Högst upp eller längst ned

Transkript

1 HÖST 2011 Sälja villan först Högst upp eller längst ned Nordens största undersökning om bostadsmarknaden

2 Sälja villan först I Nordic Housing Insight fick fastighetsmäklarna denna gång besvara frågan hur säljaren i den senaste förmedlingen valde att göra, sälja eller köpa först? Hur man väljer att göra i den enskilda fastighetsaffären är naturligtvis individuellt och styrs av en rad olika omständigheter. Men det går att koppla ordningen i vilket man väljer att göra till konjunkturen i landet. Sålde villan först 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Danmark Island Finland Sverige Norge Endast 15 procent av villaaffärerna som genomförs i Norge idag sker med ordningen sälja först och köpa sedan. I Sverige väljer fyra av tio säljare att sälja först. I övriga länder, Finland, Island och i Danmark är trenden tvärtom det allra vanligaste sätter är att sälja först och sedan köpa. I Finland sker 75 procent av villaförmedlingarna med ordningen sälja först och köpa sedan. De isländska fastighetsmäklarna bedömer att 93 procent av deras förmedlingar sker med ordningen sälja först, i Danmark delas uppfattningen av 95 procent. Diskussion Ordningen i vilken man väljer att göra sin flytt varierar och beror på hur bostadsmarknaden är strukturerad i respektive land. Konjunkturen och hur överblickbar den är påverkar ordningen. Många av de skillnader vi ser mellan länderna och hur människor gör sin bostadsaffär hör samman med strukturella faktorer, som bankens inblandning i hur människor ska göra. I Danmark, som sedan 2008 haft sjunkande priser och en mycket trögrörlig marknad, är det naturligt att sälja först och köpa sedan. Där är det också bankens rekommendation att göra så. I Finland, som inte har haft någon större nedgång i bostadspriserna är det också vanligast att sälja innan man köper nytt. Bankerna rekommenderar det och det har förts en offentlig diskussion i landet där experter varnat för att göra tvärtom, beroende på risken att stå med och betala för två boenden. Att turordningen sälja först och köpa sedan är utbredd och mycket vanlig på Island är starkt sammankopplad till det ekonomiska läget där. 2

3 I Sverige börjar det bli alltmer vanligt att banken rekommenderar turordningen sälja först och köpa sedan. Detta för att det i nuläget är svårt att bedöma hur priserna ska komma att utvecklas, vilket hör samman med det oroliga världsekonomiska läget. Naturligtvis påverkar omständigheterna den enskilda fastighetsaffären, som hur lång tid man har på sig, och framför allt hur ens privatekonomiska situation ser ut. Att köpa först och sälja sedan innefattar alltid en riskkalkyl. Hur lång tid tar det att sälja nuvarande bostad, och hur bedömer jag prisutvecklingen framåt, är två stora frågor som det enskilda hushållet eller individen måste bilda sig en uppfattning om. Kan jag riskera att drömbostaden inte blir min? Såväl nationellt som på den lokala bostadsmarknaden påverkas köpordningen av utbud och efterfrågan samt psykologi. den vanligaste anledningen till att flytta beror på förändrade familjeförhållanden. Förändrade familjeförhållanden toppade fyra av fem listor i de nordiska länderna. På Island var det lika vanligt att sälja sin villa på grund av att något hände inom familjen som gjorde att man behövde byta bostad, som på grund av försämrad ekonomi. Bakom de allra flesta förmedlingarna ligger just en förändrad familjesituation. Man anpassar sitt boende efter hur familjen ser ut. Hur bråttom man har, eller hur lång tid man kan vänta på att anpassa sitt boende varierar. Omständigheter och ekonomi samt psykologi är de avgörande faktorerna för om människor väljer att köpa eller sälja först. Värt att påpeka är ju att vissa inte ens gör både och. Man säljer för att flytta till sitt fritidshus, eller köper sitt första boende och det finns inget att sälja. I en tidigare Nordic Housing Insight konstaterade fastighetsmäklare i Norge, på Island, i Danmark och i Sverige att 3

4 Högst upp eller längst ned Fastighetsmäklarna fick besvara frågan hur mycket prispåverkan läget i byggnaden har. De fick värdera en lägenhet högst upp respektive längst ned i förhållande till en lägenhet i mitten av en bostadsrättsfastighet. Frågan besvarades av de svenska, de danska och de isländska fastighetsmäklarna. Diskussion Man talar om att läget är det som styr priset på en fastighet eller en lägenhet då detta är något beständigt som du som köpare inte kan göra något åt. Frågan, som den ställdes saknade parametern om huset hade hiss. I ett hus med hiss betingar en lägenhet högst upp ett högre pris än motsvarande lägenhet högst upp utan hiss. Dessutom är det ju så att olika fastigheter har olika attraktiva bottenvåningar. I bostadsrättshuset med attraktiva, lummiga och insynsskyddade uteplatser på nedre botten blir prispåverkan en annan än den med insyn och utan uteplats. Vad vi här redovisar är resultatet av hur de flesta besvarade frågan som ställdes. Det fastighetsmäklarna bedömer och vi redovisar är ett genomsnitt, med utrymme för variationer i den enskilda lägenhetsförmedlingen. Sverige Norge Danmark Island I ett hus med bostadsrättslägenheter har nyligen en bostadsrätt sålts för X kronor i mitten av huset. Hur påverkas försäljningspriset av om (identisk med den i mitten) lägenheten ligger på nedre botten eller högst upp i huset? Danska fastighetsmäklare konstaterar att priset för lägenheten på nedre botten blir i genomsnitt 10 procent dyrare än den i mitten. Den identiska lägenheten som ligger högst upp i huset ger i Danmark ingen påverkan på priset. De isländska fastighetsmäklarna bedömer att bostaden på nedre botten inte ger någon skillnad i pris gentemot den i mitten, lägenheten högst upp blir 10 procent dyrare. I Norge ger en lägenhet på nedre botten vid försäljning 10 procent lägre köpeskilling i jämförelse med den i mitten. Bostaden högst upp stiger med 10 procent. I Sverige ser det ut precis på samma sätt som i Norge, lägenheten längst ned blir vid försäljning i genomsnitt 10 procent billigare och den högst upp 10 procent dyrare än den i mitten. Sammanfattning Prisavvikelsen från lägenheten i mitten är beroende av hur nedre botten ser ut. Det beror även på om huset innehar hiss eller inte. Man brukar i Sverige tala om att lägenheterna som ligger från fjärde våningen och uppåt i en fastighet utan hiss sjunker i pris ju högre upp man kommer. Det motsatta förhållandet råder, ju högre upp man kommer desto högre pris, i fastigheten med hiss. Vidare påverkar även utsikten från lägenheten. Samma prisvariationer finns för lägenheter på nedre botten. Många äldre som bott klart i sin villa ser lägenhet som ett alternativ. Då är uteplats ett måste. Dessutom är tryggheten i ett område en mycket stor påverkansfaktor. 4

5 FAKTA Mäklarsamfundet är bransch- och serviceorganisationen för Sveriges fastighetsmäklare. Vi har cirka medlemmar, vilket utgör en majoritet av den samlade kåren. Kontaktperson: Claudia Wörmann claudia.wormann@maklarsamfundet.se , Läs mer om oss på Kontaktpersoner övriga nordiska länder: DANMARK Mads Lindegard FINLAND Jukka Malila ISLAND Gretar Jonasson NORGE Finn Tveter