Detaljplan för Bostäder vid Tjuvdalsbacken inom stadsdelen Näset i Göteborg

Transkript

1 Detaljplan för Bostäder vid Tjuvdalsbacken inom stadsdelen Näset i Göteborg Enkelt planförfarande Norra delen av planområdet Granskningshandling februari 2017

2 Planprocessen Detaljplanearbetet är indelat i flera skeden. Det är främst i samrådsskedet som möjligheter att lämna synpunkter finns. I granskningsskedet kan anmärkningar framföras. När detaljplanearbetet påbörjas är ofta beslut som berör planen redan fattade i demokratisk ordning, såsom markanvändning i översiktsplanen och eventuellt mera detaljerat i program. Information Planarbetet startade Detaljplanen är upprättad med enkelt planförfarande. Handlingarna (inte fastighetsförteckning) finns på Göteborgs Stads hemsida: Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll, övriga handlingar samt kartor i skala 1:1000 finns på Stadsbyggnadskontoret, adress: Köpmansgatan 20, Göteborg. Information om planförslaget lämnas av: Irén Forsberg, Stadsbyggnadskontoret, tfn Malin Eriksson, Fastighetskontoret, tfn Lars Andersson, Trafikkontoret, tfn Granskningstid: 9 februari 23 februari 2017

3 Planhandling Granskning Datum: Aktbeteckning: Diarienummer SBK: 0841/07 FK: 3313/16 Handläggare SBK Handläggare FK Irén Forsberg Malin Eriksson Tel: Tel: Detaljplan för Bostäder vid Tjuvdalsbacken inom stadsdelen Näset i Göteborg Detaljplanen är upprättad med enkelt planförfarande enligt PBL (2010:900) Planbeskrivning Detaljplanen omfattar följande handlingar: Planhandlingar: Planbeskrivning (denna handling) Plankarta med bestämmelser och fastighetsindelning, Samrådsredogörelse Övriga handlingar: Fastighetsförteckning (publiceras inte på Internet) Grundkarta Utredningar: PM Bergteknisk undersökning, WSP Sverige AB Dagvatten PM, Kretslopp och vatten Utredning vatten- och avloppsledningar för Näset ga:76, E.U.S Konsult AB (21)

4 Innehåll SAMMANFATTNING... 5 Planens syfte och förutsättningar... 5 Planens innebörd och genomförande... 5 Överväganden och konsekvenser... 6 Överensstämmelse med översiktsplanen... 6 PLANENS SYFTE OCH FÖRUTSÄTTNINGAR... 7 Syfte... 7 Läge, areal och markägoförhållanden... 7 Planförhållanden... 8 Mark, vegetation och fauna... 8 Markradon... 9 Fornlämningar, kulturhistoria... 9 Trafik och parkering, tillgänglighet och service... 9 Teknik... 9 DETALJPLANENS INNEBÖRD OCH GENOMFÖRANDE... 9 Bebyggelse Trafik och parkering Tillgänglighet och service Sociala aspekter Teknisk försörjning Övriga åtgärder Fastighetsindelning Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Fastighetsrättsliga frågor Avtal Tidplan Genomförandetid ÖVERVÄGANDEN OCH KONSEKVENSER Nollalternativet Miljökonsekvenser Ekonomiska konsekvenser av detaljplan ÖVERRENSSTÄMMELSE MED ÖVERSIKTSPLANEN Göteborgs Stad, Planhandling 4 (21)

5 Sammanfattning Planens syfte och förutsättningar Syftet med detaljplanen är att göra det möjligt att uppföra fyra enbostadshus inom fastigheterna Näset 115:18 och 115:43 och att åstadkomma en lämplig fastighetsindelning med nödvändiga rättigheter för utfartsväg, vatten och avlopp. Flygfoto över planområdet som är markerat med röd linje Planens innebörd och genomförande Förslaget innebär att fyra enbostadshus och komplementbyggnader får uppföras. Högsta tillåtna nock- och byggnadshöjd som föreslås för huvudbyggnaderna är anpassade till omgivande terräng och bebyggelse. Högsta tillåtna byggnadshöjd för komplementbyggnader är 3 meter. Befintliga fastighetsindelningsbestämmelser anger att fastigheterna Näset 115:18 och 115:43 utgör var sin fastighet. Dessa upphör att gälla. Nya fastighetsindelningsbestämmelser införs för indelning av fyra fastigheter, ändring av gränser för två samfälligheter, Näset s:182 och s:184 samt ändring av utrymme för två gemensamhetsanläggningar, Näset ga: Fastigheterna i norra delen av planområdet ska ha andel i gemensamhetsanläggningarna Näset ga: Ansvaret för genomförandet ligger hos de berörda fastighetsägarna. Göteborgs Stad, Planhandling 5 (21)

6 Illustration som visar ett exempel på hur området kan bebyggas, exploatörens arkitekt Christer Wennerholm Överväganden och konsekvenser Konsekvensen av planens genomförande är, att fyra enbostadshus och komplementbyggnader kan byggas inom planområdet. Höjdsättningen för de tre byggrätterna i norra delen av området har anpassats efter omgivande bebyggelse, terräng och med hänsyn till utsikten från Tjuvdalsberget. Planbestämmelsen för högsta nockhöjd motsvarar den höjdsättning som finns i gällande detaljplan. Höjdsättningen för byggrätten i södra delen av området har terränganpassats och höjdsatts med hänsyn till angränsande byggrätter inom och utom planområdet. Inom planområdets norra del har berget använts för stenbrytning. Stenbrottskanten är tydligt markerad i terrängen och utgör i princip byggrättsgränsen. När området är bebyggt kommer såren från stenbrytningen inte synas. Överensstämmelse med översiktsplanen Detaljplanen är i överensstämmelse med översiktsplanen. Planförslaget som ligger inom riksintresse Högexploaterad kust är förenligt med riksintresset. Göteborgs Stad, Planhandling 6 (21)

7 Planens syfte och förutsättningar Syfte Syftet med detaljplanen är att möjliggöra fyra enbostadshus och komplementbyggnader inom fastigheterna Näset 115:18 och 115:43, att åstadkomma en lämplig fastighetsindelning med nödvändiga rättigheter för utfartsväg, vatten och avlopp. Befintliga fastighetsindelningsbestämmelser anger att nämnda fastigheter utgör var sin fastighet. Dessa upphör att gälla. Nya fastighetsindelningsbestämmelser införs för fyra fastigheter som ska bildas, varav tre fastigheter inom norra delen av planområdet ska ha andel i gemensamhetsanläggningarna Näset ga:75 för utfartsväg och Näset ga:76 för vatten- och avlopp. Vidare införs fastighetsindelningsbestämmelser för ändring av gränser mellan samfälligheterna Näset s:182, s:184 och ändring av utrymmen för gemensamhetsanläggningarna Näset ga:75 och ga:76. Läge, areal och markägoförhållanden Näset Planområdet Orienteringskarta Planområdet ligger i de centrala delarna av Näset, cirka 5 kilometer sydväst om Frölunda Torg. Området ligger inom ett befintligt villaområde. Grundkarta med planområdets avgränsning. Området omfattar fastigheterna Näset 115:18, 115:43, samt marksamfälligheterna Näset s:182, s:183 och s:184. Göteborgs Stad, Planhandling 7 (21)

8 Planområdet omfattar cirka 4300 m 2. Fastigheterna Näset 115:18 och 115:43 ägs av privata markägare. Marksamfälligheterna Näset s: med utrymme för gemensamhetsanläggningarna Näset ga:75-76 som förvaltas av Bägarmossans samfällighetsförening. Fastighetsägare och rättighetshavare framgår av fastighetsförteckningen. Planförhållanden Översiktsplanen för Göteborgs kommun anger bebyggelseområde med grön- och rekreationsytor. För området gäller detaljplan 1480K-II-3773, som vann laga kraft år 1994 och detaljplan 1480K-II-4181, som vann laga kraft år Gällande fastighetsindelningsbestämmelser 1480K-III-8389 till detaljplanerna upprättades år Planernas genomförandetid har gått ut. Mark, vegetation och fauna Marken inom planområdet består huvudsakligen av berg i dagen eller av ett tunt jordtäcke på berg. Vegetation i form av buskar och träd förekommer främst i områdets västra, sydliga och centrala delar. Det finns även gräsmark, ljung. I norra delen gränsar området till naturmark, Tjuvdalsberget, med berg i dagen. Högsta punkten ligger i norr på nivå ca +34 meter, topografin faller söderut i stora och små etage, delvis naturliga och delvis losshållna vid tidigare berguttag. Lägsta punkten i syd är på nivå ca +14 meter. Det finns inga indikationer på särskilda naturvärden som hindrar planläggningen. Norra delen av planområdet. Vy mot södra delen av planområdet I bakgrunden bostadshuset till fastigheten Näset 115:44 Vy mot naturmarken från norra delen av planområdet Göteborgs Stad, Planhandling 8 (21)

9 Markradon Baserat på utförda undersökningar (WSP Sverige AB ) av gammastrålning klassificeras marken som normalradonmark vid grundläggning av berg. Ett värde ligger över gränsen och klassas som högradonmark gällande losshållet berg och lämpar sig därmed inte som fyllning under byggnad. Enligt plankarta är bergschakt inte aktuellt inom detta område. Fornlämningar, kulturhistoria Planområdet berörs inte av några kända fornlämningar. Trafik och parkering, tillgänglighet och service Norra området nås med bil från Tjuvdalsvägen via Tjuvdalsbacken som är enskild väg (Näset ga:75). Södra området nås med bil från Breviksvägen via gemensam utfartsväg (Näset ga:81). GC-väg finns inte. Närmaste kollektivttrafikhållplats är belägen på Näsbovägen ungefär 1,2 kilometer från planområdet. Busslinje 92, 93 och 94 trafikerar hållplatsen. Tillgängligheten till allmänna kommunikationer anses otillfredsställande. Bebyggelse är inte förenlig med riktlinjerna i stadens klimatprogram eller trafikstrategin. Service i form av livsmedelsbutik finns att tillgå vid Hammarvägen, cirka 1,2 kilometer nordost om planområdet. Närmaste skola är Näsetskolan (F-5) som ligger cirka 900 meter norr om planområdet. Där finns även förskola. Kommunal lekplats ligger i anslutning till skolan. Närmaste högstadieskola är Önneredsskolan som ligger cirka 3 kilometer bort. Lekplats finns även cirka 600 meter söder om planområdet. Allmänt grönområde Tjuvdalsberget gränsar direkt till norra delen av planområdet. Cirka 1,5-2 kilometer sydost om planområdet finns Näsets allmänna badplats och badplats vid Smithska udden. Fritidsbåthamn finns vid Bjölavägen, cirka 1,3 kilometer ostnordost om planområdet. Närmaste vårdcentral finns i stadsdelen Tynnered, cirka 3,5 kilometer från området. Teknik El- och teleledningar samt gemensamma vatten- och avloppsledningar finns, dels i Tjuvdalsbacken (Näset ga:76), dels inom fastigheten Näset 115:26 (Näset ga:82) med anslutning till allmänna ledningar i Tjuvdalsvägen respektive Norra Breviksvägen. Detaljplanens innebörd och genomförande Detaljplanen medger uppförande av fyra enbostadshus och komplementbyggnader inom reglerad mark. I planområdet ingår, förutom byggrätten, även mark som ska vara tillgänglig för gemensamhetsanläggningar. Ingen allmän plats ingår i planområdet. Exploatören ansvarar för utbyggnad av kvartersmark. Göteborgs Stad, Planhandling 9 (21)

10 Bebyggelse Ett exempel på hur bostadsområdet kan bebyggas, illustration exploatörens arkitekt Christer Wennerholm Planförslaget medger att fyra villor och komplementbyggnader kan uppföras inom fastigheterna Näset 115:18 och Näset 115:43. Enligt fastighetsindelningsbestämmelser ska nämnda fastigheter indelas i fyra fastigheter (Fgh A, Fgh B, Fgh C och Fgh D) med rättigheter för utfartsväg med mera samt vatten och avlopp. Gränser ska justeras mellan samfälligheterna Näset s:182 och s:184 samt fastigheten Näset 115:43. Gemensamhetsanläggning Näset ga:75 ska utökas med utrymme för större vändplats. Gemensamhetsanläggning Näset ga:76 ska utökas med utrymme för anpassning till fastigheten Näset 115:43 s fastighetsgräns (efter avstyckning gränsen till Fgh A). Fastighetsägarnas arkitekt Christer Wennerholm beskriver byggnaderna Villorna blir alla en form av sluttningshus. Fasadmaterial och exakt design är inte färdig men tanken är att bygga stenhus. Om stenen utgörs av tegel, natursten eller puts är inte bestämt. Det finns inte heller någon ambition att göra husen lika utan variation kan vara välgörande. Det slutliga utseendet bestäms ihop med de blivande ägarna. Utsikten ska tas till vara med stora glaspartier. Marken närmast husen planeras med växtlighet och terrasser medan berghällar utanför husen sparas. På varje ny fastighet finns minst två egna bilplatser. Väg på Fgh A och Fgh B avgränsas mot fastigheten Näset 115:42 med stödmur. Stödmur behövs även på Fgh D mot fastigheten Näset 115:25. Anpassning av murar får ske på plats och i samråd med berörd granne. Göteborgs Stad, Planhandling 10 (21)

11 Sektionsindelning, illustration exploatörens arkitekt Christer Wennerholm 115:25 D 115:42 B Sektion 1-1, illustration exploatörens arkitekt Christer Wennerholm 115:44 A B C Sektion 2-2, illustration exploatörens arkitekt Christer Wennerholm Göteborgs Stad, Planhandling 11 (21)

12 Trafik och parkering Den planerade bebyggelsen genererar enbart en marginell ökning av trafik till området. Tjuvdalsbacken bedöms tåla denna ökade trafikmängd. Nödvändiga åtgärder för befintlig gemensamhetsanläggning Näset ga:75, som utökas med utrymme för större vändplats krävs oberoende av den här planen. Parkering får ordnas på de enskilda fastigheterna och vid blivande vändplats inom Fgh B samt inom samfällighet Näset s:183 vars utrymme upplåtits för gemensamhetsanläggning Näset ga:75. Inom samma utrymme är det möjligt att iordningställa ytterligare parkeringsplatser för såväl nya som befintliga fastigheter. Cykelparkering löses inom egen fastighet. Service Ingen kommersiell service tillkommer med planen. Sociala aspekter Villaområdet kompletteras med ytterligare fyra villor för möjlighet för stora familjer. Teknisk försörjning Dagvatten Dagvatten PM ( ) har upprättats av Kretslopp och vatten. Dagvattenanslutning finns via befintliga gemensamhetsanläggningar (Näset ga:76, Näset ga:82) till allmänt ledningsnät i Tjuvdalsvägen och Norra Breviksvägen. Dagvatten ska i första hand tas om hand på kvartersmark och man bör sträva efter att skapa så stora grönytor som möjligt. Det är viktigt att ordna utjämning av dagvatten från hårdgjorda ytor. Den effektiva magasinsvolymen ska motsvara minst 10 mm nederbörd på de anslutna hårdgjorda ytorna. Förslag på dagvattenlösningar finns i Dagvatten PM och det är viktigt att ge utrymme för dessa på tomten. Materialval för utvändiga ytor ska väljas med omsorg om miljön. Till exempel ska oskyddade ytor av koppar eller zink (exempelvis hängrännor) undvikas för att minska risken för föroreningar i dagvattnet. Förutsatt att miljövänliga material används innebär markanvändning med villor och lågtrafikerade lokalgator att ingen anmälan om dagvatten behöver skickas in till Miljöförvaltningen. Dagvattnet avleds till Askims fjord där den kemiska statusen idag inte uppnår god kemisk ytvattenstatus eftersom kvicksilver och bromerad difenytleter samt tributyltennföreningar har för höga halter. Eftersom modellering visar på att både kvicksilverhalterna och tributyltennföreningar från ett villaområde är lägre än från naturlig bergsmark kommer exploateringen inte att utgöra någon risk för att öka halterna i recipient. Dessutom planeras fördröjning med enklare rening vilket ytterligare minskar föroreningshalterna. De låga halterna och dagvattenhanteringen gör att planen inte riskerar att påverka miljökvalitetsnormerna för vatten. Vid utformningen av fastigheterna ska hänsyn tas till vattnets avrinningsvägar för att undvika instängda områden eller att vattnet leds om på ett sätt som drabbar närliggande fastigheter. Det är extra viktigt att väl planera skyfallshanteringen med tanke på höjdskillnaderna mellan de planerade bostäderna och omkringliggande befintliga byggnader. Även skyfall ska ledas på ett säkert sätt för omkringliggande fastigheter. Göteborgs Stad, Planhandling 12 (21)

13 Enligt utredning Va-ledningar, som upprättats av E.U.S Konsult AB ( ) framgår att fördröjning av dagvatten kommer att utföras med fördröjningsmagasin samt där det är möjligt med regnbäddar. Vidare finns förslag på placering av fördröjningsmagasinen och att magasinen kommer att utföras i samband med sprängningsarbeten för byggnaderna. Dagvattnet avleds inte till ett markavvattningsföretag. Vatten och avlopp Allmänt VA-ledningsnät finns i Tjuvdalsvägen samt Norra Breviksvägen. Kapaciteten på befintligt ledningsnät bedöms vara tillräcklig för tillkommande bostäder. Ingen utbyggnad av det allmänna VA-ledningsnätet krävs. Gemensam anläggning för vatten och avlopp finns i Tjuvdalsbacken. Gemensamhetsanläggningen Näset ga:76 förvaltas av Bägarmossans samfällighetsförening. Anläggningen är utförd och ansluten till kommunala ledningar i Tjuvdalsvägen. Utredning för de gemensamma vatten- och avloppsledningarna, har upprättats av E.U.S Konsult AB ( ). Slutsatsen är att de befintliga ledningarna klarar tillkommande bostäder utan åtgärder. Avloppsnätet inom kvartersmark ska utformas som duplikatsystem med skilda ledningar för dag- och dräneringsvatten respektive spillvatten. Utbyggnad av vatten, avlopp och dagvatten krävs för Fgh A, Fgh B och Fgh C. Anslutning av ledningarna sker till gemensamhetsanläggning Näset ga:76. För Fgh D är ledningar för vatten och avlopp utbyggda fram till befintlig gemensamhetsanläggning Näset ga:82 som är ansluten till kommunala ledningar i Norra Breviksvägen. Inför byggnation ska berörd fastighetsägare/exploatör kontakta ansvarig för gemensamhetsanläggningen Näset ga:76 för information om de tekniska förutsättningarna avseende VA-anslutningen. Området för detaljplanen ligger inom ett alternativt brandvattenområde. Kapaciteten i ledningsnätet tillåter inte uttag av brandvatten. Närmaste brandpost ligger på Östra Breviksvägen. Kretslopp och vatten ansvarar för att underhålla denna brandpost för god funktion. Värme Uppvärmning avses ske med bergvärme. El Beställning av utsättning respektive undanflyttning av ledningar ska ske till Göteborg Energi Nät AB i god tid innan arbetena ska påbörjas. Vid utförande av arbeten i närheten av Göteborg Energi Nät AB:s anläggningar ska bestämmelser för markarbeten vid elkablar följas. Avfall De nya fastigheterna (Fgh A-D) kommer att ha sina sopkärl för hushållsavfall vid bostaden. Vid tömning dras sopkärlen fram och ställs inom gemensamt utrymme för den nya vägen, i anslutning till Tjuvdalsbackens vändplats. Göteborgs Stad, Planhandling 13 (21)

14 Fgh D har möjlighet att inom gemensamt utrymme för väg vid Norra Breviksvägen ställa sopkärl vid hämtning av hushållssopor. En återvinningsplats för källsortering finns vid Fogelmarksvägen cirka 250 meter från området. Övriga åtgärder Bergteknik Enligt bergteknisk undersökning (WSP Sverige AB ) består marken i området av berg i dagen eller tunt jordtäcke på berg. Berggrunden i området är storblockigt uppsprucken och av god kvalité och inga problem med släntstabilitet föreligger i området där byggnaderna ska uppföras eller i anslutande områden. Bergslänterna inom området bedöms vara stabila, dock förekommer några löst liggande block i en slänt i områdets västra del. Vid byggnation inom fastigheten ska slänten rensas från vegetation och lösa block skrotas ner. Övriga lösa block i slänterna bedöms vara stabila och inga åtgärder krävs. Innan sprängningsarbeten i området påbörjas ska en riskanalys upprättas avseende risk för omgivningspåverkan i närområdet. I riskanalysen sätts bl.a. gränsvärden för maximala tillåtna vibrationer i omgivande byggnader samt gränser för luftstötvåg från sprängning. Inga bergtekniska hinder för bergschakt eller uppförande av planerad byggnad i området föreligger. Markradon Enligt gällande anvisningar från Boverket ska byggnader som uppförs på normalradonmark uppföras radonskyddande vilket innebär att särskilda åtgärder krävs för att skydda byggnaden mot inträngande luft från marken. Kompensationsåtgärd Göteborgs kommun ska enligt beslut i kommunfullmäktige arbeta med kompensationsåtgärder för att säkerställa göteborgarnas tillgång till värdefulla natur- och rekreationsområden. Kompensationsåtgärder innebär att natur- och rekreationsvärden som går förlorade genom exploatering ersätts genom åtgärder i närområdet i första hand. Dessa åtaganden är frivilliga åtgärder som kommunen eller exploatören åtar sig utöver vad som krävs enligt miljöbalken. I detta fall behövs inte kompensationsåtgärder eftersom inga natur- eller rekreationsvärden går förlorade. Fastighetsindelning Detaljplanen föreskriver fastighetsindelning som innebär att fyra fastigheter (Fgh A- D) ska bildas för bostadsändamål, att gränser ändras mellan samfälligheterna Näset s:182, Näset s:184 och fastigheten Näset 115:43. Syftet med fastighetsindelningsbestämmelserna är, att möjliggöra förändringar i fastighetsindelningen för fastigheterna Näset 115:18, 115:43 och samfälligheterna Näset s:182 och Näset s:184, att ändra utrymme och reglera andel i befintliga gemensam- Göteborgs Stad, Planhandling 14 (21)

15 hetsanläggningar Näset ga:75 för utfart med mera samt Näset ga:76 för vatten och avlopp. Fastighetsindelningen, servitut, gemensamhetsanläggningar, med mera, framgår av plankarta (plankarta1, plankarta 2 fastighetsindelning). Huvudmannaskap och ansvarsfördelning Anläggningar inom allmän plats Ingen allmän platsmark ingår i planområdet. I anslutning till planområdet finns allmän plats som förvaltas av kommunen. Anläggningar inom kvartersmark Fastighetsägarna ansvarar för och bekostar utbyggnad av anläggningar inom kvartersmark. Drift och förvaltning Inom planområdet finns gemensamhetsanläggningar. De blivande fastigheterna kommer anslutas till de gemensamhetsanläggningar som är nödvändiga för fastigheternas funktion, t ex utfartsväg samt vatten- och avlopp. Fastighetsrättsliga frågor Mark ingående i allmän plats, inlösen Detaljplanen innehåller ingen allmän plats. Fastighetsbildning Fastighetsbildning ska ske i enlighet med detaljplanen. Avstyckning från fastigheterna Näset 115:43 och 115:18 kommer ske för att bilda fyra fastigheter. Andel i samfälligheterna Näset s:182, s:183 och s:184 är möjligt för nya fastigheter. Reglering av mark mellan samfälligheterna Näset s:182, Näset s:184 och fastigheten Näset 115:43 kommer ske för att ombilda samfälligheterna efter dess ändamål, vägoch ledningsområde respektive gångpassage. Inrättande av gemensamhetsanläggning(ar) för de blivande fastigheternas gemensamma behov kan bli aktuellt. Anslutning till befintliga gemensamhetsanläggningar Näset ga:75 och ga:76 för utfart m.m. samt vatten- och avlopp är nödvändiga för fastigheternas funktionalitet. Utökat utrymme för befintlig gemensamhetsanläggning Näset ga:75 är nödvändigt för större vändplats. Utökat utrymme för befintlig gemensamhetsanläggning Näset ga:76 erfordras för dess ändamål och anpassning till ändrad fastighetsindelning mellan Näset s:182 och Näset 115:43. Före beviljande av bygglov ska nödvändig fastighetsbildning i enlighet med detaljplanen vara genomförd. Göteborgs Stad, Planhandling 15 (21)

16 Gemensamhetsanläggningar Gemensamhetsanläggning bildas för gemensam utfart från de blivande fastigheterna Fgh A, Fgh B och Fgh C fram till befintlig gemensamhetsanläggning Näset ga:75. Gemensamhetsanläggning bildas för vatten- och avloppsledningar samt dagvattenledningar från de blivande fastigheterna fram till befintlig gemensamhetsanläggning, Näset ga:76. Fastighetsrättslig prövning Byggrätterna på Fgh A, Fgh B och Fgh C är lokaliserade så att enskilda lösningar för utfartsväg mot gata och anslutning till allmänna vatten- och avloppsledningar inte kan ske. Det är därför av väsentlig betydelse för berörda fastigheter att ha andel i följande gemensamhetsanläggningar: Gemensamhetsanläggning (Näset ga:75) för utfartsväg med vändplats och belysning, gångpassage, natur samt grönyta och parkering. Rännstensbrunnar med anslutningsledningar (till dagvattenledning). Gemensamhetsanläggning (Näset ga:76) för vatten- och avloppsledningar med tillbehör och undermätare. Nuvarande utrymme för gemensamhetsanläggningen Näset ga:75 (Tjuvdalsbacken) medger inte att större fordon (renhållningsfordon) kan vända inom vändplatsen. Det är därför av väsentlig betydelse för deltagande fastigheter att utrymmet för vändplatsen utökas inom samfälligheten Näset s:184 och fastigheten Näset 115:43 (efter fastighetsreglering kommer endast Näset s:182 att beröras). Väsentlighetsvillkoret i 5 anläggningslagen är därmed uppfyllt/prövat. Det uppstår en värdehöjning på fastigheterna Näset 115:18 och 115:43 i och med att två nya fastigheter bildas. Värdehöjningen överstiger klart de kostnader som krävs för att inträda i gemensamhetsanläggningarna Näset ga:75 och Näset ga:76, samt de markregleringar som görs mellan samfälligheterna Näset s:182 och Näset s:184. Även den värdeminskning som uppstår genom att fastigheten Näset 115:43 avstår mark till Näset s:182, täcks in av värdehöjning. Båtnadsvillkoren i 6 anläggningslagen och 5 kap 4 fastighetsbildningslagen är därmed uppfyllda. Samtliga blivande fastigheter är efter inträde i gemensamhetsanläggningarna lämpliga för bostadsändamål enligt 3 kap 1 fastighetsbildningslagen. Någon betydande olägenhet bedöms inte uppstå för enskilda. Ledningsrätt De allmänna ledningarna inom planområdet kan säkerställas med ledningsrätt, till förmån för respektive ledningsägare. Ansökan om lantmäteriförrättning Fastighetsägarna till fastigheterna Näset 115:18 och 115:43 ansöker om och bekostar lantmäteriförrättning för att bilda de fyra nya bostadsfastigheterna samt ny/nya gemensamhetsanläggning/ar för utfart med mera. Göteborgs Stad, Planhandling 16 (21)

17 Förrättningskostnaderna för omprövning av befintliga gemensamhetsanläggningar fördelas av förrättningslantmätaren efter vad som är skäligt. Före beviljande av bygglov ska fastighetsbildningen vara genomförd. Respektive ledningsägare ansvarar för ansökan om lantmäteriförrättning avseende ny ledningsrätt Fastighetsrättsliga konsekvenser Fastighet/samfällighet Erhåller mark Avstår mark Fastighet A 760 Näset 115:43 Fastighet B 582 Näset 115: Näset 115:43 Fastighet C 744 Näset 115:18 Fastighet D 758 Näset 115:18 Näset s:182 4,5 Näset 115:43 6,5 Näset s:184 Näset s:184 0,5 Näset 115:43 Markanvändning/ändamål Bostäder Bostäder Bostäder Bostäder Väg- och ledningsområde Gångpassage Avtal Avtal mellan exploatör och övriga fastighetsägare Bägarmossans samfällighetsförening förvaltar gemensamhetsanläggningarna Näset ga:75 och Näset ga:76 inom planområdet. Avtal kan tecknas mellan exploatör och Bägarmossans samfällighetsförening/ delägande fastighetsägare till Bägarmossans samfällighetsförening angående anslutning av de blivande fastigheterna till befintliga gemensamhetsanläggningar. Avtal bör tecknas mellan exploatör och Bägarmossans samfällighetsförening/ delägande fastighetsägare till Bägarmossans samfällighetsförening för ändring av utrymmen för gemensamhetsanläggningarna Näset ga:75 och Näset ga:76, för utökad vändplats samt utökat utrymme för vatten- och avloppsledningar. Överenskommelse om att justera gränserna i enlighet med fastighetsindelningsbestämmelserna mellan ägare till fastigheten Näset 115:43 och ägarna av de fastigheter som har del i samfälligheterna s:182 och s:184 bör upprättas. Göteborgs Stad, Planhandling 17 (21)

18 Avtal mellan ledningsägare och exploatör Ledningsägare är skyldiga att bevaka sina rättigheter och samråda med kommunen/exploatören avseende projektets påverkan på det egna ledningsinnehavet. Vid omläggning av ledningar bör avtal tecknas mellan ledningsägaren och kommunen/exploatören för att säkerställa åtaganden vad gäller kostnader, utförande samt ledningsrätt. Tidplan Samråd: 2 kvartalet 2016 Granskning: 1 kvartalet 2017 Antagande: 2 kvartalet 2017 Om planen inte överklagas fastställs den fem veckor efter antagande. Förväntad byggstart: 4 kvartalet 2017 Färdigställande: 4 kvartalet 2018 Genomförandetid Under genomförandetiden har fastighetsägaren en lagstadgad rätt att bygga i enlighet med planen och detaljplanen får inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens slut fortsätter planen att gälla tills kommunen tar fram ny plan eller ändrar gällande plan. Fastighetsägaren äger efter genomförandetidens slut ingen rätt till ersättning för förlorade rättigheter som fanns i den ursprungliga planen. Efter genomförandetidens utgång krävs ny prövning av 3 kap 1, 5 kap 4 fastighetsbildningslagen och 5-6 anläggningslagen. Planens genomförandetid Genomförandetiden är fem år från det datum då planen vunnit laga kraft. Göteborgs Stad, Planhandling 18 (21)

19 Överväganden och konsekvenser Nollalternativet Nollalternativet innebär två fastigheter med byggrätt för två större bostadshus. Miljökonsekvenser Hushållning med mark- och vattenområden m.m. Vid utarbetande av denna detaljplan har stadsbyggnadskontoret gjort en lämplighetsprövning enligt 2 kap. plan- och bygglagen samt en avvägning enligt 3 och 4 kap. miljöbalken. Vidare har detaljplanen prövats mot kommunens översiktsplan i enlighet med 5 förordningen om hushållning med mark och vattenområden m.m. Inga riksintressen eller andra områden med särskilda natur- eller kulturintressen berörs. Kontoret bedömer att redovisad användning kan anses vara den från allmän synpunkt mest lämpliga utifrån planområdets förutsättningar och föreliggande behov. Planen bedöms inte medföra att miljökvalitetsnormerna överskrids. Detaljplanen är förenlig med Översiktsplan för Göteborg. MKB/Behovsbedömning Kommunen har gjort en behovsbedömning enligt PBL 4 kap. 34 och Miljöbalken (MB) 6 kap. 11 för aktuell detaljplan. Kommunen har bedömt att ett genomförande av detaljplanen inte kommer att medföra någon betydande miljöpåverkan. Vid behovsbedömningen har kriterier i MKB-förordningen bilaga 4 särskilt beaktats och ansetts vara uppfyllda. Detaljplaneförslaget medger endast en mindre komplettering i befintlig sammanhållen bebyggelse. Planförslaget medger i övrigt inte användning av planområdet för de ändamål som anges i PBL 4 kap. 34, varför kriterierna i MKB-förordningen bilaga 2 inte behöver särskilt beaktas. Ytterligare motiv till ställningstagandet är att planen följer intentionerna uppsatta i Översiktsplanen för Göteborgs kommun samt att planens genomförande ger begränsad påverkan på området. Kommunen har därmed bedömt att en miljöbedömning med tillhörande miljökonsekvensbeskrivning inte behövs för aktuellt planförslag. Behovsbedömningen är avstämd med länsstyrelsen Följderna av planens genomförande ska dock alltid redovisas enligt PBL. Nedan följer därför en kort sammanställning av planens miljökonsekvenser. Miljömål I Göteborg finns tolv lokala miljökvalitetsmål. Planförslaget har stämts av mot de lokala miljömålen med fokus på Begränsad klimatpåverkan, Frisk luft, Bara naturlig försurning, God bebyggd miljö och Ett rikt växt- och djurliv. En sammantagen bedömning är att innehållet i detaljplanen är i linje med målsättningarna eller förhåller sig neutral till dem, dvs. innebär varken en försämring eller förbättring. Förslaget innebär en marginell ökning av biltrafik till och från området. Göteborgs Stad, Planhandling 19 (21)

20 En avstämning har gjorts mot stadens lokala miljökvalitetsmål. Hur planen överensstämmer med dem redovisas nedan i korthet. Ett flertal av stadens miljömål, exempelvis Giftfri miljö och Levande sjöar och vattendrag, berörs inte av planen och kommenteras därför inte. Begränsad klimatpåverkan och Frisk luft ingen förändring. Planen bedöms endast marginellt påverka trafikmängden. Fyra byggrätter inom kvartersmarken innebär att gräsmark, ljung, mindre busk- och trädvegetation försvinner, men dessa omfattar inga större naturvärden. Då naturmark finns norr om planområdet, omöjliggörs inte förutsättningar för Ett rikt växt- och djurliv i området. Planen överensstämmer med översiktsplanen vilket är en parameter för God bebyggd miljö. Nya moderna bostäder utgör bra förutsättningar för god innemiljö och hållbara system för till exempel avfall och energi. Naturmiljö Antas inte ge någon påverkan på naturmiljön i området. Påverkan på luft Den lokala trafiken i anslutning till planområdet beräknas öka endast marginellt på grund av de fyra tillkommande enbostadshusen. Ekonomiska konsekvenser av detaljplan Kommunens investeringsekonomi Kommunen får inga inkomster eller utgifter på grund av detaljplanen. Kommunens drifts- och förvaltningsekonomi Kommunen bedöms inte få förändrade drifts- eller förvaltningskostnader. Ekonomiska konsekvenser för exploatör Framtida exploatör bekostar samtliga åtgärder inom den egna kvartersmarken samt utgifter för fastighetsbildning. Exploatören får en inkomst i samband med försäljning av de blivande fastigheterna. Ekonomiska konsekvenser för enskilda fastighetsägare Detaljplanen kan medföra kostnader för marköverföring mellan samfälligheterna Näset s:182, s:184 och fastigheten Näset 115:43. Eventuellt kan enskilda fastighetsägare få förrättningskostnader i samband med omprövning av gemensamhetsanläggningar samt marköverföringar. Överrensstämmelse med översiktsplanen Planen är i överensstämmelse med översiktsplanen. Göteborgs Stad, Planhandling 20 (21)

21 För Stadsbyggnadskontoret Monica Daxler Lantmäterichef Irén Forsberg Planhandläggare För Fastighetskontoret Charlotta Cedergren Distriktschef Malin Eriksson Exploateringsingenjör Göteborgs Stad, Planhandling 21 (21)