Marknadsrapport Ombildningar i Stockholm. sep Accelerating success.

Transkript

1 Marknadsrapport Ombildningar i Stockholm sep Accelerating success.

2 Ombildningar i Stockholm De boende hos allmännyttan som under analysperioden sålt sin nybildade bostadsrätt har i genomsnitt erhållit 87 % över betald insats. Under perioden 1 september 2010 till och med den 31 december 2011, 16 månader, ombildades 121 fastigheter i Stockholms kommun. Utav dessa 121 fastigheter bildades det 114 bostadsrättsföreningar. Den totala köpeskillingen uppgick till 9,3 miljarder kronor. Det innebär att lägenheter med en total bostadsyta om m² har bytt eller kommer att byta ägandeform. I fastigheterna finns också lokaler om totalt m². Snittföreningen omfattar 49 lägenheter med en totalarea om m² där lokalarean utgör cirka 12 %. Bostadsrättsföreningarna har i genomsnitt betalat kr/m² för fastigheten, en ökning med cirka 5 % jämfört med Colliers förra rapport över perioden Till detta tillkommer förvärvskostnader om 775 kr/m² samt en underhållsfond om kr/m². Om man ser till den enskilda medlemmen så har hyresgästen betalat kr/m² i insats och har fått en månadsavgift om 546 kr/m² det första året. 2 OMBILDNINGAR STOCKHOLM

3 De som under analysperioden sålt sin nybildade bostadsrätt har i genomsnitt erhållit kr/m². Detta innebär att hyresgästerna i Stockholm fått en ökad förmögenhet om totalt 6 mdrkr eller 1,1 Mkr per lägenhet. Allmännyttan i Stockholm fortsätter att ombilda ett stort antal fastigheter, 51 st under analysperioden vilka lett till 46 nya bostadsrättsföreningar. Skillnaden mot vår förra rapport är att de privata fastighetsägarna ombildar mer än allmännyttan, 70 fastigheter mot 51 för allmännyttan. Samtidigt så har dock totala antalet ombildningar minskat. Under denna analysperiod har det ombildats cirka 8 fastigheter per månad mot vår förra rapport då takten låg på 13 fastigheter per månad. Denna period har allmännyttan ombildat lägenheter för en total köpeskilling om 5,2 mdkr, de boende har i genomsnitt betalat kr/m² i insats. De boende hos privata fastighetsägare har i genomsnitt betalat kr/m² i insats. När man sedan sålt sin bostadsrätt har boende hos allmännyttan sålt för ett pris om 87 % över betald insats, medan de boende hos privata fastighetsägare har sålt för 67 % över betald insats. OMBILDNINGAR STOCKHOLM 3

4 Ombildade fastigheter i västra Stockholm Köpeskilling kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² Se karta nedan kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² I Västra Stockholm inklusive Stora Essingen har det skett 35 ombildningar under analysperioden. Av dessa har allmännyttan stått för 13 stycken. Bostadsrättsföreningarna har betalat mellan kr/m² och kr/m² och i snitt kr/m². De högsta priserna har Traneberg och Mariehäll/Bällsta bro och de lägsta köpeskillingarna finner man i Råcksta och Blackeberg. Det har skett ett betydande antal ombildningar i Abrahamsberg och nivåerna här ligger på omkring kr/m² i snitt. HEFAB står för 11 av dessa ombildningar kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² Avsatta medel för yttre underhåll (underhållsfonden) låg på mellan 235 kr/m² och kr/m², i snitt kr/m². Delar man upp försäljningarna kan man se att medelpriset för allmännyttans försäljningar låg på och att man i dessa ombildningar hade en underhållsfond på kr/m². För övriga säljare låg snittet på kr/m² med en underhållsfond på kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² 4 OMBILDNINGAR STOCKHOLM

5 Ombildade fastigheter i västra Stockholm Insats och årsavgift kr/m² 711 kr/m² kr/m² 738 kr/m² kr/m² 727 kr/m² kr/m² 586 kr/m² kr/m² 678 kr/m² kr/m² 580 kr/m² kr/m² 578 xx kr/m² kr/m² 483 kr/m² kr/m² 614 kr/m² kr/m² 432 kr/m² kr/m² 520 kr/m² kr/m² 474 kr/m² kr/m² 649 kr/m² kr/m² 631 kr/m² kr/m² 660 kr/m² kr/m² 717 kr/m² kr/m² 772 kr/m² kr/m² 675 kr/m² Se karta nedan kr/m² 653 kr/m² kr/m² 688 kr/m² kr/m² 507 kr/m² kr/m² 515 kr/m² kr/m² 668 kr/m² Värdeåret för allmännyttans fastigheter ligger i snitt på år 1972 och för övriga värdar i snitt på år 1958, vilket kan vara en förklaring till att underhållsfonden är mindre i allmännyttans ombildningar. Insatserna i de ombildade fastigheterna låg på mellan kr/m² och kr/m² med ett snitt på kr/m². I allmännyttan låg snittet på kr/m² med en årsavgift om 593 kr/m². Hos övriga säljare låg insatserna i snitt på kr/m² med en avgift om 639 kr/m² kr/m² 719 kr/m² kr/m² 533 kr/m² kr/m² 639 kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² 734 kr/m² kr/m² 527 kr/m² kr/m² 421 kr/m² kr/m² 750 kr/m² I 13 av föreningarna har någon eller några lägenhet sålts vidare på andrahandsmarknaden. Dessa lägenheter har sålts med en vinst om i snitt kr/m² kr/m² 633 kr/m² kr/m² 473 kr/m² kr/m² 772 kr/m² kr/m² 635 kr/m² Privat Allmän OMBILDNINGAR STOCKHOLM 5

6 Ombildade fastigheter i södra Stockholm Köpeskilling kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² I Södra Stockholm har det skett 46 ombildningar under analysperioden. Av dessa har allmännyttan stått för 28 stycken. Bostadsrättsföreningarna har betalat mellan kr/m² och kr/m² och i snitt kr/m². De högsta priserna avser, förutom Hammarby Sjöstad, fastigheter belägna i Liljeholmen och Johanneshov. Den lägsta köpeskillingen finner man i Skärholmen. Underhållsfonden låg på mellan 70 kr/m² och kr/m², i snitt kr/m². Delar man upp försäljningarna kan man se att medelpriset för allmännyttans försäljningar låg på kr/m² med en underhållsfond på kr/m². För övriga säljare låg snittet på kr/m² med en underhållsfond på kr/m². Privat Allmän 6 OMBILDNINGAR STOCKHOLM

7 Ombildade fastigheter i södra Stockholm Insats och årsavgift kr/m² 595 kr/m² kr/m² 770 kr/m² kr/m² 591 kr/m² kr/m² 610 kr/m² kr/m² 699 kr/m² kr/m² 755 kr/m² kr/m² 819 kr/m² kr/m² 746 kr/m² kr/m² 662 kr/m² kr/m² 654 kr/m² kr/m² 712 kr/m² kr/m² 654 kr/m² kr/m² 481 kr/m² kr/m² 750 kr/m² kr/m² 659 kr/m² Se karta nedan kr/m² 504 kr/m² kr/m² 689 kr/m² kr/m² 634 kr/m² kr/m² 555 kr/m² kr/m² 656 kr/m² kr/m² 469 kr/m² kr/m² 576 kr/m² kr/m² 526 kr/m² kr/m² 593 kr/m² kr/m² 583 kr/m² kr/m² 446 kr/m² kr/m² 587 kr/m² kr/m² 481 kr/m² kr/m² 397 kr/m² kr/m² 525 kr/m² kr/m² 549 kr/m² kr/m² 531 kr/m² kr/m² 567 kr/m² kr/m² 591 kr/m² kr/m² 402 kr/m² kr/m² 495 kr/m² kr/m² 632 kr/m² Insatserna i de ombildade fastigheterna låg på mellan kr/m² och kr/m² med ett snitt på kr/m². I allmännyttans försäljningar låg snittinsatsen på kr/m² med en årsavgift på 574 kr/m² kr/m² 598 kr/m² kr/m² 743 kr/m² kr/m² 588 kr/m² kr/m² 580 kr/m² Hos övriga säljare låg insatserna i snitt på kr/m² en årsavgift om 633 kr/m². I 21 av föreningarna har någon eller några lägenhet sålts vidare på andrahandsmarknaden. Dessa lägenheter har sålts med en vinst om i snitt kr/m² kr/m² 684 kr/m² kr/m² 355 kr/m² kr/m² 652 kr/m² kr/m² 658 kr/m² Privat Allmän OMBILDNINGAR STOCKHOLM 7

8 Ombildade fastigheter Södermalm Köpeskilling kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² På Södermalm har det skett 7 ombildningar under analysperioden. Av dessa har allmännyttan stått för 2 stycken. Man kan konstatera att det skett en avmattning på Södermalm jämfört med förra analysperioden (som bara var 8 månader), då det skedde 22 ombildningar. Allmännyttan har dragit ner på takten i innerstaden samtidigt som många av fastigheterna redan ombildats. Totalt utgör nu bostadsrättsföreningarna 55 % av totala stocken bostadsfastigheter på Södermalm. Bostadsrättsföreningarna har betalat mellan kr/m² och kr/m² och i snitt kr/m² för fastigheterna. Avsatta medel för yttre underhåll (underhållsfonden) låg på mellan 246 kr/m² och kr/m², i snitt kr/m². Privat Allmän 8 OMBILDNINGAR STOCKHOLM

9 Ombildade fastigheter Södermalm Insats och årsavgift kr/m² 425 kr/m² kr/m² 264 kr/m² kr/m² 611 kr/m² kr/m² 532 kr/m² kr/m² 621 kr/m² kr/m² 597 kr/m² kr/m² 567 kr/m² Insatserna i de ombildade fastigheterna låg på mellan kr/m² och kr/m² med ett snitt på kr/m². Årsavgiften låg på om 517 kr/m². I två av föreningarna har någon eller några lägenhet sålts vidare på andrahandsmarknaden. Dessa lägenheter har sålts med en vinst om i snitt kr/m². Privat Allmän OMBILDNINGAR STOCKHOLM 9

10 Ombildade fastigheter centrala Stockholm Köpeskilling kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² I centrala Stockholm har det skett 26 ombildningar under analysperioden. Av dessa har allmännyttan stått för tre stycken. Bostadsrättsföreningarna har betalat mellan kr/m² och kr/m² och i snitt kr/m². De högsta priserna avser två ombildningar på Östermalm och den lägsta köpeskillingen avser en av allmännyttans ombildningar på Frejgatan. Underhållsfonden låg på mellan 92 kr/m² och kr/m², i snitt kr/m². Privat Allmän 10 OMBILDNINGAR STOCKHOLM

11 Ombildade fastigheter centrala Stockholm Insats och årsavgift kr/m² 550 kr/m² kr/m² 539 kr/m² kr/m² 522 kr/m² kr/m² 730 kr/m² kr/m² 629 kr/m² kr/m² 572 kr/m² kr/m² 629 kr/m² kr/m² 608 kr/m² kr/m² 679 kr/m² kr/m² 670 kr/m² kr/m² 430 kr/m² kr/m² 540 kr/m² kr/m² 430 kr/m² kr/m² 509 kr/m² kr/m² 622 kr/m² kr/m² 525 kr/m² kr/m² 578 kr/m² kr/m² 380 kr/m² kr/m² 577 kr/m² kr/m² 660 kr/m² kr/m² 615 kr/m² kr/m² 339 kr/m² kr/m² 392 kr/m² kr/m² 500 kr/m² kr/m² 435 kr/m² kr/m² 589 kr/m² Insatserna i de ombildade fastigheterna låg på mellan kr/m². och kr/m² med ett snitt på kr/m². Årsavgiften låg på i snitt 548 kr/m². I 13 av föreningarna har någon eller några lägenhet sålts vidare på andrahandsmarknaden. Dessa lägenheter har sålts med en vinst om i snitt kr/m². Privat Allmän OMBILDNINGAR STOCKHOLM 11

12 Bostadsrättsmarknaden i Stockholm Prisutvecklingen kr/m² Källa: Svensk Mäklarstatistik AB Prisutvecklingen på bostadsrätter i Stockholms kommun har varit positiv sedan nedgången i samband med finanskrisen. Vi hade en tydlig nedgång i början av 2011 då räntorna började stiga men trots detta slutade året med stigande priser på årsbasis. Ränteläget har förbättrats under våren 2012 och vi tror att även 2012 kommer att visa svagt stigande priser på årsbasis. * Grafen visar bostadsrättsprisutvecklingen i Stockholms kommun. 12 OMBILDNINGAR STOCKHOLM

13 Bostadsrättsmarknaden i Stockholm Boendekostnadsutvecklingen kr/m² Källa: Svensk Mäklarstatistik AB och Colliers International AB Räntekostnaden för bolånet utgör en betydande del av boendekostnaden för en bostadsrättshavare. Den andra delen är månadsavgiften till föreningen. Vi har analyserat vilka boendekostnader köpare av bostadsrätter fått under olika tidsperioder, beräknat på dagsaktuell ränta, överlåtelsepris och föreningens månadsavgift. I och med räntesänkningarna sjönk räntekostnaderna dramatiskt. Under slutet av 2010 och 2011 fick vi stigande räntor och därmed kraftigt stigande boendekostnader. Resultatet av detta kan vi se i grafen ovanför. Nu har räntorna vänt ner igen och vi kommer återigen se sänkta boendekostnader. Ränteläget gör att bostadsrättsföreningarna fortsätter att bygga upp sina kassor och underhållsfonder. Detta stärker vårt påstående att vi tror att vi kommer att se stigande bostadsrättspriser. * Grafen visar boendekostnadsutvecklingen i Stockholms kommun. ** Boendekostnaden utgörs av nettolåneräntan och månadsavgiften till bostadsrättsföreningen. OMBILDNINGAR STOCKHOLM 13

14 Colliers ombildningar Colliers International är ett av världens största företag inom fastighetsrådgivning. Vi finns i 61 länder och på 512 kontor, varav tre ligger i Stockholm, Göteborg och Malmö. Här är vi ett 30-tal fastighetsrådgivare som arbetar med att öka lönsamheten för investerare, fastighetsägare och hyresgäster på den kommersiella fastighetsmarknaden. Colliers har en grupp som arbetar dedikerat med ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt. För närvarande arbetar vi med ett 20-tal ärenden på 10 olika orter. Vi hanterar hela ombildningsprocessen från första mötet till slutförd affär och har goda förutsättningar att lyckas då vi har stor erfarenhet av ombildningar och rekonstruktioner av bostadsrättsföreningar. Vårt unika värderingsverktyg garanterar bästa pris för fastigheten. Colliers Hyresrättsombildning arbetar aktivt och drivande och alltid med stor respekt gentemot hyresgästerna. Tveka inte att kontakta oss för en kostnadsfri ombildningsvärdering av din fastighet! Kontakta oss Urban Blücher projektledare urban.blycher@colliers.se TEL charlotte högberg Projektledare charlotte.hogberg@colliers.se Tel OMBILDNINGAR STOCKHOLM

15

16 Colliers International Regeringsgatan Stockholm Accelerating success.