INFORMATION FRÅN BALKONGGRUPPEN

Transkript

1 INFORMATION FRÅN BALKONGGRUPPEN Information inför omröstningen på Knoppens årsstämma tisdag 24 maj 2011 i frågan Jag röstar för/emot att bostadsrättsägare och föreningen får bygga balkonger enligt godkänt bygglov. Observera: Omröstningen gäller inte frågan om man vill bygga själv eller inte. Det är helt annan fråga som tas av den enskilde ägare det gäller vid ett senare tillfälle, och då bara om fler än 2/3-delar av föreningen vid årsstämman godkänner att bygga balkonger. Omröstningen gäller inte heller den tekniska lösningen. Bygglovets lösning avseende balkongdörrarna är inte optimal. Balkonggruppen arbetar för fullt med att ta fram en mer praktisk lösning som kan godkännas av Stadsbyggnadskontoret. På följande sidor presenteras ritningar och fotomontage samt svar på frågor och synpunkter som inkommit under intervjuer med boende i Knoppen 15 under vecka Balkonggruppen har kunnat nå 63 av 64 bostadsrättsägare samt 8 av 10 hyresgäster under perioden. Sidan 1 av 14

2 Innehållsförteckning GODKÄNT BYGGLOV... 3 BAKGRUND... 5 FRÅGOR OM BYGGLOV OCH AVTAL... 5 FRÅGOR OM UTSEENDET... 6 FRÅGOR KRING EKONOMIN... 6 FRÅGOR KRING DEN TEKNISKA LÖSNINGEN... 7 FRÅGOR OM BYGGPERIODEN... 8 FRÅGOR OM RÖSTNINGEN... 9 VÅR FÖRENINGS VISION... 9 INKOMNA SYNPUNKTER FÖRÄNDRING AV INSYN BYGGLOVET Sidan 2 av 14

3 GODKÄNT BYGGLOV Här presenteras ett urklipp från bygglovet, dvs det av Stadskontoret godkända ritningar, samt ett fotomontage på hur det kommer att se ut. Se längst bak för resterande ritning/bygglov. Arbetargatan 28 A Arbetargatan 28 B Arbetarg 28 C j Sidan 3 av 14

4 Arbetarg 28 C Arbetarg 28 D Arbetarg 28 E mot bakre gården Sidan 4 av 14

5 BAKGRUND Utdrag från Protokoll föreningsstämma/årsmöte : 18. Fråga från några medlemmar om tillstånd att i egen regi och på egen bekostnad få uppföra balkonger diskuterades. Frågan godkändes i så mån att dessa medlemmar fick i fortsatt uppdrag att ytterligare utreda frågan under stor öppenhet och delaktighet där särskilt ska beaktas ev inskränkning av ljusinsläpp och utsikt, närhet till grannar samt ev murar till befintliga balkonger. Förslag ska redovisas på en extra föreningsstämma. Stämman beslutade att bygglov bekostas av föreningen. Utdrag från Protokoll föreningsstämma/årsmöte : 17. Andreas Melchert informerade om balkongprojektet. Under året har leverantör valts. Leverantören tog kontakt med arkitekt och bygglov inlämnades som godkändes. Innan balkonger kan byggas ska en omröstning bland medlemmarna ske på en extra stämma eller ordinarie årsstämma. Tillräckligt med underlag finns inte idag för att kunna fatta något beslut. FRÅGOR OM BYGGLOV OCH AVTAL Finns bygglov? Ja, Stadsbyggnadskontoret har godkänt ritningarna och vi fick bygglov för 44 st balkonger och fönsterdörrar, samt 1 st fönsterdörr bv gårdshus mot gård (se separata ritningar). Byggnationen måste starta före och avslutas senast Bygglovet går att förlänga före Enligt bygglovet ansvarar byggherren för att arbetet utförs enligt gällande bygglagstiftning och en kvalitetsansvarig måste anmälas till Stadsbyggnadskontoret och vara godkänd innan arbetet startar. Vi har inte fått bygglov för balkonger mot Fleminggatan, enbart in mot gårdarna. Arkitekten har sett till helheten och har skapat jämvikt mellan husväggarna mot gården med flera balkonger och inte bara de som inte har balkong (ettor i A och C samt bv i E). Har grannarna i husen runt omkring godkänt att vi bygger balkonger? Ja, innan Stadsbyggnadskontoret ger bygglov kollar de med alla grannar. Inga grannar har lämnat in invändningar. Ny lag har precis införts. Inga överklaganden kan göras från grannar efter utsatt tid. Är huset med i Stadsmuseums kulturhistoriska klassificering som gör att vi inte ska/får bygga? Nej, huset är oklassificerat och vi har bygglov. Hur ser avtalet med byggnadsentreprenören ut; finns några garantier dels på leveransen och dels på skador? Upphandling av leverantör ska ske där man kommer överens om garantier mm. Hur kan vi vara säkra på att de blir klara i tid, att de inte går i konkurs, att de inte lägger material överallt och så vidare? Vid val av leverantör beaktas alla dessa frågor och vi väljer en rekommenderad bra byggherre. Vid förhandling tas detta upp som avgörande frågor för oss och det Sidan 5 av 14

6 förhandlas fram ett bra avtal med hjälp av viten som gör att de måste fullfölja vårt uppdrag så som vi har avtalat. Finns en plan B om entreprenören inte kan fullfölja p g a konkurs eller annat? Regleras i avtalet med leverantören, se vidare svar ovan. Om man vill vänta med att bygga sin balkong, hur länge kan man vänta? Bygglovet säger att vi måste vara klara med byggandet inom 5 år från beslutsdatum, dvs Om man inte är klar då kan man söka en förlängning. Kan man bygga balkong när man vill inom denna tid? För att minska byggstök kommer det att finnas ett tillfälle till under hösten 2014 för balkongbygge innan tillståndet går ut för eventuella nya ägare och de som inte vill bygga vid första tillfället. Det kostar mer om man bygger själv senare. Om man väntar med att bygga, vilket företag får bygga sen? Det måste vara samma leverantör som vid första omgången. FRÅGOR OM UTSEENDET Är utseendet på balkongerna godkända av högre instans? Ja, Stadsbyggnadskontoret har godkänt ritningarna Hur stora är balkongerna? 260 cm breda och 150 cm djupa i C, 140 cm djupa i A, B och E, se separata ritningar. Kan man få välja vilken balkong man vill, t ex fransk balkong, vädringsbalkong? Nej, Stadsbyggnadskontoret säger att alla balkonger måste se ut som befintliga balkonger. Kan man välja om man vill ha en inåt- eller utåtgående dörr? Nej, Stadsbyggnadskontoret säger att alla balkonger måste ha samma lösning, se separata ritningar. Hur många får balkonger? Vi har fått bygglov för 44 balkonger, 18 i A, 12 i B, 6 i C och 8 i E, plus en uteplats på bv mot inre bakgården i E, se separata ritningar. Får man ha markiser? Ja, om de följer de riktlinjer som styrelsen utfärdar i frågan. Man står själv för kostnaden. Får man ha insynsskydd på de nya balkongerna? Ett byggt insynsskydd finns redan på befintliga balkonger i D som gränsar mot C. På alla balkonger får man sätta upp t ex en ställning för klättrande blommor och liknande som kan fungera som insynsskydd. FRÅGOR KRING EKONOMIN Vad kostar det att bygga balkong för mig? Ca 110 tkr, beroende på hur många som kommer att köpa. Kan jag använda mig av ROT-avdrag? Nej. Det är föreningen som tecknar avtal med byggherren och föreningar får inte tillämpa ROT-avdrag. För övrigt säger Skatteverket: BALKONG BOSTADSRÄTT Nybyggnation av balkong till bostadsrätt ger inte rätt till skattereduktion oavsett om visst Sidan 6 av 14

7 arbete utförs i lägenheten eller inte. Inte heller arbetskostnaden för att reparera eller glasa in en redan befintlig balkong ger rätt till skattereduktion. MARKISER BOSTADSRÄTT Montering av markiser på bostadsrätt ger inte rätt till skattereduktion. Inte heller service av befintliga markiser ger rätt till skattereduktion. Kommer man ta in fler byggofferter? Ja, minst tre offerter kommer att tas in som förhandlas och skrivs under av styrelsen. Kan man få subventioner från föreningen? Nej, tyvärr inte. Bostadsrättsägaren måste stå för alla byggkostnader själv och får inte belasta föreningen. Beror kostnaden på hur många som kommer att bygga? Ja. Ju fler som bygger desto billigare blir det. Kostar det lika mycket om jag vill vänta med att bygga balkong? Nej, det blir dyrare då det blir färre som delar på kostnader för byggställningar och andra fasta kostnader. Man får också räkna med att byggpriserna går upp med åren. Blir det förändrade månadsavgifter för mig om jag bygger balkong? Ja, föreningen kommer att gå efter det som är vanligt bland bostadsrättsföreningar och ta en avgift på 100 kr för att täcka renoveringskostnader i framtiden. Indexjustering sker vart femte år med 100 som bas oktober Hur kan vi säkerställa att nästa ägare till en bostadsrätt som byggt balkong betalar den extra avgiften för framtida renoveringar? Det skriver den nya ägaren på när de begär inträde i föreningen. Säljaren kommer att/bör informera de nya ägarna, och om de inte gör det, kommer styrelsen att göra det. Blir det förändrade månadsavgifter för andra i huset? Nej, inte för andra bostadsrättsägare. För hyresgäster se frågan längre ner. Vem kommer att äga balkongen? Föreningen kommer att äga balkongerna av praktiska, ekonomiska och juridiska skäl. Kan de som bygger ta ett gemensamt lån? Det är upp till de som bygger att ordna sina lån. Om det finns intresse för en samordning för att på så sätt eventuellt få bättre lån, är det upp till de som är intresserade att ordna detta. Det är inget som föreningen står för. Vad händer med hyresrätterna, får de balkong också? 3 av 10 hyresrätter har möjlighet till balkong enligt ritningarna. Om föreningen bestämmer att godkänna balkongbygge kommer de lägenheterna få balkong också. Detta innebär att föreningen kommer få bättre pris för lägenheten vid en framtida försäljning, vilket kommer att täcka kostnaderna och öka intäkterna till föreningen. Kommer byggandet av nya balkonger att påverka renoveringen av befintliga balkonger på något sätt? Nej, det är två helt olika projekt. Föreningen betalar för upprustning/renovering av befintliga balkonger, inte för nya balkonger. FRÅGOR KRING DEN TEKNISKA LÖSNINGEN Hur kommer fästanordningen att se ut? Sidan 7 av 14

8 Utsidan enligt bygglov, insidan beror på väggens konstruktion, men typisk utformning är en metallplatta med bultar. Vad händer med elementen? De ersätts med nya element och rören dras under golvet /tröskeln. Varför kan inte 1:orna i A ha sin balkong utanför köket med en utåtgående dörr? Det går inte av regelmässiga och utrymmesskäl. Stadsbyggnadskontoret har sagt att alla dörrar och fönster måste gå åt samma håll och huset har inåtgående dörrar och fönster. Med inåtgående balkongdörr i 1:ornas kök kan man inte ha några möbler i köket för rummet är för litet. Kommer fastigheten att tåla flera balkonger? Kommer det finnas risk för att balkongerna rasar? Nej, det är ingen risk för ras eftersom man följer konstruktionsritningen, utan den byggs inget. Det finns normer som följs för att säkra byggnader. Kan vi även bygga om de befintliga balkongerna? Nej, vi kommer i stället att renovera de befintliga balkongerna, vilket sker i höst förhoppningsvis. Får man glasa in sin balkong? Man behöver ansöka om bygglov för detta, vilket görs av den som är intresserad själv. Se information på Stadsbyggnadskontorets hemsida. Om våningen ovanför mig inte bygger balkong, kan jag då bygga ett tak över min balkong? Nej, bygglovet tillåter endast tak över den översta balkongen. Vi som bor i 2:an i A längst bort får mer insyn i våra sovrum om 1:an bygger balkong, får vi insynsskydd? Ja, vi kommer att begära den ändringen i bygglovet. Om ettan bygger men inte tvåan måste ettan sätta på ett skydd. Om 2:an bygger men inte 1:an behövs inget skydd (det blir då samma som är idag, dvs ingen insyn). Om både 1:an och 2:an bygger blir det bättre för 2:an om 2:an får insynsskyddet på sin sida. FRÅGOR OM BYGGPERIODEN När kan vi starta med byggandet? Det beror på vem det blir som ska bygga åt oss. En del säger 2-3 månader efter beställning, andra säger 6 månader. Hur lång tid tar det att bygga balkongerna? Det beror också på leverantör. En säger 3 veckor per lodrätt rad, en annan säger ca 2 månader om det är ca 15 som vill bygga och ca 3 mån om det är alla. Hur lång tid tar respektive fas? 20 timmar inne, 20 timmar ute, är beräknad på den totala arbetstiden i/utanför per lägenhet. Ex på arbeten inne är rördragning, flytt av element, snickerier, målning. Är någon fas extra bullrig och hur lång är den fasen i så fall? Öppning av fasaden för dörren sker under 1 dag, vilket är rätt bullrigt. Borrning av infästning likaså, men det rör sig om kort tid per lägenhet för detta moment. Behöver man flytta ut lägenheten under byggnationen? Sidan 8 av 14

9 Nej. Det enda är när man sätter upp en dörr, vilket görs under en dag, blir det mycket damm. Det är då möjligt att bo i samma rum men man får se upp med elapparater, datorer mm på grund av dammet. Hur påverkas hållfastheten i väggar på lång sikt, år? Rostfria och syrafasta bultar används enligt byggnadsverkets riktlinjer. Bultarna är avsedda att säkerställa lång livslängd på balkongerna. Kan renoveringen av befintliga balkonger ske samtidigt som byggandet av nya? Om så är möjligt. Styrelsen och balkonggruppen strävar efter att hitta en så bra lösning som möjligt. FRÅGOR OM RÖSTNINGEN Jag kan inte komma men vill rösta, hur gör jag? Det går att rösta genom att ge fullmakt åt någon som går till stämman och röstar åt dig. I kallelsen till stämman hittar du en fullmakt om du vill rösta. Så här står det i våra stadgar: 42 Medlem får utöva sin rösträtt genom ombud. Endast annan medlem, make eller närstående, som varaktigt sammanbor med medlemmen får vara ombud. Ombud får inte företräda mer än en medlem. Ombudet skall förete en skriftlig, dagtecknad fullmakt. Fullmakten gäller högst ett år från utfärdandet. Hur många röster behövs för att förslaget ska godkännas? Det behövs minst 2/3 delar som röstar för. Måste jag bygga balkong om jag röstar för? Nej, det är en helt annan fråga. Du röstar bara för eller emot fler balkonger enligt bygglovet. VÅR FÖRENINGS GEMENSAMMA VISION Att bygga fler balkonger ligger i linje med föreningens vision att vara: en av de bästa boplatserna på Kungsholmen vad gäller information, trivsel, miljö, trygghet, ekonomi och värdeökning. Trivseln ökar då gården blir mer levande med balkonger. Det öppnar upp för kontakt mellan grannar. Fler av våra medlemmar som är hemma hela dagarna, får en möjlighet att sitta på sin balkong utan trafikbrus, avgaser och sophämtning, och får att njuta av våra träd och blommor på gården. Ettorna som inte har balkong idag får möjlighet att vädra mer under varma dagar i en liten kokhet lägenhet utan chans till korsdrag. De som har små barn kan låta barnen ligga i vagnen på en balkong mot gården. Miljön blir ljusare på gården med de vita balkongerna som reflekterar ljuset till skillnad mot den mörkröda tegelväggen. Ljudnivån sänks då ljudet inte studsar mot den platta väggen. Det blir tryggare när vi har bättre möjlighet till uppsyn över barnen på lekplatsen på inre gården. Det blir också mindre populärt område för objudna gäster med fler som är på balkonger mot gården. Föreningens ekonomi blir bättre när våra hyresrätter ökar i värde. Lägenheterna får en värdeökning. Förutom de som bygger en balkong får även andra en värdeökning då gården blir ljusare och trivsammare. Sidan 9 av 14

10 INKOMNA SYNPUNKTER Ökad insyn se sista sidorna hur stor förändring som blir för dig mot vad som redan är. Rökning på balkonger det röks även idag på balkongerna. Med fler balkonger, och balkongregler som föreningen kommer överens om, ökar chanserna att rökning sker på ställen som stör mindre för grannarna. Om ni besväras mycket idag av rökande grannar är det bästa att tala med dem och komma överens om en lösning som passar för er båda. Mer ljud om det blir mer ljud eller inte kan man inte med säkerhet säga. Det beror på hur de boende respekterar sina grannar eller inte. Den allmänna ljudnivån kommer däremot att sjunka när den platta väggen inte längre kan fungera som ett bollplank, ett eko, för ljudet. Några har uttryckt oro för att det ska bli mer liv på nätterna. Att få andra hus att dämpa sig har vi svårare att göra, att bestämma hur vi ska göra i vårt eget hus är lättare. Om föreningsmedlemmarna respekterar de regler som vi kommer fram till bör det inte vara ett problem. Folk kommer att flytta det finns inga rapporter eller undersökningar som visar att folk flyttar bara för att de har byggt en balkong. De som flyttar kommer att flytta oavsett balkong eller inte. Det blir mörkare de vita balkongerna kommer att reflektera ljuset så det blir överlag ljusare på gården mot idag, speciellt i hörnet som idag är lite mörkt. Balkonger används som förråd styrelsen får ta fram trivselregler för balkonger som medlemmarna får följa. Man har grannarna inpå sig ja, vi lever tätt i Stockholm. Normalt brukar människor respektera varandra och varandras privatliv. Om så inte sker får vi prata med varandra och försöka lösa problemen så vi kan uppnå föreningens vision. Sidan 10 av 14

11 FÖRÄNDRING AV INSYN Det grå området visar förändringen av insynen i grannlägenheten i C om en balkong byggs på ettorna. Skillnaden visar om man tittar från befintligt fönster idag och om man står på en eventuell framtida balkong. De röda linjerna visar dagens insyn från befintliga balkonger i D. De nya balkongerna är markerade med ljust gult. Sidan 11 av 14

12 Insynsskillnaden för D blir liten om B bygger balkong. Grått område visar förändringen. ' Grått området visar förändring av insyn mellan grannarna i A om ettan bygger balkong. Ansökan om lov görs för insynsskydd mellan dessa balkonger. Sidan 12 av 14

13 BYGGLOVET Förutom de bilder som presenterats på sidorna 3 och 4 består bygglovet av följande ritningar. Arbetargatan 28 A (rosa), B (ljusgrönt) och C (ljusblått) Arbetargatan A, B, C och D (gult) Sidan 13 av 14

14 Arbetargatan 28 D Beskrivning av teknisk lösning (vi arbetar med att ta fram en bättre lösning då den tidigare visar sig inte fungera optimalt). Sidan 14 av 14