Frågor och svar gällande ombildning Vargen 2

Transkript

1 Frågor och svar gällande ombildning Vargen 2 Allmänna frågor om ombildningar Vad har jag att vinna på det Du har kontroll över ditt eget boende, vi som förening betalar en avgift till oss själva. Istället för att betala pengar till någon annan som har ett vinstintresse. En bostadsrättsförening har inget vinstintresse, utan det är vi som bor här som gemensamt äger vårt boende. Vi bryr oss om fastigheterna och vill ha snyggt och rent och fräscht. Det var ett ombildningsförsök för 6 år sen som inte gick igenom. Vi fick inte den rabatten som man vanligtvis får vid en ombildning (25-30% rabatt) den gången som vi fått nu. Vi har fått samma pris som vi fick då för 6 år sedan. Denna gång är det både förvaltaren och ett politiskt beslut om att få en större spridning på boenden i Sundbyberg Stad vilket talat för att de inte kommer ändra sig. Ör/Hallonbergen fick så billigt En stor skillnad mot dem är att de står inför stora renoveringar i form av stambyte med mera samt att läget vi har är mycket bättre. Hur många måste rösta ja för att köpet ska gå igenom? 67 % av hyresgästerna måste rösta ja för att föreningen ska få köpa fastigheten. Om jag röstar ja - har jag då köpt min lägenhet? Att rösta ja till ombildning till bostadsrätter är inte lika med att du förbundit dig till att köpa din lägenhet. Du skaffar dig i första hand bara möjligheten att kunna köpa den. Själva köpet genomförs först när det är dags att betala in insatsen dvs. när tillträdet sker. När kan jag sälja min lägenhet om jag köper den? Du kan sälja den direkt efter att du köpt lägenheten. Skattemässigt så är det fördelaktigt att vänta tills efter årsskiftet. Då du beskattas 30% av vinsten om du säljer direkt och 22% om du väntar tills efter årsskiftet. Kan jag bo kvar som hyresgäst? Ja, om du inte vill köpa din lägenhet så kan du bo kvar som hyresgäst. Bostadsrättsföreningen blir då din nya hyresvärd. Dina rättigheter och skyldigheter regleras precis som innan när förvaltaren var din hyresvärd, dvs. enligt hyreslagstiftningen. Oftast är en bostadsrättsförening en bättre fastighetsägare och således också hyresvärd då de är motiverade att skapa en bra boendemiljö för alla

2 boenden. Föreningens ambition är att de som väljer att fortsätter att hyra ska fortsätta att trivas. Kan bostadsrättsföreningen höja min hyra direkt efter att det köpt fastigheten? Nej, en bostadsrättsförening måste följa samma förhandlingsregler som andra hyresvärd. Detta är reglerat i lag. Förhandlingen sker med hyresgästföreningen. Får jag låna till hela beloppet/insatsen? Ja, eftersom marknadsvärdet är högre än det belopp du får köpa den för. Du kan låna upp till 85% av bostadens marknadsvärde. Jag är pensionär, får jag ens låna för att köpa min lägenhet? Bankerna bedömer varje låntagare individuellt, så länge hushållet har en månadsinkomst/pension som klarar av att bära lånet. I normala falla så har ni klarat av era boendekostnader med nuvarande hyra så brukar det inte vara några problem. Blir det verkligen billigare på långsikt att bo i en bostadsrätt? Ja oftast så har det lönat sig att äga sin bostad. Ser vi till den värdeutveckling som varit de senaste åren så har det varit mycket gynnsamt. Dessutom så är lånen idag nästan alltid så kallade bottenlån som har den lägsta räntan. Är det sant att den rörliga räntan är billigare? Ja, oftast så är det så att den rörliga räntan är billigare än de med en längre bindningstid. Dock är det svårt att budgetera då vi inte vet hur framtiden ser ut. Vill man veta kostnaden kommande 1-10 åren så kan man binda räntan då blir månadskostnaden också densamma under den perioden du valt att binda ditt lån. Äga sin lägenhet eller fortsätta hyra och bo kvar Jag vill fortsätta hyra min lägenhet Det går bra att bo kvar som hyresgäst i BRF vargen 2 i Storskogen. Föreningen tar över hyreskontraktet från Förvaltaren och samma villkor fortsätter att gälla för dig som hyresgäst. Enda skillnaden blir att det är föreningen som är din hyresvärd och inte Förvaltaren. Hyrorna kommer bara öka ifall jag hyr av BRF Det kommer den kunna göra av förvaltaren också. Det är även så att en bostadsrättsförening inte kan höja hyrorna hur som helst. Det är enbart vid standardhöjande förbättringar som man kan diskutera en ökning på hyran för en hyrestagare. Annars finns ett index som man måste följa och Hyresrättsföreningen är med i alla förhandlingar även med en bostadsrättsförening.

3 Jag har ett hyreskontrakt idag och vill byta min lägenhet. Du kan byta lägenheten innan ombildningen sker. En blivande bostadsrätt är ett mycket attraktivt bytesobjekt. Efter övertagandet gäller samma regler som för byten idag. Du kan exempelvis byta din lägenhet lägenhetsbyten.se, både inom området men även innerstan, väldigt stort intresse. För att kunna byta lägenhet kräver de flesta sökande att det finns ett framröstat beslut om ombildning dock. Det är alltså fullt möjligt att byta lägenheten framöver efter en ombildning. Jag har förstahandskontraktet men kan/vill inte köpa. Kan jag låta någon annan köpa min lägenhet? Vid ombildningen bestämmer du som är kontraktsinnehavare vem som skall få köpa din andel i BRF vargen 2 och därmed också rätten att bo. Jag har hyreskontrakt idag men vill att någon annan ska få köpa lägenheten. Du som är kontraktsinnehavare har rätt att själv bestämma vem som får köpa lägenheten. Någon av mina barn eller föräldrar kommer att köpa min lägenhet. Får jag bo kvar? Normalt kräver en bostadsrättsförening att den som skall bo i lägenheten också äger minst 10%. Om inte så räknas det som om att det blir en 2:a handsuthyrning och det måste då godkännas av BRF Vargen 2. Finansiering vid ett köp av sin bostadsrätt Jag har inte råd att ta ett så pass stort lån Man kan fortfarande svara ja och köpa inom 6 månader till samma pris som vid ombildningen, därefter är det marknadspris som gäller. Marknaden går ju bara nedåt nu I innerstan har priserna börjat stabilisera sig, det man tror med nya amorteringslagen är att priserna kommer falla schablonmässigt med 3% men ser man till förväntningarna från marknaden så är det svagt uppåt nu. Jag kan inte ta kostnaderna som det innebär att köpa Det finns möjligheter även om det är så, (ge kontaktuppgifter till Bjurfors vid intresse). Priset är för högt för köpet Kollar man på erbjudandet som fastigheterna på Götgatan, så ligger det på kr per kvm. Medan det erbjudande vi har fått ligger på cirka kr per kvm, vilket är cirka 30 % rabatt utifrån nuvarande marknadspris. Vilken bank ska jag vända mig till?

4 Du kan vända dig till den banken som du föredrar. Vilkoren kommer kunna skilja sig åt men du är inte bunden till någon specifik bank om du vill köpa din lägenhet. Jag har ingen insats, kan jag låna till hela köpeskillingen? I normala fall när man köper en bostadsrätt så kräver finansinspektionen att man har en egen kontantinsats om 15% av köpeskillingen. Vid en ombildning där du erbjuds köpa din lägenhet brukar man få köpa till priser väsentligt under gällande marknadsvärde. Detta tar bankerna hänsyn till och du kan då således köpa lägenheten utan en insats. I vårt fall ligger insatsen strax under 70% av marknadsvärdet så en 30% insats kan sägas ingå. Hur mycket måste jag amortera? Efter 1:a mars 2018 har vi två amorteringskrav att förhålla oss till. Det ena amorteringskravet förhåller sig till bostadens marknadsvärde och lånet som belastar bostaden - belåningsgraden. Det andra amorteringskravet är i förhållande till ens bruttoinkomst och totala skuld. Kraven på amortering vilken grundas på bostadens marknadsvärde vid tillträdesdagen: Belåningsgrad 0-50%: Ingen amortering Belåningsgrad 50-70%: 1% amortering Belåningsgrad 70-85%: 2% amortering Tex. Du får köpa din bostad för SEK och marknadsvärdet är SEK, om du då lånar till hela insatsen så har du en belåningsgrad på 70% (lånet som belastar lägenheten/bostadens marknadsvärde= belåningsgrad). Du ska då enligt exemplet ovan amortera 1% av skulden per år som i detta fallet blir * 1% = SEK motsvarande 583 SEK/mån. Den 1:a mars så började det nya amorteringskravet att gälla, vilket innebär att nya bolånetagare med lån som överstiger 4,5 gånger bruttoinkomsten ska amortera minst en procent per år på sitt bolån utöver det redan befintliga amorteringskravet. Vad ska jag betala om jag köper? Vad blir min boendekostnad? Om du lånar till hela insatsen så blir din boendekostnad i stort sätt oförändrad. Då är beräkningen baserad på att du lånar 70% av marknadsvärdet. Varför amortering på 1% inte har räknats med är för att det per definition inte är boendekostnad utan snarare ett tvångssparande. Det andra amorteringskravet sätts individuellt då det baseras på hushållets bruttoinkomst förhållande till bolånet. Om ombildingen inte skulle gå igenom vad händer då? Finns det andra intressenter? Det vet vi ej.

5 Renovering av fastigheten Vad betalar föreningen för en renovering? Är budgeten rimlig? Jag har sett högre/lägre kostnader för liknande renoveringar i andra föreningar. Varje renovering är unik och beror på fastighetens skick. Vid den tekniska inspektionen har man kommit fram till det belopp som vi budgeterat för givet den angivna åtgärdsplanen som fastigheten behöver inom 10 år. Utfallet på det budgeterade beloppet kan givetvis skilja sig mot det budgeterade även om vi tagit höjd för det genom att vi har en buffert i renoveringsbudgeten. Hela fastigheten är fallfärdig Två oberoende besiktningsmän har konstaterat att fastigheterna mår relativt bra och att den renoveringsplan som fastställs är på 10 års sikt och ligger på ungefär 35 miljoner. Det är inget som säger att bara för att vi röstar nej så kommer förvaltaren korrigera de fel som finns. Det har de inte gjort än så länge heller. Mina fönster är jättedåliga, räcker det med en renovering? Jag vill att det ska bytas ut för det har förvaltaren sagt i flera år att det ska göras. Föreningens avsikt är att renovera samtliga fönster och de som inte går att renoveras Vilken standardnivå kommer renoveringarna att ske? Tänker föreningen lyxrenovera och sedan höja hyresgästernas hyror och medlemmarnas avgifter? Föreningens avsikt är att återställa det som behövs för att återgå till urspungstandard, alltså inte att höja standarden sk. lyxrenovera.