Katjas Gata 119 Ombyggnad till lågenergihus. Mattias Westher, Bostads AB Poseidon

Transkript

1 Katjas Gata 119 Ombyggnad till lågenergihus Mattias Westher, Bostads AB Poseidon

2 Agenda Bakgrund Pilotprojektet; energianvändning & mål Tekniska lösningar; klimatskal Tekniska lösningar; installationer Uppföljning och utfall Lönsamhet

3 Kort om Bostads AB Poseidon Allmännyttigt bostadsföretag, helägt av Göteborgs Stad genom moderbolaget AB Framtiden. Antal lägenheter: Uthyrningsbar yta: st 1,6 miljoner m 2 BOA & LOA Hyresintäkter: 1,5 miljarder SEK/år Bokf. värde, fastighet 10,1 miljarder SEK Soliditet: 36,3% 185 anställda

4 Energianvändning - Fjärrvärme

5 Energianvändning inom Bostads AB Poseidon 23,8 El (kwh/m2) 23,6 23,4 23,2 23,0 El (kwh/m2) 22,8 22,6 22,

6 Bakgrund till pilotprojektet För att nå riksdagens energimål (2020/2050) behöver vi även energirenovera det befintliga beståndet. Bostäder från rekordåren och miljonprogrammet står inför omfattande upprustningar. Pilotprojektet ger oss kunskap om förutsättningar, problem och lösningar beträffande teknik, ekonomi och hur de boende upplever det.

7 BACKA RÖD

8 BACKA RÖD

9 Avkastningskrav A 1 3,75 C 3 7,5% Kalkylränta A 1 5,75 C 3 9,5% Karlaplatsen 3923 lgh Backa 1916 lgh Angered 1871 lgh Kortedala 3495 lgh Olskroken 3333 lgh Frölunda /Högsbo 4418 lgh Linné/Guldheden 4741 lgh

10 Cathrine Gerle Pilotprojektet Katjas Gata Energianvändning & mål

11 Samarbete & kunskapsutbyte Öppen prestigelös dialog där alla har bidragit med sin kunskap. De energitekniska delarna har projekteras i ett nära samarbete mellan konsulter & Skanska/ISAB. Referensgrupp som bollplank (LTH/CTH/AOHAB) Milparena med forskarexpertis (SP/CTH) Fuktsakkunnig SP

12 Grundfakta: Katjas gata 119 i Backa Röd 4 vånings punkthus 16 lägenheter 3 RoK á 80 m 2 Byggnadsår 1971 BOA 1244 kvm, A temp 1357 kvm Bef energianvändning 178 kwh/m 2 (A temp )

13 Energianvändning Energianvändning fördelad på uppvärmd yta (A temp ); Före ombyggn. Efter ombyggn. Fjärrvärme 170 kwh/m 2 54 kwh/m 2 Varav uppvärmning 133 kwh/m 2 25 kwh/m 2 varmvatten 32 kwh/m 2 25 kwh/m 2 kulvertförluster 5 kwh/m 2 4 kwh/m 2 El (fastighetsel exkl hush) 8 kwh/m 2 6 kwh/m 2 Totalt 178 kwh/m 2 (A temp ) 60 kwh/m 2 (A temp )

14 Åtgärder FTX, sänkn just. luftflöde [kwh/m 2 A temp, år] 7,5 5, ,4 Elanvändning + 1,7 KWh/m 2 Tak, isol Krypgrund, isol 11 1,8 1,3 8,1 7,3 10 1,6 1,2 Fönster byts Yttervägg, isol Utfackn.vägg byts Balkong ny 3,9 5,3 1,9 2,6 4,9 3,6 0,5 0,4 0,8 0,07 1,1 0, ,5 25,8 35 FV Före FV Efter

15 Energimål Poseidons mål Minska energianvändningen från 178 kwh/m 2 (A temp ) till ca 60 kwh/m 2! Hur når vi målet? Tätt & välisolerat klimatskal Energieffektiv och god ventilation Individuell mätning & debitering av varmvatten

16 Cathrine Gerle Tekniska lösningar - klimatskal

17 Systemlösning U-värden (W/m 2 K) Yttervägg 0,12 (0,31) Fönster 0,9 (ca 2,4) Vindsbjälklag 0,1 (0,14) Sockel 0,3 (0,48) Bottenbjälkl 0,1 (0,4)

18 Klimatskal U-värden (W/m 2 K) Yttervägg 0,12 (0,31) Fönster 0,9 (ca 2,4) Vindsbjälklag 0,1 (0,14) Vägg & tak

19 Klimatskal U-värden (W/m 2 K) Yttervägg 0,12 (0,31) Sockel 0,3 (0,48) Bottenbjälkl 0,1 (0,4)

20 Cathrine Gerle Tekniska lösningar - installationer

21 Systemval - installation Till- & frånluft med värmeåtervinning (FTX) Centralt FTX-aggregat i nytt fläktrum Roterande växlare Köksventilation: Spisfläkt i resp lägenhet med imkanaler ut i det fria utan värmeåterv. Värmetillskott: Radiatorer i lägenhet (via FV)

22 Principschema Vent

23 Fläktrum styr

24 Uppföljning och utfall Cathrine Gerle

25 Driftsövervakning

26 Mätning Individuell mätning & deb. av varmvattnet i resp lgh. Mätning av byggnadens totala -Varmvattenanvändning & temp (samt vvc) -Kallvattenanvändning -Värmemängd & temp -Fastighetsel Mätning av ovanstående även på icke ombyggt referenshus Mätning av RF & temp på vind och krypgrund

27 Tekniska problem Åtgärdade fel: Låg frånluftstemp vid vxl gav låg verkn.grad & driftstopp Temp.fall inom fläktrum; radiator i fläktrum var avstängd,+ oisol kanaler (åtgärdat) Temp.fall genom köldbrygga från rökgaskanal (åtgärdat). Okontrollerad värmeväxling mellan oisolerade T/F-kanaler i schakt, som då ger lägre returtemperatur på frånluft vid aggregat. Felmonterad kombihuv (49% kortslutning, (åtgärdat) Kondensvatten vid spisfläkt, pl 4. Kondensisol takhuv. (åtgärdat) Felinställda mätare (VV, RF & Temp i Krypgrund). Åtgärdade med missat viktiga mätdata.

28 Tekniska problem Delvis kvarstående fel: Spjäll mycket avvikelse på flödesnoggranhet. De 4 värsta reklamerade, varav 3 hade upp till 20% avvikelse och en hade 35% avvikelse (enl tillverkaren skall de max ha en avvikelse på +/- 7%). Dessa 4 reklamerade spjäll är bytta. -Hur mycket avviker övriga?

29 Tekniska anmärkningar Oisolerade kanaler inom byggnaden ger temperaturökning på tilluft upp till ca 4 grader till plan 1 (elrum) Ny injustering ventilation SFPv-mätning på fläkt gav 1,25 resp 1,49 (2 olika mätn) Krav i projektet: SFPv max 1,5 kws/m 3 Kommer att mätas efter ny injustering

30 Mätning kundupplevelse Kommentarer Katjas gata 119: En del upplever att det blåser från tilluftsdonen. Vid intervju framkommer att detta inte är ett stort problem. Julias gata 93: Upplever kallras från fönster ventiler.

31 Mätning kundupplevelse Kommentarer Katjas gata 119: inga problem Julias gata 93: väggarna är olika kalla, varierar från rum till rum

32 Mätning kundupplevelse Kommentarer Katjas gata 119: När det är mycket kallt ute. Julias gata 93: Vid låg ute temperatur och regn, stora variationer mellan rum upplevs.

33 Mätning kundupplevelse Kommentarer Katjas gata 119: Vid sol och varmt väder Julias gata 93: Vid solinstrålning och varmt väder.

34 Mätning kundupplevelse Kommentarer Katjas gata 119: svag upplevelse av matlukt- inget stort problem Julias gata 93: obehaglig lukt och matos i trapphus

35 Mätning kundupplevelse Kommentarer Katjas gata 119: Julias gata 93: Lukt kommer utifrån och från trapphus. Svaren på Ja- ibland uppger vid intervju att det inte är ett stort problem. Man känner dock mat och tobaks rök ibland (inte regelbundet).

36 Mätning kundupplevelse Kommentarer Katjas gata 119: Luften tar slut i lägenheten. Notering: Boende tror att de inte får öppna fönster Julias gata 93: vill ha spiskåpa och ventilation i köket

37 Mätning kundupplevelse Kommentarer Katjas gata 119: Spjäll till spisfläktar slår när det blåser Julias gata 93: Visslande ljud från ventilationen. Notering; torkat av vissa don vid besök.

38 Mätning kundupplevelse Kommentarer Katjas gata 119: Julias gata 93: Mätning vid kall väderlek ej utförd. De som upplever problem känner efter mycket. Går utan strumpor på golvet. Uppmätt ca 18 grader Celsius vid golv och krypgrundstemperatur visar på ca 20 grader Celsius vid intervju tillfälle.

39 Utgångspunkt: Energianvändning Energianvändning fördelad på uppvärmd yta (A temp ); Före ombyggn. Efter ombyggn. Fjärrvärme 170 kwh/m 2 54 kwh/m 2 Varav uppvärmning 133 kwh/m 2 25 kwh/m 2 varmvatten 32 kwh/m 2 25 kwh/m 2 kulvertförluster 5 kwh/m 2 4 kwh/m 2 El (fastighetsel exkl hush) 8 kwh/m 2 6 kwh/m 2 Totalt 178 kwh/m 2 (A temp ) 60 kwh/m 2 (A temp )

40 Uppföljning: Energianvändning Energianvändning fördelad på uppvärmd yta (A temp ); Område* Referenshuset. Katja 119. Fjärrvärme ,2** (170)kWh/m 2 44,4 (54)kWh/m 2 Varav uppvärmning 87,5** (133)kWh/m 2 19,3 (25)kWh/m 2 varmvatten 51,7 (32)kWh/m 2 21,1 (25)kWh/m 2 kulvertförluster 5 (5) kwh/m 2 4 (4) kwh/m 2 El (fastighetsel) 21,4 9,9 (8) kwh/m 2 7,5 (6) kwh/m 2 Totalt 188,4 154,1 **(178)kWh/m 2 (A temp ) 51,9 (60)kWh/m 2 (A temp ) * Snittförbrukning Ca kvm ** tillägg ventilation kwh/m2

41 Lönsamhet vid ombyggnad till lågenergihus

42 Förutsättningar vid energiombyggnation TEKNIK Befintligt konstruktion Byggrätt /detaljplan Gestaltning EKONOMI Investeringsutrymme Kostnadsföring Hyreshöjande åtgärder Lönsamhet energiåtgärder KUND Ombyggnadsintyg Evakuering Opinion Användarvänligt Ger förutsättningar till (energi-)ombyggnation

43 Vad kostar det? Energiombyggnaden innebär en merkostnad på kronor per lägenhet (3.000 kr/m 2 BOA) Ombyggnaden medför minskad energianvändning på ca (6.800*) kr/år och lägenhet. *Baserad på års energipris och att utgångspunkt energianvändning stämmer Om projektet Katjas Gata 119 är lönsamt beror på framtida energipriser.

44 Hur skall vi få lönsamhet? Optimera omfattningen av energiombyggnaden - välja rätt byggnader och rätt åtgärder. Vilket avkastningskrav skall energiåtgärder ha? - lika oavsett geografiskt läge i staden (inom AB Framtiden)? Ombyggnaden på Katjas Gata är lönsamt om - fjärrvärmepris höjs mer än 3,7 procentenheter/år utöver inflationen, eller - fjärrvärmepris höjs till 1,27 kr/kwh redan nästa år, eller - om statliga bidrag/skattereduktioner skulle delfinansiera energiomb, eller, - om hyran kunde höjas för att finansiera energiåtgärderna!?

45 Kan hyran finansiera energiombyggnaden? Exempel Katjas Gata 119 Efter ombyggnad kostar en 3Rok på 80m kr/mån (938 kr/m 2 ) Om hyran sattes till (6.800) kr/mån skulle energiåtgärderna tillsammans med driftskostnadsminskningen bli 100% lönsamma! Det motsvarar en ytterligare hyresökning på 66 (83) kr/m 2, totalt (1.020) kr/m 2. Detta ska ställas i relation till ursprunglig hyra om 694 kr/m 2, 4630 kr/mån Är det möjligt?

46 Nuvärdesberäkning Känslighetsanalys vid olika energiprisökningar med kalkylränta 6,25%. Större ombyggnadsetapp & byggnad (OBS gäller liknande omfattning) [kkr] % 2% 5% 0% 2% 5% Normal upprustning Energiombyggnad Energi D & U Reinvestering Investering

47 Vilka delar är lönsamma? OBS! Lönsamheten är objektspecifik och beror på merkostnaden jmfr med nödvändig upprustning. Katjas Gata 119; Installation av FTX olönsamt (p g a byggkostnader som nybyggnad av fläktrum på tak, driftskostnader och kommande reinvesteringar drar ner lönsamheten på Katjas G) Tilläggsisolering lönsamt, men utbyggnad av takfot drar ner lönsamheten Fönsterbyte- lönsamt, men utflyttning av fönster olönsamt, dock nödvändigt för köldbryggor & estetik Balkongbyte- olönsamt energimässigt, dock måste köldbryggor elimineras och yta återskapas.

48 Förutsättningar för god lönsamhet i energiombyggnation För att räkna hem en energiombyggnad krävs att bef. byggnad har ett stort upprustningsbehov Det är svårt att få lönsamhet i energiombyggnader på byggnader med få lägenheter Det är en fördel ur lönsamhetsynpunkt om ny lägenhetsyta kan skapas i samband med energiombyggnad

49 Katjas Gata 119 en nästan ny byggnad!