppgick till 771 invånare. Ökningen var högre än under de fem senaste åren och bestod främst av ett flyttningsöverskott som uppgick till 2 1 personer samt ett stort födelseöverskott på drygt 4 personer. Inom Stockholms stad förmedlas hyresrätterna av fastighetsägarna själva och Stockholms Bostadsförmedling enligt en avtalad fördelning. Antalet personer i Bostadsförmedlingens kö ökade med 29 4 personer och uppgick vid årsskiftet till Ökningen är väsentligt mycket större än under de tre föregående åren då kön ökade med omkring 1 personer per år. Antalet förmedlade lägenheter fortsatte att öka och uppgick till (6 94). Den genomsnittliga kötiden för en lägenhet minskade från 5,6 till 4,7 år. Kötiden styrs främst av lägenhetens storlek och läge. Kötiden för en lägenhet på 1 rum och kök i Akalla var några månader och för en fyra på Östermalm krävdes 2 år i kö. Den stora efterfrågan på bostäder har lett till flera nya aktörer inom bostadsförmedling. Privata förmedlare av andrahandskontrakt, lägenhetsbyten och långa flyttkedjor blir allt vanligare. Internet har blivit den alltmer dominerande marknadsplatsen.

10 MARKNAD 9 Inflyttning i de 5 nybyggda lägenheterna i kvarteret Måseskär, Hammarbyhöjden. Bostadsbeståndet Bostadsbeståndet i Stockholms stad ökade med cirka 2 5 bostäder till totalt bostäder. Nyproduktion av hyresrätter har ökat de senaste åren men trots detta minskar antalet hyresrätter beroende på ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Under 25 ombildades cirka 2 3 hyresrätter, samtliga privatägda. De stigande bostadsrättspriserna och den låga räntenivån har ökat viljan att bilda bostadsrättsföreningar även i ytterområden och kranskommuner. Hyresutveckling De senaste åren har hyrorna i stadens tre allmännyttiga bolag, Stockholmshem, Familjebostäder och Svenska Bostäder, höjts årligen med i genomsnitt cirka 2-3 procent. Sedan 23 har hyreshöjningarna innehållit en viss diƒerentiering inom bostadsbeståndet. Den partssammansatta Hyreskommittén i Stockholm har skapat en matris för bruksvärdeshyran som tar större hänsyn till läge och bostadsområdets karaktär än tidigare. Diƒerentieringen har inneburit att lägre höjningar genomförts i områden som legat högt i jämförelse med matrisen och tvärtom. Vid hyresförhandlingarna om 26 års hyror bröts trenden med årliga hyreshöjningar. Stockholmshems hyror förblev oförändrade och Svenska Bostäder sänkte hyrorna med 1,2 procent. Familjebostäders hyror var vid årsskiftet ännu inte färdigförhandlade. 2 nya bostäder Stockholm behöver fler bostäder, både för att komma till rätta med bostadsbristen och för att säkra stadens framtida tillväxt. En god tillgång till bostäder är absolut nödvändigt för Stockholms positiva utveckling. Enligt befolkningsprognoser kommer Stockholms befolkning att öka med 15 invånare fram till år 23. Med nuvarande utrymmesstandard innebär det att 8 fler bostäder behövs. Som en första satsning för att kraftigt öka bostadsbyggandet har staden som mål att under perioden börja bygga 2 nya lägenheter. Ungefär hälften av dessa lägenheter ska vara hyresrätter. Av dessa ska de tre kommunala bostadsföretagen byggga 8 lägenheter. Utblick Stockholms befolkning kommer att öka i en högre takt jämfört med tidigare år samtidigt som en ökad tillväxt förväntas under perioden. Efterfrågan på bostäder kommer därför att vara fortsatt hög och den planerade nyproduktionen kommer inte att motsvara efterfrågan. BOSÄDER I SOCKHOLMS SAD 25 Antal Andel, Förändr. % 3-5,% Kommunala ,8-5,7 hyresrätter Svenska Bostäder ,3-6,3 Stockholmshem ,2-1,8 Familjebostäder ,3-9,8 Övriga hyresrätter ,9 1,3 Bostadsrätter ,9 6,8 Småhus ,4,5 otalt ,5 Källa: USK 26 SÖRSA HYRESVÄRDARNA I SOCKHOLMS SAD 25 Area Antal Andel 1-tal kvm lgh av tot. hyresrätt, % Svenska Bostäder Stockholmshem Familjebostäder Micasa AB (fd FB Servicehus) Stockholms Kooperativa Bostadsförening (SKB) Stiftelsen Stockholms Studentbostäder Wallenstam Einar Mattsson Byggnads AB Byggnadsfirma Olov Lindgren AB Stena Fastigheter Heba HSB Stockholm Summa Källa: Byggstatistik, USK

11 1 MARKNAD Butiksinnehavare vid Hammarby Allé; Cycle Corner kommer cirka 1 kvadratmeter att färdigställas. En majoritet av dessa ytor, både de som avser ombyggnationer och nyproduktion, är redan kontrakterade. MARKNADSHYRA, MODERNA LOKALER, KR/KVM City 3 8 Innerstan 2 2 Närförort 1 5 VAKANSGRAD, % City 7 Innerstan 9 Storstockholm 15 Källa: Newsec 26 Lokalmarknaden i Stockholm Den återhämtning på lokalmarknaden som inleddes i centrala Stockholm för snart två år sedan har gått relativt långsamt. Skillnaderna mellan olika delmarknader är också mycket stor. Hyresgästerna efterfrågar moderna och yteffektiva lokaler. Äldre och omoderna lokaler måste moderniseras för att attrahera nya hyresgäster. Nyproduktion Nyproduktionen av kontor har legat på en hög nivå under Under 25 var tillskottet av ny kontorsyta nära noll, fokus var istället att renovera och bygga om äldre, välbelägna kontorsfastigheter. I dagsläget pågår ombyggnation av cirka tio procent av fastigheterna i city. Utanför city pågår ombyggnation av ytterligare cirka 1 kvadratmeter. Utöver ombyggnadsprojekten pågår det även nyproduktion av kontorsytor. Under perioden ransaktioner Kontorsmarknaden i Stockholm karaktäriserades under 25 av ett starkt köparintresse. Den mycket hårda konkurrensen om investeringsobjekten i kombination med de gynnsamma ınansieringsmöjligheterna pressade ner direktavkastningskraven. Direktavkastningskravet för moderna kontorsfastigheter i attraktiva lägen i Stockholms city låg omkring fem procent. I attraktiva förortslägen liksom i bra innerstadslägen noterades direktavkastningskrav kring sex procent för de bästa objekten. Utblick rots att det idag finns många lediga lokaler ökar nyproduktionen för att tillgodose efterfrågan på toppmoderna och effektiva lokaler. Marknaden tillförs ytor som inte motsvaras av en sysselsättningsökning, vilket innebär att skillnaderna mellan gammalt och nytt kommer att öka, både avseende hyres- och vakansnivå.

12 BOSÄDER 11 S tockholmshem bostadsbestånd omfattar totalt 3 85 lägenheter och bolaget är därmed landets näst största bostadsföretag. Brommaplan. Mål och strategier Stockholmshem ska äga, förvalta och hyra ut hyresbostäder i Stockholm. Målet är att erbjuda ett funktionellt, trivsamt och prisvärt boende i välskötta, attraktiva och trygga bostadsområden. Marknadsposition Stockholmshems bostadsbestånd omfattar totalt 3 85 lägenheter fördelade på 523 fastigheter i Stockholms stad och 4 fastigheter i Nacka. Beståndet motsvarar 15 procent av samtliga hyresrätter i staden och drygt 3 procent av de kommunala hyresrätterna. Stockholmshem är därmed landets näst största bostadsföretag efter Svenska Bostäder som har drygt 43 lägenheter. redje största bostadsföretag är Familjebostäder med drygt 22 lägenheter. I jämförelse med de övriga stora bostadsföretagen är en relativt stor andel av Stockholmshems bestånd beläget i inre ytterstaden. Svenska Bostäder har ett något yngre bostadsbestånd och Familjebostäder ett något äldre bestånd i jämförelse med Stockholmshem. Bostadsbeståndet Stockholmshems bostadsbestånd omfattar marknadsområde Västerort, med 19 procent av lägenheterna, Innerstaden med 2 procent samt marknadsområde Söderort, inklusive Nacka, med 61 procent av lägenheterna. Lägenheternas storlek omfattar 1-5 rum och kök och cirka 7 procent av beståndet består av 2-3 rum och kök. Merparten av beståndet uppfördes under åren 194 fram till 197 då mer än 6 procent av lägenheterna färdigställdes. Ombyggnad och upprustning av beståndet har de senaste åren genomförts i fastigheter byggda på 194- och 195-talet. Hyresstruktur En jämförelse av normhyrorna enligt Hyreskommitténs matris visar att lägenheter i Nyproduktionen har dubbelt så höga hyror som lägenheterna i Folkhemmet och Grannskapet. Nyproduktion Stockholmshems bostadsbestånd har huvudsakligen tillkommit genom nyproduktion i egen regi. HUSYP, ÅLDER OCH NORMHYRA PER 1 JANUARI 26 Antal lägenheter Normhyror per kvm och år Hustyp Ålder Antal Innerstad Inre Yttre Innerstad Inre Yttre lgh ytterstad ytterstad ytterstad ytterstad Sekelskifte Klassicism Funktionalism Folkhemmet Grannskapet Storskalighet Kvartersstaden Nymodernismen Nyproduktion Inklusive hyreshöjning vid ombyggnad men exklusive permanenta hyrestillägg. Exkl kategoribostäder Stockholmshem har i likhet med de övriga kommunala bostadsföretagen alltid varit strategiskt viktiga aktörer för stadens tillväxt och utveckling. Stockholmshem har de senaste fem åren färdigställt 37 lägenheter, vilket motsvarar tio procent av hela nyproduktionen av hyresrätter i Stockholm stad under motsvarande period. Vid nyproduktion är målsättningen att komplettera den beıntliga lägenhetsfördelningen för att öka rörligheten och valfriheten i området. Utblick Stockholmshem planerar att starta nyproduktion av nya lägenheter under samt upprusta 1 33 lägenheter under 26. SOCKHOLMSHEMS BOSÄDER 25 Antal lägenheter 3 85 Andel av tot. bost. i Stockholm, % 7,2 Andel av tot. hyr.rätter i Stockholm, % 14,2 Lägenhetsarea, kvm Medelstorlek, kvm 63 Medelhyra, kr/kvm 852 Lägenheternas genomsnittliga ålder 39

13 12 LOKALER De 3 6 kommersiella lokalerna är viktiga komplement för närservice, handel och omsorg i bostadsområdena. Intäkterna från lokalerna uppgick under året till tio procent av Stockholmshems totala omsättning. LOKALERNAS LÄGE Innerstaden 3% Västerort 9% Nacka 3% SOCKHOLMSHEM 25 Antal lokaler 3 69 Lokalarea, kvm Medelstorlek, kvm 71 Genomsnittlig hyra (kr/kvm) 892 Vakansgrad 4,8 HYRESKONRAKENS LÖPID Andel av totalt hyresvärde % Söderort 58% HYRES- OCH VAKANSUVECKLING kr/kvm Hyresnivå Vakansgrad % Mål och strategier Målsättningen är att verksamheten i de kommersiella lokalerna ska bidra till bra service och ökad trivsel för de boende och därmed stärka bostadsområdets attraktivitet. Lokalinnehavare har dock fått det allt svårare att bedriva närservicen med lönsamhet, vilket innebär att Stockholmshem ibland prioriterar att behålla lokalhyresgäster som erbjuder service snarare än att maximera hyresnivån. I syfte att minska vakanserna och skapa fler bostäder byggs lediga lokaler i vissa fall om till bostäder. Lokalbeståndet Lokalbeståndet omfattar drygt 255 kvadratmeter fördelade på 3 69 kontors-, lager-, hantverks- och butikslokaler. Närmare 7 procent av lokalerna är mindre än 5 kvadratmeter. De flesta stora lokalerna återınns i Söderort och Innerstaden där flera lokaler hyrs av staden och landstinget. Detaljhandelsföretagen Coop och ICA är andra stora hyresgäster. SOCKHOLMSHEMS LOKALBESÅND 25 Lokaltyp Antal Area, Hyra, Vakans- Andel av kvm kr/kvm grad, % hyr.värde % Butik ,3 21 Kontor , 51 Hantverk ,5 3 Lager ,5 7 Hotellhem Kommunala Övrigt otalt ,8 1 1 Blockuthyrning av bostäder till Stiftelsen Hotellhem 2 Egna lokaler och hyresgästlokaler Hyresintäkter Lokalhyresintäkterna minskade något under året beroende på försäljning av servicehus och barnstugor och uppgick till 181 (182) mkr.illskottet av nya eller ombyggda lokaler var litet under året och genererade ingen nämnvärd intäktsökning. Stockholmshem har de senaste åren, trots en svag utveckling på lokalmarknaden, haft en positiv hyresutveckling inom lokalbeståndet. Hyran har i genomsnitt ökat med tre procent per år. Uthyrning otalt omförhandlades ett femtiotal lokalkontrakt och det genererade endast en mindre förändring i Synsam Optik vid Hammarby Allé. hyresnivån. Drygt hälften av lokalerna framförallt de mindre är uthyrda med ettårskontrakt, vilket innebär att en stor volym hyreskontrakt ska omförhandlas årligen. Inga större förändringar av kontrakten för de stora lokalerna ägde rum under året. Vakansgraden i lokalbeståndet uppgick till 4,8 (4,4) procent, vilket i jämförelse med den övriga lokalmarknaden är relativt lågt. Förklaringen är att lokalerna främst är komplement i bostadsområdena och därmed inte påverkas av marknadens fiuktuationer i samma utsträckning. Utblick 26 Stockholmshem fokuserar på fortsatt goda relationer med beıntliga hyresgäster och bibehållen låg vakansgrad. Intäkterna från de kommersiella lokalerna beräknas att öka med den genomsnittliga indexutvecklingen. De närmaste åren planeras endast ett marginellt tillskott av nyproducerade eller ombyggda lokaler. Ombyggnad av tre lokaler till 2 bostadslägenheter planeras i Aspudden och i Vasastaden. Fastigheter med ett väsentligt lokalinslag I tabellen på nästa sida redovisas Stockholmshems fastigheter som har ett väsentligt inslag av lokaler, med undantag för egna verksamhetsfastigheter och fastigheter uthyrda till Stiftelsen Hotellhem. Med väsentligt menas att lokalernas hyresvärde i fastigheten uppgår till minst en miljon kronor, att hyresvärdet motsvarar minst 3 procent av fastighetens totala hyresvärde eller att lokalarean i fastigheten överstiger 1 kvadratmeter.

14 FASIGHEER MED E VÄSENLIG LOKALINSLAG LOKALER 13 Marknadsområde/Stadsdel Fastighet Lokalarea Vakans Hyresvärde Andel av totalt Lokaltyp Största hyresgäst/-er kvm % mkr hyresvärde % Västerort Abrahamsberg Levnadsteckningen ,4 33 Butiker Abrahamsbergs Mat AB Hässelby Gård Kvarnhagen ,5 5 Butiker, kontor Privata hyresgäster Nälsta Fästmanssoffan ,8 47 Serviceboende Stockholms stad Ulvsunda Östan ,9 25 Kontor, butik Adex Fastighetsutveckling AB, Peermusic AB ,6 Innerstaden Hjorthagen Rävsaxen , 37 Daghem, kontor Stockholms stad Studsaren ,6 42 Dagcenter, samlingssal Stockholms stad Jakten ,7 4 Utbildningslokaler, kontor Birkagårdens Folkhögskola, GEM Handelsbolag Kungsholmen Granen ,6 1 Daghem Stockholms stad Jordgubben , 33 Butik, restaurang Systemtext AB Klamparen ,2 35 Radiostation, daghem Stockholms stad Knoppen ,1 25 Butik, kontor Posten AB Kungl. Myntet ,9 1 Kontor, daghem Stockholms stad Morellträdet , 47 Kontor, utbildningslokal Svenska Missionskyrkan Ladugårdsgärdet Svea Artilleri ,5 36 Serviceboende, kontor Stockholms stad Södermalm Häckelfjäll ,2 93 Daghem Katarina Barnstugeförening Linjalen ,4 14 Hotell, daghem, kontor, hobbylok Nya Alexandra Hotell Monumentet ,8 53 Restaurang, butik, kontor Svenska Mc Donalds AB Mullvadsberget ,5 79 Kontor, butiker, restaurang Stockholms stad Skottet ,1 14 Butiker, daghem, kontor ICA Fastighets AB Sparren ,2 3 Daghem, kontor Söder riaden Skolor AB Svärdet ,7 8 Daghem, dagcenter Stockholms stad Sågen ,2 42 Butik, hantverkslokal ICA Fastighets AB Vattenpasset ,8 27 Kontor NI-Skolan Södra Hammarbyhamnen Knallen ,4 1 Restaurang, butiker Café Soir HB, Sjöstadens Cycle Corner AB Vasastaden Kannan ,4 33 Kontor AB Venair Ventilation Myrstacken (* (* 2, 4 Idrottslokal, bilförsäljning, kontor Vanadis Gym, Rosenholtz Bil AB Snickaren ,2 76 Daghem, kontor Stockholms stad ,5 Söderort inkl Nacka Aspudden Korpen (* (* 1,5 29 Butiker, samlingssal ICA Sverige AB Vadaren ,2 14 Daghem, serviceboende Stockholms stad Bagarmossen Kanslisten ,2 99 Vårdcentral Landstingsfastigheter Rotemannnen 2 1 4,7 7 Butiker Privata hyresgäster Stadsfogden ,6 44 Butiker, kontor, bibliotek ICA Sverige AB,Stockholms stad, Skarpnäcks församlings kyrkoråd Stadsfogden , 5 Butiker, samlingssal Coop Sverige AB, Apoteket, Bagarmossens Folketshusförening Gamla Enskede Sexmännen ,6 38 Butik, badanläggning Bea Livsmedel AB Gröndal Stapelbädden ,4 12 Butik, kontor Privat hyresgäst Stapelbädden ,8 16 Dagcenter, kontor, samlingssal Stockholms stad Hökarängen Cigarrlådan ,8 8 Butiker, kontor, utbildningslokaler Stiftelsen Martinskolan Kanelstången ,7 55 Hälsocentral, butiker, kontor SLL Beställarkontor Kryddpepparn ,7 34 Serviceboende, kontor Stockholms stad Morgonen ,1 31 Samlingssal, serviceboende Hyresgästföreningen i Storstockholm Rågsikten ,9 46 Bank, butiker Handelsbanken Rökstången ,3 98 Hantverkslokaler, samlingssal Janax Snickeri AB Johanneshov Laveringen 3 682,7 45 Daghem, kontor Stockholms stad Midsommarkransen Berberisbusken , 64 Daghem Stockholms stad Vårlöken , 59 Kontor, butiker Coop Sverige Fastigheter AB Nacka kommun Sicklaön 78: ,9 5 Verkstads- & hobbylokaler Privata hyresgäster Sicklaön 78: ,1 1 Fritidsgård, butiker, hobbylokaler Nacka kommun Rågsved Nyckelaxet ,7 94 Butiker, restaurang KBI Handel AB Skarpnäcks Gård Flygläraren ,6 1 Samlingslokal Stockholms stad Pilvingen ,6 21 Daghem, butiker ICA Sverige AB Pilvingen ,2 37 Kontor, butiker, restaurang Stockholms stad Pilvingen ,5 19 Daghem, butiker, kontor Stockholms stad Solberga Beryllen 2 849,6 43 Kontor, butiker Nordström och Karlsson El Lappjäxan ,5 5 Kontor C Dahl Matkultur AB, Cassiopeia i Stockholm AB Ovanlädret ,1 17 Butiker, kontor Milsvinden AB opasen 2 618,4 38 Butiker Bibos Frukt & Grönt AB Västertorp Slalomsvängen ,2 44 Butiker, fören.lokal, tandläkarmottagn. Mision Evangelica Störtloppet ,3 14 Butiker, kontor Coop Sverige Fastigheter AB Vasaloppet ,9 9 Kontor, hantverkslokaler Privata hyresgäster Årsta Bjuren 2 572,4 1 Butik Coop Sverige Fastigheter AB Sävlången ,6 9 Restaurang, butiker, kontor Can & Abbo Restaurang Aktiebolag ,8 *) Lokalarea tomställd för ombyggnad fråndragen

15 14 HYRESGÄSER OCH SERVICE Drygt 6 personer bor i Stockholmshems lägenheter, vilket motsvarar ungefär var åttonde stockholmare. Omflyttningen 25 uppgick till lägenheter. Hyresgästerna gav Stockholmshem fortsatt höga betyg i två olika kundundersökningar. SOCKHOLMSHEMS BOSADSHYRESGÄSERS ÅLDER (Kontraktsinnehavare) Antal personer <25 <3 <35 <4 <45 <5 <55 <6 <65 <7 <75 <8 <85 år RESULA CUSOMER SCORE CARD 25 Andel som svarat ganska bra eller mycket bra per kategori % Mål och strategier Målet är att skapa bästa möjliga förhållanden för hyresgästerna så att långa och goda hyresgästrelationer främjas. Uthyrning, förvaltning och service skall präglas av hög kundorientering med fokus på ett tydligt och konsekvent agerande i möte med hyresgäster. Bostadshyresgäster I Stockholmshems lägenheter bor människor i alla åldrar och olika typer av hushåll. De flesta hushålllen består av 1-2 personer i åldern 25-5 år som bor i två rum och kök. Andelen hyresgäster som har en boendetid på 3 år eller längre har ökat något de senaste fem åren och uppgick 25 till elva procent. Den låga nyproduktionen runt millennieskiftet i kombination med längre boendetid och lägre omflyttning har medfört att åldern hos Stockholmshems kontraktstecknande hyresgäster blivit högre. Under året nytecknades kontrakt, vilket var i stort sett samma antal som under 24. Av dessa förmedlades via Bostadsförmedlingen, 781 kontrakt tecknades av hyresgäster via interna byteskön och 786 var direktbyten. Övriga 34 kontrakt avsåg omfiyttning vid renovering, förturer för pensionärer med mera. Av den totala omfiyttningen avsåg 5 kontrakt nybyggda lägenheter. Omfiyttningen inom Stockholmshem har de senaste sex åren legat konstant omkring 3 kontrakt, vilket är drygt 1 färre än under 9- talet. Då var omfiyttningen mellan 3 6 och 4 8 lägenheter per år. Den lägre omsättningen är ett uttryck för den bostadsbrist som tilltog när nyproduktionen minskade efter konjunkturnedgången runt millennieskiftet. Bostadsuthyrning Stockholmshems uthyrning sköts centralt av en uthyrningsenhet med ansvar för all kontraktshantering. Styrprinciperna för bostadsuthyrningen är att den skall vara rättvis, tydlig och konsekvent. Rättvis genom att endast kötid kvalificerar till lägenhetserbjudande ydliga, korrekta och konsekventa regler som inte förändras över tiden Samma regler för alla bostadssökande oavsett relationer, situationer eller särdrag Vid omflyttning via interna byteskön lämnas alltid den lägenhet som bytts in vidare till Bostadsförmedlingen. Stockholmshem erbjuder sina beıntliga hyresgäster att byta lägenhet via en intern byteskö. Samtliga hyresgäster registreras automatiskt i interna kön med en köplacering som motsvarar hyresgästens kontraktstid. Interna kön administreras via webbplatsen och telefonsvarstjänsten Bosvar. 4 2 Service Produkt Profil Attraktivitet Prisvärdhet Stockholmshem Genomsnitt företag>1 lgh OMFLYNING 25 Antal lägenheter Bostadsförmedlingen Internkö Direktbyten Övrigt Aktiv Bo:s VD Erik Högberg överlämnar förstapriset i kategorin prisvärdhet i mätningen Customer Score Card till Stockholmshems VD Pelle Björklund. Kundnöjdhet Stockholmshem har varje år sedan 1996 (utom år 2) deltagit i Fastighetsbarometern för hyresbostäder för att undersöka hur nöjda hyresgästerna är med Stockholmshem och sitt boende. Företaget har rankats som etta eller tvåa bland hyresvärdarna samtliga år när flera företag deltagit. 25 var Stockholmshem enda deltagande bostadsföretag. Nöjd-Kund- Index (NKI) blev 73 vilket motsvarar nivån där Stockholmshem legat de senaste åren: 74 (24), 75 (23) och 73 (22). De år när flera bostadsföre-

16 HYRESGÄSER OCH SERVICE 15 tag deltagit har branschens genomsnitt legat på NKI I syfte att få mer kunskap om hyresgästernas uppfattning inom respektive bostadsområde valde Stockholmshem att genomföra en annan typ av enkät 25: undersökningsföretaget Aktiv Bos mätning Customer Score Card. Undersökningen är uppdelad i fem huvudområden: service, produkt, profil, attraktivitet och prisvärdhet. Mätningen är fyrgradig inom spannet mycket bra mycket dålig. Under en treårsperiod ska samtliga Stockholmshems hyresgäster få enkäten - en tredjedel per år. otalt sett så befäster undersökningen att Stockholmshem har ett mycket stort förtroende hos sina hyresgäster. Aktiv Bo mätte under 25 kundnöjdhet i 4 bostadsföretag, varav tio i klasssen större företag med fler än 1 lägenheter. I denna klass nominerades Stockholmshem som bästa företag i kategorierna produkt, profil och prisvärdhet och vann också första pris i den sista kategorin. Av hyresgästerna ansåg 79,4 procent att Stockholmshem erbjuder ett Prisvärt boende. Motsvarande siffror för Attraktivitet och Profil var 89,6 respektive 91,8 procent. I attraktivitet ingår svar på frågor om trivsel i bostadsområdet och om man kan tänka sig att rekommendera någon att flytta till kvartetet. Profilen mäter trivseln med Stockholmshem, om man kan rekommendera företaget och om man anser att hyresvärden är mån om den boende som hyresgäst. Resultatet för Serviceindex visade att 79,8 procent av hyresgästerna svarat mycket eller ganska bra på frågor om Stockholmshems bemötande, information, tillgänglighet, trygghet, skötsel och städning samt felanmälan. Produktindex handlar om frågor kring lägenheten, allmänna utrymmen och utemiljön. 76,2 procent svarade mycket eller ganska bra på frågor kring detta område. Stockholmshems resultat var bättre än genomsnittet i samtliga fem kategorier i klassen företag över 1 bostäder (1 stycken). Webbplats och kundtidning I december ersattes Stockholmshems gamla hemsida med en ny webbplats. För att öka och underlättta servicen till hyresgästerna gjordes förbättringar av sökvägar, informationsinnehåll, design och pedagogik. I interna byteskön gjordes flera förbättringar, bland annat redovisas den aktuella köplatsen för en ledig lägenhet online. Det går samtidigt att se vilken kötid den hyresgäst har som ligger bäst till för lägenheten. Antalet besök till hemsidan har ökat konstant genom åren och uppgick 25 till cirka 5 per månad. Kundtidningen Stockholmshemmet har sedan 1999 getts ut i sin nuvarande form och distribueras till samtliga hyresgäster med fyra nummer per år. Under 25 gjordes en läsarundersökning för att utvärdera tidningen. Räckvidden för tidningen är 65 procent vilket innebär att det är så stor andel av hyresgästerna som läser ett genomsnittligt nummer av tidningen. re av fyra anser att Stockholmshemmet är en bra tidning. Den uppfattas som lättläst, överskådlig, trovärdig och informativ. Läsarna visade sig vara nöjda med innehållet och ville läsa ännu mer om ämnen som redan är vanligt förekommande: hyresförhandlingar, lägenhetsservice, nybyggnad och byten. Visning av det nya kvarteret Hjälmsätra 5 i Sätra med 51 nya lägenheter. I december lanserades den nya webbplatsen som fick ny design, ny struktur och nya funktioner.

17 16 HYRESGÄSER OCH SERVICE Antal kontrakt LOJALIE Hur länge Stockholmshems hyresgäster har hyrt sin lokal Andel av antal kontrakt, % >3 Kontraktsförhållande, antal år LOKALSORLEK OCH HYRESVÄRDE 25 Hyresvärde, tkr < >5kvm Antal kontrakt Hyresvärde Serviceavdelningen införde ett nytt system med fordonsdatorer för effektivare hantering av serviceorder. Lokalhyresgäster De flesta lokalhyresgäster hyr förhållandevis små lokaler. Av samtliga kontrakt är det bara 15 procent som är större än 1 kvadratmeter, men dessa svarar för 73 procent av lokalernas hyresvärde. I de större lokalerna bedrivs huvudsakligen kommunal verksamhet såsom dag- och fritidshem, vård, omsorg och utbildning. En eventuell indragning av kommunal verksamhet i dessa lokaler innebär en viss riskexponering med hänsyn till den stora andelen av lokalhyresintäkterna som de utgör. DE FEM SÖRSA HYRESGÄSERNA Hyresgäst Area, Hyresintäkter, Hyresintäkter, kvm Mkr andel % Stockholms stad ,1 27 ICA Fastigheter 4 9 4,9 3 Coop Fastigheter ,5 2 Bea Livsmedel AB ,3 1 Landstingsfastigheter ,8 1 De fem största hyresgästerna hyr 29 procent av den totala lokalarean och genererar drygt 3 procent av de totala lokalhyresintäkterna. Största hyresgäst är Stockholms stad som genererar 27 procent av lokalhyresintäkterna. I de små lokalerna bedriver hyresgästerna framförallt verksamhet inom verkstad, hantverk, närbutiker, service, restaurang och kroppsvård. Den genomsnittliga hyrestiden varierar stort inom lokalbeståndet. Hälften av lokalhyresgästerna har en hyrestid kortare än fyra år samtidigt som nästan en tredjedel av hyresgästerna hyrt sin lokal längre än tio år. Lokaluthyrning Uthyrningen av lokaler sköts, i likhet med bostäder, av en specialiserad uthyrningsenhet. I syfte att

18 HYRESGÄSER OCH SERVICE 17 tydliggöra Stockholmshems utbud av kommersiella lokaler sker annonsering av lediga objekt på Stockholmshems webbplats, där en kontinuerlig utveckling av objektspresentationen sker. Hyresgäst- och lägenhetsservice Stockholmshems målsättning är att verksamheten ska präglas av hög kundorientering och 23 infördes en ny kundnära förvaltningsorganisation med kundförvaltare, teknikförvaltare och regionkonsulenter. Kundförvaltaren ansvarar för de frågor som direkt berör hyresgästernas lägenheter, teknikförvaltaren för underhåll och ombyggnad och regionkonsulenten för telefonförfrågningar. Under året var åtta kundförvaltare, åtta teknikförvaltare samt även åtta regionkonsulenter direkt knutna till hyresgästservice. Felanmälan och reparationer av lägenheter och allmänna utrymmen utförs av Stockholmshems serviceavdelning med totalt 157 medarbetare. Under året införde serviceavdelningen ett nytt system för arbetsorderhantering, kallat Koll på läget. Systemet omfattar bland annat fordonsdatorer med GPS-positionering av samtliga servicebilar. Alla arbetsmoment i service och felanmälan registreras, vilket möjliggör kontinuerlig uppföljning av samtliga arbetsorder. Systemet syftar till en eƒektivisering av hela verksamheten genom lägre drivmedelsförbrukning, tidsvinster i arbetsordern, ökad säkerhet för personalen och högre kvalitet i genomförandet. Målsättningen är att det nya systemet skall leda till en minskad miljöbelastning och lägre kostnader för fastighetsservice. Utblick 26 Omflyttningen ökar i takt med att fler nyproduktionsprojekt blir inflyttningsklara. Resultatet från Customer Score Card-mätningen ska omsättas i åtgärder på kort och lång sikt. I syfte att ytterligare öka kundorienteringen kommer 26 en ny kundmottagning att byggas på entreplanet i huvudkontoret på Hornsgatan. re av fyra hyresgäster tycker att Stockholmshemmet är en bra eller mycket bra tidning. Gamla Stan. (Grafik, Pernilla Roos).

19 18 MARKNADSOMRÅDE VÄSEROR Stockholmshem i Västerort Antal fastigheter 111 Antal lägenheter Lägenhetsarea m Medelstorlek, m2 63 Medelhyra, kr/m2/år 84 Outhyrd area bostäder % Omsättning hyresgäster inkl interna byten % 12,4 Lokalarea m Outhyrd area lokaler % 5,2 Hässelby Villastad Hässelby Gård Hässelby Strand Nälsta Blackeberg Projekt med planerad byggstart Beckomberga J Solhem Bromsten Bromma Kyrka Nockebyhov Rinkeby Riksby Åkeshov Åkeslund Nockeby Mariehäll Abrahamsberg Ulvsunda Stockholmshems områden är rödmarkerade. Kompletterande uppgifter finns i Fastighetsinnehav (sid 62-67) och Stockholmskartan. raneberg SOCKHOLMSHEMS LÄGENHEER FÖRDELADE EFER SORLEK Gröndal Aspudden Kristineberg Fredhäll S Ma Utvecklingen i Västerort Västerort omfattar 42 församlingar där det bor cirka 199 personer vilket motsvarar ungefär en fjärdedel av stadens samtliga invånare. Ungefär hälften av dessa personer bor i stadsdelarna Hässelby-Vällingby-Bromma och den andra hälften i Kista-Rinkeby-ensta. I Västerort bor det fler barn, ungdomar och invånare med utländsk bakgrund än i Innerstaden respektive Söderort. Boendetätheten, som varierar betydligt mellan stadsdelsområdena, uppgick till i genomsnitt 2,2 personer per bostad. I Rinkeby, som har den högsta boendetätheten, bor det 3,1 personer per bostad medan det i Bromma bor 1,9 per bostad. Boendetätheten i hela staden, som i stort sett varit oförändrad sedan 1998, uppgick till 1,8. Antalet boende i Västerort år 21 beräknas uppgå till 25 7 personer, vilket jämfört med hela staden är en lägre befolkningstillväxt. Det är äldre i åldern år och barn och ungdomar i åldern -19 år som även fortsättningsvis förväntas öka mest i Västerort. Sysselsättningen på Stockholms arbetsmarknad förbättrades under året och antalet lediga jobb ökade. Samtidigt ökade även arbetskraften varför effekten på arbetslösheten blev en marginell sänkning från 3,5 till 3,4 procent. otalt antal anställda i marknadsområdet uppgick till 76 fördelade på drygt 5 4 arbetsställen. Antalet anställda i Västerort uppgick till drygt 15 procent av antalet anställda i hela staden. Flest anställda fanns inom den offentliga sektorn där 25 personer var anställda. Flest antal arbetsställen, drygt 2 1, fanns inom den privata tjänstesektorn. Den öppna arbetslösheten i Västerort var på ungefär samma nivå och uppgick till 3,6 (3,5) procent av den arbetsföra befolkningen. Andel lägenheter % BOENDEID FÖR SOCKHOLMSHEMS HYRESGÄSER I VÄSEROR Hyresgäster % HYRESRÄER I VÄSEROR Svenska Bostäder 37% Stockholmshem 13% Övriga hyresrätter 38% Familjebostäder 12% >39 år 1 RoK 2 RoK 3 RoK 4 RoK 5 RoK eller eller mindre större Västerort Hela Stockholmshem

20 MARKNADSOMRÅDE VÄSEROR 19 Stockholmshems hyresgäster Av Stockholmshems samtliga hyresgäster bor ungefär 2 procent i Västerort, varav merparten i Hässelby, Blackeberg och raneberg. Av Stockholmshems samtliga hyresgäster är andelen yngre (upp till 3 år) högst i Västerort. En tredjedel av hyresgästerna är mellan 3-45 år. 7 procent har bott i sin nuvarande bostad i mindre än tio år, vilket är kortare än andra hyresgäster hos Stockholmshem. Omfiyttningen, inklusive interna omfiyttningar, uppgick även under 25 till 12 procent, vilket är något högre än den totala omfiyttningen i hela beståndet. Bostäder i Västerort I Västerort finns totalt 91 2 bostäder. Flerbostadshusen domineras av kommunala bostäder där de fiesta ınns i Hässelby-Vällingby. Privata hyresrätter och bostadsrätter är färre än i andra delar av staden. Andelen småhus utgör 25 procent av det totala beståndet i Västerort och är därmed den högsta andelen i staden. Bostäderna i fierbostadshusen består till en tredjedel av tvåor. illsammans med treorna utgör de närmare hälften av det totala antalet bostäder. Merparten av bostäderna byggdes under perioden 1951 till 198. Den påbörjade nybyggnationen under 25 uppgick till cirka 99 (6) bostäder. Kommunala hyresrätter och bostadsrätter stod för den största ökningen, där påbörjade kommunala hyresrätter uppgick till 43 lägenheter och bostadsrätter till 47 lägenheter. Produktionen av småhus minskade något jämfört med tidigare år. ANAL PÅBÖRJADE LÄGENHEER I VÄSEROR 25 Påbörjade 25 Påbörjade lgh 24 Kommunala hyresrätter Svenska Bostäder Familjebostäder Stockholmshem Övriga hyresrätter 53 Bostadsrätter Småhus 35 4 otalt Källa: Utrednings- och statistikkontoret i Stockholm 26. Stockholmshems bostäder I Västerort har Stockholmshem lägenheter med en bostadsarea om kvadratmeter, vilket ger en marknadsandel på cirka sex procent av samtliga bostäder. 4 procent av lägenheterna ınns i Hässelby, drygt tio procent i Blackeberg och tio procent raneberg samt knappt tio procent i Rinkeby. Den vanligaste lägenheten är på två rum och kök och medelhyran för 26 ligger i genomsnitt på 84 kronor per kvadratmeter. Under 25 förändrades beståndet med avseende på försäljningen av ett servicehus i Bromma Kyrka till Micasa AB och försäljning av en förskola i Smedslätten till Skolfastigheter AB (SISAB). Försäljningen av servicehuset innebar en minskning med 36 lägenheter och kvadratmeter. Hyresstruktur Normhyrorna för bostäder i Västerort ligger mellan 72 kronor per kvadratmeter i hustypen Folkhemmet och 1 33 kronor per kvadratmeter i Nyproduktion. Ökningen från 25 till 26 var som störst för lägenheter i hustyperna Funktionalism och Grannskapet, på grund av smalhusupprustningar och stambyten. Mer än en tredjedel av bostäderna tillhör Grannskapet, och en femtedel Funktionalismen. HUSYP I VÄSEROR Antal Normhyra kr/kvm/år lägenheter per 1 jan 26 Sekelskifte Klassicism Funktionalism Folkhemmet Grannskapet Storskalighet Kvartersstaden Nymodernismen Nyproduktion Inklusive hyreshöjning vid ombyggnad men exklusive permanenta hyrestillägg. Exklusive kategoribostäder Utblick I Västerort planeras totalt cirka 4 25 byggstarter av nya lägenheter för åren Merparten kommer att byggas i Hässelby-Vällingby och i Bromma. Av Stockholmshems planerade nyproduktion för 26 och 27 kommer cirka tio procent, motsvarande 168 lägenheter, att byggas i Västerort. Av dessa kommer 11 lägenheter byggas i Mariehäll med byggstart under 27. Nya perennrabatter på Bällstavägen, Bromma. Ny belysning i Rinkeby.