Antagandehandling PLANPROGRAM. För del av Backens verksamhetsområde, Piteå kommun

Transkript

1 PLANPROGRAM För del av Backens verksamhetsområde, Piteå kommun maj 2016

2 Projektgrupp Planprogrammet har tagits fram av Samhällsbyggnadskontoret på Piteå kommun i samarbete med Tyréns AB. Medverkande tjänstemän Piteå kommun: Matilda Hallgren, Joakim Lundberg, Kjell Norberg, Magnus Wikman, Gudrun Åström Tyréns medarbetare: Frida Lindberg, planarkitekt, Annika Lindberg, landskapsarkitekt och Rune Karlberg, trafikplanerare Beställare: Piteå kommun Ombud: Mats Berg Uppdragsansvarig: Matilda Hallgren/ Gudrun Åström Konsult: Tyréns AB Ombud: Carl Arnö Uppdragsansvarig: Frida Lindberg/Annika Lindberg Uppdragsnr:

3 Innehåll Projektgrupp... 2 Vad är ett planprogram?... 5 Planprocessen enligt PBL... 5 Planprogram för Backen-området Inledning... 6 Bakgrund... 6 Syfte Läge och avgränsning Tidigare ställningstaganden... 8 Gällande detaljplaner... 8 Översiktsplan... 8 Riksintressen... 8 Handelsutredning... 9 Tidigare utredningar specifikt för Backen-området... 9 Utvecklingsprogram... 9 Gestaltningsprogram Nuläge Befintlig markanvändning Befintlig trafikstruktur - brister och problem Genomförda trafikmätningar senaste åren Genomförda åtgärder senaste åren Områdesstruktur (barriärer, rörelsemönster osv.) Miljöförhållanden Luft Industri- och trafikbuller Förorenad mark Bebyggelse Planförslag Föreslagen markanvändning Handel längs med Fläktgatan Verksamheter i området Risker och gränsdragningar Tillkommande bebyggelse och förtätning Förslag till trafikstruktur på Backen-området

4 Gång- och cykeltrafik Biltrafik Tung trafik Norrbotniabanan Parkering Gestaltningsförslag Belysning Skyltning Genomförande och prioriteringar

5 Vad är ett planprogram? Planprocessen enligt PBL I plan- och bygglagen (PBL 2010:900) regleras fysisk planering. Enl PBL 5 kap 10 kan kommunen besluta att detaljplanearbete ska föregås av ett särskilt planprogram för att underlätta detaljplanearbetet. Ett planprogram ska ange förutsättningar för kommande planarbete och redovisa kommunens vilja och avsikter för markanvändningen i området. Berörda ska genom planprocessen ges möjlighet till insyn och påverkan. Programmet ska ligga till grund för fortsatt detaljplanearbete men är inte juridiskt bindande. Aktuellt planförslag ställs ut för samråd och justeras eventuellt därefter utifrån inkomna synpunkter. Samråd sker med berörda sakägare, myndigheter, intresseföreningar och organisationer. Planprogrammet antas av kommunfullmäktige. Planprogram för Backen-området Arbetet med planprogrammet för Backens handelsområde påbörjades Samråd har skett under våren Till detta planprogram medföljer en bilaga med utvecklingsidéer över hur området kan utvecklas. 5

6 1. Inledning Bakgrund Kommunens viljeriktning att det ska vara handel på Backens övre del är tydlig. Detta framgår av gällande Översiktsplan Stadsbygden 2001 och Handelsstudie Piteå kommun 2014 där Backen pekas ut som ett viktigt område för Piteås handelsutveckling. För att området ska utvecklas till ett hållbart och attraktivt externt handelsområde behöver förutsättningar för detta tydliggöras. Idag regleras Backen-området i gällande detaljplaner mestadels för industriändamål, vilket hämmar utvecklingen för att valda delar ska ses som handelsområde. Detaljplaner i området behöver överensstämma med områdets utseende och funktion idag, och med framtida mål. Likaså behöver trafiklösningar inom planområdet anpassas till användning för handel. Två utredningar med syfte att se över Backen-områdets funktioner har påbörjats; Utvecklingsprogram Backens handelsområde 2010 och Gestaltningsprogram för Backen Dessa utredningar fungerar som underlag för planprogrammet. Gestaltningsprogrammet är tänkt att slutföras under Upprättandet av ett planprogram utgör underlag för beslut om detaljplaner, bygglov och eventuella tillstånd enligt miljöbalken. Syfte Syftet med planprogrammet är att skapa planmässiga förutsättningar för en fortsatt utveckling av handeln samt att föreslå bättre samordnade trafiklösningar i området. Infarter, parkeringar och andra gemensamma trafikytor ses över. Planering av trafiksäkra gång- och cykelstråk i området är viktigt. Planprogrammet fokuserar på handelsområdet men kopplar även an till omgivningen och förutsättningarna för utveckling av hela Backen-området. Programmet ska ses som ett verktyg inom vilket övergripande förutsättningar och mål beskrivs för att underlätta för framtida planering av området. I förlängningen verkar planprogrammet för detaljplanering i hela det avgränsade planområdet vilken ska överensstämma med aktuell markanvändning och den utveckling som kommunen vill se framöver. Bild 1 Sällanvaruhandel och stora asfaltytor utan tydliga stråk för gående och cyklister kännetecknar Backen 6

7 2. Läge och avgränsning Backens handelsområde ligger ca 2 kilometer väster om centrala Piteå. Området avgränsas av E4:an i väst och av Industrigatan i öst utökat med fastigheterna kring busshållplatsen på Sundsgatan. I norr avgränsas området i stort av Källbogatan och i söder går plangränsen mellan Volt- och Amperegatan. Utökat område norr om Sundsgatan medger arbete för förbättrade trafikflöden kring Sundsgatan. Bild 2 Planområdets avgränsning samt gatunamn i området Bild 3 Planområdets placering, ca 2 km från centrala Piteå 7

8 3. Tidigare ställningstaganden Gällande detaljplaner Det finns idag 14 detaljplaner i området. Samtliga detaljplaner anger i huvudsak markanvändningen Industriändamål. I samtliga planer regleras bebyggelse till relativt låga höjder med maximalt två våningsplan. D södra delen av Backen-området D0001A - ändring och utvidgning stadsplan för Piteå stad D ändring och utvidgning av stadsplan för området vid kyrkogården samt Annelundsområdet D ändring och utvidgningar av stadsplan för Backen-området D ändring och utvidgning av stadsplan för del av industrigatan mm D ändring och utvidgning av stadsplan för del av Annelundsområdet D ändring m m av stadsplan för Annelundsområdet (Etapp II) D ändring av stadsplan för del av Annelund D ändring och utvidgning stadsplan för del av Motorn D ändring och utvidgning av stadsplan för Backenområdet (industriområdet) DB ändring och utvidgning av stadsplan för Backens industriområde stadsäga 324, 325 m fl DB ändring av stadsplan för Backen-området (trafikreglering av Tånggatan, Vattugatan, Lotsgatan och Krangatan) DB Annelund kvarteret Däcket Översiktsplan D ändring och utvidgning av stadsplan för Piteå stad beträffande området vid kyrkogården samt Annelundsområdet I gällande översiktsplan Stadsbygden 2001, föreslås området utvecklas till ett mer handelsinriktat verksamhetsområde. Piteå kommun arbetar med framtagande av ny översiktsplan. Under hösten 2015 har planen varit utställd på samråd. I den nya översiktsplanen föreslås fortsatt utveckling av Backen- områdets norra del från industri till verksamhetsområde för handel. Backens handelsområde ska fungera som Piteås primära externhandelsområde. Riksintressen Planområdet ingår i Riksintresse för friluftsliv och kustturism (öster om E4). Väg E4 som avgränsar planområdet i väst är utpekat som riksintresse för kommunikation. Den södra delen av planområdet angränsar till korridoren för Norrbotniabanan. Byggnation av Norrbotniabanan och de ändringar i trafiknätet detta kan föranleda skulle påverka planprogramsområdet. 8

9 Handelsutredning 2014 har en handelsutredning för Piteå genomförts. Utredningen syftar till att utveckla den totala handeln i Piteå. I utredningen framkommer att Backen-området är splittrat med många baksidor och tomma fasader. Det finns problem vid förflyttning inom området med cykel eller till fots, samtidigt som trafiksituationen för biltrafik inte är optimal. I utredningen föreslås att storskalig handel ska förläggas till Backen-området. Byggnader för handel placeras med fördel med entréer som vetter mot befintliga butikers entréer. Handelsutredningen slår fast att det är viktigt att extern handel i Piteå i första hand samlas på Backen. De åtgärder som främst föreslås för Backen är förtätning inom området samt gemensam skyltning. Tidigare utredningar specifikt för Backen-området Utvecklingsprogram Som ett första steg i omvandlingen av Backen togs ett utvecklingsprogram för Backenområdet fram Utvecklingsprogrammets målsättning var att redovisa ett visionärt förslag för ny struktur på Backen. I programmet redovisas utvecklingsstrategier uppdelade i tre etapper. Idéer om hur ny bebyggelse kan tillkomma samt förslag till förbättrad trafikstruktur redovisas. Att utveckla av gång- och cykelvägnätet framhålls som särskilt viktigt. Bild 4 Etapp 1 i Utvecklingsprogram (2010) 9

10 Gestaltningsprogram Ett gestaltningsprogram för Backen-området påbörjades I gestaltningsprogrammet redovisas utvecklingsförslag i tre geografiska etapper. Nya gång- och cykelvägar längs med gator för fordonstrafik föreslås till och från samt inom Backen-området. Inom handelskvarteren föreslås fotgängarstråk som binder samman olika butiker och parkeringar. Huvudgator för biltrafik inom området föreslås bli Fläktgatan och Fabriksgatan. Infarter för tung trafik flyttas bort från Fläktgatan. Förslag till belysning liksom förslag till skyltprogram för att samordna skyltningen inom området utgör delar av Gestaltningsprogram. Gestaltningsprogrammet ska slutföras under Bild 5 Exempel på utformning av större parkeringsytor med gångpassager, ur Gestaltningsprogram Bild 6 Sektion Förslag för vägutformning längs med Fläktgatan, ur Gestaltningsprogram Bild 7 Illustration belysning, ur Gestaltningsprogram 10

11 4. Nuläge Befintlig markanvändning Det råder en relativt komplicerad och splittrad situation vad avser markanvändning i området. Idag finns här bland annat industri, handel, kontor och bostäder inom området. Det finns en obebodd bostadsfastighet i södra delen av området. Detaljhandel har främst utvecklats längs med Fläktgatan. Flera av fastigheterna inrymmer olika slags verksamheter och företag inom samma fastighet. Dessutom kan en verksamhet inrymma flera funktioner, exempelvis lager, tillverkning, butik och kontor. Byggnadernas skick och exploateringsgrad varierar inom området. Generellt är exploateringen låg och det finns stora outnyttjade ytor kvar inom området. På de flesta fastigheter finns stora parkeringar som inte är disponerade på ett effektivt sätt. När industrier omvandlas till handel saknas tydlig stadsstruktur, vilket avspeglas i bristen på gestaltningen. I området norr om Sundsgatan finns mestadels grossisthandel, lager- och kontorsverksamhet. Längs med Källbogatan finns det problem med otydliga infarter och dito trafiklösningar. På de flesta fastigheter finns stora ineffektiva parkeringsytor. Bild 8 Markanvändningen inom planområdet. Den angivna markanvändningen är den huvudsakliga pågående markanvändningen inom fastigheten, ej planlagd användning. 11

12 Befintlig trafikstruktur - brister och problem Det finns generella mönster som brukar känneteckna trafikstrukturen i ett handels- och industriområde. Till stora delar gäller detta Backen-området: Gatunätet är uppbyggt för framkomlighet för stora fordon (långtradare). Detta påverkar framförallt korsningsutformningen. Gång- och cykelbanor är sällsynta, parkeringar för cykel saknas helt. Infarter till fastigheter är breda om dessa ska trafikeras av långtradare. När befintliga industrifastigheter byggs om för handel saknas bra och trafiksäkra lösningar för kundparkeringar. Behovet av att erhålla så många parkeringsplatser som möjligt, många gånger på en liten yta, gör att ytor för gående framför entréer och till parkeringar inte prioriteras. Möjligheten att kunna planera för en sammanhållen och tydlig gestaltning är begränsad. Tillgänglighetsaspekter är ej beaktade. Bild 9-10 Otydliga trafiklösningar samt avsaknad av gång- och cykelvägar inom området Bild 11 Vid omvandling av industriområde till handelsområde finns det många utmaningar ur trafiksynpunkt Bild 12 Parkering mot husfasad 12

13 I takt med att det har tillkommit handel inom norra delen av Backen har trafikstrukturen förändrats vilket har inneburit en tydlig ökning av personbilstrafik i dessa delar. Längs delar av Industrigatan, Fläktgatan och i viss mån Fabriksgatan har ombyggnation skett enligt förslag i Gestaltningsprogram Ett antal brister eller konfliktpunkter kvarstår. Diffusa avgränsningar mellan körytor och parkeringar och gator med många utfarter och parkeringar direkt mot körytorna gör trafiksituationen otydlig. Korsningen Fabriksgatan/Fabriksgatan ligger nära avfarten från Sundsgatan. Höga hastigheter i kombination med otydlig korsning gör detta till en konfliktpunkt. Anslutningen Fabriksgatan/Industrigatan ligger nära Sundsgatan vilket medför mindre bra trafikrörelser. Bild Otydliga avgränsningar och osäkra trafiklösningar Med ökad handel ökar även gång- och cykeltrafiken. Genom ombyggnationer har gång- och cykelbanor tillkommit längs Fläktgatan, Industrigatan och Fabriksgatan. Fortfarande fattas vissa kopplingar inom och utanför området. Där gång- och cykelbanor saknas är avgränsningarna inom gaturummen otydliga, vilket gör att trafiksituationen för gående och cyklister är otrygg i delar av området. Enda gång- och cykelpassagen över Sundsgatan är porten öster om Industrigatan. Smittrafik över Sundsgatan är vanligt förekommande. Bild I området saknas länkar i gång- och cykelvägnätet. Parkering sker ofta direkt mot fasader vilket innebär att gående hänvisas till körytorna. 13

14 Samtidigt som personbils- och gång- och cykeltrafiken ökar kvarstår kravet på framkomlighet för den tunga trafiken till och genom Backen. I områdets norra del utgörs den tunga trafiken främst av varutransporter till de olika verksamheterna i området. I den södra delen har industrierna behov av olika typer av tunga transporter. Utvecklingen mot allt mer handel inom Backen medför ett ökande behov av parkerings- platser för besökare. Parkeringsplatser finns idag på kvartersmark i anslutning till respektive fastighet. Det finns idag också ett ökat behov av att förflytta sig mellan affärer och verksam- heter till fots eller med cykel. Samlade parkeringsplatser behövs därför. Sundsgatan Sundsgatan har en tidigare roll som infart till Piteå centrum och genomfartsväg (riksväg tretton). Dessa funktioner ersattes till viss del av Timmerleden i början av 1990-talet. Sedan början av 2000-talet har Sundsgatan i centrum byggts om mellan Hembygdsvägen och Trädgårdsgatan (utanfö r planområdet). Syftet har varit att ändra gaturummet från en storskalig genomfartsväg till trädplanterad stadsgata. Detta genom att gatan fått en mittrefug med ett körfält i vardera riktning, nya gång- och cykelbanor, trottoarer, trädplanteringar, ny belysning samt förhöjda passager för oskyddade trafikanter. De resterande 1,6 km av Sundsgatan från Hembygdsvägen förbi planområdet och ut till E4 kvarstår att åtgärda. Sundsgatan kan i sin helhet omvandlas till en inbjudande stadsgata som binder ihop stadskärnan och Backen och utgöra en attraktiv entré för staden. Sundsgatan är den väg som i huvudsak matar planområdet med biltrafik. Genomförda trafikmätningar senaste åren Trafikmätningar har gjorts på Industrigatan 2012, Fläktgatan 2010 och Sundsgatan I tabellerna nedan redovisas de trafikmätningar som genomförts. Att så pass stor andel överskrider hastighetsbegränsningen på Sundsgatan beror på att den delen som passerar genom planområdet fortfarande bär karaktären av en genomfartsväg. (Med 85-percentil avses att 85 procent av bilarna har en hastighet lika med eller lägre än angiven hastighet.) Andel Skyltad Medel Andel över sk. Medel 85 Gata Delen Datum Vadt tung hastigh hastighet hastighet (%) hast. Procen Batterigatan Industrigatan Fläktgatan Backevägen Industrigatan Bergsviksvägen , Fabriksgatan Fläktgatan Relägatan Fläktgatan Fabriksgatan Sundsgatan Fabriksgatans Sundsgatan förlängning - E Industrigatan Sundsgatan Kolmilavägen Bild 17 Genomförda trafikmätningar 14

15 Genomförda åtgärder senaste åren En rad åtgärder inom Backen-området har genomförts. Gång- och cykelvägar har byggts längs med Fläktgatan, Industrigatan och Fabriksgatan. Infarter till fastigheter längs med Fläktgatan, korsningen Fläktgatan/Fabriksgatan samt korsningar med Industrigatan har fått förbättrad utformning. Kring flera fastigheter har utformningen förbättrats genom plattsättning vid entréer och fotgängarstråk mellan entréer. Bild 18 Gång- och cykelbana längs med Fläktgatan Bild 19 Plattsättning mot fasa Områdesstruktur (barriärer, rörelsemönster osv.) På Backen-området finns tydliga barriärer. Sundsgatan är en bred och tungt trafikerad väg som utgör en barriär för cyklande och gående. De målpunkter som identifierats i området är främst olika butiker samt de busshållplatser som finns längs med Sundsgatan. Beroende på vilken butik som ligger var kan målpunkter inom området snabbt skifta. Idag är Willys, ÖoB och Rusta längs med Fläktgatan de viktigaste målpunkterna i området. Även Röda korset med sin lokal Kupan på norra sidan om Sundsgatan har många besökare. Busshållplatserna på vardera sida om Sundsgatan är också viktiga målpunkter. 15 Bild 20 Barrärer och smittrafik

16 Miljöförhållanden Luft Alla medlemsländer i EU har gemensamma riktlinjer för luftkvalitén i städer. Sverige har förbundit sig att genom lagstiftning om miljökvalitetsnormer att verka för bättre luftkvalité. Det är kommunerna som har uppgiften att kontrollera miljökvalitetsnormerna. Detta görs genom mätning samt objektiv beräkning eller bedömning. Luftmätningar görs kontinuerligt i centrala Piteå, där luftmiljönormer inte överskrids. Luftkvalitén på Backen-området bedöms uppfylla miljökvalitetsnormer. Industri- och trafikbuller Inom området finns risk för industri- och trafikbuller. Detta är en bidragande orsak till varför bostäder inom planprogramsområdet är olämpligt. Handelsverksamhet är mindre känslig för buller och har därför inte samma bullerkrav som bostäder utan klarar närhet till bullrig verksamhet och större vägar. Trafikbuller inom området beror på närheten till flera större vägar: E4:an, Sundsgatan, Industrigatan och Timmerleden ger sammanvägt en bullrig miljö. Förorenad mark Riktvärden för förorenad mark finns framtaget av Naturvårdsverket. Riktvärden baseras på den tänkta markanvändningen. Markanvändningen styr de aktiviteter som förekommer och därmed vilka grupper som exponeras och i vilken omfattning detta kan komma att ske. Markanvändningen påverkar vilka krav som ställs på skydd av markmiljön i området. Naturvårdsverkets generella riktvärden har tagits fram för två olika typer av markanvändning, känslig markanvändning och mindre känslig markanvändning. I planförslaget föreslås främst markanvändningen handel vilket klassas som mindre känslig markanvändning. I Länsstyrelsens inventering av förorenade områden i Piteå kommun finns två områden identifierade på Backen, dock utanför planområdet. De är Tvättman AB som fram till 1988 bedrev kemtvätt med perkloretylen och Wibax AB som bedriver verksamhet i form av lagring och tillverkning av organiska och oorganiska kemiska produkter. Markföroreningar kan finnas även inom planprogramsområdet vilket är viktigt att utreda vid detaljplaneläggning. 16

17 Bebyggelse Alla fastigheter inom området är bebyggda. Bortsett från den bostadsfastighet som ligger i den södra delen av planområdet och bostadsfastigheten norr om Sundsgatan finns det i huvudsak byggnader för handel, lager, kontor, tillverkning och förvaring inom området. Byggnaderna är i olika skick och storlek. Den industriella verksamheten på området finns i flera större men också mindre byggnader, samt i tillfälliga förvaringstält. Generellt saknas enhetlig struktur och många av byggnaderna är placerade med baksida mot gatan. Detaljhandeln inom området är främst större kedjor inriktade mot lågprishandel. Dessa butiker har ofta stora parkeringar i direkt anslutning till byggnaderna. Byggnader som tillkommit under senare år har fasader med tydliga fronter där firmanamn och logotyper samlas vilket är i enlighet med förslag i Gestaltningsprogram. Bild 21 Butiksfasad med front mot Sundsgatan Bild 22 Plåtfasad på Backen-området. Bild Butiksfasad med tydlig front, samt industrifasad på Backen 17

18 5. Planförslag Föreslagen markanvändning En översiktlig markanvändning för området föreslås enligt markanvändningskartan nedan. Planprogrammet ska ligga till grund för kommande detaljplaner i området. Bild 25 Förslag till markanvändning 18

19 Handel längs med Fläktgatan Planförslaget innebär att Backen-områdets övre fortsätter att utvecklas som externt handelsområde i Piteå. Handel föreslås utvecklas främst kring Fläktgatan. Andra verksamheter kopplade till handel kan finnas inom området, exempelvis fik, aktivitetslokaler eller andra mötesplatser som innebär att fler människor rör sig i området. På de flesta fastigheter längs med Fläktgatan finns möjligheter till nyetablering. Vid placering av nya byggnader är det viktigt att anpassa byggnad och markutformning till de stråk som finns för att skapa trivsamma gaturum. Volymer och utformning av nya byggnader anpassas för att utveckla kvartersmark och gaturum. Verksamheter i området Utanför handelsstråket längs med Fläktgatan föreslås olika mindre störande verksamheter. Exempelvis tillverkning, kontor, grossisthandel och lager i kombination med handel. Det är viktigt att dessa verksamheter inte placeras så att det upptar mark som är attraktiv för handel och därmed hindrar områdets utveckling som handelsområde. Risker och gränsdragningar Planprogrammet verkar för att handel och industri skiljs åt. Planprogrammet påverkar ej södra delen av Backens verksamhetsområde som kan fortsätta att användas som ett mera renodlat industriområde. Handelsverksamheter som befinner sig inom det området kan med fördel flytta till norra delen av Backen. Det skulle bidra till att i görligaste mån separera tung trafik från gång- och cykeltrafik och leda till att risken för trafikolyckor minskar. Att dra en gräns mellan handelsverksamhet och industriverksamhet är en förutsättning för att många av de föreslagna trafikåtgärderna ska kunna genomföras. Sannolikheten och risken för andra typer av olyckor, exempelvis explosionsrisk från viss verksamhet som finns på Backen-området eller transport med farligt gods bedöms inte öka. Däremot skulle konsekvensen kunna förvärras om en olycka inträffar då fler människor befinner sig i närområdet. Aktuellt avstånd till transportled för farligt gods är längre än relevant uppmärksamhetsavstånd och några ytterligare riskreducerande åtgärder är inte nödvändiga. Tillkommande verksamheter risk- och konsekvensbedöms i bygg- eller detaljplaneskedet. Eventuella säkerhetsavstånd ska alltid beaktas. Tillkommande bebyggelse och förtätning Det finns möjlighet att förtäta planprogramsområdet inom i stort sett varje kvarter. Hur förtätning kan komma att ske beror helt på vilken typ av etablering som blir aktuell och vilken förmodad trafikalstring det innebär. Planprogrammet visar på nyexploatering i det nordvästra hörnet för att illustrera att detta markområde som idag är obebyggt och icke detaljplanelagt i en framtid med fördel kan bebyggas med handel, kontor eller verksamhet. 19

20 Förslag till trafikstruktur på Backen-området De förändringar av vägnätet som föreslås inom hela området inklusive området norr om Sundsgatan har som målsättning att ändra karaktären från industriområde till ett mer stadsmässigt vägnät. Följande principer är viktiga för att uppnå målsättningar för trafiken till/från och inom området: Hög framkomlighet - det ska vara lätt att ta sig med bil, med cykel eller till fots till Backens handelsområde. En del i detta är att större parkeringar bör nås från minst två anslutningar för att minska risken för köbildning. Hög trafiksäkerhet - där gående och cyklister rör sig är det de som dimensionerar hur korsningspunkter utformas. Säkerhet för gående och cyklister har högre prioritet än biltrafikens framkomlighet (hur snabbt man kan köra) inom området. Hög tillgänglighet - lätthet att nå målpunkter till fots. Alla kunder ska ses som gående även om de kommer till området med bil eller cykel. Det innebär att det måste finns tydliga och gena förbindelser för gående mellan områdets olika butiker. Hög tillgänglighet innebär också att handikappanpassade parkeringar placeras i direkt närhet till entréer utan hinder i vägen. Hög trafiktålighet - intresset för att handla på Backen styrs mest av vilka butiker som finns här idag och vilka som kan komma hit. Området har begränsningar i de gator som finns och som är naturliga för biltrafiken. För kommande etableringar är det viktigt att fastighetsägaren tillsammans med kommunen bedömer vilka eventuella åtgärder som kan behövas för att undvika trafikkaos och i stället successivt bygga upp attraktiva trafikstrukturer. Tydlig grönstruktur förtydligar trafikstruktur, underlättar orienteringen och stärker attraktiviteten. 20