RAPPORT HYRESRÄTTSOMBILDNINGAR

Transkript

1 VÄXJÖ RAPPORT HYRESRÄTTSOMBILDNINGAR OKT JUNI 2015 Accelerating success.

2 Sammanfattning OMBILDNINGAR I VÄXJÖ OKTOBER JUNI 2015 Insats = det pris man betalar för lägenheten i en ombildning Marknadsvärde = det pris lägenheten betingar på den öppna marknaden I Växjö har det under perioden från oktober 2011 till och med juni 2015 ombildats 10 fastigheter från hyresrätt till bostadsrätt till ett värde om 307 Mkr. Det innebär att 221 lägenheter med en total bostadsyta om m² skiftat ägandeform. Till detta tillkommer även 430 m² lokaler. Varje ombildning har i snitt omfattat 22 lägenheter med en totalyta om m² där lokalytan utgör cirka 3 %. Bostadsrättsföreningarna har i genomsnitt betalat kr/m² för fastigheten. Till detta tillkommer förvärvskostnader om 350 kr/m² samt en underhållsfond om 568 kr/m². Om man ser till den enskilde hyresgästen har den betalat kr/m² i insats och fått en månadsavgift om 562 kr/m² det första året. Den som sålt sin bostadsrätt vidare på öppna marknaden inom ett år efter ombildningen har i genomsnitt sålt för kr/m² och gjort en vinst om i genomsnitt 79 % i förhållande till erlagd insats. 2 COLLIERS INTERNATIONAL

3 Ombildade Lugnets väg 27 Norra Esplanaden 25 Lärkgatan 18 Borgmästaregatan 2 Eklövsgatan 17 Risingevägen 14 Trädgårdsgatan 3 Smålandsgatan 1 Lagmansvägen 11 Södrabogränd 1 Stadskartan I Växjö har det även gjorts flera fastighetstransaktioner som skett under ombildningens regelsystem men som vi inte tar med i vår undersökning. Det rör sig om fastigheter där fastighetsägaren tömt fastigheten och därefter gjort en ombildning utan hyresgäster. De säljer sedan lägenheterna till fullt marknadspris. Vi vill följa marknadsutvecklingen där det sker en förhandling med hyresgästerna och har därför exkluderat dessa affärer. COLLIERS INTERNATIONAL 3

4 kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² Stadskartan Ombildningarna har huvudsakligen skett i Växjö domkyrkoförsamling, den mest centralt belägna församlingen i Växjö. Köpeskillingen för föreningarna har varierat mellan kr/m² och kr/m², med ett snitt på kr/m². 4 COLLIERS INTERNATIONAL

5 Insats och årsavgift 9 778kr/m² 578 kr/m² kr/m² 637 kr/m² r/m² 375 kr/m² kr/m² 458 kr/m² kr/m² 487 kr/m² kr/m² 575 kr/m² kr/m² 704 kr/m² kr/m² 665 kr/m² kr/m² 547 kr/m² kr/m² 591 kr/m² Stadskartan Kartan visar den insats och årsavgift som den enskilde medlemmen betalat för lägenheten i kr/m 2 I en ombildning förväntar sig hyresgästerna att insatsen är lägre än marknadsvärdet på den blivande bostadsrätten. Det är oftast det största incitamentet som hyresgästerna har för att delta i ombildningen. Rabattens storlek beror på intresset hos hyresgästerna och värdet på lägenheterna, samt hur hög boendekostnaden blir efter ombildningen. I Växjö har insatserna som hyresgästerna betalat för bostadsrätterna legat mellan kr/m² och kr/m², med ett snitt på kr/m². Bostadsrättspriserna i Växjö domkyrkoförsamling har under perioden 2012 till 2015 gått från kr/m², till kr/m². COLLIERS INTERNATIONAL 5

6 Colliers värderingsverktyg PRISSÄTTER FASTIGHETEN AKTUELL OCH HISTORISK STATISTIK ÖVER SÅLDA LÄGENHETER ÖVER RÄNTENIVÅER RABATT minimi % BOENDEKOSTNADS- ÖKNING maximal % Colliers VÄRDERINGS- VERKTYG PRIS VID ombildning HYRESINTÄKTER Driftskostnader Fond för yttre underhåll Vi har tagit fram ett värderingsverktyg som ger oss en välavvägd prissättning och tyngd i argumentationen av priset. - Colliers använder sig av en databas med statistik över gjorda ombildningar och bostadsrättspriser med aktuella lägenhetsförsäljningar i ett väl avgränsat närområde. - Ränteutvecklingen sätts i förhållande till den historiska prisserien för att beräkna vilka rabatter och boendekostnadsökningar köparna fått. - Verktyget räknar fram ett ombildningsvärde utifrån satta ramar avseende boendekostnadsökningar och rabatter. 6 COLLIERS INTERNATIONAL

7 502 kontor i 67 länder på 6 kontinenter 1,7 miljarder i omsättning 85 miljarder i total transaktionsvolym 158 miljoner m² under förvaltning anställda KUNSKAP OM OMBILDNINGSMARKNADEN Med en djupgående analys och prissättning, kompletterat med Colliers strukturerade försäljningsprocess för ombildning och vår erfarenhet av förhandling med bostadsrättsföreningar, kan du som säljare känna dig säker på att du erhåller ett så bra pris som möjligt i ombildningen. Jämför man de resultat som säljarna åstadkommit i denna rapport med de priser Colliers skulle kunna erhålla, lönar det sig alltså många gånger om att nyttja Colliers tjänster. Vi på Colliers är så säkra på vår modell för ombildning att vi bara tar betalt för våra tjänster när ombildningen är klar och genomförd. Det är alltså kostnadsfritt att använda oss om vi skulle misslyckas. Förutom ombildning kan vi hjälpa till med ombildningsvärdering; vi hjälper ofta våra kunder även innan ett fastighetsförvärv med att beräkna potentialen i fastigheter där hyresgästerna är intresserade. Colliers har stor erfarenhet av att initiera ombildningar och jobbar i många stora och medelstora kommuner i Sverige. För närvarande har vi pågående ombildningar i Stockholm, Haninge, Upplands Väsby, Jakobsberg, Göteborg, Lund, Kristianstad och Växjö. Urban Blücher Projektledare Malmö Transaktion Ombildningar TEL urban.blycher@colliers.com Välkommen att kontakta oss på Colliers så kan vi förklara hur vi ser på värden och förhandling! VI HAR TIDIGARE GIVIT UT OMBILDNINGSRAPPORTER FÖR Stockholm Göteborg Malmö Lund Helsingborg Växjö Kalmar Halmstad Luleå Charlotte Högberg Projektledare Stockholm Transaktion Ombildningar TEL charlotte.hogberg@colliers.com Vill du ha tidigare rapporter? Skicka ett mail till marknad@colliers.se så skickar vi dem direkt. Informationen i rapporten är tagen från trovärdiga källor. Även om vi har gjort allt vi kan för att ge korrekt information kan vi inte garantera det. Vi avsäger oss ansvaret för eventuella felaktigheter. Läsaren uppmuntras att tillfråga professionella rådgivare innan man eventuellt agerar utifrån resultatet i rapporten. COLLIERS INTERNATIONAL 7

8 SVERIGE Colliers International Linnégatan Stockkholm TEL FAX info@colliers.com Accelerating success.