Bostadsrättsföreningen Kantarellen 11 i samarbete med HSB Nr 10 den 18 Januari 2010

Transkript

1 Bostadsrättsföreningen Kantarellen 11 i samarbete med HSB Nr 10 den 18 Januari 2010 Bakgrund För några dagar sedan delade Hyresgästföreningen ut en folder med namn Gångsätranytt. Den innehåller en rad påståenden om processen kring förslaget till ombildning till bostadsrätter. Bostadsrättsföreningen vill bemöta dessa och samtidigt ge färska nyheter om läget. Båda föreningarna har till uppgift att föra sina medlemmars talan. En stor del av oss hyresgäster i Gångsätra är medlemmar i båda föreningarna. Så är det också med de flesta ledamöter i Bostadsrätts-föreningens styrelse. I dagens läge är det svårt för den lokala Hyresgästföreningen att hävda att dess majoritet är emot ombildning. Det är vår förhoppning att ombildningsprocessen inte ska skapa svåra konflikter mellan boende eller mellan föreningarna. Efter en ombildning behöver båda föreningarna samverka på ett bra sätt, och grunden för detta behöver läggas nu. Styrelsens uppdrag Diskussion och arbete har pågått under många år kring frågan om ombildning till bostads-rätter genom att vi hyresgäster köper vår fastighet av Lidingöhem Efter ett politiskt beslut och genom samarbetet med HSB finns sedan i november 2009 för första gången ett konkret ombildningsförslag att ta ställning till. Bostadsrättsföreningens styrelse och HSB har, på uppdrag av föreningens medlemmar, arbetat intensivt för att informera om förslaget och för att få det förankrat bland oss hyresgäster. Detta har skett i form av informationsmöten, öppna hus, utskick och dörrknackning. Om några hyresgäster, så som Hyresgästföreningen påstår, känt sig hotade och oroade över detta arbete är vi i Bostadsrättsföreningens styrelse de första att beklaga detta. Syftet har dock aldrig varit något annat än att på ett sakligt sätt informera om innebörden av en eventuell ombildning. Majoritetskrav För att bostadsrättsföreningen ska kunna fatta beslut om att köpa en fastighet kräver lagen att minst två tredjedelar (67 %) av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna som omfattas av förvärvet går med på beslutet. Om alla 626 lägenheter i Kantarellen 11 är uthyrda måste minst 418 ja-röster uppnås. Detta har informerats om vid upprepade tillfällen. I skrivande stund har föreningen fått in 364 fullmakter, som röstar ja till förvärv av vår fastighet. Vi saknar 54 fullmakter för att uppnå lagstadgad majoritet och vi fortsätter därför vårt arbete med insamling av fullmakter. Situationen i Kantarellen 11 är unik eftersom ett så stort antal lägenhetskontrakt innehas av Lidingö stad. En stad uppfyller inte lagstiftarens krav för att få rösta och är inte röstberättigad. Stadens 83 lägenheter blir därför per automatik nej-röster. Av antalet röstberättigade hyresgäster har nu 67 procent röstat ja. Oavsett hur man mäter kan vi i bostadsrättsföreningens styrelse konstatera att vi driver en

2 fråga som en betydande majoritet av hyresgästerna står bakom. Det stärker oss och ger vårt arbete full legitimitet. Fullmakter Det finns en tydlig lagstiftning runt hanterandet av fullmakter och den följer vi. En fullmakt ska vara daterad och undertecknad. Den gäller i ett år eller till dess att den återkallas. Skulle någon ha skrivit på en fullmakt och sedan ångrar sig är det bara att kontakta styrelsen eller HSB så river vi fullmakten. Fullmakten betyder att man röstar ja till att bostads-rättsföreningen köper fastigheten av Lidingöhem. Inget annat. Om detta har hyresgästen kanske aldrig att få möjlighet att ställas inför valet att köpa sin lägenhet eller inte. För de allra flesta hänger beslutet på stämman samman med om man avser att köpa sin lägenhet eller inte men det är viktigt att poängtera att det formellt rör sig om två olika beslut. På köpstämman röstar man om huruvida föreningen ska köpa fastigheten eller inte, därefter beslutar varje enskild hyresgäst om man ska köpa sin lägenhet eller inte. Fram till köpstämman är antalet fullmakter den indikation föreningen har på hur stor majoriteten är för ombildning. Det blir ingen köpstämma förrän intresset bedöms visa en lagenlig majoritet för att ombilda. Bostadsrättsföreningen bemöter Hyresgästföreningens argument Hyresgästföreningen räknar upp ett antal argument mot den förestående ombildningen. Argumenten känns igen och är sedan tidigare bemötta. Vissa av bemötandena tål dock att upprepas. informerats på möten, öppna hus och i skrift. Skulle någon ändå ha upp-fattat det annorlunda, exempelvis att en påskriven fullmakt är ett krav för att få bo kvar, är det förvånande men förstås beklagligt. Den som inte vill lämna en fullmakt kan förstås rösta genom att närvara på köpstämman. Den som varken lämnar fullmakt eller närvarar på stämman röstar per automatik nej. Om köpstämman beslutar att köpa fastigheten kommer alla hyresgäster, oavsett hur man röstat, att erbjudas möjligheten att köpa sin lägenhet till det pris som fastställts i den ekonomiska planen. Denna möjlighet gäller i en (1) månad från och med den dag då bostadsrättsföreningen köper fastigheten. För den som behöver ytterligare betänketid kan det vara bra att veta att den lagliga rätten att köpa sin lägenhet gäller i ytterligare 11 månader, dvs totalt i 12 månader. Dock sker vissa förändringar av villkoren under denna tid. Observera att en förutsättning för att få välja mellan att köpa sin lägenhet och att bo kvar med hyresrätt är att bostadsrättsföreningen röstat ja till att köpa fastigheten av Lidingöhem. Blir det nej på köpstämman kommer den enskilde 1. Stark förening Hyresgästföreningen anklagar styrelsen/hsb för att vi i den ekonomiska planen antagit att 30 procent av lägenheterna initialt ska kvarstå med hyresrätt och menar att detta indikerar en svag förening och att vi här skiljer oss från andra ombildningar som har haft starkare majoritet. Inget kunde vara mer felaktigt och Hyresgästföreningen blottar här sin okunskap i sakfrågan då man blandar samman majoritetskravet vid köpstämman med den anslutningsgrad (andelen som köper sin lägenhet från dag ett) som har använts för ekonomiska beräkningar i den ekonomiska planen. Det vore direkt oansvarigt att bygga den ekonomiska planen på en orealistisk alltför hög

3 anslutningsgrad. Det är bättre att vara försiktig i sitt antagande än tvärtom. Över tid kommer anslutningsgraden att öka och därmed förstärks föreningens ekonomi ytterligare. Kommunen har meddelat att den ämnar köpa sina lägenheter. Detta kommer med all säkerhet att stärka föreningens ekonomi. 2. HSB - Erfaren förvaltare Vid en ombildning blir bostadsrättsföreningen fastighetsägare och hyresvärd. Detta innebär ett stort ansvar och innefattar en mängd beslut inom områden där vi vanliga boende i regel saknar kunskap. Av den anledningen har vi tecknat ett avtal med HSB avseende all förvaltning av fastighet och förening. HSB har förvaltat bostadsrättsföreningar sedan 1923 och är landets största bostadsorganisation. Det är HSB som är garanten för att Bostadsrättsföreningen Kantarellen 11 uppfyller de lagkrav som ställs på en fastighetsägare och en hyresvärd, detta oavsett om man bor i bostadsrätt eller hyresrätt. 3. Lagstadgad förhandling om hyror Som hyresvärd måste bostadsrättsföreningen, precis som Lidingöhem, förhålla sig till gällande lagstiftning. De rättigheter och skyldigheter som följer av ett hyreskontrakt kvarstår oförändrade. Det finns inga möjligheter för en bostadsrättsförening att kringgå lagstiftningen. Hyresnivån kommer även fortsättningsvis att fastställas efter förhandling med Hyresgästföreningen. 4. Hållbar ekonomisk plan Hyresgästföreningen tar en artikel i Lidingö Tidning som grund för att bostadsrättsföreningen gjort en glädjekalkyl. Det hade inte skadat med en källkritisk granskning av artikeln. Den som uttalar sig i artikeln är inte någon sakkunnig eller någon känd fastighetsekonom, utan en hyresgäst som är negativ till ombildningen. Samtliga professionella bedömare som tagit del av den ekonomiska planen menar i stället att den framstår som hållbar och trovärdig. 5. God ekonomi enligt bankerna Två stora affärsbanker har avböjt finansiering till bostadsrättsföreningen därför att de gjort bedömningen att de saknar tillräckliga personella resurser för att kunna hantera den stora mängd låneansökningar som på kort tid skall handläggas om ombildningen blir av. Att Hyresgästföreningen, utan någon som helst insikt i de diskussioner som förts mellan bostadsrättsföreningen och bankerna, väljer att tolka detta som att bostadsrättsföreningens ekonomi är svag är inte värt att kommentera. 6. Fritt val av bank Efter upphandling och förhandlingar kunde vi konstatera att Swedbank var den bank som på bästa sätt förenade bra lånevillkor med en hög service-nivå. Den goda lokalförankringen talade också för Swedbank och i slutändan var valet av bank enkelt. Den finansieringslösning som Swedbank tagit fram ska ses som ett erbjudande. Det finns inget som helst krav på att utnyttja detta erbjudande. Är du som låntagare osäker på Swedbank eller missnöjd med de villkor som erbjuds eller den service som ges skall du givetvis välja en annan bank. 7. Fråga din bank om räntor Ränteläget förändras ständigt. HSB och Bostadsrättsföreningen har därför vid upprepade tillfällen uppmanat alla hyresgäster att, tillsammans med sin bank eller annan sakkunnig,

4 göra egna bedömningar av hur ränteläget kommer att utvecklas. Vi har också varit mycket tydliga med att var och en måste göra egna beräkningar av hur förändringar av räntor påverkar ens boende-kostnader. För att undvika spekulationer om hur räntan i framtiden kommer att utvecklas har vi utgått ifrån i dag kända räntenivåer i de beräkningar som i olika sammanhang gjorts och presenterats. 8. Var och en gör egna beräkningar På samma sätt har vi varit helt öppna med vad som bör finnas med i en boendekostnadskalkyl och att ansvaret, och därmed kostnaden, för det inre lägenhetsunderhållet övergår på bostadsrätts-havaren. Exempel på vad som bör tas med är kostnad för hemförsäkring, underhåll, bredband och kabel-tv, men alla hyresgäster har olika lösningar och måste därför tillåtas göra egna beräkningar. 9. Hushållsel ingår inte i hyran Hyresgästföreningen envisas med att hävda att hushållsel ingår i dagens hyra trots att de är mycket väl medvetna om att så inte är fallet. Hushållsel och i många fall andra kostnader och hyror tas dock upp på samma avi som hyran för lägenheten. Hushållsel ingår alltså inte i dagens hyra och den kommer inte att ingå i bostadsrättshavarens avgift till föreningen. Vi tycker att dagens system med fasta schablonberäknade kostnader för hushållsel är orättvist och omodernt, inte minst ur ett miljöperspektiv. Vi kommer därför att verka för en övergång till indi-viduell debitering där man betalar för den el som man förbrukar. Den enskilde kan då påverka sin elförbrukning och sänka kostnaderna. 10. Majoriteten beslutar om stambyte Hyresgästföreningen påstår att bostadsrättsföreningen vill skjuta upp ett kommande stambyte i minst tio år. Det är ett befängt påstående. Vi har låtit ett professionellt och opartiskt besiktnings-företag göra en teknisk utredning av vår fastighet, för övrigt den enda professionella bedömning vi känner till. Resultatet från denna utredning visar att ett stambyte inom de kommande tio åren inte är nödvändigt för att säkerställa fastighetens tekniska status. Det har varit vår utgångspunkt vid fastställandet av den ekonomiska planen. Stambytesfrågan rymmer också ett viktigt demokratiskt perspektiv. I en bostadsrättsförening är det de boende i samråd med professionell expertis som avgör när ett stambyte ska genomföras. Den dag det finns behov av ett stambyte och/eller när en majoritet av de boende så önskar så kommer stambytet att genomföras. Det är sådant som kallas boinflytande! Vill Du veta mer om bostadsrätt? Du är välkommen till ett informationsmöte i Gångsätra gymnasiums aula onsdagen den 10 februari kl 19.00! HSB kommer då att informera om fördelarna med bostadsrätt och svara på frågor ang den aktuella ombildningen.

5 Kom till Tolvan på torsdagar! Vill Du ha mer information eller diskutera något så finns vi på Tolvan (baksidan av Lillåkersv. 12) på torsdagar kl Du är även välkommen att kontakta: Bostadsrättsföreningens styrelse: Carlos Salazar ordf, tel , Gustaf Odhelius, v ordf, tel , Hans Gardell, tel Alexander Karpilovski, tel Bo Klintemar, tel , Kenneth Larsson, tel Lena Rennerfelt, tel Agneta Schüssler, tel , Marianne Schumacher, tel HSB; Anders Joachimsson, tel Swedbanks lokalkontor; Marie Jansson, tel Besök vår hemsida, Vill Du hjälpa till med att samla in JA-fullmakter så är Du välkommen till Tolvan på torsdagar kl Då samordnar vi våra ansträngningar att informera och övertyga våra grannar om fördelarna med bostadsrätt. Ju fler vi är som hjälper till, desto bättre. Du kan även ringa Gustaf Odhelius: