Brf Körveln Kallelse till extra föreningsstämma

Transkript

1 Brf Körveln Kallelse till extra föreningsstämma Bäste Medlem Som styrelsen informerade vid 2014 års föreningsstämma så har vi undersökt möjligheten att genomföra ett projekt att både öka storleken på våra balkonger samt att glasa in de nya balkongerna och på så sätt öka bruksvärdet på lägenheterna. Styrelsen bedömer att åtgärden även kommer att öka värdet på din bostadsrätt den dag du beslutar dig för att sälja. Från styrelsens sida uppmanar vi dig därför att ta del av den sammanställda informationen och ta ställning till förslaget och att delta vid den extra stämman. För att ge dig möjlighet att både se de planerade balkongerna och känna på dem så rekommenderar vi att du deltar i visningarna som kommer att hållas den februari. Vid dessa visningar kommer naturligtvis representanter från både styrelse och Balco AB att finnas för att du skall kunna ställa frågor. För att sprida ut visningen så föreslår vi att de som bor på Kummingatan och Körvelgatan nummer: 1-16 går den 24 februari går den 25 februari går den 26 februari Välkommen till extrastämman. Styrelsen Brf Körveln

2 Kallelse till extra föreningsstämma Brf Körveln Ångelstaskolans matsal den 2:a mars Registrering Stämmoförhandlingar Dagordning 1) Öppnande av mötet 2) Godkännande av dagordningen 3) Val av stämmoordförande 4) Val av protokollförare 5) Val av två justeringsmän att jämte ordförande justera protokollet 6) Val av två rösträknare 7) Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst 8) Fastställande av röstlängd 9) Föredragning av förslag om balkongprojektet 10) Omröstning 11) Redovisning av resultat från omröstning 12) Avslutning

3 Fullmakt För de medlemmar som önskar delta genom ombud. Medlem får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast annan medlem, make eller närstående som varaktigt sammanbor med medlem får vara ombud. Ombudet ska ha en giltig undertecknad fullmakt. (Fullmakten gäller högst ett år från utfärdandet.) Härmed befullmäktigas... att företräda Namn på ombud... lgh. nr... Namn på bostadsrättsägaren Vid extra föreningsstämma i BRF Körveln måndag den 2 mars Fullmakten gäller endast under den aktuella extrastämman rörande balkongomröstning.

4 Informationsmaterial gällande balkongprojektet Bakgrund Ålder och skick innebär att det börjar bli tid att renovera våra balkonger. År 2001 genomfördes ett byte av balkongräcken i föreningen. Beslutet då var att ersätta befintliga räcken med tryckimpregnerade brädor. Dessa har idag åldrats och ger idag våra fastigheter ett mycket slitet intryck dessutom närmar sig betongplattans livslängd sitt slut. Styrelsen har då som alternativ till ytterligare renoveringar av befintliga balkonger undersökt möjligheterna att ersätta dem med större balkonger. Samtidigt glasar vi in de nya balkongerna för att öka möjligheterna till utnyttjande och förlänga den tid på året de kan nyttjas. Styrelsen bedömer även att det förslag på större balkonger och den inglasning som föreslås kommer att ha en positiv inverkan på lägenheternas värde och balkongens livslängd. Styrelsen har för att säkerställa att vi har rätt kompetens för att driva projektet anlitat Ramböll Consulting med vilkas stöd vi även tagit fram det slutgiltiga avtalsförslaget som stämman skall ta ställning till. Om medlemmarna beslutar att genomföra projektet kommer Ramböll Consulting att anlitas för att ta ansvar för byggledning, kontroll och besiktning av våra balkonger och arbetet som entreprenören kommer att utföra. Entreprenör Styrelsen har tagit in anbud från olika leverantörer och värderat dessa mot varandra. I arbetet med val av leverantör har fem leverantörer utvärderats. Efter en första gallring träffade vi tre av dessa för ytterligare diskussioner och slutligen valde vi att gå vidare med Balco AB. Utöver vad vi har bedömt som den bästa tekniska lösningen så har Balco AB ett konkurrenskraftigt pris och har kunnat presentera en tid för genomförande från byggstart till färdigt projekt på 40 veckor. Företaget har en lång erfarenhet av denna typ av projekt och är dessutom den största leverantören i Sverige på balkonger. Förslag Styrelsen föreslår att den extra föreningsstämman beslutar: 1. Att låta ersätta de befintliga balkongerna med nya större och inglasade balkonger 2. Att baserat på kostnaden för de nya balkongerna finansieras genom den av styrelsen rekommenderade upplåningen av 45 miljoner kronor 3. Att andelstalen för föreningen justeras enligt principen för: Grundavgift för lägenhet, en avgiftsdel per kvadratmeter och avgift för läge i fastigheten Grundavgift för balkong och en avgiftsdel per kvadratmeter 4. Att ett förbud för uppförande av nya uteplatser införs samt inga andra privata byggnationer på föreningens mark Dessa beslut tas eller avvisas i sin helhet

5 Extrastämman På stämman kommer en omröstning att genomföras. Då en eventuell balkongbyggnation kommer att påverka fastighetens utformning krävs kvalificerad majoritet (2/3 av rösterna på stämman) för ett giltigt beslut. Varje lägenhet har en röst och fullmakt kan ges enligt de villkor som framgår av bifogad fullmakt. En röst FÖR innebär att du som medlem accepterar alla fyra förslag. En röst EMOT innebär att du som medlem inte accepterar alla fyra förslag. Processgång Ett samarbetsavtal har tecknats med Balco AB. Detta avtal innebär att projektet endast genomförs om följande kriterier har uppfyllts: Föreningens medlemmar röstar för projektet Föreningen erhåller bygglov Föreningen får gillande från hyresnämnden i det fall frågan hamnar där I det fall något av ovanstående parametrar ej uppfylls bryts kontraktet utan vidare åtaganden för någondera parten i avtalet. Röstningsförfarande Vid registrering av närvaro på extrastämma delas två personliga röstningskort ut. Dessa innehåller information om ditt namn och ditt lägenhetsnummer. Ett grönt kort om du vill tillstyra styrelsens förslag till att genomföra balkongprojektet och rött kort om du inte stödjer förslaget. Om du tillstyrker förslaget innebär det också att du samtycker att projektet genomförs. Om du inte deltagit i omröstningen kommer styrelsen att kontakta dig då det krävs att alla i föreningen samtycker för att projektet skall kunna genomföras. Om du har röstat nej men stämman ändå har beslutat att genomföra projektet kommer styrelsen att kontakta dig för att kontrollera om du samtycker att projektet genomförs enligt extrastämmans beslut eller om du önskar driva frågan till hyresnämnden. Bygglov Bygglovsansökan lämnas till Uppsala kommun om stämman beslutat att genomföra projektet. Om bygglov beviljats och alla medlemmar samtyckt eller hyresnämnden lämnat ett godkännande startar projektet. Projektstart Entreprenadkontrakt tecknas mellan förening och entreprenör om att bygga balkongerna. Byggnationen kommer att pågå under 40 veckor.

6 Under projektets gång anlitar föreningen Ramböll Consulting som ansvarig för byggmöten och delbesiktningar. Efter genomförda delbesiktningar får de nya balkongerna tas i bruk. Efter avslutad byggnation anlitar föreningen genom Rambölls försorg en besiktningsman för slutbesiktning av balkongerna. Entreprenören rättar till eventuella anmärkningar från besiktningen och först därefter Garanti slutfaktureras föreningen. Leverantören lämnar 5 års garanti på de nya balkongerna och innan garantitidens slut kommer en garantibesiktning att genomföras för att säkerställa att balkongerna håller utlovad garanti. Ekonomi Totalt budgeteras projektet att kosta 45 miljoner kronor vilket innebär att den genomsnittliga balkongen kostar kr. Priset varierar beroende av storlek på balkongerna. Den ökade upplåningen kommer att innebära att föreningens årliga räntekostnader ökar med ca kronor till nuvarande räntenivåer 1,5% och att den årliga amorteringen på lån ökar med ca kronor. Andelstal När bostadsrättsföreningen grundades så registrerades en ekonomisk plan, denna plan var grunden för andelstalen vilka i sin tur är grunden för den månadsavgift som vi medlemmar har på våra lägenheter. Dessa andelstal har varit grunden för hyressättning genom åren och i samband med att vi nu gör en så pass stor investering i föreningen så vill vi även passa på att se över och anpassa dessa till den nya investeringen. Vid genomgång av andelstalen har vi funnit att ett fåtal lägenheter har haft avvikande avgifter än vad de ursprungliga andelstalen angav. Dessa avvikelser korrigeras nu i och med att balkongprojektet tas med i den ekonomiska planen. De andelstal som vi nu presenterar grundar sig på följande parametrar och ger månadskostnader enligt nedan: 1. Basavgift Grundavgift per lägenhet 750 kr Storleksavgift per lägenhet 33,25 kr/kvadratmeter 2. Tillägg för lägenhet på övervåning 56 kr 3. Tillägg för gavellägenhet 77 kr 4. Tillägg för lägenhet på övervåning med gavelläge 148 kr 5. Grundavgift per balkong 135 kr Storleksavgift 16,50 kr/kvadratmeter

7 Nya andelstal Antal Rum & kök Yta i m² Basavgift Övervåning Gavel Övervåning & gavel 9 m² Utöver dessa avgifter tillkommer kostnad för: 9,4 m² 10 m² 12 m² 13,6 m² 14,3 m² Avgift 2015 Nytt andelstal ,1400% ,2502% , ,2453% , ,2488% , ,2509% , ,2498% , ,2554% , ,2822% , ,2843% , ,2838% , ,2859% , ,2854% , ,2875% , ,2914% , ,3029% , ,3074% , ,3091% , ,3148% , ,3453% , ,3483% ,4179% Elförbrukning och elsamordning 81 kr/månad. TV, bredband och telefoni 190 kr/månad Frågor och svar Kommer jag att kunna bo kvar under byggnationen? Ja, men din balkong kommer inte att kunna användas under ca 4-6 veckor då demontering av den gamla balkongen och installation av den nya pågår. När får jag börja använda balkongen? Efter godkänd besiktning som görs löpande under projektets gång. Hur kommer byggnationen att påverka boendemiljön? Vid nedmontage sågas den befintliga betongplattan bort och montage av den nya innebär borrning vilka båda medför buller. Arbetet kommer som att bedrivas måndag till fredag mellan kl där arbete som bullrar avslutas senast kl Vilka garantier lämnar Balco AB? 5 års entreprenadgaranti samt 10 års garanti för dolda fel och brister enligt ABT06 vilket är de allmänna bestämmelser för totalentreprenörer.