Från hyresrätt till bostadsrätt. Ditt eget boende ditt eget val

Transkript

1 Från hyresrätt till bostadsrätt Ditt eget boende ditt eget val

2 Många vill äga sin bostad men inte alla. Det är viktigt att det fi nns både hyresrätter och bostadsrätter att välja mellan. Idag saknas den valmöjligheten i många delar av Stockholm. Möjligheten att ombilda i ytterstaden skapar förutsättningar för blandade boendeformer och bidrar till att göra hela Stockholm mer attraktivt.

3 Du som är hyresgäst i allmännyttan i Stockholms ytterstad, med undantag för Liljeholmen och Årsta, har möjlighet att vara med och bestämma om du vill bo i bostadsrätt eller hyresrätt. För att kunna fatta ett beslut är det viktigt att ha tillgång till information. I den här broschyren beskrivs skillnaden mellan de olika boendeformerna, hur det går till att friköpa och ombilda en fastighet, vad det innebär att bo i bostadsrätt och hur det kan påverka din ekonomi. Du kan fortsätta hyra din lägenhet precis som idag Om du vill bo kvar som hyresgäst kan du naturligtvis välja att göra det även om huset du bor i skulle ombildas. Den främsta skillnaden är att bostadsrättsföreningen blir din nya hyresvärd. Dina rättigheter som hyresgäst styrs av hyreslagstiftningen precis som tidigare, och om du skulle bli missnöjd kan du få hjälp av Hyresgästföreningen på samma sätt som idag. OMBILDNINGENS MÖJLIGHETER En investering i ett tryggt boende Att friköpa en fastighet och genomföra en ombildning till bostadsrätter ger möjlighet för dig och dina grannar att öka tryggheten i ert bostadsområde. Erfarenheter visar att de boende tar större ansvar för sin fastighet och sin boendemiljö efter en ombildning. Det är medlemmarna i bostadsrättsföreningen som tillsammans styr över när och hur skötsel och reparationer av fastighetens gemensamma utrymmen ska utföras. i din ekonomiska framtid... Priset för bostadsrätter som ombildas när en fastighet friköps är vanligtvis lägre än för motsvarande bostadsrätter på den öppna marknaden. Anledningen är att fastigheter som friköps inte säljs styckevis utan som hela fastigheter. Därmed har varje enskild lägenhet ett lägre värde jämfört med värdet vid försäljning av enstaka bostadsrättslägenheter. Att köpa och ombilda din hyresrätt till bostadsrätt kan därför vara en god investering på lång sikt. och i ditt framtida boende Som ägare av en bostadsrätt har du möjlighet att påverka din boendekostnad och värdeutvecklingen på ditt boende. När du renoverar och förbättrar en bostadsrätt innebär det ofta en värdeökning, och den dag du vill flytta kan du använda en eventuell vinst till att investera i ditt framtida boende. Ökad valfrihet Ombildningar och byggandet av nya bostäder, både hyresrätter och bostadsrätter, ska öka blandningen av boendeformer i ytterstaden. När det finns olika boendeformer att

4 välja mellan i ett och samma område ökar valfriheten och det skapar dessutom möten mellan människor med olika bakgrund och i olika skeden av livet. Så ska bostadsbolagen använda pengarna Hur många hyresfastigheter i allmännyttan som friköps och ombildas till bostadsrätter styrs av de boende själva. Stockholms kommunala bostadsbolag ägs av stadens invånare, och vid försäljning av hyresfastigheter frigörs kapital som kommer alla tillgodo. De kommunala bostadsbolagen använder pengarna bland annat till att renovera och rusta upp äldre fastigheter och till att bygga nya hyresrätter för att ge ännu fler möjligheten att bo i Stockholm. SKILLNADEN MELLAN BOSTADS- RÄTTER OCH HYRESRÄTTER BO I BOSTADSRÄTT När du äger en bostadsrätt är du medlem i en bostadsrättsförening, vilket innebär att du och dina grannar äger fastigheten tillsammans. Ni kan påverka hur fastigheten ska rustas upp, hur städningen ska skötas och hur gemensamma utrymmen ska användas. Större frihet, eget ansvar Du kan själv bestämma hur du vill renovera och utrusta din lägenhet och genom styrelsen för din förening har du även ett medansvar för fastigheten. Att äga en bostadsrätt innebär därmed en frihet, men samtidigt ett ansvar. Kostnaderna för fastighetens förvaltnning täcks av månadsavgifterna som alla medlemmar betalar. Eftersom en bostadsrättsförening inte ska gå med vinst används ett eventuellt överskott till att sänka månadsavgifterna eller till investeringar i boendemiljön. Värdeutveckling och boendekostnad En bostadsrätt har ett värde och kan säljas, belånas, ges bort eller ärvas. När du äger en bostadsrätt tar du därför del av den prisutveckling som sker på marknaden. Priserna kan gå både upp och ner, men historiskt har bostadsrätter i Stockholm varit en god investering på lång sikt. Din boendekostnad består av månadsavgiften och räntan för det bolån som du tagit för att kunna köpa din bostadsrätt plus eventuell amortering. BO I HYRESRÄTT När du bor i en hyresrätt bestämmer hyresvärden över renoveringar i din lägenhet och i fastigheten. Du betalar en del av kostnaden för detta genom din hyra.

5 Hyresvärden bestämmer därför hur och om du får förändra din lägenhet, men du behöver å andra sidan inte ta ansvar på samma sätt som för en bostadsrätt. Enkelt, mindre eget inflytande Boendekostnaden är enkel att förutse och större hyresförändringar görs bara i samband med att värden genomför renoveringar. Du har i de flesta fall rätt att byta din lägenhet mot en annan om du hittar en hyresgäst som vill genomföra ett byte. Som hyresgäst i allmännyttan har du även tillgång till den interna bostadskön. Fortsätt hyra om du vill Att friköpa en hyresfastighet och ombilda lägenheterna till bostadsrätter är en möjlighet för dig och dina grannar inte ett tvång. Var och en av er fattar ert eget beslut om att behålla hyresrätten eller att ombilda den till bostadsrätt. Du kan alltid välja att bo kvar som hyresgäst, även om dina grannar skulle bilda en bostadsrättsförening och friköpa fastigheten du bor i.

6 VAD KOSTAR DET ATT OMBILDA EN HYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTT? Inte bara för de rika Många tror att bara de med mycket pengar har råd att ombilda sin hyresrätt till bostadsrätt, men så är det inte. De flesta hyresgäster i ytterstaden som idag har råd att betala sin hyra kan vara med vid en ombildning. Eftersom priset för en bostadsrätt är lägre vid en ombildning än för motsvarande bostadsrätt på den öppna marknaden krävs sällan en kontantinsats. Oberoende värdering När en bostadsrättsförening friköper en hyresfastighet baseras priset på en värdering som utförs av ett oberoende värderingsföretag på uppdrag av hyresvärden. Värderingen tar bland annat hänsyn till fastighetens skick, framtida renoveringsbehov och läge. Priset för en fastighet med stora renoveringsbehov blir därför lägre än priset för en renoverad fastighet. Avgift + ränta = boendekostnad Boendekostnaden för en bostadsrätt består av räntan på dina bostadslån och en månadsavgift som täcker föreningens kostnader för fastighetens drift, skötsel och underhåll. Det är din bank eller ett låneinstitut som avgör om du kan få bostadslån och om du behöver amortera.

7 De flesta hyresgäster i ytterstaden som idag har råd att betala sin hyra kan vara med vid en ombildning.

8 För ca ett år sedan friköpte Ulf Liljeros och hans grannar sin fastighet i Östberga. Här delar han med sig av sina erfarenheter och sin berättelse om hur ombildningen förbättrade både grannsämjan och trivseln. Jag flyttade hit 2002 och var med redan under förra ombildningsperioden, men då kom ju stopplagen som hindrade oss från att gå vidare i processen. När det blev möjligt att ombilda igen samlade vi till ett möte för alla i huset. Till en början var det få som engagerade sig så då trodde jag aldrig att det skulle bli något. Men vi fortsatte att lägga lappar i brevlådor, bjuda in till möten och knacka dörr. Det vi kommunicerade när vi gick runt var de visioner och planer vi hade för fastigheten om den skulle ombildas. Vi har varit noga med att aldrig pressa någon eller tjata. Stämningen har varit god under hela processen. Vi har ända från början haft målsättningen att även de som inte är intresserade av att köpa ska känna sig delaktiga, trivas och uppleva att det blir bättre. För oavsett om man i slutändan väljer att ombilda sin lägenhet eller inte så kommer vi alla vara grannar. När vi fick priserbjudandet av Svenska Bostäder och skulle göra en budget så la vi till kostnaden för de renoveringar vi ville genomföra direkt. Vi tyckte att det var bra att få en bild över vad det skulle innebära för föreningens ekonomi på en gång istället för att behöva höja avgifter och hyror i efterhand. Men boendekostnaden är ändå ungefär densamma som innan ombildningen. Efter tillträdet förra våren fick vi hjälp av vår ombildningskonsult med upphandling av förvaltningstjänster. Vi valde att köpa i stort sett alla tjänster eftersom det var så mycket nytt att hålla koll på. Vi har ända från början haft som målsättning att även de som inte är intresserade av att köpa ska känna sig delaktiga, trivas och uppleva att det blir bättre. Det är rätt mycket som har hänt sedan vi tog över fastigheten. Vi har låtit bygga

9 Välj en konsult som är duktig på att förklara komplicerade saker på ett enkelt sätt och ta referenser. ett trädäck mellan husen där man kan sitta och umgås, vi har genomfört ett stambyte och i julas satte vi upp en stor julgran på gården. Nästa projekt är en fasadrenovering. Där har vi inspirerats av en del av de nybyggda husen i området. Vi har också tänkt göra om gårdarna, plantera blommor och ordna en föreningslokal med bastu och biljardrum. Den största skillnaden mellan att bo i hyresrätt och bostadsrätt är att jag nu kan tänka långsiktigt när jag gör förändringar i min lägenhet. Det är skönt att veta att om man river ut en garderob så ska den aldrig mer tillbaka. Ett tips till dem som är inne i en ombildningsprocess är att välja sin ombildningskonsult med omsorg. Välj en konsult som är duktig på att förklara komplicerade saker på ett enkelt sätt och ta referenser. Vår konsult har varit ovärderlig för oss. Den största skillnaden mellan att bo i hyresrätt och bostadsrätt är att jag nu kan tänka långsiktigt när jag gör förändringar i min lägenhet.

10 SÅ HÄR GÅR DET TILL Att ombilda hyresrätter till bostadsrätter är en ganska lång process som kräver engagemang och tålamod. Vi rekommenderar föreningar att anlita en ombildningskonsult för att få hjälp med ombildningsprocessen. På vår hemsida kan du hitta mer information om hur du väljer ombildningskonsult. Det är bra att ta in flera offerter och begära referenser. Du kan även ladda ner vårt startpaket med detaljerade instruktioner, råd, tips och de blanketter som behövs. Det är viktigt att alla boende i huset får information under hela processen, oavsett om de är positiva eller negativa till en ombildning.

11 OMBILDNINGENS 9 STEG 1Prata med dina grannar/bjud in till husmöte Börja med att prata med dina grannar för att ta reda på vilka som är intresserade av att få mer information. Bjud in alla till ett husmöte för att diskutera möjligheten att friköpa fastigheten och ombilda lägenheterna till bostadsrätter. Det är lämpligt att även bjuda in en så kallad ombildningskonsult eller en representant från BildaBostad för att få svar på alla frågor. En lista med olika ombildningskonsulter fi nns på där kan du också kan läsa om vad du ska tänka på när du väljer konsult. Kontakta gärna oss på BildaBostad för tips och råd inför planeringen av husmötet. 2Registrera bostadsrättsförening För att hyresvärden ska kunna ge er ett pris på fastigheten behöver ni bilda en bostadsrättsförening. För att bilda en bostadsrättsförening krävs fem personer (tre medlemmar, en suppleant och en revisor), men det bästa är naturligtvis att så många som möjligt är med från början. För att få rösta på en eventuell framtida köpstämma krävs medlemskap i föreningen. Alla hyresgäster har rätt att vara medlemmar med undantag av lokalhyresgäster. Styrelsen är bostadsrättsföreningens representanter under ombildningsprocessen och sköter kontakten med ombildningskonsulten, hyresvärden och banken. Innan föreningen kan registreras av Bolagsverket behöver föreningens namn och stadgar bestämmas. Färdiga mallar för stadgar och protokoll ingår i vårt startpaket, som kan laddas ner på De kan även beställas på Bolagsverkets hemsida eller på telefon Ni kan också få hjälp av en ombildningskonsult. 3Lämna intresseanmälan till hyresvärden När er förening är registrerad hos Bolagsverket är det dags att lämna in en intresseanmälan till er hyresvärd. Hyresvärden kommer då att anlita ett oberoende värderingsföretag för värdering av er fastighet. För att hyresvärden ska låta göra en värdering måste minst 40 % av de boende i fastigheten skriva under en intresseanmälan. Det är bara de som står på hyreskontraktet och samtidigt är folkbokförda i fastigheten som kan skriva under intresseanmälan (undantag gäller för lokalhyresgäster, som ej behöver vara folkbokförda i fastigheten). Står fl er än en person på hyreskontraktet måste båda underteckna intresseanmälan. OBS! Om du undertecknar en intresseanmälan innebär det att du är intresserad av att få ett pris på fastigheten. Först

12 vid en eventuell köpstämma tar du ställning till om du vill att fastigheten ska ombildas eller inte. När bostadsrättsföreningen lämnat in en intresseanmälan återkommer hyresvärden med information om nästa steg. När värderingen är klar återkommer värden med ett pris på fastigheten. Priset går inte att förhandla. 4Ekonomisk plan När föreningen fått ett priserbjudande av hyresvärden är nästa steg att ta fram en ekonomisk plan. En ekonomisk plan är ett dokument över den blivande bostadsrättsföreningens framtida ekonomi. Planen utarbetas av föreningens styrelse med hjälp av en ombildningskonsult. I planen beräknas varje bostadsrätts pris och månadsavgift. Först i detta skede kan varje boende få information om vad just deras lägenhet kommer att kosta. I den ekonomiska planen tar man hänsyn till kostnader för kommande renoveringar och underhåll av fastigheten. Planen fastställs av styrelsen. Två utomstående intygsgivare, som utsetts av Boverket, bekräftar att planen är korrekt och att alla kalkyler är realistiska. Den ekonomiska planen måste presenteras för föreningens medlemmar, så att alla vet exakt vilket ekonomiskt ansvar de tar som medlemmar. 5Lån Både föreningen och ni som enskilda medlemmar behöver i de fl esta fall låna pengar för att kunna köpa fastigheten och era bostadsrätter. Räntor och villkor kan variera mellan olika banker och låneinstitut, så det lönar sig att kontakta flera. Er ombildningskonsult kan hjälpa till att förhandla med banken om föreningens och medlemmarnas lån. Det kan vara bra att ta kontakt med banker i ett tidigt skede för att få information om lånevillkor och för att få individuella lånelöften innan köpstämman. 6Köpstämma När den ekonomiska planen är klar skickar styrelsen ut den till alla hyresgäster tillsammans med bilagor och kallelsen till köpstämman. På köpstämman tas det formella beslutet att köpa fastigheten, och därför är det mycket viktigt att samtliga medlemmar känner till alla förutsättningar. Minst två tredjedelar av medlemmarna ska rösta ja till ett köp vid köpstämman för att ombildningen ska kunna genomföras. Även de medlemmar som inte vill ombilda sin lägenhet kan rösta ja, men ändå fortsätta att bo kvar som hyresgäster.

13 7Köp Om minst två tredjedelar av hyresgästerna röstat ja på köpstämman (för att få rösta måste man vara medlem i bostadsrättsföreningen) skriver hyresvärden och bostadsrättsföreningen under ett köpekontrakt. Det är köpekontraktet som är den bindande handlingen. 8Upplåtelseavtal och tillträde Upplåtelseavtal tecknas och föreningen upplåter lägenheterna med bostadsrätt till hyresgästerna, som nu formellt blir ägare till sina egna bostadsrätter. Från och med nu är föreningen ägare av fastigheten och när insatserna för bostadsrätterna betalas till föreningen är ombildningen klar. 9Förvaltning När föreningen är ägare till fastigheten är den också ansvarig för förvaltning och åtaganden mot eventuella hyresgäster. Det är bra att åtminstone till en början ta hjälp av en professionell förvaltare. Mer information om processen, ombildningskonsultens roll, förvaltning m. m. kan du hitta på

14 Christian Kroon är ordförande i bostadsrättsföreningen Plommongården i Enskededalen. Fastigheten på 93 lägenheter ombildades förra sommaren och här berättar Christian om sina erfarenheter av ombildningsprocessen. När det började talas om ombildning i vårt hus visade det sig att intresset var stort. Två boende gick runt och pratade med grannarna och redan då var det över 60 % som var intresserade. Så då kallade vi till stormöte där vi valde en styrelse och efter det var vi igång. Det var en ganska intensiv period i starten och vi knackade mycket dörr och såg till att alla kände sig uppdaterade på vad som hände. Vi prioriterade informationen redan från början och informerade Innan vi började med ombildningen visste jag knappt vem någon i huset var - nu känner jag i princip varenda person och vet vad deras barn heter. hellre en gång för mycket än en gång för lite. Det uppskattades tror jag, för flera som var emot ombildning från början ändrade sig allt eftersom de fick veta mer om vad en ombildning skulle innebära för dem. Dessutom var det bra för man lärde verkligen känna sina grannar. Innan vi började med ombildningen visste jag knappt vem någon i huset var nu känner jag i princip varenda person och vet vad deras barn heter. Vi anlitade en ombildningskonsult som hjälpte oss väldigt mycket. Hon kom när vi behövde henne och kunde alltid ta fram den information vi ville ha. Dessutom var hon väldigt pedagogisk och kunde förklara på ett enkelt sätt för alla boende vad de behövde veta. Det är viktigt att tänka på, alla personer har olika bakgrund och man måste ta hänsyn till vem man pratar med. Hur kommer den här personen uppfatta det jag säger nu? Vi tog också hjälp av andra bostadsrättsföreningar i området. Någon gång i månaden sågs vi och diskuterade och hjälpte varandra med tips och erfarenheter. Själva övertagandet av fastigheten skedde under midsommarveckan. Då började vi

15 med en gemensam fastighets- och gårdsstädning. Sen hade vi en fest på gården för att fira. Sedan dess har vi haft en del möten, bland annat ett öppet hus på Lucia där vi bjöd in de boende till föreningslokalen för att dricka kaffe och ge förslag till styrelsen. Nu ska vi börja med en återkommande träff varannan månad där alla boende kan umgås och snacka. Största skillnaden mellan att bo i hyresrätt och bostadsrätt? Just nu är det nog att det aldrig är tyst i huset. Varenda lägenhet är under renovering. Efter 20 år av slitage river alla ut kök och badrum så det är hela tiden någon lägenhet som är igång och renoverar. Och man ser ju skillnad också, allting ändras gradvis åt det bättre, vilket är en stor skillnad jämfört med tidigare då det snarare gick åt andra hållet. Vi har lärt oss mycket under resans gång och om jag skulle ge tre tips till andra bostadsrättsföreningar så är det; prata med dina grannar, lär känna dem och anlita en bra ombildningskonsult....om jag skulle ge tre tips till andra bostadsrättsföreningar så är det att prata med dina grannar, lär känna dem och anlita en bra ombildningskonsult.

16 ORDLISTA bostäder som ägs av kommuner eller kommunala bolag och stiftelser. myndighet som bl a sköter registrering av företag och ekonomiska föreningar, t ex bostadsrättsföreningar. boendeform som innebär rätt att nyttja en lägenhet för obegränsad tid. En bostadsrätt kan köpas, säljas, ges bort, belånas eller ärvas. Ägare av en bostadsrätt är medlemmar i en bostadsrättsförening. ekonomisk förening som friköper en fastighet vid en ombildning och ansvarar för driften och skötseln av fastigheten. myndighet som hanterar bostadsfrågor, samhällsplanering, stadsoch bebyggelseutveckling mm. är en budget som upprättas när en bostadsrättsförening friköper en fastighet för att ombilda lägenheterna till bostadsrätter. Planen visar pris och månadsavgift för varje enskild bostadsrätt de närmaste åren och ska ta hänsyn till kommande renoveringar och reparationer så att medlemmarna vet exakt vilket ekonomiskt ansvar de tar. markområde med tillhörande byggnader som vid ett friköp kan delas upp i mindre fastigheter som är enklare att hantera för en bostadsrättsförening. en bostadsrättsförening friköper en fastighet då den förvärvas av ett kommunalt bostadsbolag. Medlemmarna i föreningen kan därefter ombilda sina hyresrätter till bostadsrätter. drift, underhåll och ekonomisk administration av en fastighet. Förvaltningen av en fastighet med bostadsrätter utförs ofta av ett förvaltningsbolag som föreningen anlitar. boendeform som ger hyresgäster rätt att bo i lägenheter som ägs av en hyresvärd. Boende i hyresrätter betalar en månadshyra. de kommunala bostadsbolagens hyresgäster har möjlighet att byta sin lägenhet mot en annan inom respektive bolags fastighetsbestånd. utomstående person som är utsedd av Boverket för att granska den ekonomiska plan som bostadsrättsföreningar upprättar inför en ombildning (två intygsgivare krävs). möte då medlemmarna i en

17 bostadsrättsförening samlas för att ta det formella beslutet att köpa en fastighet. Det är viktigt att samtliga medlemmar känner till alla förutsättningar innan beslutet fattas. Minst två tredjedelar av alla hyresgäster ska rösta ja för att köpet ska kunna genomföras. Även de som inte vill köpa sin lägenhet kan rösta ja, men fortsätta att bo kvar som hyresgäster. bindande handling som hyresvärden och bostadsrättsföreningen skriver under förutsatt att minst två tredjedelar av hyresgästerna röstat ja till att köpa fastigheten på köpstämman. medlemmar i en bostadsrättsförening betalar en månadsavgift som ska täcka föreningens lånekostnader, fastighetens drift, underhåll, reparationer och fastighetsskatt. när en bostadsrättsförening friköpt en hyresfastighet kan hyresrätterna ombildas till bostadsrätter. specialist som anlitas för att hjälpa en bostadsrättsförening att friköpa och ombilda en hyresfastighet till bostadsrätter. Ombildningskonsulter tar i de flesta fall inte betalt för sitt arbete förrän ombildningen är genomförd, och bara om de boende beslutar att ombilda. Det fi nns ingen auktorisering för ombildningskonsulter vilket gör det viktigt att ta referenser. person med uppgift att sköta ett företags eller en förenings ekonomiska redovisning. person som tillfälligt ersätter en ordinarie ledamot av en styrelse eller nämnd då den ordinarie ledamoten inte kan närvara vid t ex ett styrelsemöte. vid friköp av vissa hyresfastigheter görs en teknisk besiktning för att hitta eventuella fel, skador, slitage och renoveringsbehov. Besiktningen används som underlag när den ekonomiska planen upprättas. handling som innebär att en bostadsrättsförening upplåter lägenheterna i fastigheten med bostadsrätt till de boende, som därmed formellt blir ägare till sina egna bostadsrätter., en ångerperiod för hyresgäster som väljer att inte ombilda sin lägenhet i en fastighet som friköps. Under de första sex månaderna efter friköpet har en enskild hyresgäst rätt att köpa lägenheten till köpeskillingen i den ekonomiska planen (plus ränta), under de sex nästkommande till marknadspris.

18 VILL DU VETA MER? BildaBostad är ett informationsprojekt initierat av Stockholms stad i syfte att informera stockholmarna om bostadsrättsombildningar. Bakgrunden är att stadens kommunfullmäktige har beslutat att erbjuda hyresgäster i allmännyttan möjlighet att friköpa de fastigheter de bor i och ombilda hyresrätter till bostadsrätter. I oktober 2008 begränsades erbjudandet till att enbart omfatta hyresgäster i ytterstaden (dock inte Liljeholmen och Årsta). På finns mer information. Där kan du också ladda ner vårt startpaket med detaljerade instruktioner och blanketter som du och dina grannar behöver för att komma igång med en ombildning. Du kan även ringa oss för att få svar på dina frågor. Varmt välkommen!

19

20 Den här broschyren fi nns att ladda ner på Där hittar du den på svenska, arabiska, turkiska, persiska, somaliska och spanska. Telefon: E-post: Besök även vår hemsida