MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR

Transkript

1 MALMÖ MARKNADSRAPPORT OMBILDNINGAR FEB JUNI 2015 Accelerating success.

2 502 kontor i 67 länder på 6 kontinenter 1,75 miljarder i omsättning Mer än utförda hyres/försäljningstransaktioner 75 miljarder i total transaktionsvolym 160 miljoner m² under förvaltning anställda Colliers International Group Inc. (Nasdaq:CIGI) (TSX:CIG) är globala ledare inom kommersiella fastighetstjänster med mer än anställda på 502 kontor i 67 länder. Med ett komplett utbud av tjänster till hyresgäster, ägare och investerare världen över levererar vi globala verksamhetslösningar, mäklarverksamhet, fastighets- och tillgångsförvaltning, hotellförsäljning- och rådgivning, rådgivning- och värderingstjänster, realkreditfinansiering och insiktsfulla analyser. Den starka globala organisationen stöder Colliers International i Sverige, som är en privatägd fastighetsrådgivare med specialisering inom uthyrning, förvaltning, och försäljning av kommersiella fastigheter och lokaler. Med kontor i Stockholm och Göteborg samt ett starkt skandinaviskt samarbete ser vi till att våra kunder får professionell rådgivning inom alla delar av den kommersiella fastighetsmarknaden. Bland Colliers kunder finns såväl större som mindre fastighetsägare som uppskattar vårt snabba och dedikerade sätt att sköta våra uppdrag. Några av våra kunder är Trygg Hansa, Volvo, Klövern, Areim och Hemsö. Accelerating success.

3 Sammanfattning OMBILDNINGAR I MALMÖ I Malmö har det under perioden från februari 2013 till och med juni 2015 ombildats 13 fastigheter från hyresrätt till bostadsrätt till ett värde om 812 Mkr. Det innebär att 425 lägenheter med en total bostadsyta om m² skiftat ägandeform. Till detta tillkommer även m² lokaler. Insats = det pris hyresgästen betalar för lägenheten i en ombildning Marknadsvärde = det pris lägenheten betingar på den öppna marknaden Varje ombildning har i snitt omfattat 33 lägenheter med en totalyta om m² där lokalytan utgör cirka 8 %. Bostadsrättsföreningarna har i genomsnitt betalat kr/m² för fastigheten. Till detta tillkommer förvärvskostnader om 684 kr/m² samt en underhållsfond om kr/m². Om man ser till den enskilde hyresgästen har den betalat kr/m² i insats och fått en månadsavgift om 626 kr/m² det första året. Den som sålt sin bostadsrätt vidare på öppna marknaden inom ett år efter ombildningen har i genomsnitt sålt för kr/m² och gjort en vinst om i genomsnitt 35 % i förhållande till erlagd insats kr/m² i snitt köpeskilling +23,5% sedan vår förra rapport (Sept Jan. 2013: kr/m²) kr/m² i snitt i vinst vid vidare försäljning +11,5% sedan vår förra rapport (Sept Jan. 2013: kr/m² COLLIERS INTERNATIONAL 3

4 Ombildade fastigheter VAR HAR DET OMBILDATS? VÄSTRA HAMNEN Kilian Zollsgatan 7A Sergels väg 14A Regementsgatan 56 Regementsgatan 60 CENTRUM Västergatan KIRSEBERG 8 Grönegatan 2 Västra Stallmästaregatan 32 SLOTTSSTADEN Örsholmsgången 6A Linnégatan 29 LIMHAMN Södra Förstadsgatan 84 Kristianstadsgatan 17A LORENSBORG Möllevångsgatan 53 Trelleborgsgatan 9 A-B MÖLLEVÅNGEN ROSENGÅRD HELENEHOLM HYLLIE JÄGERSRO BUNKEFLOSTRAND I Malmö har det även varit ett par fastighetstransaktioner som sker under ombildningens regelsystem men som vi inte tar med i vår undersökning. Det rör sig om fastigheter där fastighetsägaren tömt fastigheten och därefter gjort en ombildning utan hyresgäster. De säljer sedan lägenheterna till fullt marknadspris. Vi vill följa marknadsutvecklingen där det sker en förhandling med hyresgästerna och har därför exkluderat dessa affärer. E20 FOSIE SVÅGERTORP E6 E22 4 COLLIERS INTERNATIONAL

5 Värdeåret i snitt för alla försäljningar var I samtliga ombildningar inom analysområdet har hyresgästerna fått en sänkt boendekostnad. Boendekostnadsförändringen ligger på mellan -7 % och -35 % med ett snitt på -24 % i boendekostnadssänkning.* Boendekostnad i en hyresrätt utgörs av hyran. Boendekostnaden i bostadsrätt är månadsavgiften till föreningen samt räntan på de egna lånen efter avdrag för skattereduktion. Av 425 ombildade lägenheter har 50 stycken överlåtits inom ett år. I de fastigheter där minst en medlem har sålt sin nybildade bostadsrätt vidare på den öppna marknaden inom ett år efter ombildningen har lägenheterna i genomsnitt haft ett marknadsvärde på kr/m². I de aktuella föreningarna har den enskilde medlemmen gjort en vinst om i genomsnitt 35 % i förhållande till erlagd insats. INSATS OCH FÖRSÄLJNINGSRPIS Kr/m² Insats Försäljningspris Stapelparen visar den insats hyresgästerna har erlagt vid ombildningen kontra genomsnittligt försäljningspris i de 10 brf:er där överlåtelse av lägenheter skett inom ett år efter ombildningen. *Boendekostnadsförändringen är beräknad utifrån en schablonhyra från Datscha på aktuellt värdeår för fastigheten, samt SBAB:s listpris på boräntan vid ombildningstillfället efter skattereduktion och med en ombildningsrabatt. COLLIERS INTERNATIONAL 5

6 Köpeskilling VÄSTRA HAMNEN kr/m² kr/m² kr/m² kr/m² CENTRUM 18 KIRSEBERG 739 kr/m² kr/m² kr/m² SLOTTSSTADEN kr/m² kr/m² LIMHAMN kr/m² kr/m² LORENSBORG kr/m² kr/m² MÖLLEVÅNGEN ROSENGÅRD HELENEHOLM Kartan visar den köpeskilling som bostadsrättsföreningarna HYLLIE betalat för fastigheterna i kr/m 2. JÄGERSRO BUNKEFLOSTRAND Den ombildning som gav det högsta priset i kr/m² var den där föreningen köpte fastigheten Örehus 4 på Sergels väg för en köpeskilling om kr/ m² och en total förvärvskostnad om kr/m². Vid en ombildning tillkommer flera olika kostnadsposter och den största är underhållsfonden som står för FOSIE 73,4 % av tillkommande kostnader för föreningarna i denna rapport. Vid en ombildning så måste föreningen ha underhållet finansierat för de kommande 11 åren och det brukar innebära en betydande initial E20 fondavsättning. SVÅGERTORP E6 E22 6 COLLIERS INTERNATIONAL

7 Insats och årsavgift VÄSTRA HAMNEN kr/m² 641 kr/m² kr/m² 515 KIRSEBERG kr/m² kr/m² 674 kr/m² CENTRUM kr/m² 602 kr/m² kr/m² 662 kr/m² kr/m² 554 kr/m² SLOTTSSTADEN kr/m² 664 kr/m² kr/m² 665 kr/m² kr/m² 637 kr/m² LIMHAMN kr/m² 505 kr/m² LORENSBORG kr/m² 710 kr/m² kr/m² 610 kr/m² MÖLLEVÅNGEN ROSENGÅRD kr/m² 700 kr/m² HELENEHOLM HYLLIE JÄGERSRO BUNKEFLOSTRAND I en ombildning förväntar sig hyresgästerna att insatsen är lägre än marknadsvärdet på den blivande bostadsrätten. Det är oftast det största incitamentet som hyresgästerna har för att delta i ombildningen. Rabattens storlek beror på intresset hos hyresgästerna och värdet på lägenheterna, samt hur hög boendekostnaden FOSIE blir efter ombildningen. I Malmö har insatserna som hyresgästerna betalat för bostadsrätterna legat mellan kr/m² E20 och kr/m², med ett snitt på kr/m². Bostadsrättspriserna i Malmö har under perioden 2013 till 2015 gått från kr/m² till kr/m². SVÅGERTORP E6 E22 COLLIERS INTERNATIONAL 7

8 Den ombildning som gav det högsta priset i kr/m² var den där föreningen köpte fastigheten Örehus 4 på Sergels väg för en köpeskilling om kr/ m² och en total förvärvskostnad om kr/m². 8 COLLIERS INTERNATIONAL

9 Ombildningen med lägst pris i kr/m² var den där föreningen köpte fastigheten Stralsund 34 på Grönegatan 2 i östra delarna av centrala Malmö för en köpeskilling om kr/m² och en total förvärvskostnad om kr/m². Skillnaden mellan högst och lägst pris är svårmotiverad. Visst är Sergels väg ett bättre läge än Grönegatan men sett till bostadsrättspriserna så är skillnaden cirka kr/m² under 2015 och här skiljer det hela kr/m² på de två affärerna. Medlemmarna betalade en likvärdig insats, hyresgästerna på Grönegatan fick en rabatt om cirka kr/m² jämfört med områdets marknadsvärde medan de på Sergels väg fick cirka kr/m² i rabatt. Svaret ligger troligen i hur man byggt den ekonomiska planen. Vilka som gjort den bästa affären får framtiden utvisa men vi satsar på föreningen på Grönegatan! COLLIERS INTERNATIONAL 9

10 Colliers värderingsverktyg PRISSÄTTER FASTIGHETEN AKTUELL OCH HISTORISK STATISTIK ÖVER SÅLDA LÄGENHETER ÖVER RÄNTENIVÅER RABATT minimi % BOENDEKOSTNADS- ÖKNING maximal % Colliers VÄRDERINGS- VERKTYG PRIS VID ombildning HYRESINTÄKTER Driftskostnader Fond för yttre underhåll Vi har tagit fram ett värderingsverktyg som ger oss en välavvägd prissättning och tyngd i argumentationen av priset. - Colliers använder sig av en databas med statistik över gjorda ombildningar och bostadsrättspriser med aktuella lägenhetsförsäljningar i ett väl avgränsat närområde. - Ränteutvecklingen sätts i förhållande till den historiska prisserien för att beräkna vilka rabatter och boendekostnadsökningar köparna fått. - Verktyget räknar fram ett ombildningsvärde utifrån satta ramar avseende boendekostnadsökningar och rabatter. 10 COLLIERS INTERNATIONAL

11 502 kontor i 67 länder på 6 kontinenter 1,7 miljarder i omsättning 85 miljarder i total transaktionsvolym 158 miljoner m² under förvaltning anställda KUNSKAP OM OMBILDNINGSMARKNADEN Med en djupgående analys och prissättning, kompletterat med Colliers strukturerade försäljningsprocess för ombildning och vår erfarenhet av förhandling med bostadsrättsföreningar, kan du som säljare känna dig säker på att du erhåller ett så bra pris som möjligt i ombildningen. Jämför man de resultat som säljarna åstadkommit i denna rapport med de priser Colliers skulle kunna erhålla, lönar det sig alltså många gånger om att nyttja Colliers tjänster. Vi på Colliers är så säkra på vår modell för ombildning att vi bara tar betalt för våra tjänster när ombildningen är klar och genomförd. Det är alltså kostnadsfritt att använda oss om vi skulle misslyckas. Förutom ombildning kan vi hjälpa till med ombildningsvärdering; vi hjälper ofta våra kunder även innan ett fastighetsförvärv med att beräkna potentialen i fastigheter där hyresgästerna är intresserade. Colliers har stor erfarenhet av att initiera ombildningar och jobbar i många stora och medelstora kommuner i Sverige. För närvarande har vi pågående ombildningar i Stockholm, Haninge, Upplands Väsby, Jakobsberg, Göteborg, Lund, Kristianstad, Växjö och Skellefteå. Urban Blücher Projektledare Malmö Transaktion Ombildningar TEL urban.blycher@colliers.com Välkommen att kontakta oss på Colliers så kan vi förklara hur vi ser på värden och förhandling! VI HAR TIDIGARE GIVIT UT OMBILDNINGSRAPPORTER FÖR Stockholm Göteborg Malmö Lund Helsingborg Växjö Kalmar Halmstad Luleå Charlotte Högberg Projektledare Stockholm Transaktion Ombildningar TEL charlotte.hogberg@colliers.com Vill du ha tidigare rapporter? Skicka ett mail till marknad@colliers.se så skickar vi dem direkt. Informationen i rapporten är tagen från trovärdiga källor. Även om vi har gjort allt vi kan för att ge korrekt information kan vi inte garantera det. Vi avsäger oss ansvaret för eventuella felaktigheter. Läsaren uppmuntras att tillfråga professionella rådgivare innan man eventuellt agerar utifrån resultatet i rapporten. COLLIERS INTERNATIONAL 11

12 SVERIGE Colliers International Linnégatan Stockkholm TEL FAX info@colliers.com Accelerating success.