Kraftiga prisuppgångar på marknaden förefaller drivas av fundamenta

Transkript

1

2 Bakgrund Det pågår en intensiv debatt om huruvida det föreligger en boprisbubbla som kan få allvarliga konsekvenser för samhällsekonomin Debatten rör främst Stockholmsregionen, även om också andra delar av landet sett en kraftig uppgång i bostadspriser de senaste åren Kraven på politiska åtgärder har stundtals varit högljudda och reformer har genomförts för att söka dämpa prisutvecklingen främst genom skärpta krav på egen insats Det finns få inslag av spekulation i boprisökningen, som främst beror på en kombination av stigande reallöner och ett lågt utbud att försöka dämpa prisutvecklingen genom regleringar riskerar därför att bli verkningslöst eller i värsta fall att förvärra situationen 2

3 Kraftiga prisuppgångar på marknaden förefaller drivas av fundamenta En stark inflyttning till regionen Ökade reallöner och sänkta skatter ger ökad köpkraft Boendet blir viktigare ökad betalningsvilja Stockholmsregionens invånare mer kapitalstarka än övriga landet betalar mer än hälften av de totala direkta statliga inkomstskatterna I ett historiskt perspektiv mycket låga räntor under lång tid 3

4 Nybyggnation och befolkningsökning 4

5 Hur kan det se ut framöver? Befolkningen kommer ungefärligen att öka med mellan och personer fram till 2030 (RUFS 2010) Prognostiserad ökning fördelar sig jämnt över åren, så att halva ökningen inträffat till år 2020 Utgångsläget är ett underskott på cirka bostäder (Handelskammaren 2011) I dagsläget planeras cirka bostäder uppföras i regionen till 2020 (Kommunal statistik, sammanställd av Dagens Nyheter) I genomsnitt bor cirka två personer i varje bostad (riksgenomsnitt, SCB) 5

6 Bostadsunderskottet fram till Underskott bästa läge Underskott värsta läge I värsta fall ett underskott på bostäder Dock kan Värsta läget bli ännu värre, många byggprojekt försenas av överklaganden, uppskattningsvis upp till 20%

7 Hur många bostäder behövs? Fram till 2020 behöver mellan och bostäder göras tillgängliga för att helt eliminera skillnaden mellan tillgång och efterfrågan bostäder är planerade det är inte troligt att mycket mer tillkommer på grund av långa ledtider för detaljplanering, projektering etc. Slutsats: Den befintliga stocken måste utnyttjas mer effektivt. 7

8 Liberalisera reglerna för andrahandsuthyrning Många bostadsrättsföreningar tillämpar idag en mycket restriktiv hållning till andrahandsuthyrning, där vanliga regler är att man enbart tillåter uthyrning under begränsade perioder och av särskilda skäl. En annan orsak till att bostadsrättsägare avstår från andrahandsuthyrning är att den tillåtna ersättningen anses för låg. Man är rädd att bli dragen inför hyresnämnden och tvingad att betala tillbaka hyran om man tar ut det faktiska marknadspriset för ett andrahandskontrakt. Beräkningar från Stockholms handelskammare visar att denna eller liknande reformer skulle kunna skapa nya andrahandskontrakt 8

9 Minska flyttkostnaderna En av de viktigaste åtgärderna för att komma åt det stora utbudsunderskottet är att göra det lättare och billigare att byta bostad. Transaktionskostnaderna i samband med en flytt - framför allt reavinstskatt, stämpelskatter och mäklararvode blir mycket höga i attraktiva regioner då dessa typiskt sett utgår i form av en viss procentuell andel av köpeskillingen. Detta medför att de ekonomiska fördelarna som skulle kunna åstadkommas genom att byta till en mindre bostad i realiteten inte går att uppnå. av dem som bor i villor, radhus eller bostadsrätter är det 14 procent av invånarna som skulle flytta om reavinstskatten var betydligt lägre än i dag. Även denna reform skulle kunna leda till att cirka bostäder kom ut till försäljning på marknaden. 9

10 Avskaffa parkeringsnormen Som en del av kommunens planering av bebyggelsen sätts en parkeringsnorm. Om parkeringsnormen är 1,0 innebär det att för varje lägenhet som uppförs måste en parkeringsplats byggas. I Stockholm har parkeringsnormen länge varit 1,0 men har på sistone mjukats upp. Flera privata hyresvärdar uppger att parkeringsnormen är en begränsande faktor när det gäller nybyggnation En garageplats under ett hus kostar idag mellan och kr att bygga vilket slår hårt mot villigheten att bygga mindre lägenheter då detta inte blir kostnadseffektivt Försök i olika städer i Europa med bilfria stadsdelar har utfallit väl och bidragit till att fler bostadslägenheter än vad som annars varit möjligt har kunnat byggas 10