Skårby 3:5 Ansökan om planbesked

Transkript

1 TJÄNSTESKRIVELSE Datum Diarienummer KS/2017:392 Skårby 3:5 Ansökan om planbesked Förslag till beslut Kommunstyrelsen lämnar negativt planbesked för Skårby 3:5. Motivering till beslut Kungsbacka kommun växer med ungefär nya invånare varje år, vilket är ett resultat av kommunens bostadsmål. Kommunen är betydligt mer tätbefolkad i väster än i öster. Det är också i väster de flesta vill bygga nya bostäder, även om trycket är hårt över hela kommunen. I enlighet med plan- och bygglagen 3 kap 1-2 så har Kungsbacka kommun en översiktsplan, ÖP06, som aktualiserades Översiktsplanen ska ge vägledning och stöd i beslut om hur mark- och vattenområden ska användas samt hur kommunen ska utvecklas och bevaras. ÖP06 pekar ut de områden som kommunen ska växa och utvecklas i för att vi ska få ett hållbart samhälle med service och infrastruktur. De kallas för utvecklingsområden. Genom att koncentrera ny bebyggelse till utvecklingsområdena och på så sätt förtäta dem kan flera kvaliteter av samhällsintresse åstadkommas. Förtätningen inom utvecklingsområdena främjar en hållbar utveckling genom att bidra till bland annat centrumutveckling, förbättrade förutsättningar för kollektivtrafik och minskat bilberoende, ett lokalt serviceutbud och lokala mötesplatser. Den aktuella fastigheten ligger inom ett sådant område. För att utvecklingsområdena ska fungera på längre sikt regleras utbyggnaden av dem genom detaljplaner. I detaljplanerna finns bland annat bestämmelser som reglerar byggrätten i området, det vill säga hur området får bebyggas, byggnadernas storlek, höjd och placering. Inom utvecklingsområden har kommunen en restriktiv hållning till att bygga enstaka hus på nya platser utanför detaljplanerat område för att inte försvåra en eventuell senare planläggning. Den restriktiva hållningen gäller även att ta fram detaljplaner för att bygga enstaka hus på nya platser, med möjligt undantag för förtätning av Kungsbacka stad i strategiska lägen. Förfrågningar som handlar om att tillskapa byggrätter behöver sättas i ett större sammanhang för att inte försvåra kommunens strategiska planering, vilket innebär att det behöver tas fram en ny översiktsplan och eventuellt nya detaljplaner som omfattar ett större område än enstaka uppdrag/ planbesked program samråd granskning antagande/ godkännande x

2 KUNGSBACKA KOMMUN 2 (4) bostadsfastigheter. Den restriktiva hållningen gäller därför även vid begäran att ändra detaljplaner för att kunna bygga enstaka nya hus eller ändra planbestämmelserna för enstaka fastigheter. Om förfrågan innebär en större exploatering med efterfrågade bostadstyper eller verksamheter inom en strategiskt lämplig del av ett utvecklingsområde så kan kommunen ställa sig positiv till förfrågan. Trafikverkets yttrande gällande ansökan om tillfälligt bygglov för samma åtgärd belyser bland annat att trafiksituationen vid tillfarten till fastigheten inte är acceptabel i nuläget. Ansökan avslås med stöd av den rådande trafiksituationen samt med hänvisning till kommunens restriktiva hållning till att genom planändring skapa ytterligare byggrätter på mark som inte är avsedd att bebyggas, för att inte försvåra kommunens strategiska planering. Ansökan avslås även med stöd av 8 kap 9 plan- och bygglagen (2010:900). Tomter ska anordnas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden samt naturvärdena på platsen så att naturförutsättningarna så långt som möjligt tas tillvara och att det finns en lämpligt belägen utfart från tomten. Sammanfattning Ägaren till fastigheten Skårby 3:5 har ansökt om planbesked för att möjliggöra för 30 stycken modulhus som ska inrymma bostäder av mindre storlek. Syftet med förfrågan är att skapa bostäder för studenter eller flyktingar. Fastigheten är belägen utanför detaljplanelagt område i nära anslutning till både Göteborgsvägen och Västkustbanan. På grund av de risker samt buller som alstras från både väg och järnväg anses placeringen inte vara lämplig för ny bebyggelse. Tillfarten till fastigheten uppnår inte de krav på trafiksäkerhet som Trafikverket ställer. Enligt kommunens översiktsplan, ÖP06, ingår det aktuella området i utvecklingsområdet för Anneberg. Enligt den fördjupade översiktsplanen för Anneberg är det aktuella området markerat som befintligt område för bostäder. Ansökan avslås med stöd av den rådande trafiksituationen samt med hänvisning till kommunens restriktiva hållning till att genom planändring skapa ytterligare byggrätter på mark som inte är avsedd att bebyggas, för att inte försvåra kommunens strategiska planering. På längre sikt kan området väster om Göteborgsvägen komma att utvecklas men då i ett samlat grepp. Ansökan avslås även med stöd av 8 kap 9 plan- och bygglagen (2010:900). Tomter ska anordnas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden samt naturvärdena på platsen så att naturförutsättningarna så långt som möjligt tas tillvara och att det finns en lämpligt belägen utfart från tomten.

3 KUNGSBACKA KOMMUN 3 (4) Beskrivning av ärendet Ägaren till fastigheten Skårby 3:5 har ansökt om planbesked för att möjliggöra för 30 stycken modulhus som ska inrymma bostäder av mindre storlek. Syftet med förfrågan är att skapa bostäder för studenter eller flyktingar. Fastigheten är belägen utanför detaljplanelagt område i nära anslutning till både Göteborgsvägen och Västkustbanan. På grund av de risker samt buller som alstras från både väg och järnväg anses placeringen inte vara lämplig för ny bebyggelse. Tillfarten till fastigheten uppnår inte krav på trafiksäkerhet som Trafikverket ställer. Enligt kommunens översiktsplan, ÖP06, ingår det aktuella området i utvecklingsområdet för Anneberg. Enligt den fördjupade översiktsplanen för Älvsåker-Anneberg (1995, delvis inaktuell då ÖP06 är framtagen senare) är det aktuella området markerat som befintligt område för bostäder. Enligt ÖP 06 och Vision 2030s målsättningar ska kommunen förtätas i lägen med närhet till kollektivtrafik och service. I enlighet med Boverkets, Trafikverkets och SKLs handbok TRAST (Trafik för en Attraktiv Stad Underlag, Utgåva 1 Stockholm 2004, Boverket, Trafikverket och SKL, sid 54) är 400 meter ett mått på hur långt en resenär generellt kan tänka sig att gå som längst för att ta sig till en kollektivtrafikhållplats. Avståndet från den aktuella fastigheten till närmaste hållplats är cirka 200 meter. Avståndet från den aktuella fastigheten till närmaste centrumområde är cirka 3,5 km. Fastigheten och förfrågan uppfyller därför inte ÖP 06 och Vision 2030s målsättningar om närhet till kollektivtrafik och service. Vid besiktning på plats konstaterades att det är en smal tillfartsväg med begränsad framkomlighet. Fastigheten är kraftigt kuperad i den västra delen, en exploatering enligt förslaget skulle innebära kraftig påverkan på berget och landskapsbilden. Den föreslagna exploateringen bedöms resultera i allt för tät bebyggelse. Beslutsunderlag Tjänsteskrivelse Ansökan Maria Malone Samordnare Plan Sofia Wiman Planarkitekt Bilagor Ansökan

4 Beslutet skickas till Sökande KUNGSBACKA KOMMUN 4 (4)

5

6

7

8

9 Skårby 3:5 - planbesked Förprövning X Uppdrag Program Samråd Granskning Utställning Sammanfattning Ansökan avser att möjliggöra för 30 modulhus som ska inrymma bostäder av mindre storlek. Syftet med förfrågan är att skapa bostäder för studenter och/eller flyktingar. Fastigheten är belägen utanför detaljplanelagt område i nära anslutning till både Göteborgsvägen och Västkustbanan. Ansökan avslås med stöd av den rådande trafiksituationen samt med hänvisning till kommunens restriktiva hållning till att genom planändring skapa ytterligare byggrätter på mark som inte är avsedd att bebyggas, för att inte försvåra kommunens strategiska planering. På längre sikt kan området väster om Göteborgsvägen komma att utvecklas men då i ett samlat grepp. Förslaget skulle resultera i allt för tät och storskalig bebyggelse. Buller- och riskutsatt läge. Antagande Foto Lantmäteri Översiktskarta Förhandsbesked Strandskydd Bygglov Startbesked Slutbesked Illustrationer Översiktskarta, detalj Handläggare: Sofia Wiman BN-datum: AU KS Tillsyn Vägnamn Förslag till beslut Arbetsutskottets förslag till kommunstyrelsen: Kommunstyrelsen lämnar negativt planbesked för Skårby 3:5.

10 TJÄNSTESKRIVELSE Datum Diarienummer KS/2016:602 Släps-Hagen 1:8- planbesked Förslag till beslut Kommunstyrelsen lämnar negativt planbesked för Släps-Hagen 1:8. Motivering till beslut Kungsbacka kommun växer med ungefär nya invånare varje år, vilket är ett resultat av kommunens bostadsmål. Kommunen är betydligt mer tätbefolkad i väster än i öster. Det är också i väster de flesta vill bygga nya bostäder, även om trycket är hårt över hela kommunen. I enlighet med plan- och bygglagen 3 kap 1-2 så har Kungsbacka kommun en översiktsplan, ÖP06, som aktualiserades Översiktsplanen ska ge vägledning och stöd i beslut om hur mark- och vattenområden ska användas samt hur kommunen ska utvecklas och bevaras. ÖP06 pekar ut de områden som kommunen ska växa och utvecklas i för att vi ska få ett hållbart samhälle med service och infrastruktur. De kallas för utvecklingsområden. Genom att koncentrera ny bebyggelse till utvecklingsområdena och på så sätt förtäta dem kan flera kvaliteter av samhällsintresse åstadkommas. Förtätningen inom utvecklingsområdena främjar en hållbar utveckling genom att bidra till bland annat centrumutveckling, förbättrade förutsättningar för kollektivtrafik och minskat bilberoende, ett lokalt serviceutbud och lokala mötesplatser. Den aktuella fastigheten klyvs av gränsen för utvecklingsområdet för Kullavik och ligger till stor del inte inom utvecklingsområdet. Eftersom ny bebyggelse ska koncentreras till utvecklingsområdena gäller en restriktiv hållning till ny bebyggelse utanför utvecklingsområdena. Inom områden med restriktiv hållning gäller särskilda bygglovskriterier. Den aktuella fastigheten ligger delvis inom ett sådant område. Om förfrågan innebär en större exploatering med efterfrågade bostadstyper eller verksamheter inom en strategiskt lämplig del av ett utvecklingsområde så kan kommunen ställa sig positiv till förfrågan. Den aktuella fastigheten ligger i anslutning till det område i Malevik som undantagits från utvecklingsområdet med hänvisning till att i området som matas från Maleviksvägen ska ingen aktiv samhällsplanering bedrivas under denna ÖP-period. Plan & Bygg Sofia Wiman sofia.wiman@kungsbacka.se 1 (3) Kungsbacka kommun Kungsbacka Besöksadress Stadshuset, Storgatan 37 Telefon

11 KUNGSBACKA KOMMUN 2 (3) 2016 togs en förstudie fram för ett närliggande område, Förstudie inför planprogram för bostäder inom Släps-Hagen1:90 m.fl. i Kullavik. Av förstudien framgår att det finns förutsättningar för att gå vidare med planering för begränsade delar av södra Kullavik. Fastigheten Släps-Hagen 1:8 ligger dock inte i direkt anslutning till de fastigheter som har realistiska förutsättningar för fortsatt planering. Ansökan avslås med stöd av översiktsplanen (ÖP06) samt den ovanstående förstudien samt med hänvisning till kommunens restriktiva hållning till att genom planändring skapa ytterligare byggrätter på mark som inte är avsedd att bebyggas, för att inte försvåra kommunens strategiska planering. Fastigheten och förfrågan uppfyller inte ÖP 06 och Vision 2030s målsättningar om närhet till kollektivtrafik och service. Sammanfattning Ägaren till fastigheten Släps-Hagen 1:8 har ansökt om att fastigheten skulle tas med i kringliggande planläggning, inkom en skiss med förtydligande gällande planbeskedsansökan som visar förslag på att planlägga för ca 40 bostäder i villor, radhus och fyrbohus. Syftet med förfrågan är att möjliggöra för utökad villabebyggelse i Släps-Hagen, Kullavik. Fastigheten är belägen utanför detaljplanelagt område. Enligt kommunens översiktsplan, ÖP06, ingår det aktuella området bara delvis i utvecklingsområdet för Kullavik. Enligt ÖP 06 och Vision 2030s målsättningar ska kommunen förtätas i lägen med närhet till kollektivtrafik och service. I enlighet med Boverkets, Trafikverkets och SKLs handbok TRAST (Trafik för en Attraktiv Stad Underlag, Utgåva 1 Stockholm 2004, Boverket, Trafikverket och SKL, sid 54) är 400 meter ett mått på hur långt en resenär generellt kan tänka sig att gå som längst för att ta sig till en kollektivtrafikhållplats. Avståndet från den aktuella fastigheten till närmaste busshållplats är cirka 1,7km. Avståndet från den aktuella fastigheten till närmaste centrumområde är cirka 2,3 km. Fastigheten och förfrågan uppfyller/uppfyller inte därför ÖP 06 och Vision 2030s målsättningar om närhet till kollektivtrafik och service. Fastigheten omfattas av riksintresse för rörligt friluftsliv och högexploaterad kust. Inom det området gäller, förutom att natur- och kulturvärden inte påtagligt får skadas, också särskilda regler för fritidsbebyggelse och vissa typer av industrianläggningar. Vid besiktning på plats konstaterades att matargatorna i området inte är lämpade för den trafikökning som förslaget medför. Området består till stor del av ädellövskog i form av främst ekar. Längst västerut inom fastigheten finns berg i dagen med kraftiga nivåskillnader. Exploateringen skulle kräva stor åverkan på naturlandskapet.

12 KUNGSBACKA KOMMUN 3 (3) Beslutsunderlag Tjänsteskrivelse, Ansökan Förstudie juni 2016 Beslutet skickas till Sökanden Maria Malone Samordnare plan Sofia Wiman Planarkitekt

13 (c) Kungsbacka kommun FÖRSTUDIE INFÖR PLANPROGRAM Göteborgs stad 158 Kullavik E6 Särö Kungsbacka Förstudie inför planprogram för bostäder inom Släps-Hagen 1:90 m fl. i Kullavik , 15:13 Upprättad i juni 2016 Skala 1: xx/Pxxx Px/xx.xx

14 2 Förstudie inför planprogram

15 Bakgrund Förfrågan har inkommit till kommunen rörande planläggning för avstyckning av ett antal bostadstomter inom fastigheterna Släps-Hagen 1:30, 1:79, 1:90 samt 1:99 i Kullavik (nedan Släps-Hagen 1:30 m fl. ). Under åren har flera ansökningar inkommit för fastigheterna, så sent som 2013 avslogs ansökan om planläggning av kommunstyrelsen. Fastighetsägarna har presenterat en uppdaterad projektbeskrivning avseende 18 villatomter för enbostadshus. I detta något förändrade förslag öppnar fastighetsägarna själva upp för en alternativ byggnation i området, exempelvis småhustomter för självbyggeri, hyresrätter, bostadsrätter, trygghetsboende för äldre etc. efter kommunens behov. Förstudieområdet är beläget i Kullaviks sydvästra delar, direkt väster om före detta Säröbanans banvall vilken idag utnyttjas som gång- och cykelbana. Området avgränsas främst av bebyggelse och mindre vägar i söder, väster och norr samt i öster av den gamla banvallen med ett anslutande skogsbevuxet höjdområde. Kommunstyrelsen gav i uppdrag åt kommunstyrelsens förvaltning att utreda förutsättningarna för en bostadsplanering inom Släps-Hagen 1:30 m fl. Förstudiens syfte Förstudien syftar till att sätta önskemålen om exploatering på Släps-Hagen i ett sammanhang och identifiera möjligheteter för ytterligare utbyggnader. Förstudien avser vidare att konkretisera de kommande frågeställningar och utredningsbehov som finns inför fortsatt planering för området. Kommunala planer och inriktningsdokument Berörda fastigheter ingår enligt kommunens översiktsplan i tätorten Kullavik och dess framtida utvecklingsområde. Huvuddelen av området är inte planlagt sedan tidigare. Dokumentet Mål för bostadsbyggande (KF ) är Kungsbackas riktlinjer för bostadsförsörjningen. Kommunen har under de senaste åren fört en mycket restriktiv bostadspolitik i Kullavik. Mål för bostadsbyggande är också restriktivt till nyetablering i de västra delarna av kommunen generellt. Dock menar Mål för bostadsbyggande att planeringsförutsättningarna nu är klarlagda för Kullavik. Kapacitet finns i skolan och i teknisk infrastruktur vilket innebär att det finns kapacitet för en expansiv inriktning med ett flertal nya bostadsområden i Kullavik de kommande åren. I Kungsbacka kommuns riktlinjer för dagvattenhantering (Dagvatten - Policy och riktlinjer) föreskrivs att vid dagvattenhantering ska bland annat inte den naturliga vattenbalansen påverkas negativt. Föroreningskällor ska angripas och dagvatten ska vid behov renas innan recipient, dagvattenhantering ska utformas så att uppdämningar undviks och så att det samtidigt berikar bebyggelsemiljön. Lokalt omhändertagande av dagvatten med exempelvis lokal fördröjning ska ske så långt det är möjligt. Förstudie inför planprogram 3

16 Förutsättningar Natur, landskapsbild och rekreation Förstudieområdet består främst av öppen, kraftigt igenvuxen jordbruksmark. Graden av igenväxning varierar i området från en ca meterhög gräsvegetation med enstaka buskar och träd, mycket högvuxen tät bladvass till mindre bestånd med blandlövskog som vuxit upp på tidigare odlingsmark. Jordbruksmarken genomkorsas av ett flertal diken och några raserade stenmurar, men dessa bedöms inte omfattas av biotopskydd p.g.a. jordbruksmarken är kraftigt igenvuxen. Jordbruksmarken hyser inga höga naturvärden men enstaka äldre lövträd i eller i direkt anslutning till denna hyser vissa naturvärden. Däremot bedöms det skogbevuxna höjdområdet öster om banvallen hysa höga naturvärden. Sluttningen närmast banvallen utgörs av blandlövskog av klen-medelgrov ek, lind, bok, björk, hassel som har inslag av klibbal i de fuktigare partierna. I öster gränsar detta till ett större skogsområde ( Hålan ) som utpekas som ett ädellövskogsområde med höga naturvärden i kommunens naturvårdsplan. Vidare utpekas hela skogsområdet med aktuell sluttning som ett område med regionala naturvärden i kommunens grönstrukturplan för Kullavik. Förstudieområdet utgörs av ett delvis öppet landskapsrum av jordbruksmark som fortfarande erbjuder vackra utblickar från vissa anslutande vägar och bostadsområden. Landskapsrummet är dock på väg att slutas genom att mindre dungar av lövträd och buskar växer in på tidigare jordbruksmark samtidigt som högvuxen bladvass skymmer sikten i vissa delar. I öster löper den gamla banvallen och delar av jordbruksmarken från det skogsbevuxna området i öster. Graden av igenväxtningen av jordbruksmarken varierar, knähög gräsvegetationmed enstaka buskar (vänstra bilden) till tät högvuxen bladvass och mindre skogsbestånd (högra bilden) Aktuellt område domineras av igenvuxen jordbruksmark med begränsade förutsättningar till friluftsliv. Däremot utgör sluttningen i öster en del av skogsområdet Kullavik Hålan som enligt kommunens grönstrukturplan för Kullavik har större lokala rekreationsvärden med ett rikt stignät. Den gamla banvallen i områdets östra del utgör ett viktigt gång- och cykelstråk som förbinder Kullavik med Malevik och Särö i söder och utpekas som ett grönstråk av högsta värde i grönstrukturplanen. Förstudieområdet hyser inga kända fornlämningar eller andra kulturhistoriska lämningar. Strax sydväst om områdets sydvästligaste hörn finns dock en stenåldersboplats med osäker avgränsning. I anslutande bostadsområden finns även några byggnader som utpekats som kulturhistoriskt värdefulla i anslutning till området, i form av tidstypiska hus från talet och enklare fritidshus från talet. Vidare utgör jordbruksmarken en Förstudie inför planprogram 5

17 kvarvarande del av det odlingslandskap som tidigare fanns på mer låglänt mark i området. Befintlig bebyggelse och service Förstudieområdet är främst omgivet av befintlig villabebyggelse. Bebyggelsen är tät på slingrande mindre vägar runt i princip hela förstudieområdet. I själva förstudieområdet finns befintlig bebyggelse i form av några enstaka enbostadshus. Strax norr om området (ca 1.1 kilometer) ligger Kullaviks centrum med bland annat dagligvaruhandel, restaurang, Kullaviksskolan (F-9) och förskola. Nordväst om området ligger även Kullaviks hamn som utgör en stor småbåtshamn. Söder om området finns Malevik och F-9 skolan Fullriggaren Malevik (ca 1 kilometer). Gator och trafik Kullaviks vägnät består till stor del av små enskilda 3 till 4 meter breda vägar som är trafikerade av de boende i området. Förstudieområdet omges av och genomkorsas av denna vägtyp. Vägarna i och runt området utgörs av Hagenvägen, Granåsvägen, Orrevägen och Trutvägen. Dessa är cirka 3,5 meter breda enskilda vägar med hastighetsgräns 30 km/h enligt NVDB (Nationella Vägdatabasen). Hagenvägen leder från Maleviksvägen i söder via en slingrande sträckning norrut till Kullaviksvägen. Övriga vägar ansluter till Hagenvägen. Cirka 300 meter norr om området går den statliga Kullaviksvägen (Väg 958), som till skillnad från övriga vägar är en tvåfältsväg med högre kapacitet och separerad gång- och cykelbana. Kullaviksvägen har närmast förstudieområdet en årsdygnstrafik på cirka 7000 fordon/ dygn. Hastighetsgränsen är 40 km/h och vägbredden är 8 meter. Den leder österut till Kullaviksmotet på riksväg 158, cirka 2,5 kilometer nordväst om förstudieområdet. Söder om området går Maleviksvägen, som via Gamla Särövägen leder ut till Särömotet längs Väg 158, cirka 3,2 kilometer sydväst om området. I övrigt finns ett antal små enskilda vägar till bostadshusen runt förstudieområdet. Före detta Säröbanans banvall löper genom förstudieområdet och är i dag ombyggd till en gång- och cykelväg. Cykelvägen utgör en del av Sverigeleden, som är en av tre skyltade cykelleder genom Kungsbacka kommun. Via Sverigeleden når man bland annat Kungsbacka centralort cirka 1,5 mil bort. Norr om området ansluter banvallens gång- och cykelbana med Kullaviksvägen. Kullaviksvägen har en separerat gång- och cykelbana som leder till Kullaviks centrum dryga 1 km från förstudieområdet. I övrigt rör sig gående och cyklister i delade gaturum med bilister på de mindre vägarna. Gång- och cykelstråket på gamla banvallen som löper i förstudieområdets östra kant. 6 Förstudie inför planprogram

18 Närmaste busshållplats finns cirka 700 meter norr om området vid Kullaviksvägen, hållplats Kullavik. Här stannar både linje 720 mellan Snipen och Kungsbacka samt Blå express mellan Särö och Gråbo (via Göteborg). Dessa linjer nås också vid gamla Särövägen cirka 1,3 kilometer öster om området. Teknisk försörjning Avrinning från aktuellt område sker främst via öppna diken som leder vattnet vidare ned mot Kullavik och Maleviken. Sannolikt sker avrinningen från områdets vägar via vägdiken och dagvattenledningar. Bebyggelse kring området är försörjt med kommunalt vatten och avlopp. Spillvatten leds till Kullaviks reningsverk som har tillräcklig kapacitet för ytterligare knappt 7000 pe (personenheter) med dagens utformning. Hälsa och säkerhet Området har inga bullerkällor i direkt närhet. Lokal trafik kan komma att generera visst buller. Området är låglänt och före detta jordbruksmark vilket kan innebära problem med geoteknik. Problemställningar Natur Sluttningen med blandlövskog öster om banvallen hyser höga naturvärden och bör om möjligt bevaras vid en exploatering i förstudieområdet. Även anslutande delar av höjdområdet i öster hyser höga naturvärden. Generellt bedöms en utbyggnad i detta delområde medföra stora ingrepp bland annat genom sprängning, då området är kuperat. Vid eventuell utbyggnad i denna del bör placering och utformning av bebyggelsen anpassas för att minska behovet av omfattande sprängningsarbeten och för att kunna bevara karaktärsskapande element, som berg-i-dagen och hällar. Jordbruksmarken i väster hyser inga naturvärden med undantag för en del äldre lövträd som växer både i och i kantzonerna till jordbruksmarken. De diken och stenmurar som finns i området bedöms inte omfattas av biotopskydd då jordbruksmarken är kraftigt igenvuxen. I fortsatt planering bör om möjligt äldre lövträd, stenmurar och diken sparas som karaktärsskapande element och/eller som delar av grönstråk och dagvattensystem inom utbyggnadsområdet. Förstudie inför planprogram 7

19 Sluttning med lövskog öster om banvallen som bör bevaras. I fortsatt planering bör grönstråk genom utbyggnadsområdet utformas både med hänsyn till de naturvärden som finns men även med tanke på att förbättra grönstrukturen i Kullavik i stort. Genom att skapa grönstråk genom förstudieområdet kan grönstrukturen förstärkas både ned mot kustområdet men även mot Kullaviks västra delar och hamnen. Förstudieområdet ligger även inom en kustzon som i sin helhet är av riksintresse och som omfattas av särskilda hushållningsbestämmelser enligt 4 kap MB. Bestämmelserna utgör dock inte hinder för utvecklingen av befintliga tätorter. Enligt kommunens översiktplan ligger förstudieområdet inom ett område där tätortsutveckling kan tillåtas och därmed bedöms en eventuell utbyggnad i området inte stå i konflikt med bestämmelserna i 4 kap MB. Även när det gäller jordbruksmarken i området har kommunen i sin översiktsplan i princip tagit ställning till att en exploatering är möjlig enligt 3 kap 4 MB. Kommande planprogram bör illustrera en bebyggelsestruktur som på ett lämpligt vis både tar hänsyn till områdets naturvärden och samtidigt utnyttjar dessa som miljöskapande element, natur- och rekreationsområden och framtida dagvattenhantering etc. Bebyggelseområden Förstudien föreslår ett huvudsakligt utbyggnadsområde (mörkare gult) mellan före detta banvallen i öster och Hagenvägen i väster. Ett utökat område redovisas också (ljusare gult), där området sträckts ut åt väster. Hela området är flackt och relativt låglänt i förhållande till omgivningen. I bebyggelseområdet föreslås kommande planprogram utreda bostäder av varierande utformning och upplåtelseform som kompletterar det befintliga beståndet. Det kan röra sig om flerbostadshus, gruppbyggda hus eller parhus/kedjehus. Området ligger mitt mellan Malevik och Kullavik och lämplig tillfart till området bedöms ske norrifrån från Kullaviksvägen. Möjligheterna att ta sig från bebyggelseområdet till omkringliggande bebyggelse både till fots och med cykel eller bil kan komma att påverka vilken del av Kullavik förstudieområdet relaterar starkast till och vilken som blir den sociala tillhörigheten. En nybyggd tillfart kommer att krävas till området för att möjliggöra en exploatering. En mindre utbyggnad i den östra delen bedöms ha begränsad genomförbarhet då det befintliga vägnätet inte är lämpat för denna belastning utan en ny tillfart för området måste till. En utbyggnad av tillfart är en kostsam investering. En mer omfattande exploatering 8 Förstudie inför planprogram

20 på vägarna i området. Kullaviksvägens kapacitet bör framförallt studeras eftersom trafikflödet är på 7000 fordon/dygn redan idag och en ökande trafikmängd har en negativ effekt på bullernivåer och miljöpåverkan. Området skulle kunna anslutas via Hagenvägen, Kullaviks trädgårdsväg samt en förgrening av Hagenvägen söderifrån. Men på grund av den låga standarden har dessa anslutningar bedömts olämpliga. Istället föreslås en ny anslutningsväg till Kullaviksvägen byggas där Kullaviks Gullviveväg ligger idag. Vägen kan då byggas med separerad gång- och cykelväg längs en sträcka om cirka 450 meter längs med befintliga Kullaviks Gullviveväg. En utbyggnad av Kullaviks Gullviveväg kräver intrång i ett par privata fastigheter, vilket måste hanteras vid fortsatt planering. En ombyggnad av korsningen med den statliga Kullaviksvägen förutsätter en trafikutredning enligt Trafikverkets normer. Kungsbacka kommun vill främja ett hållbart resande och det är därför viktigt att trafiksäkerheten och tillgängligheten för cyklister och gångare prioriteras. Den gamla Säröbanans banvall föreslås bevaras inom bebyggelseområdet som cykelbana och gångstråk. Detta för att möjliggöra effektiva, säkra och hållbara transporter mot Kullaviks centrum men även söder ut mot Särö. Närmaste kollektivtrafik finns cirka 700 meter från området vilket inte uppfyller kraven på god standard enligt Vägverkets publikation: 2009:125 (Kollektivtrafik som norm vad behöver göras?). Området får dock en bra förbindelse till busshållplatsen med en separerad gång- och cykelväg anslutningen längs banvallen byggs. I kommande planering bör det bedömas om något hållplatsläge kan justeras för att bättre serva områdena. Parkeringsbehovet för ny exploatering ska lösas inom detaljplanerad kvartersmark. Teknisk försörjning Kapaciteten i både vatten och spillvattensystemet bedöms vara god inom förstudieområdet. En stor huvudledning för spillvatten går från söder och norrut genom västra delen av området och vidare till Kullaviks avloppsreningsverk. Västra delen av förstudieområdet (alternativ 2) kan anslutas hit. För övriga delar finns tillgängliga spillvattenledningar i sydöstra hörnet. I den gamla banvallen finns också befintlig vattenledning att ansluta mot. Höjdskillnaderna inom den östra delen av området (alternativ 2) gör att tryckstegring för vatten eventuellt kan behöva anordnas för att nå detta område. I Kullaviksområdet finns problem med ovidkommande vatten i spillvattennätet via inläckage eller eventuellt bostäder där dräneringsvatten kopplats fel. I normalfallet ger detta inga problem, men vid extremväder med regn och höga flöden kan detta ge upphov till breddning. En ökad exploatering skulle öka belastningen på befintligt system och innebära att breddning uppstår oftare. En VA-sanering pågår för att få ordning på problematiken. En utbyggnad inom förstudieområdet kan medföra en ökad dagvattenpåverkan ned mot såväl Kullavik och Maleviken. Med ett lokalt omhändertagande av dagvattnet i enlighet med kommunens dagvattenpolicy kan dock påverkan minskas väsentligt. Möjligheterna att skapa ett dagvattensystem med dammar etc. kring befintliga diken i området bör utredas, vilket både synliggör dagvattenhanteringen samtidigt som det blir ett tillskott i boendemiljön. Om möjligt bör även åtgärder som gynnar områdets flora och fauna samt landskapsbild tas fram. Det är även viktigt att anläggningar för dagvattenrening anläggs innan övriga markarbetena för utbyggnaden påbörjas för att undvika grumling och ökad dagvattenpåverkad ned mot havet i byggskedet. Dessutom är förstudieområdet till stora delar flackt med höga grundvattennivåer, vilket medför att lokalgator och byggnader behöver höjdsättas med hänsyn till områdets framtida dag- och dräneringsvattenhantering. 10 Förstudie inför planprogram

21 I fortsatt planarbete bör en VA- och dagvattenutredning genomföras både för att ta fram ett lämpligt dagvattensystem och för att utvärdera behovet av eventuella kompletteringar i befintligt VA-nät och möjliga anslutningslägen för att försörja förstudieområdet. Hälsa och säkerhet Då vägarna till området idag är smala och slingrande förbi en del befintlig bebyggelse finns en risk att dessa får en ökad bullerstörning i och med ny exploatering. När det är fastställt vilket exploateringsalternativ som arbetas vidare med kan det studeras vidare vad påverkan blir. Det kan då tydligare bedömas om några områden riskerar att få olägenheter av tillkommande trafik och buller samt hur buller kan påverka ny bebyggelse. I kommande planering bör en enklare bullerutredning göras för att säkerställa att gällande riktvärden för buller kan följas. En geoteknisk utredning bör göras i fortsatt planering för att säkerställa områdets stabilitet och grundläggningsförhållanden. Förstudie inför planprogram 11

22 Konsekvenser Miljökonsekvenser Konsekvenserna för naturmiljön bedöms som små vid planerad utbyggnad. Detta förutsätter dock att ingen utbyggnad sker i skogsområdet öster om banvallen. Om en utbyggnad sker i skogsområdet bedöms konsekvenserna istället bli måttliga stora även om bebyggelsen anpassas till terrängen för att minska behovet av sprängning. I jordbruksmarken i väster bör om möjligt äldre lövträd, diken och stenmurar bevaras som miljöskapande element inom planerad bebyggelse. Planerad bebyggelse medför främst att jordbruksmark utan rekreationsvärden tas i anspråk för bebyggelse. En utbyggnad i skogsområdet öster om banvallen medför däremot att delar av ett viktigt grönområde i Kullavik exploateras och kopplingarna mot andra delar av Kullavik via grönområdet Kullavik Hålan försämras, vilket vore negativt från rekreationssynpunkt. Om skogsområdet sparas och tydliga grönstråk genom övriga delar av förstudieområdet skapas vid en utbyggnad bedöms istället konsekvenserna för friluftslivet bli måttliga i positiv riktning. Planerad bebyggelse innebär att landskapsbilden förändras tydligt, i och med att det öppna jordbrukslandskapet försvinner och ersätts av ett bostadsområde. Inga fornlämningar eller andra kända kulturhistoriska värden påverkas av planerad utbyggnad. Planerad utbyggnad medför en ökning av trafik i Kullavik och längs riksväg 158. I fortsatt planarbete behöver en trafik- och bullerutredning tas fram för att kunna bedöma konsekvenserna för såväl trafikflöden som för befintlig och ny bebyggelse. Vid behov tas även lämpliga bullerskyddsåtgärder fram för planerad bebyggelse. En utbyggnad inom förstudieområdet kan medföra en ökad dagvattenpåverkan på närliggande vikar. För att minimera belastningen bör ett lokalt omhändertagande av dagvattnet inom området eftersträvas. Dagvattenhanteringen bör utredas vidare i fortsatt planarbete och ske enligt kommunens dagvattenpolicy. Under förutsättning att dagvattenhanteringen sker lokalt bedöms miljökvalitetsnormerna för ytvatten inte påverkas nämnvärt. Ekonomiska konsekvenser Med hänsyn till totalekonomi och de åtgärder som krävs i vägnätet för att möjliggöra exploateringen är en högre exploatering att föredra. Detta för att bära de kringkostnader som uppkommer för etablering av området. Utbyggnad av tillfart området kommer att innebära intrång i privatägda fastigheter vilket innebär en kostnad för projektet. För området som helhet kommer kostnader uppkomma från eventuell utbyggnad i området, eventuella behov av kommunal service, teknisk infrastruktur i och kring området, ökat underhåll, etc. Kostnader för tillkommande exploatering regleras i avtal vid framtida exploatering. För enskilda markägare kan en detaljplanerad mark förväntas få ett höjt värde. Kommunen kan förväntas få inkomster via ökade skatteintäkter i och med ökad befolkning. Eventuell ny kommunal service som exempelvis förskola kan innebära kommunala kostnader som ligger utanför projektet. 12 Förstudie inför planprogram

23 Sociala konsekvenser En framtida utbyggnad med varierad bebyggelse och upplåtelseform bedöms positivt för området. En bebyggelsetyp och upplåtelseformer som kompletterar det befintliga beståndet kan komma att bidra till en mer varierad demografi i Kullavik. En exploatering av området till väster om banvallen bedöms ge positiva konsekvenser för den upplevda tryggheten längs med gång- och cykelvägen, eftersom det tillkommer fler bostäder som kan ha uppsikt mot gång- och cykelstråket. Gång- och cykelvägen utgör en viktig länk till kollektivtrafikhållplatsen för framtida boende i förstudieområdet. Det är viktigt att vägen dit upplevs trygg, särskilt eftersom avståndet till närmaste hållplats inte uppfyller kraven på god standard enligt Trafikverket. Medverkande i förstudiearbetet Tjänstemän från berörda kommunala förvaltningar har deltagit i förstudiearbetet. Förstudien är framtagen av Norconsult AB, genom planeringsarkitekt Carolin Folkeson och planeringsarkitekt Adam Peterson. Från Norconsult AB har också Sonja Pettersson, Sara Rydbäck, Per Widén samt Karin Gamberg deltagit med specialist kompetens. Frågor inför fortsatt planering Trafikstrategi. Tillfart och gatustruktur för olika färdsätt behöver fastställas både i området och för angränsande gatusystem i Kullavik och Malevik. Åtkomst för gående, cyklister och bil samt tillgången på kollektivtrafik behöver studeras vidare. Omfattningen av detta arbete påverkas av vilken omfattning fortsatt programarbete kommer rikta sig emot. Föroreningar från Säröbanan, planprogrammet bör klargöra om det finns föroreningar i anslutning till den före detta banvallen som behöver beaktas i fortsatt planering. Dagvattenhantering för området bör schematiskt behandlas i kommande planprogram. En kombinerad dagvatten och VA-utredning bör tas fram i planprogramsskedet Utökade servicebehov till följd av exploateringen och ökad inflyttning bör bedömas, exempelvis förskola och annan kommunal service beroende på vilket exploateringsalternativ som studeras vidare. VA-kapaciteten i befintligt nät bör ses över mer i detalj beroende på vilket exploateringsalternativ som studeras vidare. En kombinerad dagvatten och VAutredning bör tas fram i planprogramsskedet Geotekniska undersökningar behöver tas fram i fortsatt planering för att bedöma lämpligheten och möjligheterna att bebygga området. Områdets värden för natur och friluftsliv behöver studeras ytterligare i programskedet för att bevara höga natur- och friluftsvärden inom området vid en utbyggnad. Även möjligheterna att skapa nya rekreationsvärden bör studeras. Miljöutredning bör tas fram till planprogrammet för att bedöma dess miljökonsekvenser. Markåtkomst behöver säkerställas för tillfartsväg i de lägen då denna inkränktar på privatägda fastigheter. Förstudie inför planprogram 13

24 Plan & Bygg Kungsbacka kommun Kungsbacka

25 Till Kommunstyrelsen Kungsbacka kommun Dnr Undertecknade ägare till fastigheten Släp-Hagen 1:8 i Kungsbacka kommun har hört att flera fastighetsägare intill våra marker har ansökt om att kommunen skall göra en plan över området. Vi vill att våra marker, inritade med röd begränsningslinje, också skall ingå. Kungsbacka den 23 september 2015

26

27