Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad

Transkript

1 2011 : 1 ISSN Stockholms Handelskammares analys Andrahandsuthyrning underlättar en trög bostadsmarknad Sammanfattning Det saknas bostäder i Stockholms län, enligt preliminära siffror. Skälen är den snabbt växande befolkningen och ett svagt och eftersatt bostadsbyggande. Det existerande bostadsbeståndet används inte fullt ut. En av de bidragande orsakerna är regleringarna av bostadsmarknaden. En snabb åtgärd för att lindra den allvarliga bostadsbristen är därför att utnyttja det befintliga bostadsbeståndet mer effektivt. Här spelar andrahandsuthyrningen en viktig roll. Mer flexibla regler och skattebefrielse av andrahandsuthyrning skulle snabbt kunna skapa nära bostadstillfällen i länet. Det visar nya beräkningar baserade på en SKOP-undersökning. Sex av tio av dessa bostadstillfällen, motsvarande bostäder, avser uthyrning av hela bostäder. Andrahandsuthyrning handlar i regel inte om ockerhyror. I genomsnitt rör det sig om en total månadshyra på knappt kronor efter skatt för en bostad i andra hand. Det allvarligaste hindret för tillväxten i huvudstadsregionen är det låga bostadsbyggandet. Ett annat hinder är den dåligt fungerande bostadsmarknaden. I avvaktan på att nyproduktionen tar fart och på nödvändiga förändringar av bostadsmarknadens regelverk måste alla de outnyttjade bostäder som finns i beståndet bli tillgängliga. Detta kan bara ske genom att underlätta och skattebefria andrahandsuthyrningen. Huvudstadsregionen behöver kraftfulla åtgärder på bred front för att öka bostadsbyggandet och för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad. Andrahandsuthyrning handlar inte om att vara inneboende i små trånga rum hemma hos någon annan.

2 Bostadsbrist - det saknas bostäder! Huvudstadsregionens befolkning växer så det knakar ökade befolkningen i Stockholms län med invånare. Det är en fortsatt rekordstark ökning och vi har i länet under lång tid haft en stark befolkningstillväxt som varit långt större än prognostiserat. De senaste fyra åren har befolkningen varje år ökat med mer än invånare. Det kan ställas i relation till den regionala utvecklingsplanen (RUFS 2010) som i sitt prognosalternativ hög räknar med en årlig befolkningsökning på ca personer till Det är bra att Stockholms län växer. En ökande befolkning stimulerar tillväxten men kräver också stora resurser för att klara investeringar i transportinfrastruktur och bostäder. Här brister det i dag och regionen brottas med svåra kapacitetsbrister. Bristen på bostäder är nu så stor att den skapar en rad allvarliga problem. Nyproduktionen har släpat efter sedan 1990-talet och bara de senaste åren hade den behövt vara tre gånger så hög för att hålla jämna steg med befolkningen. De nya befolkningssiffrorna för 2010 tillsammans med de kvartalsvisa siffrorna över antalet färdigställda bostäder i länet ger vid handen att underskottet på bostäder i länet växer snabbt och nu uppgår till omkring bostäder 1. Räknas alla som är i behov av en bostad i regionen in är den faktiska bostadsbristen ännu högre. Det låga bostadsbyggandet är, tillsammans med en dåligt fungerande bostadsmarknad, ett av de allvarligaste hindren för tillväxten i huvudstadsregionen. Situationen på bostadsmarknaden försvårar rörligheten på arbetsmarknaden och undergräver möjligheterna att behålla och stärka regionens konkurrens- och attraktionskraft. Det är inte bara ett hot mot den ekonomiska utvecklingen i huvudstadsregionen utan mot hela Sverige. Den stora bostadsbristen och de höga boendekostnaderna försvårar för många hushåll att flytta till eller inom regionen. Det gäller särskilt ungdomar, lågutbildade och hushåll med låga inkomster men också välutbildade och kvalificerade personer som vill flytta till Stockholm. Det påverkar i sin tur rekryteringsmöjligheterna för regionens företag som behöver nya medarbetare och spetskompetens. Stockholms län är i akut behov av fler bostäder av olika storlek och upplåtelseformer. Annars blir det svårt att ta tillvara de positiva effekterna av den stora befolkningsökningen. Befolkningsökning och bostadsbyggande* i Stockholms län per år, Källa: SCB och egna beräkningar. Anm. *Prognos för antalet färdigställda bostäder baserat på kvartalssiffrorna I I maj presenteras helårsstatistiken för antalet färdigställda lägenheter. På grund av stor eftersläpning, underskattning med nära 25 procent, av de kvartalsvisa siffrorna kommer underskottet på bostäder sannolikt att behöva revideras. I vår beräkning har vi tagit hänsyn till den permanentning av fritidshus som årligen äger rum. 2

3 Andrahandsuthyrning lindrar bostadsbristen För att nå balans mellan efterfrågan och utbud på bostadsmarknaden behövs flera åtgärder. Det är orealistiskt att tro att vi på kort tid ska kunna bygga bort det stora underskottet eller ens kunna hålla nyproduktionen i takt med befolkningstillväxten. Därför behövs det kraftfulla reformer på bostadsmarknaden. Stockholms bostadsmarknad utmärks, vid en jämförelse med andra större utländska städer, av tröghet och en svag rörlighet. En snabb åtgärd för att öka rörligheten på bostadsmarknaden, och samtidigt lindra den stora bostadsbristen, är att underlätta för andrahandsuthyrning. I dag är hyresmarknaden hårt reglerad, vilket har medfört att det finns en stor outnyttjad potential i Stockholms befintliga bostadsbestånd. Motverka inlåsningseffekter öka rörligheten på bostadsmarknaden. Våra beräkningar, baserade på en ny SKOP-undersökning, visar att mer flexibla hyresregler och skattebefrielse för andrahandsuthyrning skulle kunna ge bostadstillfällen i ett slag. Det skulle lösa en stor del av dagens uppdämda bristsituation. En annan viktig åtgärd för att öka rörligheten är att sänka transaktionskostnaderna i samband med en flytt. I dag är reavinstbeskattning, stämpelskatt, mäklararvoden, pantbrev och lagfart förenade med så höga kostnader att de aktivt motverkar rörligheten på bostadsmarknaden bostäder i huvudstadsregionen Få hyr ut i andra hand I dagsläget hyrs ca bostäder ut i andra hand i Stockholms län. Bland dessa är var femte en hel bostad (ca 2 300) och det rör sig framför allt om hyresrätter. Andrahandsuthyrning av del av bostad (ca bostäder) är vanligast förekommande bland villor följt av hyresrätter. Den är relativt ovanlig bland bostadsrätterna. Ungefär hälften av bostäderna där en del av bostaden hyrs ut har tillgång till egen separat ingång, eget kök och badrum. I Norge är det tillåtet att hyra ut upp till 50 procent av den egna bostaden eller hela bostaden under en begränsad tid utan att behöva skatta för hyresintäkten. Det har medfört att många småhus byggts om eller byggts till för att fungera för två hushåll. Denna typ av andrahandsbostäder står för en stor del av Norges hyresbostäder. Skattebefrielse av hyresintäkter skulle ge goda incitament för att hyra ut en bostad alternativt ett rum eller del av lägenhet/villa. Men det krävs också att hyressättningen blir fri eller åtminstone betydligt mer flexibel än i dag. Det skulle i sin tur pressa ner andrahandshyrorna om fler var beredda att hyra ut sina lägenheter. En friare andrahandsuthyrning med mer flexibel hyressättning skulle därmed bidra till en ökad dynamik och rörlighet i det existerande bostadsbeståndet. 3

4 Den knappa andrahandsuthyrningen i länet förklaras troligen av att det dels förekommer en svart marknad men framför allt att dagens regelverk för andrahandsuthyrning utgör en osäkerhet om hur detta ska tolkas. Det finns en rädsla för att ett andrahandskontrakt ska övergå i ett förstahandskontrakt och en stor osäkerhet om vilka hyresnivåer som vid en eventuell rättslig prövning kan anses vara skäliga. Det, tillsammans med beskattningen, medför att många avstår från att hyra ut. En uthyrning som de annars skulle se som både möjlig och önskvärd. En snabb åtgärd för att avhjälpa den stora bostadsbristen är att göra andrahandsmarknaden friare. Vår SKOP-undersökning visar att det är knappt 7 procent, bland dem som inte redan hyr ut i andra hand, som har en lägenhet/villa eller del av lägenhet/ villa som de skulle vilja hyra ut. Detta givet att de fick ta ut en högre hyra och inte behövde betala skatt på hyresintäkten. Det motsvarar bostäder. Inga ockerhyror för andrahandsbostäder Ett spännande resultat av SKOP-undersökningen är att den visar att den genomsnittliga förtjänsten/hyran (som bostadsinnehavaren vill ha för att hyra ut, månadshyra - skatt) uppgår till knappt kronor per månad efter skatt. Var fjärde som har möjlighet att hyra ut hela eller en del av sin bostad skulle göra det för under kronor efter skatt. Varannan skulle göra det för mindre än kronor och tre av fyra skulle göra det för kronor eller mindre. Hyror under kronor efter skatt är lite vanligare i övriga länet jämfört med Stockholms stad. Det är också vanligare för hyresrätter. Här måste vi dock lägga in en brasklapp då svaren inte säger något om hur stora bostäderna är. Men samtidigt ger svaren en indikation om att det generellt inte rör sig om några ockerhyror för andrahandsuthyrningen. Förtjänst, dvs månadshyra minus skatt, som krävs för att hyra ut hela eller del av bostad Intressant är att nära sex av tio av dessa, bostäder, avser en hel bostad. Det är fyra gånger högre än den genomsnittliga årliga nyproduktionstakten i Stockholms län de senaste 15 åren. Uthyrning av del av bostad har en potential om ca bostäder. Ca 40 procent av dessa har en egen separat ingång samt tillgång till eget kök och badrum. Skatterna är främsta hindret för uthyrning I undersökningen hade vi även med en öppen fråga om vad man såg som främsta skäl till att inte hyra ut. Bland dem som hade möjlighet att hyra ut hela sin bostad eller en del av den var det mest frekventa svaret; skatten vid andrahandsuthyrning. Källa: SKOP och Stockholms Handelskammare. Anm. Medelvärdet för svaren hamnar på kronor. 4

5 Handelskammaren anser Att hyresregleringen för andrahandsuthyrning måste avskaffas. Det ska råda avtalsfrihet för privatpersoner att hyra ut hela sin bostad i andra hand i upp till ett år eller upp till 50 procent av bostaden under obegränsad tid. Att sådan andrahandsuthyrning som beskrivs ovan också ska vara skattefri. Att omedelbara åtgärder vidtas både på kommunal och statlig nivå för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad i Stockholmsregionen. Metod På uppdrag av Handelskammaren har SKOP genomfört en telefonundersökning riktad till svenska medborgare i åldersgruppen 18 och 84 år bosatta i Stockholms län (v ). Totalt har personer intervjuats och bland de kontaktade personerna var det 87 procent som deltog i undersökningen. Befolkningen i svarspopulationen överstiger det befintliga bostadsbeståndet. Länet har ca invånare, i åldern år, och ca bostäder. Det medför att det inte går att applicera invånarnas svar direkt på bostadsbeståndet. Därtill måste hänsyn tas till att ungefär varannan ung vuxen i åldern år bor kvar hemma eller saknar egen bostad. Utifrån svarspopulationens omfång och beståndet räknar vi därför med att det bor 1,5 invånare i varje bostad. Stockholms Handelskammare Västra Trädgårdsgatan 9, Box , Stockholm Tel: , ISSN: Ansvarig analys: Sofia Linder, sofia.linder@chamber.se Ansvarig kommunikation: Andreas Åström, andreas.astrom@chamber.se 5