Renovering flerbostadshus

Transkript

1 Renovering flerbostadshus Miljonprogrammet - Fram till 2017 behöver miljonprogramslägenheter renoveras (byggnadsteknik, tekniska installationer och energianvändning). - För närvarande renoveras miljonprogramslägenheter per år (utbyte av vattenledningar, avloppsledningar, elledningar och hygienutrustning). - Energieffektivisera vid renovering! Åke Blomsterberg, LTH och WSP,

2 Projektsammanfattning Brogården Energikoncept: Renovering med passivhusteknik. Bakgrund till renoveringen orsaker Målsättning med renoveringen: Renovera pga. slitage Öka tillgängligheten Skapa större variation i lägenhetsstorlek Förbättre den termiska komforten Minska den höga energianvändningen med minst 50 % 2

3 Brogården Plats : Ägare: Arkitekt: Alingsås AB Alingsåshem Efem Arkitektkontor Ingenjörer: Bygg: WSP VVS: Andersson & Hultmark AB Byggnadsbeskrivning Byggt Första av 18 renoverade lägenheter (av 300) Atemp (18 lägenheter) m² Trevåningsbyggnader Dåligt isolerade byggnader med F-ventilation utan värmeåtervinning 3

4 Brogården Klimatskärm, värme-, ventilations- och belysningssystem före energirenoveringen 300 lägenheter, 3-4 plan, byggda under miljonprogrammet. Den första byggnaden som renoverades 18 lägenheter. Lägenheter med bra planlösningar, med generösa och lättmöblerade rum. Renovering pga. slitage Tillgängligheten behöver förbättras, lägenhetsstorleken behöver varieras Energieffektiviteten behöver förbättras. 4

5 Brogården Klimatskärm, värme-, ventilations- och belysningssystem före energirenoveringen Betongstomme och lätta utfackningsväggar. Markbjälklaget platsgjuten betong utan isolering. 300 mm isolering på vinden. Fönsterna kopplade tvåglasfönster. Lägenheterna upplevdes som dragiga och dålig termisk komfort pga. otäta fasader. Balkongerna utgjorde köldbryggor. Fasadteglet var delvis fuktskadat. 5

6 Brogården Klimatskärm, värme-, ventilations- och belysningssystem före energirenoveringen Byggnaderna värms av fjärrvärme. Radiatorer under fönstren, radiatorerna i dåligt skick. Fjärrvärmen är till 98 % förnybar Lägenheterna ventilerades med F-ventilation utan värmeåtervinning. Fasta belysningen av äldre ej energieffektiv typ. 6

7 Brogården Renovering Kombinera nödvändig underhållsrenovering med en uppgradering till nästan passivhusstandard med hjälp av passivhusteknik. Byte av lätta utfackningsväggar till en välisolerad ny fasad. Tilläggsisolering av gavlar, tak och platta på mark. Förbättring av lufttäthet från 2 l/sm² till 0.2 l/sm² vid 50 Pa. Byte av fönster till treglasfönster. Gamla balkonger blev vardagsrum (köldbryggeeliminering) nya balkonger på pelare. Individuell mätning av hushållsel. Byte av radiatorer till värmebatteri i T-luft. Individuell mätning av tappvarmvatten. Installation av FTX-ventilation i varje lägenhet (80 % verkningsgrad). Lågenergilampor för fast belysning. 7

8 Brogården Byggdel U-värde före renovering, W/m²K U-väggar efter renovering, W/m²K Ytterväggar 0,30 0,11 Tak 0,22 0,13 Platta på mark 0,38 0,16 Fönster 2,00 0,85 Dörrar 2,70 0,75 Byggdel Ytterväggar Efter renovering Totalt 480 mm värmeisolering. Tilläggsisolering med 430 mm på gavlarna Tak Tilläggsisolering med 400 mm Platta på mark Tilläggsisolering med 60 mm EPS Fönster Dörrar Treglasfönster Nya dörrar 8

9 Brogården kwh/år/m² Före BBR2012 Efter Total energi Uppvärmning Varmvatten 60 % reduktion Fastighetsel Fläktel 9 9

10 Brogården Byggproduktion 17,7 mkr kr/m² Totalt (prisnivå 2009) (energiåtgärder) Nuvärde (summa energibesparing investering, antagande: kalkylränta 4.25 %, kalkylperiod 50 år, energiprisökning 4 %/år) Ägaren har ett avkastningskrav på 5.5 %, fjärrvärmeprisökning på 3 % och elprisökning på 5 % över inflationen. 25 mkr (7,1 mkr) 0 kr 0 kr kr/m² (5 600 kr/m²) 10

11 Brogården Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Energi Årlig energibesparing 100 kwh/m² Inneklimat Förbättrad termisk komfort Förbättrad luftkvalitet Ekonomi Ägaren delade upp kostnaderna: 1) Energisparåtgärder, som återbetalas på 17 år. 2) Förbättrad lägenhetsstandard som betalas med hyran (5 m² större vardagsrum, renoverade badrum etc.) genom hyreshöjning på 35 %. 3) Underhållskostnader för byggnader, som behövs i vilket fall som helst. 11

12 Brogården Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Beslutsprocess hinder som överbryggades Planeringsprocessen tog längre tid delvis pga. brister i projektledningen, löstes med förbättrad projektledning. Bevarande- och tillgänglighetsfrågor i projektet tog mycket tid sent i projektet. Energifrågorna vara nära att försummas åtminstone i början av projektet. Någon måste ansvara för energifrågorna. 12

13 Brogården Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Icke-energi fördelar Nya balkonger och större vardagsrum Bättre inneklimat Förbättrad tillgänglighet (markplanet) Nytt vatten/avloppsystem Nytt elsystem Nya badrum Nytt kök Nya invändiga ytskikt. 13

14 Brogården Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Brukarutvärdering Hyresgästerna var mest nöjda med: de nya entréerna porttelefonen den friska inneluften. Hyresgästerna på bottenvåningen upplevde emellanåt: rumstemperaturen som låg under den första vintern Hyresgästerna på översta våningen upplevde: sommarrumstemperaturen som hög. 14

15 Brogården Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Ekonomiska konsekvenser för hyresgästerna Hyra före: 734 kr/m²/år ínkl. värme, varmvatten och hushållsel Hyra efter: kr/m²/år inkl. värme Hyreshöjning: kr/m²/år Energibesparing: 127 MWh/år Energipris: 1000 kr/mwh Energibesparing: 100 kr/m²/år 15

16 Brogården Projektsammanfattning Renoveringen pga. slitage. Väsentliga förbättringar av byggnadsstandaren Betydande reduktion av energianvändningen Liknande yttre arkitektur behölls Traditionella byggnadsmaterial och entreprenör. Energibesparingen återbetalas på 17 år. Planeringsprocessen tog lång tid. Omfattande och effektiv projektledning behövs och energi måste inkluderas från början. All nödvändig kompetens måste engageras från projektstart. 16

17 Brogården Erfarenheter/lärdomar Passivhusteknik vid renovering - all kompetens måste samarbeta från början. Möjligt att renovera ett miljonprograms hus till en mycket låg energianvändning med hjälp av traditionella material och traditionella entreprenörer. Central FTX-ventilation istället för lägenhetsbaserad FTX. Fasadkonstruktionen förenklas från en fyra-skikts plastbyggd konstruktion till en prefabricerad tvåskikts konstruktion. Hyresgästerna nöjda med renoveringen. Hyresgästerna måste informeras från början (hyresgästerna evakuerades under renoveringen) Prefabricerade fasadelement för nästa renoveringsfas

18 18

19 Projektsammanfattning Backa röd Energikoncept: Att uppnå en betydande reduktion av energiförlusterna. Bakgrund till renoveringen orsaker Målsättning med renoveringen: Förbättra den skadade fasaden Förbättra att alla tekniska system, pga. dåligt skick Förnya kök och badrum, vilka var i dåligt skick Förnya ytskikten i lägenheterna, behövdes Minska energianvändningen 19

20 Backa röd Plats: Ägare: Arkitekt: Ingenjörer: Göteborg Bostads AB Poseidon Pyramiden Arkitekter Bygg: Byggtekniska Byrån i Göteborg VVS: Andersson & Hultmark Byggnadsbeskrivning Första 16 renoverade lägenheterna (av st), år 2009 Atemp (16 lägenheter) m² Byggt: 1971 Prefabricerade betongelement och FT-ventilation utan värmeåtervinning 20

21 Backa röd Klimatskärm, värme-, ventilations- och belysningssystem före energirenoveringen lägenheter i höghus i 8-9 våningar, lamellhus i tre våningar och små punkthus byggda under miljonprogrammet. Första renoveringen 16 lägenheter och 4 våningar. Bra planlösningar, med generösa och lättmöblerade rum. Byggnaderna renoveras pga. slitage Typiska för sjuttiotalet prefabricerad betongstomme med sandwich fasadelement. Fasaderna behövde renoveras. Otät fasad och otätt mellan lägenheter. Drag från yttervägg vid balkonger Kalla golv pga. av köldbryggor vid balkongerna. 21

22 Backa röd Klimatskärm, värme-, ventilations- och belysningssystem före energirenoveringen Fjärrvärme till 81 % förnybar. I varje lägenhet radiatorer under fönsterna. FT-ventilation utan värmeåtervinning. Ej eleffektiv fast belysning. 22

23 Backa röd Renovering Kombinera nödvändig underhållsrenovering med en 65 % minskning av energianvändningen. Tilläggsisolering av vind och krypgrund Tilläggsisolering och tätning av fasaderna och nya fönster Fogarna mellan lägenheterna tätades (lufttätning) Nya lufttäta utfackningsväggar på balkongsidan Nya balkonger på pelare för att minimera köldbryggorna Individuell mätning och debitering av tappvarmvatten Nytt radiatorsystem med termostatventiler. Temperaturgivare i lägenheterna. FT-ventilation uppgraderas till FTX-ventilation med roterande värmeväxlare, 85 % Lågenergilampor för fast belysning. 23

24 Backa röd Byggdel Ytterväggar U-värde före renovering, W/m²K U-värde efter renovering, W/m²K 0,31 0,12 Tak 0,14 0,10 Kryp-grund 0,40 0,10 Fönster 2,40 0,90 Byggdel Ytterväggar Efter renovering Tilläggsisolering med 200 mm Tak Totalt 500 mm värmeisolering Krypgrund Fönster Treglasfönster 24

25 Backa röd kwh/år/m² Före BBR2012 Efter 65 % reduktion Total energi Uppvärmning Varmvatten Fastighetsel 25

26 Backa röd Total (prisnivå 2009) 18,05 miljoner kr (3,75 miljoner kr energiåtgärder) 14,500 kr/m² (3,000 kr/m² energiåtgärder) Nuvärde (summa energibesparing investering, antagande: kalkylränta 4.25 %, kalkylperiod 50 år, energiprisökning 4 %/år) 3,75 miljoner kr 3,000 SEK/m² Ägaren har ett avkastningskrav på 6,25 % och antar att energipriset följer inflationen. 26

27 Backa röd Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Energi Årlig energibesparing 147 MWh. Inneklimat Förbättrad termisk komfort Förbättrad luftkvalitet Ekonomi Kostnaderna: renovering 14,3 mkr + energiåtgärder 3,75 mkr = 18,1 mkr Investeringar: standardhöjande åtgärder 6,0 mkr + åtgärder som minskar driftkostnaderna 1,8 mkr + försummat underhåll 8,3 mkr + olönsamma energisparåtgärder 1,95 mkr = 18,1 mkr Återbetalningstiden 25 år för energisparåtgärderna. 27

28 Backa röd Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Beslutsprocess hinder som överbryggades Alternativet att riva byggnaderna och bygga nya byggnader övervägdes, men ansågs inte vara praktiskt eftersom det finns en stor brist på lägenheter i Göteborg. 28

29 Backa röd Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Icke-energi fördelar Nytt vatten- och avloppssystem, varmvattencirkulation installerat. Nytt elsystem Nya badrum och kök Byte till parkettgolv i vardagsrum och sovrum Nya ytskikt i lägenheterna Säkerhetsdörrar till lägenheterna Nya utvidgade balkonger Fasaden reparerad 29

30 Backa röd Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Brukarutvärdering Hyresgästerna upplever att Drag från ytterväggar och fönster och kalla golv helt eliminerats Rumstemperaturen är mer komfortabel,, även om det blir för varmt på sommaren. Obehaglig lukter och ljudnivåer har minskat 30

31 Backa röd Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Ekonomiska konsekvenser för hyresgästerna Hyra före: 694 kr/m²/år inkl. värme och varmvatten Hyra efter: 938 kr/m²/år inkl. värme Hyreshöjning : 244 kr/m²/år Energibesparing: 160 MWh/år Energipris: 1000 kr/mwh Energibesparing : 160 x 1000=160,000 kr = 118 kr/m²/år 31

32 Backa röd Projektsammanfattning Renovering pga. slitage. Betydande förbättringar av standarden och samtidigt en betydande minskning av energianvändningen, medan en liknande yttre arkitektur behölls, dock en helt annan färg. I framtiden mindre ambitiösa renoveringar pga. låg lönsamhet, såvida inte fler lägenheter kan byggas på taket, som kan bidra till lönsamheten. Ett alternativ vid början av projektet var att riva byggnaden och bygga en ny, men det ansågs opraktiskt eftersom det finns en stor brist på lägenheter i Göteborg. Hyresgästerna har uppskattat förbättringarna av termisk komfort, luftkvalitet och ljudklimat. 32

33 Backa röd Erfarenheter/lärdomar Enligt ägaren energisparåtgärderna olönsamma. Givet ägarens ganska hårda avkastningskrav (6,25 %, energiprisökning enligt inflationen) betalar endast hälften av energiinvesteringar sig. Om energisparåtgärder av inneklimatet kunde anses vara standardhöjande och tillät en hyreshöjning så skulle lönsamheten även med de höga avkastningskraven bli rimlig. Större energirenoveringar endast möjliga i byggnader som behöver en stor traditionell renovering, vilken ofta är förorsakad av ett försummat underhåll. Lönsamheten ökar för flerfamiljshus som är större. Ägaren har fortsatt med liknande energirenoveringar av några av de återstående flerfamiljshusen i samma område. Påbyggnad med två våningar på taket för uppfyllande av lönsamhetskrav. 33

34 Projektsammanfattning Maratonvägen 36 Energikoncept: Att uppnå en betydande reduktion av energiförlusterna. Bakgrund till renoveringen orsaker Målsättning med renoveringen: Renovera pga. slitage Åtgärda ökade radonnivåer Förbättra den termiska komforten Minska energianvändningen med åtminstone 50 % 34

35 Maratonvägen Plats: Halmstad Ägare: Halmstad Fastighets AB (HFAB) Arkitekt: Krok & Tjäder Ingenjör: Bygg: Ramböll VVS: Dagsgårds VVS konsulter AB Byggnadsbeskrivning Byggt lägenheter (av 579) Atemp (51 lägenheter) m² Fyra våningar Dåligt isolerade och självdragsventilation utan värmeåtervinning 35

36 Maratonvägen Klimatskärm, värme-, ventilations- och belysningssystem före energirenoveringen Typiskt miljonprogramsområde med 580 lägenheter i 21 byggnader. Byggnaderna har genomgått mycket få ändringar sedan byggnationen. I behov av underhållsåtgärder. Badrummen renoverade tidigare. Byggnaden innehåller betong som avger radon. Energianvändningen hög. Betongstomme och ytterväggar av lättbetong och tegel. Bakom balkongerna lätta utfackningsväggar. Platta tak med 0,125 m värmeisolering. Tvåglasfönster. 36

37 Maratonvägen Klimatskärm, värme-, ventilations- och belysningssystem före energirenoveringen Dragiga lägenheter med dålig termisk komfort pga. av luftläckage genom utfackningsväggarna. Balkongerna köldbryggor. Tegelfasaden delvis förstörd av rostande armering. Arkitektonisk önskan att bevara fasadintrycket. Byggnaderna värms av fjärrvärme. Radiatorer under fönsterna. Tappvarmvatten värms också av fjärrvärme. Fjärrvärmen till 95% förnybar. Självdrag utan värmeåtervinning. Trapphusbelysning icke-energieffektiv typ. 37

38 Maratonvägen Renovering Kombinera nödvändig underhållsrenovering med en 50 % minskning av energianvändningen. Tilläggsisolering av tak och utfackningsväggar bakom balkonger. Ändring av det platta taket till ett sadeltak. Förbättring av lufttätheten från 1,4 l/sm² till 0,5 l/sm² vid 50 Pa. Byte till treglasfönster. Installation av nya radiatortermostatventiler - injustering. Nya fjärrvärmeundercentraler. Nya fjärrvärmekulvertar mellan byggnaderna. Nya energieffektiva tvättmaskiner anslutna till fjärrvärme. Installation av central FTX-ventilation (motströmsvärmeväxlare 80 %) Installation av lågenergilamper för fast belysning. 38

39 Maratonvägen Byggdel U-värde före renovering, W/m²K U-värde efter renovering, W/m²K Byggdel Ytterväggar Efter renovering Tilläggsisolering av utfackningsvägg Ytterväggar 0,82 0,43 Tak 0,35 0,08 Fönster 2,7 1,0 Dörrar 2,7 1,4 Tak Tilläggsisolering med 400 mm Fönster Treglas Dörrar Nya dörrar 39

40 Maratonvägen kwh/år/m² Före BBR2012 Efter Total energi Uppvärmning 35 % reduktion Varmvatten Fastighetsel 40

41 Maratonvägen Byggproduktion 20 miljoner kr kr/m² Totalt 22,2 miljoner kr kr/m² Nuvärde (antagande: kalkylränta 4.25 %, kalkylperiod 12 år, energiprisökning 3 %/år) Ägaren har ett avkastningskrav på 5 %. Nuvärde utan renovering 13 miljoner kr 7,35 miljoner kr kr/m² kr/m² 41

42 Maratonvägen Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Energi Årlig energibesparing 53 kwh/m². Inneklimat Förbättrad termisk komfort Förbättrad luftkvalitet Ekonomi Kostnaderna kan fördelas på: 1) Energibesparande åtgärder, 2) Förbättrad lägenhetsstandard, som betalas av hyresgästerna (ny tvättstuga, renoverade trapphus och förråd etc.) med en genomsnittlig 15 % höjning av hyran, 3) Underhållskostnader, som behövdes i vilket fall som helst. 42

43 Maratonvägen Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Beslutsprocess hinder som överbryggades Enligt uppgift fanns inga större hinder. HFAB:s styrelse tog besluten i enlighet med gällande kalkylränta. Beslutsvägarna var förhållandevis korta. 43

44 Maratonvägen Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Icke-energi fördelar Bättre inneklimat Nya säkerhetsdörrar istället för de gamla lägenhetsdörrarna Nya ytskikt i trapphusen Nya inbrottssäkra förråd Nya tvättstugor Inglasade balkonger Förbättrad yttre miljö Förbättrad status för området 44

45 Maratonvägen Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Brukarutvärdering Hyresgästerna var mest nöjda med inglasning och utvidgning av balkongerna. Hyresgästerna upplever att Drag har eliminerats helt från ytterväggar och fönster. Rumstemperaturen är mer komfortabel. Ljudnivån från ute har minskat Handdukar torkar snabbare i badrummen. 45

46 Maratonvägen Förbättringar, erfarenheter och lärdomar Ekonomiska konsekvenser för hyresgästerna (2011) Hyra före: 728 kr/m²/år ínkl. värme och varmvatten Hyra efter: 837 kr/m²/år inkl. värme och varmvatten Hyreshöjning: 109 kr/m²/år Energibesparing: 239 MWh/år Energipris: 1000 kr/mwh Energibesparing: 53 kr/m²/år 46

47 Maratonvägen Projektsammanfattning Renoveringen nödvändig pga. slitage. Betydande förbättringar av standarden Minskning av energianvändningen Liknande yttre arkitektur Traditionella byggnadsmaterial och traditionella entreprenörer. Hyresgästerna uppskattar förbättringarna i termisk komfort, luftkvalitet och ljudklimat. Hyresgästerna mest nöjda med inglasning och utvidgning av balkongerna. Hyresgästerna nöjda med renoveringen totalt sett, vilken genomfördes med hyresgästerna kvarboende. 47

48 Maratonvägen Erfarenheter/lärdomar Omfattande energirenoveringar endast rimliga om stort traditionellt renoveringsbehov. Dialogen med hyresgästerna måste prioriteras före, under och efter en större renovering. Enligt enkät viktigaste för hyresgästerna trygghet och säkerhet. Många hyresgäster ogillar ändringar om alltför stora hyresökningar. Under renovering lämpligt med renoveringsvärd. Bra lösningar kom fram vid den inledande renoveringen t.ex. fönsterdetaljer, elinstallationer. Entreprenadformen var delad entreprenad, som innebar en del samordningsproblem. Partnering? 48

49 Beställargruppen bostäder, BeBo Teknikupphandlingar/tävlingar/utvecklingsprojekt Rationell isolering av klimatskärmen - pågår Värmeåtervinning på ventilation nästan slutförd Energisnål torkning av tvätt - slutförd Energiåtervinning på spillvatten - pågår Demonstrationsprojekt Rekorderlig renovering: sex flerbostadshus kostnadseffektiv halvering av energianvändningen Halvera Mera: 35 förstudier för energieffektiv renovering av flerbostadshus. 49

50 Sammanfattning Brogården Backa röd Maratonvägen Energibesparing 60 % 65 % 35 % kr/m² kr/m² kr/m² 17 år 25 år X år Hyreshöjning 35 % 35 % 15 % Investeringskostnad Återbetalningstid Evakuering/kvarboende Evakuering Evakuering Kvarboende 50 50

51 Slutsatser energieffektiv renovering Kombinera nödvändning renovering och energiåtgärder Kombinera olika energiåtgärder Produkter och koncept finns för minst halvering av energianvändningen Fördelar: Förbättrad termisk komfort Förbättrad luftkvalitet Ökat fastighetsvärde? Reducerade energikostnader? Reducerade driftkostnader? Potentiella problem: Finansiering av investeringen? Höga avkastningskrav? Ökad hyra? Evakuering av boende? Sänkt energikostnad? Minskad CO2-emission? 51