Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35)

Transkript

1 YTTRANDE Vårt dnr: 15/ N2015/5139/PUB Avdelningen för tillväxt och samhällsbyggnad Jan-Ove Östbrink Näringsdepartementet Stockholm Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande (Ds 2015:35) Sammanfattning Sveriges Kommuner och Landsting (SKL) anser att det i vissa situationer och utifrån bostadssociala skäl kan vara motiverat med ett riktat, tidsbegränsat investeringsstöd till särskilda bostäder som t.ex. studentbostäder eller bostäder för äldre, accepterar mot denna bakgrund förslaget att återinföra ett investeringsstöd för anordnande av mindre hyresbostäder och bostäder för studerande, men konstaterar att stödet i sig inte kommer att bidra till att lösa någon av de större bostadspolitiska utmaningarna, anser att det föreslagna hyresvillkoret för investeringsstöd behöver ändras så att det utformas på ett sådant sätt att det även möjliggör byggande på marknader och i lägen där riskerna är högre och avkastningskraven därför också måste vara högre satta, vill uppmärksamma regeringen på att medfinansiering av statlig trafikinfrastruktur övervältrar kostnader på bostadsproduktionen, uppmanar regeringen att sätta fokus på kostnadsutvecklingen för bostadsproduktionen i sina fortsatta ansträngningar för att öka bostadsbyggandet, uppmanar regeringen att ta initiativ till en ordentlig genomlysning i en statlig utredning av de ekonomiska och skattemässiga förutsättningarna för ett ökat och över tid tillräckligt bostadsbyggande och en stabil och långsiktigt fungerande bostadsmarknad, uppmanar regeringen att utveckla dialogen med finansiärerna av bostadsproduktionen för att få bättre analyser av bostadsbyggande i olika delar av landet och överväga tillskapandet av fler finansieringsformer, uppmanar regeringen att ta initiativ till en revidering av reglerna om förbud mot kommunala särkrav i 8 Kap 4 a PBL, anser att regeringen bör se över systemet med kreditgarantier för byggande i kommuner med svag bostadsmarknad, genom subventionerad riskpremie, föreslår regeringen att skapa möjligheter för privatpersoner att delta i finansieringen av hyresbostäder genom flexiblare regler där en hyresgäst genom att satsa kapital vid nyproduktion kan tillgodogöra sig en lägre hyra. Detta kräver en flexiblare lagstiftning kring hyresrätt/kooperativ hyresrätt och att skattemyndigheterna tillåter olika insatser av olika boende. Sveriges Kommuner och Landsting Post: Stockholm, Besök: Hornsgatan 20 Tfn: växel , Fax: Org nr: , info@skl.se,

2 2 (5) Synpunkter Bakgrund SKL delar regeringskansliets bild av dagsläget att situationen är synnerligen bekymmersam med en utbredd bostadsbrist i Sveriges kommuner i kombination med en generellt låg rörlighet på bostadsmarknaden, en snabbt ökande befolkning och snabbt ökande boendekostnader och att detta leder till att många människor har svårigheter att etablera sig på bostadsmarknaden eller att finna en lämplig bostad utifrån hushållets förutsättningar. SKL kan, i likhet med vad som framförs i promemorian, konstatera att denna situation särskilt drabbar unga vuxna och studerande samt definitionsmässigt svaga hushåll, att bostadsbristen utgör ett av Sveriges största hinder för tillväxt och utveckling och att en sådan bristsituation i hög grad bidrar till att ökar arbetslösheten, minska sysselsättningen och försämra våra möjligheter att finansiera välfärden. Investeringsstöd för anordnande av nya hyresbostäder SKL har i olika sammanhang, och nu senast utifrån analyser gjorda inom ramen för det arbete som en särskilt tillsatt programberedning för ökat bostadsbyggande bedrivit, uttalat att det i vissa situationer och utifrån bostadssociala skäl kan vara motiverat med ett riktat, tidsbegränsat investeringsstöd till särskilda bostäder som t.ex. studentbostäder eller bostäder för äldre. Mot denna bakgrund så kan SKL acceptera förslaget att återinföra ett investeringsstöd för anordnande av mindre hyresbostäder och bostäder för studerande, men konstaterar samtidigt att stödet i sig inte kommer att bidra till att lösa någon av de större bostadspolitiska utmaningarna. Stödet kommer, enligt SKL:s bedömning, inte ge något mer omfattande nettotillskott av nya bostäder, endast i begränsad utsträckning leda till en ökad rörlighet på bostadsmarknaden, inte bidra till att pressa boendekostnaderna till nivåer som de utpekade målgrupperna faktiskt kan klara av att betala och inte leda till ett ökat byggande på svaga bostadsmarknader. SKL noterar också att ett investeringsstöd inte har efterfrågats av byggbranschen och dess företrädare och att stödet rentav kan vara kontraproduktivt i ett läge då bostadsbyggandet rent generellt tagit fart och det byggs fler hyresrätter än bostadsrätter, dessutom på många håll med god lönsamhet. Dock kan det vara motiverat med ett stöd för att stimulera till att en ökande andel av de nya bostäder som byggs kan tillkomma genom produktionsmetoder och processer som både leder till att bostäderna kan uppföras till lägre pris än idag samt att det leder till boendekostnader som fler hushåll kan klara av att betala. SKL har därför meddelat regeringen att förbundet är berett att medverka till att främja utvecklingen av ett sådant byggande. Det nu föreslagna investeringsstödet kan, enligt SKL:s bedömning, likaså i viss mån förväntas främja en utveckling som är till gagn för hela branschen och för de hushåll som idag efterfrågar mindre prispressade bostäder. Dock har SKL erfarit att det på vissa marknader och i vissa lägen där riskerna är högre och avkastningskraven därför också behöver vara högre satta kommer att vara svårt att åstadkomma ett byggande utifrån de hyresnivåer

3 3 (5) som är uppsatta som villkor för investeringsstödet. SKL anser därför att det föreslagna hyresvillkoret för investeringsstöd behöver ändras så att detta utformas på ett sådant sätt att det även möjliggör byggande på marknader och i lägen där riskerna är högre och avkastningskraven därför också måste vara högre satta. SKL vill i sammanhanget uppmärksamma regeringen på att medfinansiering av statlig trafikinfrastruktur leder till en övervältring av kostnader på bostadsproduktionen. SKL uppmanar också regeringen att mer generellt sätta fokus på kostnadsutvecklingen för bostadsproduktionen i sina fortsatta ansträngningar för att öka bostadsbyggandet. SKL vill härutöver, och utifrån det allvarliga läge Sverige befinner sig i när det gäller att erbjuda hela befolkningen goda boendeförhållanden, till regeringen adressera ett antal uppmaningar och förslag som SKL som företrädare för regioner och kommuner bedömer kan ha stor betydelse för ansträngningarna att lösa dagens problem och möta framtida utmaningar. SKL uppmanar regeringen att ta initiativ till en genomlysning i en statlig utredning av de ekonomiska och skattemässiga förutsättningarna för ett ökat och över tid tillräckligt bostadsbyggande och för en stabil och långsiktigt väl fungerande bostadsmarknad. Bland annat bör konsekvenserna av olika former av kreditrestriktioner riktade mot hushållen, reavinstbeskattningen och den olikformiga beskattningen av olika upplåtelseformer belysas. SKL uppmanar även regeringen att utveckla dialogen med finansiärerna av bostadsproduktionen för att få bättre analyser av möjligheter och risker med bostadsbyggande i olika delar av landet och överväga tillskapandet av fler finansieringsformer. SKL föreslår att regeringen ser över systemet med kreditgarantier för byggande i kommuner med svag bostadsmarknad, genom subventionerad riskpremie, och att regeringen skapar möjligheter för privatpersoner att delta i finansieringen av hyresbostäder genom flexiblare regler där en hyresgäst genom att satsa kapital vid nyproduktion kan tillgodogöra sig en lägre hyra. Det senare kräver en flexiblare lagstiftning kring hyresrätt/kooperativ hyresrätt och att skattemyndigheterna tillåter olika insatser av olika boende. Konsekvenser SKL noterar att stödet förväntas bidra till att i storleksordningen hyreslägenheter tillkommer årligen. Som konstateras i promemorian kommer en del av hyresbostadsbyggandet med stor sannolikhet att bestå av planerade bostadsrättsprojekt som i stället läggs om till att bli hyresrätt, liksom av projekt som tidigarelagts. Hur stor nettoeffekten av stödet blir är svårt att bedöma, men erfarenhetsmässigt utifrån tidigare initiativ av liknande slag kan antas att % av bostäderna tillkommer genom helt nya projekt. Detta får även konsekvenser för bedömningen av de direkta och indirekta sysselsättningseffekterna. Utifrån detta drar SKL slutsatsen att stödet kommer att ge viss positiv effekt på utbudet av nya mindre hyresbostäder, men det kommer inte råda bot på bristen på sådana bostäder i många kommuner.

4 4 (5) SKL noterar också att förväntningen är att kombinationen av investeringsstöd och hyresvillkor ska kunna pressa ner boendekostnaderna och skapa fler flyttkedjor och därigenom öppna för fler hushåll att kunna efterfråga en bostad som passar deras behov. Med de hyresnivåer som blir möjliga att sätta för de stödberättigade bostäderna och utifrån det faktum att huvuddelen av bostäderna är ytmässigt små ser SKL det som tveksamt att de tilltänkta målgrupperna verkligen är de som kommer att gynnas och att åtgärden i någon nämnvärd omfattning kommer leda till en ökad rörlighet på bostadsmarknaden. Enligt SKL:s uppfattning torde det snarare vara andra och mer systeminriktade åtgärder, som långsiktigt skapar stabila förutsättningar för en tillräcklig nyproduktion av bostäder och som leder till ett effektivare utnyttjande av det befintliga bostadsbeståndet i kombination med åtgärder som syftar till att stärka den enskildes förmåga att faktiskt efterfråga en lämplig bostad, som kan förväntas leda till en god måluppfyllelse. SKL ställer sig även tveksam till bedömningen att de energikrav som knyts till investeringsstödet kommer att leda till att energiförbrukningen för de bostäder som tillkommer kommer att vara lägre än vad de annars skulle ha varit. För detta antagande finns inga belägg och det torde snarare vara initiativ som direkt främjar byggbranschens förmåga att själv utveckla system och lösningar som svarar upp mot samhällets och konsumenternas krav på en långsiktigt god hushållning med resurser som kommer att bidra till en sådan utveckling. Bidrags- och lånestyrd teknikutveckling har erfarenhetsmässigt inte visat sig vara särskilt innovativ eller effektiv, om den inte kopplas till andra pågående processer i branschen, såsom upphandlingar och utveckling av standarder. Energikraven måste också definieras tydligt då de annars rymmer stor tolkningsmöjlighet (värdering av elvärme, varmvatten och andra beräkningsförutsättningar), vilket riskerar att snedvrida konkurrensen. Det framstår vidare som motsägelsefullt att införa bidragsvillkor som premierar hårdare energikrav än vad Boverkets byggregler kräver när man nyligen lagstiftat om förbud för kommunerna att ställa sådana krav. En revidering av förbudet i 8 kap 4 a PBL framstår som nödvändigt om de föreslagna bidragsvillkoren ska kunna tillämpas fullt ut. En dylik revidering framstår dessutom som angelägen om även kommunerna, på sätt som förordas i promemorian, ska kunna bidra till ett hållbart samhälle med låg energiförbrukning genom att ställa höga krav på energiprestanda. SKL ser det som angeläget att vidta åtgärder så att det blir lönsamt att bygga bostäder även på svaga bostadsmarknader. Inte minst för gruppen äldre kommer behovet av olika former av anpassade bostäder att behöva anordnas i alla Sveriges kommuner. På svaga bostadsmarknader möter kommuner och byggherrar andra, och betydligt större svårigheter än de som lyfts fram i promemorian när viljan finns att investera i nya bostäder. Dessa hänger samman med finansiering, riskhantering och skattepolitik och leder ofta till att angelägna projekt aldrig ges möjlighet att realiseras. SKL har på

5 5 (5) senare tid kunnat ta del av ett antal sådana projekt som, trots att kommuner och byggherrar borgat för i stort hela risken, inte kunnat genomföras till följd av att finansieringsinstitut inte bedömt dem som tillräckligt lönsamma. Sveriges Kommuner och Landsting Lena Micko Ordförande Reservation lämnades muntlig av Moderaterna, Centern och Kristdemokraterna. Reservation lämnades till förmån för eget yrkande av Folkpartiet, se bilaga.

6 RESERVATION Styrelsen Reservation från Folkpartiet Investeringsstöd för anordnande av hyresbostäder och bostäder för studerande (DS 2015:35) Folkpartiet Liberalerna ställer sig inte bakom beredningens skrivning om en förändring av PBL för att i detta fallet tillåta att särkrav ska ställas. Sådana riskerar att fördyra byggkostnaderna och därmed minska byggandet av exempelvis studentbostäder, samtidigt som många studentstäder är i stort behov av sådana. För att energi- och miljökraven fortsatt ska värnas vill vi istället att de nationella kraven generellt skärps. Då vi inte fick gehör för våra yrkanden avger vi denna reservation.