MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR

Transkript

1 LULEÅ MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR Accelerating success.

2 Sammanfattning OMBILDNINGAR I LULEÅ Insats = det pris man betalar för lägenheten i en ombildning Marknadsvärde = det pris lägenheten betingar på den öppna marknaden I Luleå har det under perioden från 1 januari 2012 till och med 1 augusti 2014 ombildats 39 fastigheter från hyresrätt till bostadsrätt till ett värde om 820 Mkr. Det innebär att 703 lägenheter med en total bostadsyta om m² skiftat ägandeform. Till detta tillkommer även m² lokaler. Varje ombildning har i snitt omfattat 59 lägenheter med en totalyta om m 2 där lokalytan utgör cirka 10%. Bostadsrättsföreningarna har i genomsnitt betalat kr/m 2 för fastigheten. Till detta tillkommer förvärvskostnader om 399 kr/m 2 samt en underhållsfond om 477 kr/m 2. Om man ser till den enskilde hyresgästen har den betalat kr/m 2 i insats och fått en månadsavgift om 607 kr/m 2 det första året. Den som sålt sin bostadsrätt vidare på öppna marknaden inom ett år efter ombildningen har i genomsnitt sålt för kr/m 2 och gjort en vinst om i genomsnitt 65% i förhållande till erlagd insats. 2 COLLIERS INTERNATIONAL

3 Ombildade fastigheter LOKALISERING Stadskartan Kartan visar lokalisering av ombildade fastigheter Under den period om två och ett halvt år som rapporten omfattar har 12 ombildningar med 39 fastigheter innehållandes 703 lägenheter skett. Luleå kan anses vara en relativt ombildningsvillig marknad med en ombildad lägenhet per år per 134 kommuninvånare. Detta kan jämföras med Göteborg där motsvarande siffra är cirka 900 personer per ombildad lägenhet årligen. Ombildningarna i Luleå är spridda geografiskt, men de flesta har varit lokaliserade i den mest centrala delen av staden. Den största ombildningen har skett i Oskarsvarv i centrala Luleå och omfattar en fastighet med 483 lägenheter och en total area om m 2, varav m 2 är lokaler. Den näst största ombildningen har skett i Svartöstaden och omfattar 28 fastigheter med 114 lägenheter och en total area om m 2. COLLIERS INTERNATIONAL 3

4 Ombildade fastigheter kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² Stadskartan Kartan visar den köpeskilling som bostadsrättsföreningarna betalat för fastigheterna i kr/m 2 Ombildningarna har huvudsakligen skett i Luleå domkyrkoförsamling, den mest centralt belägna församlingen i Luleå. Köpeskillingen för föreningarna har varierat mellan kr/m 2 och kr/m 2, med ett snitt på kr/m 2. Hyresbostadsfastigheter har motsvarat 14% av den totala transaktionsvolymen i Luleå kommun under analysperioden. Vid försäljning av hyresfastigheter (ej ombildning) i Luleå domkyrkoförsamling har köpeskillingarna varierat mellan kr/m 2 till kr/m 2, med ett snitt på kr/m 2. Av materialet kan vi se att ombildningsaffärer under perioden generellt har genererat en betydligt högre köpeskilling per kvadratmeter än transaktioner på investerarmarknaden, i genomsnitt nästan 60% högre. 4 COLLIERS INTERNATIONAL

5 Ombildade fastigheter INSATS OCH kr/m² 553 kr/m² kr/m² 700 kr/m² 8 510kr/m² 736 kr/m² kr/m² 608 kr/m² kr/m² 771 kr/m² kr/m² 683 kr/m² kr/m² 743 kr/m² kr/m² 580 kr/m² kr/m² 736 kr/m² kr/m² 717 kr/m² kr/m² 598 kr/m² kr/m² 674 kr/m² Stadskartan Kartan visar den insats och årsavgift som den enskilde medlemmen betalat för lägenheten i kr/m 2 I en ombildning förväntar sig hyresgästerna att insatsen är lägre än marknadsvärdet på den blivande bostadsrätten. Det är oftast det största incitamentet som hyresgästerna har för att delta i ombildningen. Rabattens storlek beror på intresset hos hyresgästerna och värdet på lägenheterna, samt hur hög boendekostnaden blir efter ombildningen. I Luleå har insatserna som hyresgästerna betalat för bostadsrätterna legat mellan kr/m 2 och kr/m 2, med ett snitt på kr/m 2. Bostadsrättspriserna i Luleå domkyrkoförsamling har under perioden varit i snitt kr/m 2, och i kommunen som helhet kr/m 2. Utvecklingen av bostadsrätts-priserna har varit positiv under analysperioden. Insatserna som hyresgästerna betalat för bostadsrätterna uppgår till cirka 54% av marknadspriset i Luleå domkyrkoförsamling och 60% av marknadspriset i Luleå kommun. De som har sålt sina lägenheter inom ett år från ombildningen har gjort en vinst på i snitt 65%, vilket motsvarar en rabatt om 39 %. I analysunderlaget återfinns lägenheter som sålts med en vinst som uppgått till hela 153%, vilket motsvarar en rabatt på 60%. COLLIERS INTERNATIONAL 5

6 Vad går man miste om? UTFALL VS MÖJLIGHET VID RÄTT VÄRDERING 1200 Att ha en tillförlitlig kalkyl att luta sig mot i förhandlingen ger förutsättningar för säljaren att erhålla det bästa priset som kan accepteras av köparen. Mkr Om rabattsatsen vid försäljningarna stannat vid 25% hade priset för fastigheterna uppgått till Mkr, 188 Mkr mer Totalt utfall för försäljningarna när rabattsatsen uppgick till 39%, 820 Mkr. 0 Colliers erfarenhet är att rabatterna i snitt bör ligga på 20-25% för att få affärerna att gå i lås. På denna nivå kan hyresgästerna finansiera förvärvet av bostadsrätten med enbart lån (dvs ett lån som motsvarar ca 75% av värdet), vilket vanligtvis är en förutsättning för förvärv. Vi kan konstatera att många fastighetsägare i Luleå verkar nöjda med att få ett pris som överstiger marknadsvärdet som hyresfastighet, till synes utan att göra någon djupare analys över betalningsvilja och betalningsmöjlighet hos hyresgästerna. Vi menar dock att säljarna genom detta går miste om en stor del av den potentiella vinsten. Att lämna en rabatt på 39% som vi ser i det analyserade materialet för Luleå, är att som säljare lämna ifrån sig en för stor del av fastighetens övervärde. En av Colliers styrkor är det unika värderingsverktyg för ombildningar som vi utvecklat. Vi kan med utgångspunkt från statistik, och med vår erfarenhet från tidigare förhandlingar med stor exakthet få fram det rimliga priset på en fastighet vid en ombildning. Vi har analyserat de 12 ombildningar som har gjorts under analysperioden och lagt in utfallet i vårt värderingsverktyg. Analysen grundas på att den totala rabatten skulle uppgå till högst rimliga 25% istället för verklighetens 39%. Vi kan konstatera att den totala köpeskillingen med denna rabattsats hade ökat med hela 23%; från 820 Mkr till Mkr. Säljarna i Luleå har på aggregerad nivå gått miste om hela 188 Mkr under analysperioden. Att rabatterna i de analyserade ombildningarna blir så höga kan vara resultatet av bristande insikt i de marknadskrafter som driver ombildningar, en ofullständig fastighetsanalys och värdering eller en svag förhandling. Luleå är en marknad som har gått från att vara en relativt omogen ombildningsmarknad till en mer mogen. 6 COLLIERS INTERNATIONAL

7 485 kontor i 63 länder på 6 kontinenter 1,5 miljarder i omsättning Mer än utförda hyres/ försäljningstransaktioner 56,6 miljarder i total transaktionsvolym 135 miljoner m² under förvaltning anställda KUNSKAP OM OMBILDNINGSMARKNADEN Med en djupgående analys och prissättning, kompletterat med Colliers strukturerade försäljningsprocess för ombildning och vår erfarenhet av förhandling med bostadsrättsföreningar, kan du som säljare känna dig säker på att du erhåller ett så bra pris som möjligt i ombildningen. Jämför man de resultat som säljarna åstadkommit i denna rapport med de priser Colliers skulle kunna erhålla, lönar det sig alltså många gånger om att nyttja Colliers tjänster. Vi på Colliers är så säkra på vår modell för ombildning att vi bara tar betalt för våra tjänster när ombildningen är klar och genomförd. Det är alltså kostnadsfritt att använda oss om vi skulle misslyckas. Förutom ombildning kan vi hjälpa till med ombildningsvärdering; vi hjälper ofta våra kunder även innan ett fastighetsförvärv med att beräkna potentialen i fastigheter där hyresgästerna är intresserade. Colliers har stor erfarenhet av att initiera ombildningar och jobbar i många stora och medelstora kommuner i Sverige. För närvarande har vi pågående ombildningar i Stockholm, Haninge, Östersund, Skellefteå, Malmö, Växjö, Kalmar och Göteborg. Charlotte Högberg Projektledare Transaktion Ombildningar TEL charlotte.hogberg@colliers.com Välkommen att kontakta oss på Colliers så kan vi förklara hur vi ser på värden och förhandling! VI HAR TIDIGARE GIVIT UT OMBILDNINGSRAPPORTER FÖR Stockholm Göteborg Malmö Lund Helsingborg Växjö Kalmar Halmstad Urban Blücher Projektledare Transaktion Ombildningar TEL urban.blycher@colliers.com Vill du ha tidigare rapporter? Skicka ett mail till marknad@colliers.se så skickar vi dem direkt. Jenny Diaz-Jernberg Analytiker Transaktion Ombildningar TEL jenny.diaz-jernberg@colliers.com Informationen i rapporten är tagen från trovärdiga källor. Även om vi har gjort allt vi kan för att ge korrekt information kan vi inte garantera det. Vi avsäger oss ansvaret för eventuella felaktigheter. Läsaren uppmuntras att tillfråga professionella rådgivare innan man eventuellt agerar utifrån resultatet i rapporten. COLLIERS INTERNATIONAL 7

8 SVERIGE Colliers International Ringvägen Stockkholm TEL FAX Accelerating success.