Östersundshus 18, 21,22. Balkonggruppen

Transkript

1 Östersundshus 18, 21,22. Balkonggruppen

2 SAMMANFATTNING BRF 18 Balkonger på låghus och träkonstruktioner Loft hus är så angripna av röta (ruttet trä) att medlemmarnas säkerhet inte kan garanteras. Stämmobeslut; Ja till inglasade och i volym utökade balkonger och uterum. Positivt: Alla lägenheter får lika och större balkonger. Rättvisekravet uppfylls. Ljusinsläpp bättre än boverkets minimikrav i allmänna råd med 2 till 4 %, ökat soljusinsläpp med 3,5 till 4,5 timmar per dag, godkända och granskade av byggnadsnämnden, inga eller mycket små underhållskostnader i 50 år, lägre värmekostnader med tkr/år, karboniseringen ( åldersförändring) på loftgångarnas betongplatta stoppas upp ca:50 år därmed slipper vi dyra underhållskostnader. Negativt Något mindre ljusinsläpp för rum med dubbelfönster bottenvåning, ca 2%, något mindre altan (uterum ca:9,5 m2.) Vad kostar det? Det dyraste alternativet 400 kr/ månad balkongavgift. Om vi lånar hela investeringsbeloppet. Styrelsebeslut: För medlemmarnas säkerhet måste styrelsen besluta om renovering, anledning: stämman avslår ovanstående förslag. Byte stolpar och räcken, dyrt underhåll klarar inte de nya byggnormernas belastningskrav. Positivt: Inga. Negativt: Behåller samma storlekar som befintliga, samma dåliga ljusinsläpp ökar säkerheten endast i begränsad omfattning Byte till Ersättningsbalkonger: Positivt klarar de nya belastningskraven, något bättre ljusinsläpp, lägre framtida underhållskostnad,. Negativt: Samma storlek som befintliga 70 tals fasader. Rättvisekravet uppfylles inte. Kostnad för renovering ca: 320 kr/månad. Höjd medlemsavgift. Ersättningsbalkonger exklusive loft hus motsvarar ca: 280 kr /mån höjd medlemsavgift.

3 VARFÖR DETTA BALKONGPROJEKT Feb beslöt styrelserna i Lugnvik att ta in offert på ommålning balkonger. Besiktning i maj för offert. Träkonstruktionen så dålig att totalrenovering behövs alt. nya balkonger för att garantera medlemmarnas säkerhet. Även samtliga BRF har besiktigat med samma resultat.

4 Balkong till vänster har lossnat från vägg. Se stöttor. Betongplatta har rostsprängning på börjats.

5 TOTALRENOVERING Vad gäller enligt bygg och brandskyddsnormen? Vid (total) renovering balkonger av trä skall nya byggnormen gälla. Brandskyddsnormen: Balkong skall bära 350 kg/m2. i 30 min. 760 Gr/ C. Alt:1 För träkonstruktion behövs special preparerat trä. Alt:2 Konstruktion av stål och betong behövs för att uppfylla byggnorm.

6 OM STÄMMAN ELLER BYGGNADSNÄMNDEN SÄGER NEJ, MÅSTE STYRELSEN BESLUTA OM RENOVERING. Alt:1 Byte stolpar räcken m.m. på befintliga balkonger. Alt: 2 Styrelsen bör begära offerter på ersättningsbalkonger i befintlig storlek som uppfyller nuvarande bygg och brandskyddsnorm. Endast låghus. Positivt: Lägre underhåll eventuellt Bättre sol och ljusinsläpp. Negativt: Samma storlek som befintlig, balkong och altan, ingen energibesparing, höjd medlemsavgift. Två pelare enligt bild mellan balkong och marknivå på grund av ny regler och belastningskrav.

7 LJUSINSLÄPP Boverkets allmänna råd har en minimigräns på 10% glasyta i förhållande till golvyta vars längd ökas med balkongens djup. Kök eller sovrum är glasytan mer än 12 % Glasyta i rum med dubbelfönster är mer än 14 % Ersättning av träskärm balkong och altan till glas innebär mycket ökat ljus, solinsläpp samt utsikt. Kök sovrum innebär en förbättring med 70 grader. = 4,5 tim. Vardagsrum rum. Förbättring med. 55 gr = 3. tim. 20 min. Alt detta granskat och godkänt av byggnadsnämnden för bygglov.

8 SOL OCH LJUSINSLÄPP

9 ANSVARSFÖRHÅLLANDE Föreningen är fastighetsägare och därmed alltid rättsligt ansvarig. Föreningens styrelse är personligt ansvarig för att underhåll och att besiktningar utföres och skall därmed vidta åtgärder som garanterar medlemmarnas säkerhet. Fastighetsägaren står för framtida underhåll av balkonger och uterum, exklusive inre ytskikt. Lägenhetsägare brf 18 har också 1/492,del ansvar i fastigheterna. Brf 21, 22 har sin del beroende på antal lägenheter.

10 BALKONGGRUPPENS KRITERIER. I vårt sammarbete med konstruktör och entreprenör har vår målsättning varit att så långt möjligt uppfylla sex krav. 1: Att området så långt möjligt skall vara enhetligt. 2: Att balkonger och altaner skall vara möbleringsbara. 3: Att Kvarboendeprincipen beaktas. 4: Att varsamhetskravet så långt möjligt uppfylles 5: Att rättvisekravet uppfylls. 6: Att få en hög energibesparing och därmed ett mer energimässigt hållbart område.

11 FÖRTYDLIGANDE Enhetligt = Skall se lika ut i hela området. Kvarboendeprincipen = En kommunal princip att vid ändringar och reparationer av bostäder skall dessa utformas så att personer skall kunna bo kvar även när de blir äldre eller får ett handikapp, kunna gå ut med rollator eller rullstol. Varsamhetskravet = Bland annat att färgsättning skall vara så lika befintlig färgsättning som möjligt. Rättvisekravet = Att alla lägenheter inom BRF: 18,21,22 skall ha lika stor balkong som möjligt, och om möjligt samma nivå på balkongavgiften, beroende på styrelsebeslut och föreningarnas grundekonomi. Sakägare.= Alla som ser eller påverkas av balkongerna och fasadens utseende i närområdet. Exempelvis Bagarstigen, Q8 och näraliggande förening, samt alla lägenhetshavare i sökande förening.

12 STYRELSERNA TECKNAT SAMARBETSAVTAL Detta avtal är villkorat enligt följande: Att föreningen får bygglov Att föreningens medlemmar godkänner ombyggnation i en extrastämma. Att föreningen får godkännande av hyresnämnd om så krävs. Åtagande: Balco AB hjälper föreningen att upprätta bygglovshandlingar. Att ta fram boendekostnader. två alternativa utförande och beslutsunderlag. Om inte bygglov beviljas eller att stämman avslår förslaget belastas inte föreningarna av någon kostnad.

13 MEDLEMMARS RÄTTIGHETER. Stämman beslutar med 2/3 majoritet. Alla lägenheter som inte deltagit i stämman får ett samtyckande dokument där lägenhetsinnehavaren. svarar ja eller nej. Lgh. Som svarar ja eller nej påverkar inte stämmobeslut men nej har besvärsrätt. Besvär lämnas till styrelsen för vidarebefordran till hyresnämnden för beslut. Alla Lägenhetshavare är sakägare och har också rätt att överklaga byggnadsnämndens beslut, inom 4 veckor efter beslut.

14 RÖSTNING EXTRASTÄMMA. Ni som inte kan medverka och rösta på extrastämma har möjlighet att ombudsrösta!!!! Röstande ombud får rösta för max en lägenhetsägare, utöver sin egna. Lägenhetsägare med fler än en lägenhet har endast en röst. Lägenhetsägare som hyr i andra hand har ingen rösträtt.

15 VAD GÖRA MED BEFINTLIGA ALTANER? Samtliga altaner måste demonteras för att ge plats för arbetsmaskiner och grundläggning av pelare, även om endast balkonger bytes. Demontering gäller även vid renovering, för grundläggning av pelare, beroende på höjda hållfasthetskrav.

16 BALKONGTILLÄGG Tillägg om hela beloppet lånas. Ca: belopp beroende på de olika föreningarnas grundekonomi och styrelsens ekonomiska beslut. Av styrelsen rekommenderad balkongavgift. 400 kr. Vid renovering av balkonger låghusen exklusive höghusen. höjning av medlemsavgift ca kr/månad. Byte till ersättningsbalkong låghusen ca: kr/mån.

17 SÅ HÄR KAN DET KOMMA ATT SE UT.

18 VALMÖJLIGHETER FÖR BOTTENPLAN I LÅGHUSEN Altaner i standardutförande, Lucka över bröstning (räcke) helt öppningsbar från räcke till tak. Som tillval. Front helt öppningsbar från golv till tak, Samt möjlighet att välja en gavel öppningsbar golv till tak.

19

20 LOFTGÅNGARNA.