Detaljplan för Sjöryd 1:123 och 1:124

Transkript

1 ANTAGANDEHANDLING 123 Detaljplan för Sjöryd 1:123 och 1:124 i Mullsjö, Mullsjö kommun Dnr 2014/2042

2 Denna handling har utarbetats av planarkitekt Anna Säfström i samarbete med berörda tjänstemän inom Mullsjö kommun. Anna Säfström, planarkitekt Telefon Beslut: Beslut om samråd, Byggnadsnämnden (BN) Beslut om granskning, Byggnadsnämnden Beslut om antagande, Byggnadsnämnden Laga kraft (9)

3

4 PLANBESKRIVNING HANDLINGAR Detaljplanen består av plankarta i skala 1:1000 samt denna planbeskrivning. Till detaljplanen hör även en fastighetsförteckning. PLANENS SYFTE OCH HUVUDDRAG Detaljplanens syfte är att möjliggöra nybyggnation av flerbostadshus i ett centralt läge i Mullsjö. Förslaget innebär att två flerbostadshus i tre plan samt två tillhörande gårdshus kan uppföras inom planområdet. Planområdet omfattar två fastigheter som sedan tidigare är planlagda för och bebyggda med friliggande småhus. Dessa avses rivas i samband med uppförande av ny bebyggelse. BAKGRUND Mullsjö bostäder har förvärvat fastigheterna Sjöryd 1:123 och 1:124 med avsikt att uppföra två flerbostadshus i tre plan med sutteräng, totalt ca 25 lägenheter. Fastigheterna är i gällande byggnadsplan (fastställd ) planlagda för bostadsändamål, men byggrätten medger endast byggnation till högst en fjärdedel av tomtens yta och i två plan. Syftet med detaljplaneläggningen är att utöka byggrätten så att byggandet av nya lägenheter inom centrala Mullsjö kan genomföras. Planförslaget medger att 35 % av tomtens yta ianspråktas för bebyggelse. FÖRENLIGHET MED 3,4 OCH 5 KAP MILJÖBALKEN Detaljplanen bedöms inte ge upphov till betydande påverkan på miljö, hälsa eller hushållning med mark, vatten eller andra resurser och kan därmed anses vara förenlig med bestämmelserna i Miljöbalkens 3:e, 4:e och 5:e kapitel. PLANDATA Lägesbestämning Planområdet omfattar fastigheterna Sjöryd 1:123 och 1:124 som ligger i centrala Mullsjö. Planområdet begränsas av Kyrkvägen i norr, Skogsliden i väster och Hökensåsvägen i öster. I söder gränsar planområdet till en fastighet med flerbostadshus. l 3(9)

5 Areal Planområdet är 2549 kvm stort. Markägarförhållande Mullsjö Bostäder AB äger marken. TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN Översiktsplan 2000 I gällande översiktsplan antagen Kommunfullmäktige (KF) , anges att boendet i kommunen ska kännetecknas av alternativ, variation, småskalighet och närhet till naturen. I översiktsplanen anges också att höga krav ska ställas på närhet till service och god miljö. Detaljplaner Fastigheterna omfattas idag av byggnadsplan 11 (fastställd ) som medger användningen bostadsändamål. I korthet regleras bebyggelsen enligt följande: Fristående hus får uppföras En fjärdedel får bebyggas Byggnad får uppföras i två plan, därutöver får vind inredas Byggnadshöjd får vara högst 8 m Byggnadsnämnden ges rätt att besluta om antalet bostadslägenheter Miljöbedömning Konsekvenserna av detaljplanens genomförande beskrivs under särskild rubrik. Där konstateras att den nya detaljplanens genomförande varken bör medföra negativ påverkan på det berörda områdets miljövärden eller dess omgivningar eller på människors hälsa och säkerhet. Detaljplaneförslaget bedöms således inte medföra en betydande miljöpåverkan som föranleder en miljöbedömning enligt miljöbalkens bestämmelser. Riksintresse och Natura 2000 Inga värden påverkas. Strandskydd Mullsjön har ett utökat strandskydd på 200 m. Hela planområdet ligger inom denna strandskyddszon och varför strandskyddet måste upphävas. Länsstyrelsen är skyldig att i samrådet pröva kommunens beslut och verka så att strandskyddet inte hävs i strid med bestämmelserna i miljöbalken. För att strandskyddet ska kunna upphävas måste två förutsättningar vara uppfyllda: Det ska finnas särskilda skäl och intresset av att ta området i anspråk på det sätt som planen avser ska väga tyngre än strandskyddsintresset. Kommunens bedömning är att planområdet redan tagits i anspråk på ett sådant sätt att det saknar betydelse för strandskyddets syften, då marken redan i dag är privatägd och tagen i bruk för 4(9)

6 bostadsändamål. Området är väl avskilt från Mullsjön genom järnvägens och ytterligare tre vägars parallella sträckning längs strandlinjen genom Mullsjö centrum. Dessutom är det ett angeläget allmänt intresse att hyreslägenheter i ett centralt läge, nära service, vård och kollektivtrafik kan byggas. Kommunala beslut i övrigt Beslut om att uppdra byggnadsnämnden (BN) att handlägga ärendet togs i kommunstyrelsen (KS) Beslut om samråd kring detaljplaneförslaget togs i BN FÖRUTSÄTTNINGAR, FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER Mark och vegetation Planområdet består idag av två ordinära tomter bebyggda med småhus, se bilder nedan. Fastigheterna är vackert belägna på en höjdrygg där terrängen faller av och ger utblickar mot Mullsjön. Markplanet inom planområdet faller av ca 1 m i gräns mot gata, längre in på tomtmarken sluttar marken jämnt ner mot fastighetsgräns i söder, totalt ca 3 m. Bild 1: Sjöryd 1:124, utblick mot sydväst Bild 2: Sjöryd 1:123, utblick mot söder Radon Enligt de översiktliga kartor som redovisas i PM för Markradon i Mullsjö kommun (2003) hör det aktuella området till mark som kan klassas som lågradonmark/normalradonmark. Vid byggnation ska radonskyddat utförande användas, vilket är idag är standard vid nybyggnation i områden som klassas som normalradonmark. Förorenad mark Inga kända markföroreningar finns inom planområdet. Tillgänglighet Förutsättningarna för att skapa tillgänglighet är goda. Detaljplaneförslaget medger att hus får uppföras i tre våningsplan med suterräng, varför det ställs krav på ökad tillgänglighet och hiss enligt lagstiftningen. Bebyggelse 5(9)

7 Planområdet är beläget i centrala Mullsjö och omges av kvarter med högre exploatering och handelslokaler. Direkt norr om Kyrkvägen 3 och 5 finns ett större komplex med affärslokaler i bottenplan och flerbostadshus med fyra plan. Parkeringsytorna till dessa verksamheter är ordnade så att de skapar en öppen plats i gaturummet. I väster gränsar planområdet till Svenska kyrkans lokaler. I öster gränsar området till en större handelslokal som har angöring och parkering från söder. Bild 3: Sjöryd 1:124 i förgrunden. Utblick mot väster. Bild 4: Sjöryd 1:123 på höger sida. Utblick mot öster. Ny bebyggelse Föreliggande detaljplaneförslag ger rätt att uppföra flerbostadshus i tre plan med sutterängvåning. Då marken inom planområdet sluttar krävs att man vid projektering av husen studerar marknivåerna och väljer en bra lösning som minimerar behovet av schaktning. I den mån det är möjligt bör uteplatser ordnas så att störningar från trafikbuller och eventuella störningar från omkringliggande verksamheter kan undvikas. Gator och trafik Gatunät samt gång- och cykeltrafik Den nya planen innebär inga förändringar i det lokala gatunätet som ansluter till planområdet. På båda sidor om Kyrkvägen löper trottoarer för fotgängare. Cyklister hänvisas till körbanan på den aktuella sträckan. Bild 5: Norr om planområde, flerbostadshus med handel Bild 6: Samma område, utblick åt öster. 6(9)

8 i bottenplan. Parkering och angöring Angöring för de planerade bostäderna sker från Kyrkvägen till de parkeringsplatser som ordnas för de boende inom fastigheten inom förgårdsmarken. Enligt lagstiftningen ska det på tomten eller i närheten av den finnas utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon. Om inte parkeringskravet uppfylls kan inte bygglov ges. I Mullsjö kommun finns ingen parkeringsnorm fastställd, en bedömning får därför göras. Om inte behovet av parkering kan uppfyllas inom fastigheten på ett tillfredsställande sätt kan anordnande av p-platser genom avtal, sk parkeringsköp bli aktuellt. Platser får då ordnas på kommunal mark i nära anslutning till bostäderna. Buller Planområdet ligger ca 75 meter från järnvägen. Ingen beräkning av buller har utförts i samband med planarbetet. Bedömningen är den planerade bebyggelsens läge (både topografiskt och delvis skyddad av annan bebyggelse) och avstånd från bullerkällan, gör att riktvärden inte riskerar att överskridas. Konsekvenser av planens genomförande Varje detaljplan och program skall enligt lagstiftningen (MB 6 kap 11 ) föregås av en miljöbedömning om dess genomförande kan antas medföra en betydande miljöpåverkan. En behovsbedömning är den analys som görs för att avgöra om förslaget kan antas påverka miljön så mycket att en miljöbedömning och miljökonsekvensbeskrivning behövs. I samband med framtagande av detaljplaneförslaget har en checklista använts som stöd i behovsbedömningen. Den samlade bedömningen från denna är att detaljplanens genomförande inte medför betydande påverkan. Checklistan är en bilaga till planhandlingen. 7(9)

9 GENOMFÖRANDE ORGANISATORISKA FRÅGOR Tidplan Detaljplaneförslaget prövas enligt reglerna för enkelt planförfarande. Planarbetet avses i huvudsak bedrivas enligt nedanstående tidplan. Beslut om samråd, BN 19 mars 2014 Samråd 14 april 9 maj 2014 Beslut om granskning/godkännande, BN 18 juni 2014 Granskningstid augusti 2014 Beslut om antagande; BN 28 augusti 2014 Laga kraft september 2014 BN = byggnadsnämnden Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Under genomförandetiden får detaljplanen inte ändras utan att synnerliga skäl föreligger. Efter genomförandetidens utgång fortsätter planen att gälla men kan då ändras eller upphävas utan att fastighetsägaren har rätt till ersättning. Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Allmän plats Ingen allmän platsmark ingår i planområdet. Fastighetsägaren svarar för åtgärder inom egen tomt. Vatten och avlopp, el, tele mm Mullsjö Energi och Miljö AB är huvudman för det allmänna vatten- och avloppsnätet samt dagvattennätet inom allmän platsmark. Två anslutningspunkter finns sedan tidigare. För ledningar inom kvartersmark (från anslutningspunkt i gata) ansvarar fastighetsägaren. Ett ledningsrättsavtal kan behöva tecknas med fastighetsägaren till Sjöryd 1:87 i det fall anslutning av vatten- och avlopp sker från söder. Vattenfall Eldistribution AB är huvudman för det allmänna elnätet. Mullsjö Energi och Miljö AB är huvudman för fjärrvärmenätet. Möjlighet att ansluta till fjärrvärmenätet finns. 8(9)

10 FASTIGHETSRÄTTSLIGA FRÅGOR I samband med detaljplanens framtagande görs en ansökan om fastighetsbildning för sammanslagning av de två fastigheterna. Det åligger fastighetsägaren att ansöka och bekosta åtgärden. EKNOMISKA FRÅGOR Planekonomi Fastighetsägaren erlägger planavgift den dag den nya detaljplanen nyttjas. Planavgift regleras i samband med bygglov. Gator mm Investeringskostnader Planen ger inte upphov till några investeringskostnader eller förändrade driftskostnader för kommunen. TEKNISKA FRÅGOR Utredningar Ingen geoteknisk utredning har utförts under planarbetets gång. För att säkerställa grundläggningsmetod bör en mer detaljerad geoteknisk undersökning utföras inför exploatering. Dagvatten Dagvattnet bör så långt som möjligt fördröjas lokalt inom fastigheten. Regnvatten och takavvattning ska i möjligaste mån infiltreras alternativt fördröjas innan det avleds. MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Planbeskrivningen har upprättats av Byggnadsnämnden, Mullsjö kommun genom planarkitekt Anna Säfström. Handlingarna har upprättats i samråd med övriga berörda tjänstemän inom kommunen. 9(9)