En snabb åtgärd för att avhjälpa den stora bostadsbristen är att göra andrahandsmarknaden friare.

Transkript

1 2010 : 3 ISSN Stockholms Handelskammares analys Rekordstort underskott på bostäder hotar Stockholms tillväxt Svagt bostadsbyggande och snabb befolkningstillväxt har tillsammans med en hårt reglerad bostadsmarknad skapat ett stort underskott i länets bostadsbestånd. Regleringarna har även bidragit till att det existerande bostadsbeståndet inte används fullt ut. Våra beräkningar, baserade på en SKOP-undersökning, visar att mer flexibla regler och skattebefrielse för andrahandsuthyrning snabbt skulle kunna ge bostadstillfällen i länet. De senaste tre åren, , har Stockholms läns befolkning ökat med drygt invånare. Samtidigt har det enbart byggts bostäder och ca fritidshus har permanentats. Länets bostadsbrist är allvarlig. Den grundlades på 1980-talet och förvärrades på 1990-talet. Enligt våra beräkningar har länet nu ett underskott i bostadsbeståndet som motsvarar ca bostäder. Underskottet blir större för varje år. Det låga bostadsbyggandet, är tillsammans med en dåligt fungerande bostadsmarknad, ett av de allvarligaste hindren för tillväxten i Stockholmsregionen. Situationen på bostadsmarknaden försvårar rörligheten på arbetsmarknaden och undergräver möjligheterna att behålla och stärka regionens konkurrens- och attraktionskraft. Stockholms län fortsätter att växa i snabb takt beror på att många kompromissar med sitt boende. Ett stort antal av länets invånare bor tillfälligt i andra eller tredje hand, på mindre yta än vad de skulle vilja, på annat håll än vad de skulle önska eller dyrare än vad de egentligen har råd med. Ett stort antal unga vuxna tvingas också att bo kvar hos sina föräldrar. Detta är inte någon hållbar situation. De närmaste åren står regionen inför flera utmaningar som riskerar att kraftigt förvärra bostadsbristen. Det handlar om en fortsatt snabb befolkningstillväxt, betydande trångboddhet, stor bostadsbrist bland studenter och ett stort antal 1990-talister som vill in på bostadsmarknaden. I avvaktan på att nyproduktionen tar fart och på nödvändiga förändringar av hyresregleringen måste alla de outnyttjade bostäder som finns i beståndet bli tillgängliga på bostadsmarknaden. Detta kan bara ske genom att göra andrahandsmarknaden friare med mer flexibel hyressättning. Skattebefrielse skulle ge goda incitament till att hyra ut ett rum eller del av lägenhet/småhus. Stockholmsregionen behöver kraftfulla åtgärder på bred front för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad. En snabb åtgärd för att avhjälpa den stora bostadsbristen är att göra andrahandsmarknaden friare.

2 Inledning Stockholmsregionens befolkning växer i rekordsnabb takt samtidigt som bostadsbyggandet släpar efter kraftigt. Det medför att bostadsbristen i Stockholms län är stor och allvarlig. Det låga bostadsbyggandet är, tillsammans med en dåligt fungerande bostadsmarknad, ett av de allvarligaste hindren för tillväxten i Stockholmsregionen. Situationen på bostadsmarknaden försvårar rörligheten på arbetsmarknaden och hämmar därmed möjligheterna att behålla och stärka regionens konkurrens- och attraktionskraft. Det är inte bara ett hot mot den ekonomiska utvecklingen i Stockholms län utan mot hela Sverige. Den stora bostadsbristen och de höga boendekostnaderna försvårar för många hushåll att flytta till eller inom regionen. Det gäller särskilt ungdomar, lågutbildade och hushåll med låga inkomster men också välutbildade och kvalificerade personer som vill flytta till Stockholm. Det påverkar i sin tur rekryteringsmöjligheterna för regionens företag som behöver nya medarbetare och spetskompetens. Stockholmsregionen är i akut behov av fler bostäder av olika storlek och upplåtelseformer. Annars blir det svårt att ta tillvara de positiva effekterna av den stora befolkningsökningen. Regionen riskerar också att gå miste om nödvändig kompetens om nyutexaminerade och barnfamiljer inte har råd att flytta till Stockholm eller lämnar regionen för bättre boende i andra delar av landet. Bostadsmarknadens funktion är en viktig fråga för regionens konkurrenskraft. OECD har i sin Territorial Review 2006 för Stockholmsregionen lyft fram ett antal svagheter som på sikt hotar att undergräva regionens konkurrenskraft. Där ingår det låga bostadsbyggandet tillsammans med olämpliga regleringar. Enligt OECD förhindrar hyresregleringen att de bostäder som finns fördelas effektivt och medför att bostadsbyggandet blir otillräckligt. I en uppföljning 1 om vad som skett i regionen sedan 2006 är en slutsats att bostadsmarknadens problem kvarstår och att det utgör ett hot mot tillväxten i regionen. Det finns många delar av bostadsmarknaden som behöver förbättras och som kan öka utbudet av bostäder. I denna analys har vi fokuserat på att visa hur stort regionens faktiska underskott på bostäder egentligen är och vad som snabbt kan göras för att stoppa den negativa trenden. 1 Stockholmsregionen i utveckling, -uppföljning av OECD:s Territorial Review Stockholm. 2

3 Viktigt med en väl fungerande bostadsmarknad Ekonomisk tillväxt är beroende av att både arbetsoch bostadsmarknaden fungerar väl. Rörlighet och tillgänglighet behövs för att bostadsmarknaden ska fungera. Det är också viktigt att marknaden erbjuder en mångfald av boendeformer för att tillgodose en skiftande efterfrågan. I dag är hyresmarknaden hårt reglerad, vilket har medfört att det finns en stor outnyttjad potential i Stockholms befintliga bostadsbestånd. Handelskammaren har tidigare, baserat på en SKOP-undersökning, uppskattat att mer flexibla hyresregler och skattebefrielse för andrahandsuthyrning skulle kunna ge nya bostadstillfällen i ett slag. Detta stöds av Tillväxtverket som anser att en bra lösning för att öka utbudet från det existerande bostadsbeståndet är att införa olika typer av incitament till andrahandsuthyrning i form av exempelvis skattelindring. En annan viktig faktor för en väl fungerande bostadsmarknad är att transaktionskostnaderna i samband med en flytt är låga. Med det avses alla kostnader som är förknippade med att söka och teckna avtal om en ny bostad och eventuellt avveckla en tidigare. särskilt för Stockholmregionens konkurrenskraft I dag konkurrerar Stockholms län främst med andra internationella storstäder. snabbt få tag på en bra bostad i regionen är av stor betydelse för att kunna attrahera utländsk kvalificerad arbetskraft. Den typen av arbetskraft är mer rörlig och internationell i dag än tidigare. Det är av stor betydelse för regionens företag och universitetens kompetensförsörjning att det finns goda möjligheter att attrahera utländsk personal. En undersökning 2 bland utländsk arbetskraft i Sverige visar att en stor andel av dem har överraskats negativt av det höga kostnadsläget i Sverige. det är dyrt att bo och leva i vårt land styrks av en undersökning från UBS (Europas näst största bank) som rankar Stockholm som världens sjätte dyraste storstad att leva i. I dagsläget är det svårt att hyra bostad i andra hand i Stockholms län för en längre tidsperiod och det tar många år i kö att få ett förstahandskontrakt 3. Den demografiska utvecklingen från år 2020, med en sjunkande andel av Sveriges befolkning i arbetsför ålder, tillsammans med ökad specialisering, teknikutveckling, kunskapsspridning och globalisering kommer i framtiden att medföra brist på kvalificerad personal inom flera områden. Utan en väl fungerande bostadsmarknad hindras strukturomvandlingen och kompetensutvecklingen i regionen. Utbud och efterfrågan följer livscykeln Det är många faktorer som styr efterfrågan på bostäder. Det kan vara ålder, familjebildning, familjestorlek, separation, karriärläge och inte minst ekonomiska möjligheter. Bostadsbehovet förändras också över tiden, varför det är viktigt för växande städer att utbudet av bostäder och olika boendeformer matchas med vad som efterfrågas. När ungdomar flyttar hemifrån efterfrågar de oftast små bostäder med låg hyra. I samband med familjebildning, och särskilt om hushållet utökas med barn, vill många flytta till småhus med närhet till daghem, skolor och kommunikationer. När barnen har flyttat hemifrån, söker sig många hushåll till ett mindre och mer centralt boende då radhuset eller villan har blivit för stor. I Sverige flyttar vi i genomsnitt ca tio gånger under vårt liv. Det finns två stora åldersgrupper som kommer att påverka bostadsmarknaden de kommande åren, 1940-talisterna och 1990-talister. Den stora gruppen 1940-talisterna börjar bli äldre (61-70 år) och många bor i stora bostadsrätter eller småhus och vill ha ett mindre, mer tillgängligt och mer lättskött boende. Ofta bor de billigt, i det avseendet att huset eller bostadsrätten är lågt belånat eller helt betalt. Samtidigt som de penningstarka 1940-talisterna ger sig ut på bostadsmarknaden är det dags för många 1990-talister att flytta hemifrån. Dock efterfrågar de i högre grad små hyres- eller bostadsrätter. 2 Är Sverige attraktivt? 3 Tillväxtverket (Nutek) har tittat på hur lätt det är att hitta en lägenhet i fem europeiska storstäder (Dortmund, Helsingfors, Oslo, Newcastle och Stockholm). För Stockholms del visade det sig inte vara något problem att snabbt få tag på ett andrahandskontrakt på kort tid. Dock var det mycket svårt att hitta ett kontrakt som sträcker sig längre än några få månader. Lättast att hitta boende efter de uppställda kriterierna och fyra olika typer av hushåll var det i Oslo, Dortmund och Newcastle. 3

4 Stora transaktionskostnader i samband med flytt från ägt boende, framför allt i form av kapitalvinstbeskattning, medför dock att många äldre hushåll väljer att bo kvar i sitt hus eller stora bostadsrätt så länge de kan eftersom de skulle förlora ekonomiskt vid flytt. Det medför att de bromsar flyttkedjorna, vilket även drabbar dem som behöver komma in på bostadsmarknaden. Viktiga flyttkedjor Om ett bostadsbyte frigör en ledig bostad sätts en flyttkedja igång. Det kan röra sig om ett hushåll som säljer sin trea för att flytta in i ett nybyggt hus. I vårt exempel köps deras trea av ett par som väntar barn och som säljer sin tvåa till ett par som ska flytta ihop. De har i sin tur två små lägenheter, en bostadsrätt och en hyresrätt. Bostadsrätten köps av en 30-åring som precis fått jobb i länet och i hyresrätten flyttar en nyseparerad kvinna in som stått i bostadskön i åtta år. Det nybyggda småhuset i exemplet har då resulterat i att fem hushåll flyttar. Under en tioårsperiod skulle det årligen behöva byggas ett nytt Norrtälje i länet. Sveriges byggindustrier undersökte år 2002 flyttkedjor som kom till stånd genom nyproduktion i Hammarby Sjöstad. De kom fram till att 25 nya bostäder resulterade i att 68 hushåll kunde flytta. Flyttkedjorna är viktiga för bostadsmarknadens funktion. Nyproduktion av bostäder spelar en stor roll för att få fart på dessa kedjor. Små nyproducerade lägenheter ger generellt kortare flyttkedjor medan nya större bostadsrätter och småhus oftast genererar längre. Men det behövs bådadera. Om rörligheten på bostadsmarknaden ska öka brukar man eftersträva långa flyttkedjor. Är målet att hjälpa in ungdomar och nya invånare på bostadsmarknaden kan korta kedjor vara att föredra. Det optimala är en sammanlänkad flyttkedja av hyres- och äganderätter. I dag har vi i hög grad två parallella flyttkedjor på bostadsmarknaden i Stockholmsregionen, inom ägande- respektive hyresbeståndet. Varje år flyttar omkring personer över Stockholms länsgräns. De flesta flyttar sker dock inom länet. Under 2007 var det över personer som bytte bostad inom länet, oftast i det direkta närområdet. Dessutom sker ett stort antal flyttar som avser andrahandskontrakt och inneboende. Flyttfrekvensen är starkt kopplad till ålder och är högst i åldrarna år, lägst vid 50 år och ökar igen vid 75 år. Enligt KTH sker mer än 95 procent av länets flyttar inom det existerande bostadsbeståndet. Nyproduktionen tillgodoser enbart ett par procentenheter av flyttbehovet men har en central roll för att sätta igång flyttkedjor. För att hushåll ska kunna flytta är det viktigt att det finns en viss vakansgrad på bostadsmarknaden. Rådande bostadsbrist minskar vakansgraden och rörligheten. Höga hyror i nyproduktion och stigande prisutveckling ökar svårigheterna för nykomlingar att etablera sig på bostadsmarknaden men också för etablerade att flytta till en annan bostad. Bostadsbristen bidrar till att ett stort antal hushåll i länet är trångbodda. Det gäller framför allt hushåll inom lägre inkomstgrupper och stora barnfamiljer. 4

5 Växande befolkning och stora kapacitetsbrister Stockholms läns befolkning växer snabbare än någonsin ökade länets befolkning med invånare. Det är många som väljer att bo, leva och arbeta i regionen. Storstadens puls, breda arbetsmarknad och mångfald lockar. De senaste 20 åren har Stockholms län vuxit med ca personer Det motsvarar en genomsnittlig årlig ökning med personer. Under samma period har det färdigställts i genomsnitt bostäder per år. Tillväxten i en region stimuleras av en växande befolkning, men det kräver också stora resurser för att klara investeringar i infrastruktur och bostäder. Den kraftiga befolkningstillväxten har medfört att länet lider av flera kapacitetsproblem. Den stora bostadsbristen samt en betydande trängsel i trafiksystemet och kollektivtrafiken är mest kännbara. Belastningen på trafiknätet är extremt hög eftersom staten inte prioriterat viktiga infrastrukturinvesteringar i Stockholmsregionen. Bostadsbyggandet släpar efter sedan mitten på 1980-talet och ingen av länets kommuner bygger tillräckligt. En bakomliggande orsak till att Stockholms län fortfarande växer i hög takt är att många kompromissar med sitt boende. Ett stort antal av länets invånare bor tillfälligt i andra eller tredje hand, på mindre yta än vad de skulle vilja, på annat håll än vad de skulle önska eller dyrare än vad de egentligen har råd med. Ett stort antal unga vuxna tvingas bo kvar hemma hos sina föräldrar på grund av svårigheter att få tag på bostad. Det är inte någon hållbar situation i längden växte länet med invånare och det byggdes enbart nya bostäder, jämfört med behovet på bostäder. Sedan 1999 har länets befolkning ökat med ca invånare eller 12 procent. Störst ökning i förhållande till kommunens befolkning uppvisar Värmdö med 25 procent följt av Vaxholm med 24 procent. Därefter kommer Solna, Nacka och Vallentuna. Svagast befolkningsutveckling redovisar Upplands Väsby med en ökning med 4 procent följt av Danderyd med 5 procent. Befolkning och befolkningstillväxt per kommun i Stockholms län, Befolkning Förändring Absoluta Procent Stockholm Huddinge Nacka Södertälje Botkyrka Haninge Solna Järfälla Sollentuna Täby Norrtälje Lidingö Tyresö Sigtuna Österåker Upplands Väsby Värmdö Sundbyberg Danderyd Vallentuna Nynäshamn Ekerö Upplands-Bro Salem Vaxholm Nykvarn Stockholms län Källa: SCB. 5

6 Lågt och eftersatt byggande De senaste tre åren, , har Stockholms läns befolkning ökat med drygt invånare, samtidigt som det enbart byggts bostäder. Varje år ändras också bostadsstocken genom ombyggnader samt permanentning av fritidshus. De senaste åren har det årligen tillkommit ca bostäder på detta sätt. Till följd av lågkonjunktur och kreditstopp ( ), som lagt många byggplaner på is, färdigställdes enbart bostäder 2009 i Stockholms län. Det är en nedgång med 18 procent jämfört med Både byggbolagens och kommunernas bostadsinvesteringar har gått ned kraftigt. Länets bostadsbrist grundlades på 1980-talet då bostadsproduktionen sjönk kraftigt från 1970-talets nivå på i snitt bostäder, till nya bostäder per år. Bottennoteringen gjordes 1995 då endast nya bostäder färdigställdes. Gapet mellan det behov som befolkningsökningen genererar och nyproduktionen ökade i kölvattnet av lågkonjunkturen Från 2004 har befolkningstillväxten tagit ny fart vilket dock inte bostadsbyggandet gjort. Varje ny invånare är inte i behov av en egen bostad eftersom många av dem är nyfödda eller är inflyttade sambopar och familjer som enbart behöver en bostad. Enligt de antaganden som görs i den regionala utvecklingsplanen, RUFS 2010, räknar man med att det behövs byggas 600 nya bostäder per nya invånare. Det illustreras av den röda linjen i diagrammet som följer befolkningsutvecklingen nya bostäder under miljonprogrammet Perioden 1965 till 1975 präglades av miljonprogrammets höga nyproduktion. Det byggdes nära bostäder i Stockholms län under elva år. Byggandet överskred vida länets befolkningsökning under perioden. Ökningen av bostadsbeståndet blev dock lägre eftersom det samtidigt revs många äldre hus med omodern standard men även på grund av lägenhetssammanslagningar och kontoriseringar. Bakgrunden till miljonprogrammet var en akut bostadsbrist i Sverige under 1950-talet och början av 1960-talet. Andra världskriget hade fått byggandet att stanna av. I kölvattnet av en kraftig befolkningstillväxt ökade trångboddheten och bostadsbristen snabbt. Därför krävdes det en kraftsamling. Befolkningsökning och bostadsbyggande i Stockholms län per år, talisterna gör entré Bostadsbyggande (färdigställda) 600 bostäder per nya invånare Befolkningsökning 80-talister och tidiga 90-talister vill också flytta hemifrån talisterna Källa: SCB. Anm påbörjades många byggen till följd av räntebidrag och i vissa fall investeringsstöd som skulle avskaffas from Årsstatistik 2009, Regionplanekontoret. 6

7 Hur stor är länets bostadsunderskott? För att uppskatta hur stor bostadsbristen i länet är kan vi titta på befolkningsökningen och antalet färdigställda bostäder under perioden Under perioden (när 1972 och 1973 exkluderas 5 ) färdigställdes i snitt 810 lägenheter per nya invånare att jämföra med 380 lägenheter per nya invånare under perioden Det omfattande byggandet under miljonprogrammet avhjälpte inte bara det stora uppdämda behovet utan bidrog också till att den stora 1940-talist generationen kunde lämna föräldrahemmet. Därtill följde den gröna vågen som bromsade in befolkningsökningen i början av 1970-talet och länets folkmängd minskade med drygt invånare 1972 och I början av 1980-talet följde ett par år där byggandet överträffade befolkningstillväxten och det fanns ett överskott på bostäder i flera miljonprogramsområden. Men det var lagom till att nästa stora ungdomskull, 1960-talisterna, skulle ut på bostadsmarknaden. Sedan slutet av 1980-talet har gapet mellan befolkningsökningen och byggandet trendmässigt ökat. Det rådde relativ god balans på bostadsmarknaden under 1980-talet. Om vi antar att det behövs 600 nya bostäder per nya invånare och därefter drar bort den permanentning av fritidshus, som ägt rum de senaste 20 åren har vi en uppskattad ackumulerad bostadsskuld sedan 1990, eller ett underskott, på bostäder i Stockholms län. Egentligen är den faktiska bostadsbristen ännu större om alla unga vuxna, som bor kvar hemma, och hushåll i andra regioner, som är i behov av en bostad i länet, räknades in. Den stora ungdomskullen med tidiga 1990-talister, som vill flytta hemifrån, har inte beaktats i de senaste årens byggplaner. Nära bostäder per år för att hänga med och komma i kapp Enligt RUFS väntas länets befolkning växa med ca personer per år fram till För att klara den ökningstakten räknar regionplanekontoret med att det krävs ett årligt tillskott på ca bostäder. Men då har de inte räknat med den nödvändiga avbetalningen på bostadsskulden från alla år då nyproduktionen varit lägre än behovet. Befolkningens ökningstakt har de senaste åren vida överträffat alla prognoser och varit betydligt högre än de invånare per år som RUFS förutser fram till Det kräver ett ännu högre byggande. För att klara en årlig befolkningsökning med mer realistiska invånare, krävs ett årligt tillskott på ca bostäder plus ca ( i årlig permanentning av fritidshus) som behövs för att under en tioårsperiod beta av den uppbyggda bostadsskulden. För att hålla takten med befolkningsutvecklingen och komma i kapp behövs det därför ett nytillskott med bostäder per år. Det ligger i nivå med byggandet under miljonprogrammets rekordproduktion på slutet av 1960-talet och början av 1970-talet. Ser vi på ett genomsnitt över färdigställda bostäder de senaste fem åren väntas det verkliga bostadsbyggandet de närmaste åren att hamna på blygsamma bostäder. Det ökar bostadsbristen med minst lägenheter per år och kan leda till ett ackumulerat underskott på drygt bostäder år Två år med negativ befolkningstillväxt som innebar att det byggdes 22 respektive 329 lägenheter per utflyttad Stockholmare. 7

8 Bostadsbristen i länets kommuner Enligt länsstyrelsens bostadsmarknadsenkät redovisar 21 av 26 kommuner i Stockholms län bostadsbrist av de 24 kommuner som besvarade frågan uppger att ungdomar har det särskilt svårt att få en bostad. Nästan samtliga kommuner uppger att det råder brist på hyresrätter och hälften av kommunerna att det råder brist på bostadsrätter. I båda fall gäller det främst mindre bostäder. I övriga landet är det enbart Malmö- och Göteborgsregionen samt högskoleorter som redovisar bostadsbrist. Länets bostadsbrist motsvarar hela bostadsbeståndet i Linköping kommun. Som vi ser av tabellen har det volymmässigt byggts mest i Stockholm, Solna och Nacka under den senaste tioårsperioden. Men den procentuella ökningen av bostadsbeståndet har varit störst i Vallentuna, Vaxholm, Österåker, Nykvarn och Solna, procent. Danderyd och Nynäshamn redovisar ett svagt byggande under perioden, en ökning med enbart 5-6 procent. Blickar vi framåt och tittar närmare på kommunernas byggplaner för enligt länsstyrelsens bostadsmarknadsenkät är Vaxholm och Sundbyberg mest offensiva i sina planer, följt av Sigtuna och Vallentuna. Samtidigt redovisar Lidingö och Danderyd mycket blygsamma byggplaner i förhållande till sitt bostadsbestånd. Bostadsbestånd och dess utveckling per kommun i Stockholms län, Bostadsbestånd Förändring Förväntat påbörjade bostäder 2009 Absoluta Procent Stockholm , Huddinge , Södertälje , Nacka , Solna , Botkyrka , Haninge , Järfälla , Sollentuna , Täby , Norrtälje , Lidingö , Sundbyberg , Upplands Väsby , Sigtuna , Tyresö , Österåker , Danderyd , Värmdö ,6 ej svar ej svar Nynäshamn , Vallentuna , Upplands-Bro , Ekerö , Salem , Vaxholm , Nykvarn ,9 ej svar ej svar Stockholms län , Källa: SCB och Stockholms läns landsting. Anm. Värmdö och Nykvarn har inte lämnat svar på sina byggplaner , men enligt den senaste tioårsperiodens årliga byggande lär det handla om ca 160 respektive 50 bostäder. 8

9 Varför byggs det inte mer? Bostadsbyggandet i Sverige har sedan fastighetskrisen i början av 1990-talet legat på en både internationellt och historiskt låg nivå noterade Sverige det lägsta byggandet på tio år, vilket till stor del kan härledas till den globala finanskrisen som inleddes 2008 och stoppade många byggen. En stor osäkerhetsfaktor som påverkar byggandet av hyresrätter är hyresregleringen, även om hyrorna för nyproduktion ligger nära marknadshyran. Andra faktorer som dämpar nyproduktionen är långa planprocesser och överklaganden som försenar, förhindrar och fördyrar bostadsbyggandet. Kraven i plan- och bygglagstiftningen när det gäller tillgänglighet (hissar, badrumsstorlek mm) utgör stora hinder i bostadsbyggandet. Utmaningar för regionens bostadsmarknad Stockholms stads bostadskö har tredubblats på sex år I slutet av 2009 stod det ca personer i Stockholms stads bostadskö. Det är en tredubbling jämfört med Av dem som står i bostadskön är ca 23 procent, eller ca , aktiva kunder. En majoritet av dem som står i bostadskön, knappt 53 procent av de aktiva kunderna, är bosatta i Stockholms stad. Cirka 33 procent bor i övriga Stockholms län medan 14 procent är bosatta i övriga landet eller utomlands. Stockholms stads bostadskö Höga mark- och byggkostnader och bristande konkurrens inom byggsektorn är andra faktorer som håller nere nyproduktionen. Den enskilt högsta kostnaden vid nyproduktion är markkostnaden. Under finanskrisen och lågkonjunkturen har byggherrarna haft problem med mer restriktiv kreditgivning och lånestopp. Enligt Länstyrelsens Bostadsmarknadsenkät 2010 uppger 14 av länets 26 kommuner att överklagande av detaljplaner är det som framför allt hindrar bostadsbyggandet. 13 kommuner anger att höga produktionskostnader utgör hinder och elva kommuner att det råder brist på detaljplanelagd mark i attraktiva lägen inom kommunen. Lika många uppger svårigheter att få lån och/eller hårda lånevillkor. Det kommunala skatteutjämningssystemet bidrar också till att vissa kommuner håller nere bostadsproduktionen. Utjämningssystemet slår hårdare mot regionens kommuner än i övriga landet på grund av en högre skattekraft. Det innebär att kommunerna blir av med nästan hela den ökning av skattekraften som en nyinflyttad familj tillför. Samtidigt ökar kommunens kostnader för barnomsorg, skola och annan service. Dessa kostnader kompenseras inte fullt ut i skatteutjämningssystemet. Källa: Stockholms stads bostadsförmedling. Nära studenter saknar bostad Stockholms län har ca studenter men endast ca studentbostäder stod ca studenter 6 utan bostad, vilket nästan är en fördubbling jämfört med för bara några år sedan. Många stockholmsstudenter tvingas runt i en flyttkarusell mellan andra- och tredjehandskontrakt. Det gör att studenter väljer andra städer än Stockholm för sina studier. Det minskar möjligheterna att attrahera studenter och hotar utbyggnaden av regionens universitet och högskolor. Det utgör ett hot mot det kunskapsintensiva näringslivet i Stockholm som är beroende av att utbildning och forskning sker i regionen. Hög trångboddhet I Sverige har trångboddheten ökat de senaste åren och ca hushåll räknades som trångbodda Trångboddheten är mest utbredd i storstadsregionerna. I Stockholmsområdet är närmare 22 procent av be- 6 Stiftelsen Stockholms studentbostäder. 9

10 folkningen trångbodd enligt norm 3 7, jämfört med knappt 16 procent i Göteborg och 11 procent i Malmö. Varannan ung vuxen saknar bostad Enligt en rapport från Hyresgästföreningen 2009 saknar redan i dag varannan ung vuxen mellan år i Stockholms län en bostad. Var fjärde ung vuxen, ca personer, bor kvar hos sina föräldrar på grund av svårigheter att få tag på bostad 8. Antalet har ökat kontinuerligt sedan Demografisk puckel stundar Bostadsbristen riskerar att förvärras de kommande åren när 1990-talisterna 9 (den största ungdomskullen sedan 1940-talisterna) ska lämna föräldrahemmet. Tidigare befolkningspucklar har mötts med ett ökat byggande vilket inte är fallet nu. En akut bostadsbrist hotar när fler ungdomar än normalt i Sverige ska flytta hemifrån de närmaste åren. En dryg femtedel av dessa bor i Stockholms län och många av de övriga vill till Stockholm för att studera eller arbeta. En regional befolkningsprognos från SCB för åren visar att samtliga storstadsregioner kommer att få ett inflyttningsöverskott av unga mellan år varje år mellan 2008 och Kraftig inpendling från närliggande län De senaste åren har arbetsinpendlingen från angränsande län till Stockholms län ökat kraftigt och uppgick 2007 till drygt personer. En bidragande orsak till den stora ökningen är svårigheterna att hitta bostad i länet och att priserna är betydligt lägre utanför Stockholmsregionen. Därför väljer många att bosätta sig i kommuner inom rimligt pendlingsavstånd. Andel i egen bostad och mambo 2009, år, region Källa: Hyresgästföreningen. 7 Boverket. Norm 3 innebär att hushåll skall anses vara trångbodda i de fall då inte varje barn och ensamstående vuxen kan disponera ett eget rum, kök och ett rum oräknade. (SOU 1984:36, s 277) 8 Hyresgästföreningen, Unga vuxnas boende förändringar i riket Den stora ålderskullen från i början av 1990-talet (födda ) består av över ungdomar, den största generationen sedan 1940-talisterna. 10

11 Slutsats Resultatet av många års eftersläpning i bostadsbyggandet tillsammans med en hårt reglerad bostadsmarknad är en permanent och skriande bostadsbrist i Stockholms län. Våra beräkningar visar att bostadsunderskottet i länet nu uppgår till bostäder. Räknas alla som är i behov av en bostad i regionen in är den faktiska bostadsbristen är ännu högre. Om inte omedelbara åtgärder vidtas riskerar underskottet i länet att öka med bostäder per år. Då kommer underskottet att uppgå till hela bostäder år Regionen står inför en rad utmaningar med snabb befolkningstillväxt parat med stor och växande bostadsbrist samt ett högt prisläge på bostadsmarknaden. Till detta kan läggas en betydande brist på studentlägenheter, ungdomar som tvingas bo kvar hemma allt högre upp i åldrarna, ökad trångboddhet och en stor demografisk puckel med 1990-talister som inom kort vill in på bostadsmarknaden. Nära en femtedel av kommunernas byggplaner realiseras inte. Därför skulle byggplanerna bland länets kommuner de kommande åren behöva uppgå till ca bostäder per år för att nå den nyproduktion på bostäder per år som krävs för att klara den väntade befolkningstillväxten och samtidigt beta av underskottet. Det ställer krav på länets alla kommuner att ta ansvar för länets bostadsförsörjning. I Norge är det tillåtet att hyra ut upp till 50 procent av den egna bostaden eller hela bostaden under en begränsad tid utan att behöva skatta för hyresintäkten. Det har medfört att många småhus byggts om eller byggts till för att fungera för två hushåll. Denna typ av andrahandsbostäder står för en stor del av Norges hyresbostäder. Skattebefrielse eller en ökning av fribeloppet för beskattningen av hyresintäkter skulle ge goda incitament för att hyra ut ett rum eller del av lägenhet/småhus. Det skulle i sin tur pressa ner andrahandshyrorna om fler var beredda att hyra ut sina lägenheter. Enligt en undersökning som gjordes av SKOP på Handelskammarens uppdrag för ett antal år sedan skulle en avreglering och skattebefrielse av andrahandsuthyrning ge upp till nya bostadstillfällen i länet. Det skulle lösa en stor del av dagens uppdämda bristsituation. Det tar lång tid att bygga. En viktig orsak är tungroddheten i kommunernas planprocesser och överklaganden som fördröjer och fördyrar byggandet. Planprocessen behöver därför kortas och förenklas. Plan- och bygglagen måste öppna upp för mer kreativa och mindre kostsamma lösningar vid byggande av student- och ungdomsbostäder. Stockholmsregionen, som växer med drygt 100 personer per dag, är i akut behov av omfattande bostadsinvesteringar under en lång period parat med kraftfulla reformer på bostadsmarknaden. För att nå balans mellan efterfrågan och utbud på bostadsmarknaden behövs det flera åtgärder. Det är orealistiskt att tro att vi på kort tid ska kunna bygga bort det stora underskottet eller ens kunna hålla nyproduktionen i takt med befolkningstillväxten. Därför behövs det kraftfulla reformer på bostadsmarknaden. I avvaktan på nödvändiga förändringar av hyresregleringen och att nyproduktionen tar ordentlig fart måste alla de outnyttjade bostäder som finns i beståndet bli tillgängliga på bostadsmarknaden. Detta kan bara ske genom att göra andrahandsmarknaden mindre reglerad. En friare andrahandsuthyrning med mer flexibel hyressättning skulle bidra till en ökad dynamik och rörlighet i det existerande bostadsbeståndet. 11

12 Handelskammaren anser Referenser omedelbara åtgärder vidtas både på kommunal och statlig nivå för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad i Stockholmsregionen. länets samtliga kommuner tar sitt ansvar för länets bostadsförsörjning. planprocessen kortas och förenklas. plan- och bygglagen öppnar upp för nya, kreativa och mindre kostsamma lösningar vid produktion av student- och ungdomsbostäder. hyresregleringen för andrahandsuthyrning avskaffas. Det ska råda avtalsfrihet för privatpersoner att hyra ut hela sin bostad i andra hand i upp till ett år eller upp till 50 procent av bostaden under obegränsad tid. sådan andrahandsuthyrning som beskrivs ovan också ska vara skattefri. det kommunala skatteutjämningssystemet ersätts med ett system som inte missgynnar växande kommuner. BKN, Samband mellan bostadsmarknad, arbetskraftens rörlighet och tillväxt, 2008 Boverket, Var finns rum för våra barn?- en rapport om trångboddhet i Sverige, 2006 Hyresgästföreningen, Unga vuxnas boende förändringar i riket KTH (Kalbro, Lind, Lundström), En flexibel och effektiv bostadsmarknad, 2009 Nutek, Bostadsmarknad och ekonomisk tillväxt, 2007 OECD, Territorial Reviews Stockholm, Sverige, 2006 Regionplanekontoret, Årsstatistik 2009 Regionplanekontoret m.fl., Stockholmsregionen i utveckling Uppföljning av OECD Territorial Reviews Stockholm SCB, databas på internet. Stiftelsen Stockholms studentbostäder, Stockholms Handelskammare, Avreglera bostadsmarknaden Stockholms läns landsting (Regionplanekontoret), Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen RUFS 2010 Stockholms länsstyrelse, Bostadsmarknadsenkäten, Stockholms län 2010 Stockholms länsstyrelse, Läget i länet Bostadsmarknaden i Stockholms län 2009 Sydsvenska industri- och Handelskammaren, Tillväxtverket m.fl., Är Sverige attraktivt? Utländsk kvalificerad arbetskrafts syn på Sverige som land att arbeta och bo i. Sveriges byggindustrier och Mäklarsamfundet, Varför flytta? Stockholms Handelskammare Västra Trädgårdsgatan 9, Box , Stockholm Tel: , ISSN: Ansvarig analys: Sofia Linder, sofia.linder@chamber.se Ansvarig information: Andreas Åström, andreas.astrom@chamber.se 12