INFORMATIONSKOMPENDIUM

Transkript

1 INFORMATIONSKOMPENDIUM BALKONGER - VAKTELN 1 Föreningsstämma 2018 Ej skalenlig ritning INNEHÅLLSFÖRTECKNING Bakgrund 1 Förslag att ta ställning till... 2 Balkongprocessen... 3 Ekonomi... 4 Vanligt förekommande frågor. 5 Balkonggruppen... 6 Rösttalong Fullmakt BAKGRUND Under lång tid har det diskuterats balkongbygge av medlemmar i föreningen. En balkonggrupp har bildats med syfte att undersöka möjligheten att bygga balkonger i föreningen. Kontakt togs med ett antal balkongentreprenörer och offerter har emottagits. Samtal med enskilda medlemmar har genomförts så långt det har varit möjligt. Inom kort kommer en föreningsstämma att hållas, med syfte att genomföra omröstning om balkongbygge, fönsterdörr i gårdsnivå och takterrass. Detta dokument fungerar som beslutsunderlag till omröstningen på föreningsstämman. 1

2 1.1 Val av entreprenör Förslaget i detta dokument innebär att vi anlitar Balcona AB. Offert har även tagits in från tre andra balkongföretag. Valet att anlita Balcona baseras på att de har stor erfarenhet av att bygga balkonger på fastigheter liknande vår och att de känner till fastigheten efter varit involverad i balkongprocessen i vår fastighet tidigare. Deras offert bedömdes också vara bäst kvalitet/pris. 2 FÖRSLAG ATT TA STÄLLNING TILL Balkonggruppen föreslår att föreningsstämman beslutar: Att föreningen ger styrelsen uppdraget att ansöka om bygglov för balkonger, dörr mot gård och takterrass, samt att föreningen vid erhållet bygglov låter bygga i enlighet med bygglovet under förutsättning att kostnader förknippade med balkongbygget betalas av de medlemmar som väljer att bygga. 2.1 Förslag och förutsättningar Förutsättningarna för att få balkong skiljer sig beroende på vart man bor i fastigheten, som exempel kan en boende på R10/D22 plan 5 bygga terrass vid beviljat bygglov men inte en balkong som är möjligt på plan 1-4. Balkonggruppen har beroende på förutsättning försökt skapa ett så bra alternativ som möjligt för alla medlemmar. Målsättningen har varit att så många som möjligt ska få möjlighet att från sitt boende öppna fönsterdörr mot uterum. Balkonggruppens arbete har resulterat i tre förslag som går att röst FÖR eller EMOT på föreningsstämman. Förslagen kommer efter föreningsstämman hanteras separat från bygglovsansökan till genomförande. Förslag 1 - Balkong / Fransk balkong Boende på R10 och D22 plan 1-4 har möjlighet att bygga balkong storlek 1400x2600mm. Boende på Ö31 med fönster mot gård har möjlighet att bygga fransk balkong. Förslag 2 - Fönsterdörr i gårdsnivå Boende på bottenplan R10,D22 och Ö31 med fönster mot gården har möjlighet att bygga fönsterdörr in mot gården. Fönsterdörr i gårdsnivå medför ingen exklusiv rätt att nyttja den gemensamma gården. Förslag 3 - Takterrass Boende på R10/D22 plan 5 har möjlighet att bygga terrass. 2.2 Stämmans beslut På stämman kommer omröstningen genomföras sluten där medlem på talong till kallelsen - som medförs till stämman - har möjlighet att rösta FÖR eller EMOT de tre olika förslagen. Förslag 1: Balkong / Fransk balkong. Förslag 2: Fönsterdörr i gårdsnivå Förslag 3: Takterrass 2

3 Då eventuellt byggande kommer att påverka fastighetens utformning krävs kvalificerad majoritet (2/3 av rösterna på stämman) för ett giltigt beslut. Varje lägenhet har en röst och det går bra att ge fullmakt till annan medlem att rösta i ens ställe. EN röst FÖR innebär att du som medlem accepterar förslaget, oavsett om du själv vill eller kan bygga. EN röst EMOT innebär att du som medlem inte accepterar förslaget, oavsett om du själv vill eller kan bygga. Ingen förbinder sig att bygga i samband med beslutet från föreningsstämman. Det innebär att om du röstar för så är du inte bunden till att bygga själva. 2.3 Vad kan/bör jag som medlem göra? Du bör: 1. Ta ställning för eller emot dessa förslag. 2. Närvara vid föreningsstämman för att rösta (alternativt via ombud med fullmakt). 2.4 Placeringsförslag Placeringsförslag balkong/fransk balkong/fönsterdörr i gårdsnivå (ej skalenlig). 3

4 3 BALKONGPROCESSEN 3.1 Översikt 3.2 Steg för steg STEG 1 Föreningsstämma. Föreningens medlemmar ska med kvalificerad majoritet (2/3) rösta ja till att balkong uppförs på föreningens fastighet vid ett eventuellt beviljat bygglov. Till stämman framställs ett informationskompendium som skickas ut med kallelsen. STEG 2 Hyresnämnden. Anmälan görs till Hyresnämnden som godkänner stämmans beslut. Blankett HN- 1. Bifoga protokoll, röstlängd och ev. placeringsförslag. Detta görs parallellt med bygglovsansökan. STEG 3 Bygglov och kontrollansvarig. Arkitekter tar fram ett förslag utifrån våra byggtekniska förutsättningar, önskemål och gällande regelverk. Kontrollplan upprättas av kontrollansvarig och redovisas i samband med ansökan. Handläggningstid ca 10v. Detta görs parallellt med anmälan till Hyresnämnden. STEG 4 Personligt möte och invändig besiktning. När bygglov är beviljat är det upp till varje enskild medlem att avgöra huruvida de vill ha balkong eller ej. En invändig besiktning samt lägenhetsspecifik genomgång med bostadsrättsinnehavaren görs där invändiga detaljer fastställs. Prissammanställning skickas ut inom en vecka. STEG 5 Kontrakt tecknas mellan förening och dess medlemmar. Ett avtal skrivs mellan förening och dess framtida balkonginnehavare på utsatt och redovisad summa efter den invändiga besiktningen. Balcona kan bistå i framtagande av ett sådant avtal. STEG 6 Kontrakt tecknas mellan förening och Balcona. 4

5 STEG 7 Byggnation. Balkongerna byggs i enlighet med avtal. Ca 5-12v. Halva entreprenadtiden sker arbetena utifrån och halva invändigt sett. STEG 8 Slutbesiktning. Föreningen anlitar en besiktningsman och besiktningsprotokoll upprättas varefter eventuella besiktningsanmärkningar åtgärdas. 3.3 Processflöde 4 EKONOMI 4.1 Betalning Balkonger ska betalas av de medlemmar som väljer att bygga balkong och ska inte belasta föreningens ekonomi. Det är föreningen som är beställare av balkongerna som är betalningsansvariga, men hela kostnaden för varje balkong tas in av medlemmar som bygger balkong, innan bygget påbörjas. 5

6 4.2 Balkongfond Föreningen kommer att äga balkongerna. En balkongfond inrättas för att säkerställa att kostnader för framtida underhåll endast belastar de medlemmar som har balkong. Insättning till balkongfonden görs i samband med betalning av månadsavgiften. Storleken (i regel kr) på den månatliga insättningen bestäms av styrelsen. 4.3 Vad kostar det Den enskilde bostadsrättsinnehavaren står för alla kostnader för den egna balkongen. Även kostnader för eventuella extra städningar av trapphus mm kommer bekostas av de som bygger balkong. Den som inte har möjlighet att få en balkong eller fransk dörr behöver inte betala något. Kostnaden kan komma att ändras något beroende på om Stadsbyggnadskontoret vill att vi inför ändringar och de tillval man som enskild medlem gör. Fönsterdörr i gårdsnivå Fransk balkong Balkong Takterrass kr inkl. moms kr inkl. moms kr inkl. moms kr inkl. moms 5 VANLIGT FÖREKOMMANDE FRÅGOR Vilka kan få balkonger? Balkonger är möjligt att bygga för boende på R10, D22 plan 1-4, franska balkonger är möjligt att bygga på Ö31 med fönster mot innergård plan 1-4. Avståndet mellan två balkonger är reglerat därav franska balkonger. Då stadsbyggnadsnämnden har sista ordet vid bygglovsansökan finns inga garantier för hur den slutgiltiga byggnationen kommer att se ut. Kommer jag kunna bo kvar under byggtiden? Ja, det sker inga ingrepp invändigt på golv och dylikt samt att det invändigt tätas med plast för att undvika att byggdamm tränger in i lägenheten. När fönstren sedan plockas bort så monteras samtidigt de nya balkongdörrarna på plats inom 30 min. Hur stor bärighet har en balkong? Varierar beroende på disposition på byggnaden. En oberoende konstruktör utför noggranna beräkningar för varje balkong för att säkerställa bärighet. Dessa beräkningar redovisas sedan till Stadsbyggnadskontoret och byggnadsinspektören innan startbevis utfärdas. Vilka garantier lämnar Balcona på utfört arbete? 5 års entreprenadgaranti samt 10 år för dolda fel enligt ABT 06. Förlängd produktgaranti på isolerglas samt kittfalsar 10 år. Vad gör ni med mitt befintliga element? Den flyttas till den sidan där de befintliga rören kommer ifrån. Kan även flyttas till andra sidan balkongdörren genom VVS- dragning i tröskel. Det finns även möjlighet att köpa nya element via Balcona. 6

7 Hur kommer eventuella balkonger se ut invändigt? Inför eventuell byggnation får varje lägenhet ett planeringsbesök av Balcona. Vid det mötet bestämmer lägenhetsinnehavaren tillsammans med Balcona hur insidan kommer att se ut samt placering av element. Elementet ska försöka anpassas till likvärdig eller bättre effekt än nuvarande då föreningen ansvarar för värmetillförsel i lgh. Samtliga val kommer att redovisas för styrelsen innan byggnation. Åt vilket håll kommer balkongdörrarna öppnas? Dörrarna kommer öppnas åt samma håll som befintliga fönster.. Hur kommer eventuella balkonger se ut utvändigt? Stadsbyggnadskontoret vill att balkongerna exteriört skall smälta in så bra som möjligt med byggnadernas arkitektur. Det är en åsikt som Balkonggruppen delar. Undersidan av balkongerna föreslås målas i samma färg som fastighetens fasad och ha smidat järnräcke i samma gröna färg som fönsterfoder. Det är stadsbyggnadskontoret som i slutändan kommer ta beslut om balkonger beviljas, placering, storlekar och estetik. Hur påverkas ljudnivån i min lägenhet? Alla fönsterglas kommer att bytas ut mot treglasfönster där balkong eller fönsterdörr byggs. Dessa är betydligt mer ljuddämpande än de fönster som finns på fastigheten idag samt bättre ur energisynpunkt (U-värde vilket beskriver isoleringsförmåga. Att jämföra mot befintliga 2-glas med U värde på ca 3.0). Själva balkongerna i sig kommer att minska ekot på gården på samma sätt som att det ekar mindre i ett möblerat rum än i ett omöblerat. 7

8 Vad händer med gården när dörrar från gårdsnivå byggs? Innergården är alla medlemmars gemensamma utrymme, med fönsterdörr in mot gården ökar tillgängligheten till gården. Balkonggruppen föreslår att innergården görs om på ett sätt som gör det trevligt att vistas där, förslagsvis ersätts tall och odlingen i mitten med trall och utemöbler. Hur mycket byggstök kan det bli? Balkonger byggs i huvudsak utifrån och kräver i regel inga ingrepp invändigt. Det befintliga fönstret ersätts med ny fönsterdörr vilket innebär att entreprenören behöver tillträde till lägenheten. Inga heltäckande fasadbyggnadsställningar kommer att användas, utan ställning byggs tornvis. Den enskilde lägenhetsinnehavaren kommer totalt att beröras av byggnationen i cirka 12 veckor. Vid erhållet bygglov måste byggnation påbörjas inom två år och vara avslutat inom fem år. Detta möjliggör att balkong kan byggas även vid ett senare tillfälle inom fem år (t ex om ny ägare till en bostadsrätt tillträder). För att minimera byggstöket föreslår balkonggruppen att balkonger endast ska få byggas vid två tillfällen inom ett eventuellt bygglov. Ett tillfälle så fort bygglovet har beviljats och ett andra tillfälle strax innan bygglovet går ut. Genom att bara tillåta två byggnationstillfällen försvinner risken att det kommer pågå balkongbyggen i tid och otid i föreningen. Det är styrelsen (och inte balkonggruppen) som beslutar om byggnation av en balkong inom bygglovet. 6 BALKONGGRUPPEN Vi i balkonggruppen hoppas att ni genom detta informationsblad har fått en så komplett bild som möjligt inför beslutsfattandet på stämman. Det kommer att finnas möjlighet att ställa frågor till oss och till Balcona den 15/5 kl 18:00-19:00 på innergården. På grund av att ett stort antal medlemmar väntas deltaga vill vi verkligen uppmuntra till att kontakta balkonggruppen med frågor innan stämman. Ni är varmt välkomna att höra av er till valfri medlem i balkonggruppen: Harry Nudel Rådmansgatan 10 harry.nudel@comhem.se Margarete Nudel Rådmansgatan 10 margarete@ellwi.com Christoffer Clasaeus Rådmansgatan 10 christofer.clasaeus@gmail.com Magnus Walter Rådmansgatan 10 magnus.walter73@gmail.com Carl Östlund Östermalmsgatan 31 carl_ostlund@hotmail.com 8

9 7 RÖSTTALONG EN röst FÖR innebär att du som medlem accepterar förslaget, oavsett om du själv vill eller kan bygga. EN röst EMOT innebär att du som medlem inte accepterar förslaget, oavsett om du själv vill eller kan bygga. Ingen förbinder sig att bygga i samband med beslutet från föreningsstämman. Det innebär att om du röstar för så är du inte bunden till att bygga själva. Förslag 1 Förslag 2 FÖR Balkong / Fransk balkong EMOT Balkong / Fransk balkong Förslag 3 FÖR Fönsterdörr i gårdsnivå EMOT Fönsterdörr i gårdsnivå FÖR Takterrass EMOT Takterrass Bostadsrättshavare Förnamn: Efternamn: Adress: Ort: Datum:... Stockholm. Underskrift:. 9

10 8 FULLMAKT Varje medlem har en röst. Om flera medlemmar äger bostadsrätten gemensamt, har de ändå bara en röst tillsammans. Om en medlem äger flera bostadsrätter i föreningen, har denne ändå bara en röst. Fysisk person får utöva sin rösträtt genom ombud via fullmakt. Endast medlemmens make/maka, registrerad partner, sambo, annan närstående (= förälder, syskon eller barn) eller annan medlem får vara ombud. Ombud får bara företräda en medlem. Fullmakt ska vara skriftlig och daterad. Den gäller högst 3 månader efter utfärdandet. Fullmakt ges till... att företräda... med lägenhetsnummer... i bostadsrättsförening: Vakteln 1 Underskrift bostadsrättshavare... Ort... Datum... Namn... Underskrift 10