Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt

Transkript

1 Växjö januari 2012 Ombildning från hyresrätt till bostadsrätt Information till dig som hyresgäst I budget för 2012 har kommunfullmäktige beslutat följande - Hyresgästerna hos Växjöhem och Vidingehem ska under 2012 informeras om möjligheterna att omvandla sina hyresrätter till bostadsrätter. Omvandlingen ska ske på marknadsmässiga villkor. Önskar en majoritet av hyresgästerna att omvandla sina hyresrätter till bostadsrätter, till villkor som parterna kan komma överens om, så ska det ske. Likaså gäller det motsatta om en majoritet av hyresgästerna istället vill bo kvar som hyresgäster så kommer inte någon ombildning att genomföras. Hyresgästerna ska ha det avgörande inflytandet i denna fråga. Möjligheten att ombilda har funnits under de senaste åren. Broschyren beskriver Vilken är skillnaden mellan hyresrätt och bostadsrätt Hur fastställs priset på en bostadsrätt Ombildningens 9 steg Fortsätt hyra om du vill Ordlista N Esplanaden 21 Telefon Löpanäsvägen 4 Telefon

2 VILKEN ÄR SKILLNADEN MELLAN HYRESRÄTT OCH BOSTADSRÄTT? BO I BOSTADSRÄTT Att äga en bostadsrätt innebär att du äger en andel i föreningen. Bostadsrättsföreningen äger fastigheten och upplåter en lägenhet med bostadsrätt till dig som medlem, vilket innebär att du och dina grannar indirekt äger fastigheten tillsammans. Som medlemmar i bostadsrättsföreningen bestämmer ni gemensamt hur fastigheten ska renoveras, hur gemensamma utrymmen skall skötas och städas. EGET ANSVAR Som bostadsrättsinnehavare är det du som utrustar och renoverar din lägenhet och det är också du som får betala för det. Som medlem i föreningen har du möjlighet att påverka vilka förändringar som ska göras i fastigheten i stort. Men föreningen är också ansvarig för att åtgärda skador när någonting i fastigheten går sönder. Är till exempel hissen trasig så är det föreningens ansvar att reparera den. BOENDEKOSTNAD En bostadsrätt har ett värde och kan säljas, belånas, ges bort eller ärvas. När du äger en andel i bostadsrättsföreningen tar du därför del av den prisutveckling som sker på marknaden. Priset kan gå både upp och ner. BO I HYRESRÄTT När du bor i en hyresrätt så är det hyresvärden i samråd med hyresgästen som avgör vilka renoveringar som får göras i din lägenhet. Kostnaden för detta ingår i din hyra. I samråd med hyresvärden har du dock stora möjligheter att påverka din lägenhets utseende. ENKELT BOENDE Det är hyresvärden som sköter gräsmattor, rabatter, snöskottning osv om inget annat avtalats. Du behöver inte ta ansvar på samma sätt som för en bostadsrätt. Om till exempel kylskåpet skulle gå sönder så är det hyresvärden som ska reparera eller byta ut det. Du har alltid möjlighet att säga upp ditt kontrakt med 3 månaders uppsägningstid. BOENDEKOSTNAD Boendekostnaden är enkel att förutse och extra hyreshöjningar görs bara i samband med standardhöjande åtgärder. Du tar inte någon ekonomisk risk, eftersom du inte behöver betala en insats för att bo i din hyresrätt. Kostnaderna för fastighetens förvaltning täcks av månadsavgifterna som alla medlemmar betalar. En bostadsrättsförening ska inte gå med vinst, så eventuellt överskott används för att sänka månadsavgifterna eller för att göra förbättringar på fastigheten. 2

3 HUR FASTSTÄLLS PRISET PÅ EN BOSTADSRÄTT? PRISSÄTTNING Det är fastighetsägaren som bestämmer priset. Vid prissättningen tas bland annat hänsyn till fastighetens skick, framtida renoveringsbehov och läge. Det vill säga i vilket område fastigheten ligger. Priset för en fastighet med stora renoveringsbehov blir därför lägre än priset för en renoverad fastighet. Detta påverkar å andra sidan mängden renoveringar som måste göras efter ombildningen. Läget har fått en allt större betydelse när priset fastställs. DIN BOENDEKOSTNAD Boendekostnaden för en bostadsrätt består av ränta och amortering på dina eventuella bostadslån och en månadsavgift som täcker föreningens kostnader för fastighetens drift, underhåll och fastighetsskatt. Det är din bank eller ett låneinstitut som avgör om du kan få bostadslån och om du behöver betala av på lånet varje månad, genom så kallad amortering. Behöver du amortera på ditt lån så blir månadskostnaden högre. 3

4 OMBILDNINGENS 9 STEG Att ombilda hyresrätter till bostadsrätter kan upplevas som en lång och komplicerad process. Vi rekommenderar därför bostadsrättsföreningar att anlita en ombildningskonsult. 1 PRATA MED DINA GRANNAR - BJUD IN TILL HUSMÖTE Börja med att prata med dina grannar för att ta reda på vilka som är intresserade av att få mer information. Bjud sedan in alla till ett husmöte för att diskutera möjligheten att ombilda. Det är lämpligt att även bjuda in en ombildningskonsult. OBS! Om du undertecknar intresseanmälan innebär det att du är intresserad av att få veta priset på fastigheten. Du förbinder dig alltså inte till något. När värderingen är klar återkommer hyresvärden med ett pris. Priset går normalt sett inte att förhandla. Priset gäller under 6 månader. 2 REGISTRERA BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN För att bilda en bostadsrättsförening krävs att minst tre personer blir medlemmar, men det är bra om så många som möjligt är med redan tidigt i processen. För att få rösta på en eventuell framtida köpstämma, mötet där det bestäms om fastigheten ska ombildas, krävs medlemskap i föreningen. Alla hyresgäster har rätt att vara medlemmar. Lokalhyresgäster kan endast bli medlemmar om föreningen tillåter det. Styrelsen är bostadsrättsföreningens representanter under ombildningsprocessen och sköter kontakten med ombildningskonsulten, hyresvärden och banken. Innan föreningen kan registreras av Bolagsverket behöver föreningens namn och stadgar bestämmas. Mallar kan beställas på Bolagsverkets hemsida eller på telefon LÄMNA INTRESSEANMÄLAN TILL HYRESVÄRDEN När er förening är registrerad är det dags att lämna en intresseanmälan till er hyresvärd. För att hyresvärden ska prissätta fastigheten måste minst 2/3 av de boende i fastigheten skriva under en intresseanmälan. Det är bara de som står på hyreskontraktet och samtidigt är folkbokförda i fastigheten som kan skriva under intresseanmälan. Står fler än en person på hyreskontraktet måste båda underteckna intresseanmälan. 4 4 EKONOMISK PLAN När föreningen fått ett priserbjudande av hyresvärden är nästa steg att ta fram en ekonomisk plan. En ekonomisk plan är ett dokument över den blivande bostadsrättsföreningens framtida ekonomi. Föreningens styrelse utarbetar planen med hjälp av en ombildningskonsult. I planen beräknas varje bostadsrätts månadsavgift och medlemsinsats. Det är först då som varje boende får information om vad just deras lägenhet kommer att kosta. I den ekonomiska planen tar man hänsyn till kostnader för kommande renoveringar och underhåll av fastigheten. Planen fastställs av styrelsen. Två utomstående intygsgivare, som utsetts av Boverket, bekräftar att planen är korrekt och att alla kalkyler är realistiska. 5 LÅN Både föreningen och medlemmarna behöver i de flesta fall låna pengar för att kunna köpa fastigheten och sina andelar i bostadsrättsföreningen. Räntor och villkor kan variera mellan olika banker och låneinstitut, så det lönar sig att jämföra olika alternativ. Det är bra att ta kontakt med banker så tidigt som möjligt för att få information om lånevillkor och för att få individuella lånelöften, det vill säga ett löfte från banken om att få låna pengar, innan köpstämman.

5 OMBILDNINGENS 9 STEG 6 KÖPSTÄMMA När förslaget till den ekonomiska planen är klar skickar styrelsen ut den till alla hyresgäster, tillsammans med en inbjudan till köpstämma, alltså det möte där man bestämmer om man ska ombilda eller inte. 9 FÖRVALTNING När föreningen är ägare till fastigheten är den också ansvarig för förvaltning och åtaganden mot eventuella hyresgäster. Det kan vara bra att åtminstone till en början ta hjälp av en professionell förvaltare. På köpstämman tas det formella beslutet om huruvida föreningen ska köpa fastigheten eller inte, därför är det mycket viktigt att samtliga medlemmar känner till alla förutsättningar. Minst 2/3 av medlemmarna måste rösta ja till ett köp vid köpstämman för att ombildningen ska kunna genomföras. Även de medlemmar som inte vill köpa sin lägenhet kan rösta ja och fortsätta att bo kvar som hyresgäster. De röstar då ja för att föreningen ska ta över ägandet av fastigheten och att de vill ha föreningen som hyresvärd. 7 KÖP Om minst 2/3 av medlemmarna röstat ja på köpstämman skriver hyresvärden och bostadsrättsföreningen under ett köpekontrakt. 8 UPPLÅTELSEAVTAL OCH TILLTRÄDE Upplåtelseavtal tecknas. När medlemsinsatserna för bostadsrätterna betalats till föreningen är ombildningen genomförd och föreningens medlemmar bostadsrättsinnehavare. 5

6 ORDLISTA Det är viktigt att alla boende i huset får information under hela processen oavsett om de är positiva eller negativa till en ombildning. AMORTERING Avbetalning på lån. BOLAGSVERKET Myndighet som bland annat sköter registrering av företag och ekonomiska föreningar, till exempel bostadsrättsföreningar. BOSTADSRÄTT Boendeform som innebär rätt att nyttja en lägenhet för obegränsad tid. En bostadsrätt kan köpas, säljas, ges bort, belånas eller ärvas. En ägare av en bostadsrätt är medlem i en bostadsrättsförening. BOSTADSRÄTTSFÖRENING Ekonomisk förening som förvärvar en fastighet vid en ombildning och ansvarar för driften och skötseln av fastigheten. BOVERKET Myndighet som hanterar bostadsfrågor, samhällsplanering, stadsoch bebyggelseutveckling med mera. EKONOMISK PLAN En budget som upprättas när en bostadsrättsförening förvärvar en fastighet för att ombilda lägenheterna till bostadsrätter. Planen visar insats samt månadsavgift för varje enskild bostadsrätt de närmaste åren och ska ta hänsyn till kommande renoveringar och reparationer så att medlemmarna vet exakt vilket ekonomiskt ansvar de tar om de väljer att ombilda. 6 FASTIGHET Markområde med tillhörande byggnader. FÖRVÄRV En bostadsrättsförening förvärvar en fastighet då den köps av ett kommunalt bostadsbolag. Medlemmarna i föreningen kan därefter ombilda sina hyresrätter till bostadsrätter. FÖRVALTNING Drift, underhåll och ekonomisk administration av en fastighet. Förvaltningen av en fastighet med bostadsrätter utförs ofta av ett förvaltningsbolag som föreningen anlitar. HYRESRÄTT Boendeform som ger hyresgäster rätt att bo i lägenheter som ägs av en fastighetsägare. Boende i hyresrätter betalar månadshyra. INTRESSEANMÄLAN Ett dokument där de boende utrycker intresse av att ombilda fastigheten till bostadsrätter. Det ska undertecknas av minst 2/3 av hyresgästerna för att fastighetsbolaget ska göra en värdering. Intresseanmälan är inte bindande. INTYGSGIVARE Utomstående personer som är utsedda av Boverket för att granska den ekonomiska plan som bostadsrättsföreningar upprättar inför en ombildning.

7 KÖPSTÄMMA Möte då medlemmarna i en bostadsrättsförening samlas för att ta det formella beslutet att köpa en fastighet. Minst två tredjedelar av alla hyresgäster måste rösta ja för att köpet ska kunna genomföras. Även de som inte vill köpa sin lägenhet kan rösta ja och fortsätta att bo kvar som hyresgäster. KÖPEKONTRAKT Bindande handling (kontrakt) som fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen skriver under, förutsatt att minst två tredjedelar av hyresgästerna röstat ja till att köpa fastigheten på köpstämman. LOKALHYRESGÄST Person som hyr lokal i en fastighet för att bedriva olika typer av verksamhet. MEDLEMSINSATS Den insats medlemmarna betalar till föreningen för att bli delägare i fastigheten och få rätten att nyttja sin bostadsrätt. MÅNADSAVGIFT Medlemmar i en bostadsrättsförening betalar en månadsavgift som ska täcka föreningens lånekostnader,fastighetens drift, underhåll och fastighetsskatt. OMBILDNING När en bostadsrättsförening friköpt en hyresfastighet kan hyresrätterna ombildas till bostadsrätter. OMBILDNINGSKONSULT Specialist som anlitas för att hjälpa en bostadsrättsförening att förvärva och ombilda en hyresfastighet till bostadsrätter. Ombildningskonsulter tar i de flesta fall inte betalt för sitt arbete förrän ombildningen är genomförd. Det finns ingen auktorisering för ombildningskonsulter, vilket gör det viktigt att ta referenser. REVISOR Person med uppgift att sköta ett företags eller en förenings ekonomiska redovisning. TEKNISK BESIKTNING Vid ombildning av en hyresfastighet görs en teknisk besiktning för att hitta eventuella fel, skador, slitage och renoveringsbehov. Besiktningen används som underlag när den ekonomiska planen upprättas. UPPLÅTELSEAVTAL Handling som innebär att en bostadsrättsförening upplåter lägenheterna i fastigheten med bostadsrätt till de boende. ÅNGERPERIOD En ångerperiod för hyresgäster som väljer att inte direkt ombilda sin lägenhet i en fastighet som förvärvas. Under de första sex månaderna har en enskild hyresgäst rätt att köpa lägenheten till priset i den ekonomiska planen (+ ränta). LAGAR - vi hänvisar till följande lagrum för ytterligare information: - Bostadsrättslagen (SFS 1991:614) - Ombildningslagen (SFS 1982:352) - Lagen om ekonomiska föreningar (SFS 1987:667) 7

8 FORTSÄTT HYRA OM DU VILL Att köpa en fastighet och ombilda lägenheterna till bostadsrätter är ett erbjudande till dig och dina grannar, inte ett tvång. Du kan alltid välja att bo kvar som hyresgäst även om det blir en ombildning, men då med bostadsrättsföreningen som hyresvärd. KOMMENTAR För att köpet slutligen ska komma till stånd måste beslut tas i Växjöhems eller Vidingehems styrelse samt i Växjö Kommunföretag ABs styrelse. I vissa fall ska beslut även tas av Växjö kommunfullmäktige. Dina rättigheter som hyresgäst är då desamma som tidigare och om du skulle bli missnöjd kan du ta hjälp av Hyresgästföreningen i Hyresnämnden. ÅNGERPERIOD Väljer du att inte ombilda din lägenhet så har du en ångerperiod. Under de sex första månaderna har du rätten att köpa lägenheten till priset i den ekonomiska planen + ränta. Under de sex nästkommande månaderna har du rätt att köpa till marknadspris. Har du ytterligare frågor kring ombildning så kan du kontakta: Projektledare Ola Agermark Telefon ola.agermark@vaxjohem.se Marknadschef Paula Eskilsson Telefon paula.eskilsson@vidingehem.se N Esplanaden 21 Telefon Löpanäsvägen 4 Telefon