Rekorderlig renovering av Gröna gatan BeBos lönsamhetsseminarium

Transkript

1 Rekorderlig renovering av Gröna gatan BeBos lönsamhetsseminarium

2 Agenda 1. Om Uppsalahem 2. Förnyelse på Uppsalahem 3. Bakgrund- om Gröna gatan 4. Resultat 5. Kalkylen 6. Framtiden

3 Om Uppsalahem Miljöcertifierade sedan 2011 Betydande miljöaspekter - Produktanvändning - Avfall - Energi Skåneinitiativet Uthållig kommun Uppsala klimatprotokoll BeBo Ägardirektiv 500 lägenheter/år Ny energiteknik Snitt befintligt bestånd Energianvändning i fastigheterna 100 Mål förnyelse 55 Mål nyproduktion 90 BBR-krav nyproduktion

4 Om Uppsalahem, forts Uppsalahem är landets näst största byggherre av hyresrätter I genomsnitt bygger Uppsalahem 115 m 2 nya bostäder om dagen Uppsalahem hyr ut 8 bostäder per dag Företagets marknadsvärde är kr/person utslaget på Uppsalas invånare Nästan var sjätte person i Uppsala bor hos Uppsalahem

5 Varför förnyar Uppsalahem Tekniska behov Dagens och framtida hyresgästers krav på sin bostad Tillgänglighet Energieffektivisering

6 Vad händer om ingenting görs? Reparationskostnaderna ökar Fler vattenskador Dålig inomhusmiljö med fukt, mögel och drag Vi når inte våra energimål Vi ökar inte tillgängligheten i våra bostäder Våra bostadsområden blir mindre attraktiva Negativt för Uppsalahem som varumärke (NMI, NKI)

7 Hur går en förnyelse hos Uppsalahem till? Ledningsgruppen har tagit beslut om den övergripande förnyelseplanen. Ledningsgruppen har tillsatt en övergripande styrgrupp för alla förnyelseprojekt. Denna styrgrupp består av fastighetschefer, ekonomichef, IT-chef samt byggchef. Beslutspunkt 1 Analysrapport antas av styrgrupp Beslutspunkt 2 Investeringsbeslut av Styrelsen Beslutspunkt 3 Styrelsen beslutar att projektet kan avslutas Förvaltningen ansvarar för att ta fram en områdesplan med omfattande nulägesbeskrivning samt tankar om områdets framtid. Analys 6 mån Program & Projektering samt Godkännadeprocessen 18 mån Upphandling 3 mån Produktion Förvaltning

8 Förnyelseplanering Totalt sett planeras för renovering av ca lägenheter under Projekt Antal lägenheter Byggtid Kvarngärdet Haubitsen Gunsta Gröna gatan Döbelnsgatan Summa

9 Bakgrund, Gröna gatan Var vid byggnationen Europas längsta sammanhängande huskropp Antal lägenheter: Lägenhetsstorlekar: Antal våningar: Tillgänglighet: Värmesystem: Ventilationssystem: 918 (545 som är aktuella för renovering) 1-4 rum och kök, många små lägenheter 3, plus källare Trapphus Fjärrvärme Byggnadsår: Övrigt: F Fritidsområden, fritidsgård och kvartersgård finns inom området.

10 Gröna gatan

11 Johannesbäcksgatan 48A-B Projektstart lgh och 2st lokaler (efter ombyggnation18 lgh) Identifiering av insatser/åtgärder som behövs för att nå 50 %. Mål, -60 kwh/m², år (-50 % energi) Analysarbetet: Energiberäkningar av byggnadernas befintliga skick, kalibrering till inom 10 % Lönsamhetskalkyler som utgår från BeBo:s kalkylförutsättningar Boendeenkät för att följa upp inomhusklimat Uppföljning av teknik och ekonomi: Planering av mätningar och uppföljning i inledningsskedet Ekonomisk transparens av åtgärdskostnader. Uppsalahem 2012

12 Genomförda åtgärder Värmeisolering: Vindsbjälklag, utfackningsväggar i vardagsrum isolerades på insidan, invändig tilläggsisolering i radiatornischer, invändig tilläggsisolering av ytterväggar i f.d. lokaler Lufttätning: Skafferiventiler har isolerats och murats igen, nya tätningslister i fönster. Fönster & dörrar: Bef. karm har kompletterades med isolerglasruta, nya fönster i badrum och i nya lägenheter. Nya balkongdörrar och nya lägenhetsdörrar. Uppsalahem 2012

13 Forts. genomförda åtgärder Ventilation: FTX-installation med roterande värmeväxlare, nya fläktrum i källarplan Värmesystem: Samtliga radiatorer byttes och 2-rörsystem installerades. Förberedelse för individuell komfortmätning av värme VA-system: Stambyte, snålspolande armaturer och badrummen byggdes ut Övriga åtgärder: I trapphus och källare monterades nya LED- armaturer med närvarostyrning Individuell mätning av kall- och varmvatten Ny elcentral i källare samt ny matning och nya elinstallationer Nya vitvaror Uppsalahem 2012

14 Resultat, energibesparing Halverad värmeförbrukning -28 % energi till varmvattenberedning (-6,1 kwh/m², år) - 40 kwh/m², år uppmätt besparing totalt (35 %) Större ökning av fastighetsel än förväntat Osäker indata för el gav hög osäkerhet i faktiskt resultat

15 Kalkyler Viktigt att skilja på: Kalkyl för energibesparande åtgärder Projektets totalkalkyl Kalkyler vill beskriva framtiden, men de är alltid präglade av dagens förutsättningar och kunskap

16 Spana in i framtiden

17 BEBOs lönsamhetskalkyl Livslängd installationer: 15 år Livslängd byggåtgärder: 40 år Elpris: 1,2 kr/kwh Elprisökning (utöver KPI): 2 % Fjärrvärmepris: 0,8 kr/kwh Värmeprisökning (utöver KPI): 1 % Uppsalahems data Elpris: 1,75 kr/kwh Elprisökning (utöver KPI): 3,8 % Fjärrvärmepris: 0,75 kr/kwh Värmeprisökning (utöver KPI): 3,0 % Inflation: 0 % Kalkylränta: 5-5,5 % Avskrivning: 2 %

18 Åtgärd Åtgärdernas projekterade lönsamhet Fjärrvär me, kwh/m2, år Fastighetse l, kwh/m2, år Besparing, kwh/m2, år Tåld investering, kr Verklig investering, kr Grundfall 137,6 6, Nuvärde, kr FTX 111,1 10,7 22, Renovering av fönster 117,3 6,7 20, Vindsisolering 130,8 6,7 6, Ytterväggsisole ring & balkongpartier 134,4 6,7 3, IMD 132 6,7 5, Trapphusbelys ning 137 5,5 1, Åtgärdspaket 73,8 10,2 60,

19 Åtgärdernas lönsamhet, resultat Mindre lönsamt än projekterad lönsamhet, pga lägre energibesparing Med kalkylränta på 4 % tillsammans med en värmeprisökning på 5 % för blir åtgärdspaketet lönsamt I rapporten finns flera olika scenarior: olika kalkylräntor, energipris och livslängd

20 Förbättringar Osäker och troligen för låg elförbrukning i indata (2,9 KWh/m², år) Entreprenadkostnader har inte särredovisats i tillräcklig stor utsträckning, merkostnaderna energiåtgärder blev inte klarlagda fullt ut Valda livslängder i kalkyl påverkar resultatet Fuktrisker med invändig isolering, bevakning krävs pga misstag i utförande Renoveringsgips i fortsatta etapper istället för att riva bort tapeter Byte av hela balkongpartiet istället för bara balkongdörr Byte av fönster istället för att renovera dem

21 10 erfarenheter och tips 1. Börja med förnyelsen där det är som mest attraktivt 2. Mätning! Säkerställ nyckeltal för energianvändning innan påbörjad renovering 3. Minimera fuktrisken 4. Renovera eller välja nytt; utvärdera och ändra om det behövs 5. Säkerställ att rätt kostnad för energibesparing redovisas & att allt inkluderas i kalkylerna 6. Jobba med direktflyttar och evakuera de boende 7. Hitta nya ytor för bättre ekonomi 8. Lägg mycket kraft på förarbete och uppföljning 9. Det är absolut ingen omöjlighet att nå 50 % besparing! 10. Exjobb genomfört! Läs gärna detta för mer tips och inspiration.

22 Pågående och fortsatt arbete Översyn av analysmodell, optimalt energimål Ny uppdaterad modell för lönsamhetsbedömningar, prioriteringar och urval Strategi för ny- och förnybar teknik Vattensparstrategi SVEBY Miljöklassad byggnad och Sunda hus Nordens största solcellsfasad på bostadhus (1200 integrerade solcellspaneler) Eventuellt nytt BeBo-projekt

23 Tack för idag! Anna Freiholtz Tf Miljö- och energichef Telefon: E-post: