»Ge hyresgäster möjlighet att på sikt köpa sin bostad.«från hyrt till. ägt boende

Transkript

1 »Ge hyresgäster möjlighet att på sikt köpa sin bostad.«från hyrt till ägt boende

2

3 Innehåll Förord 5 1. Bakgrund 1.1 Hyresrätten den dyra boendeformen Systemskiftet Bostadsbristen och hushållens förmåga att efterfråga Vår utmaning Hyrköp som lösning? Möjligheter i Sverige 2.1 Ombildning till bostadsrätt eller ägarlägenhet Delägarlägenheter Hyrköp i samband med nyproduktion av lägenheter Hyrköp i samband med nyproduktion av villor/radhus Analys, legala hinder och utmaningar Slutsats 21

4 »Som samhällsaktör vill vi på Veidekke dra vårt strå till stacken, stimulera debatten och bidra med bostadspolitiska idéer med potential att göra skillnad.«

5 Förord Linda Jonsson Analytiker Veidekke Sverige Först på 40-talet blev bostadspolitiken ett statligt politikområde, framför allt genom påverkan av den bostadssociala utredningen vars slutbetänkande utgjordes av två delar: del ett om allmänna riktlinjer för den framtida bostadspolitiken som presenterades 1946 och del två om saneringen av samhällenas bebyggelse Utredningen gav en rad innovativa förslag till politik på området, så som allmännyttan, barnrikehusen, bostadsstyrelsen, krav på boendestandarden och inte minst de nya statliga lånesubventionerna. Under fem decennier infördes mängder av politiska åtgärder i enlighet med den bostadssociala utredningens förslag; en palett av verktyg, både institutionella och finansiella, skapades. Sverige byggde. Men efterhand, alltmer på fel plats och till ett alltför högt pris. De allt högre kostnaderna för systemet i kombination med 90-talets statsfinansiella kris och EU-inträdet, tvingade fram ett systemskifte i början på 90-talet. En skatteomläggning genomfördes och de generella subventionerna avskaffades. Ansvaret för bostadsfinansieringen flyttades från staten till hushållen och kommersiella aktörer. I brist på balanserande åtgärder blev konsekvensen att bostadsbyggandet störtdök. Till följd av det överutbud som skapades strax innan systemskiftet, genom 80-talets subventionspolitik, gav inte det minskade byggandet initialt någon kännbar effekt. Sedan dess har dock det låga byggandet i kombination med den accelererande befolkningsutvecklingen skapat en ohållbar situation. Sverige står idag inför en akut bostadsbrist. Om bostadspolitikens fem första decennier karaktäriserades av innovativa lösningar och höga ambitioner har de tre senare snarare präglats av stiltje och förnekelse. De politiska förslag som genomförts på det bostadspolitiska området sedan systemskiftet är få och kan snarare karaktäriseras som symboliska. Därför har de också haft en relativt marginell effekt i jämförelse med de generella och kreativa grepp som togs under den aktiva bostadspolitikens fem första decennier. Som samhällsaktör vill vi på Veidekke dra vårt strå till stacken, stimulera debatten och bidra med bostadspolitiska idéer med potential att göra skillnad. Därför har vi tidigare lyft fram åtgärder såsom startlån och subventionerat bosparande men lika givet som att en fungerande bostadsmarknad behöver både hyrt och ägt boende kommer bostadsbristen inte att lösas av en eller två åtgärder, utan av flera. Med denna rapport vill vi, förutom att ge en grundläggande analys av den svenska bostadsmarknadens utmaningar, lyfta fram ytterligare ett sätt för unga och ekonomiskt svaga att undvika att fastna i den allt snårigare hyresrättsfällan, nämligen genom hyrköp där den boende själv sparar ihop till kontantinsatsen under boendetiden. Stockholm, i september 2017 Linda Jonsson 5

6 Bakgrund Hyresrätten den dyra boendeformen Idag ligger hyrorna, enligt Boverket, ca 68 procent under marknadsnivå i Stockholms innerstad till följd av hyressättningssystemet. Samtidigt sjunker antalet hyresrätter i innerstaden kraftigt. Ombildningarna i det gamla beståndet, de stora upprustningarna och tillämpningen av presumtionshyror vid nyproduktion gör utbudet av billiga hyresrätter allt mindre. På sikt kommer även de återstående billiga lägenheterna att försvinna och hyresrätten bli en allt dyrare boendeform. Paradoxalt nog så talar mycket för att hyresrätten bör vara dyr. När hyresrätten är dyr blir omsättningen i det befintliga beståndet större och det är bara så boendeformen kan uppfylla sitt syfte att vara en snabbt gripbar bostad att luta sig mot när det sker förändringar i livssituationen som förändrar bostadsbehovet. I december 2016 kom SCB ut med ny statistik för boendeutgifter. Den visar att det redan är dyrare att bo i en hyresrätt än att bo i en bostadsrätt eller äganderätt oavsett om man jämför kostnader i absoluta tal eller som andel av hushållets disponibla inkomst. Det är ekonomiskt fördelaktigt att äga sitt eget boende gentemot att hyra detsamma. Det faller sig naturligt. Hyran ska täcka avkastning till fastighetsägaren och de omkostnader som uppstår för den fullservice som boende i hyresrätt innebär samt ersättning för den ekonomiska risk som fastighetsägaren tar. Dessutom sänks över tid kapitalkostnaden för den som genom bostadslån äger sitt boende till följd av inflationen medan kostnaden för den som hyr stiger med densamma. «Utbudet av billiga hyresrätter blir allt mindre.» Figur 1. Boendeutgift per hushåll, alla hushåll, medianvärde, tkr Källa: SCB och Evidens rum och kök 2 rum och kök 3 rum och kök 4 rum och kök Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt

7 Figur 2. Boendeutgift per hushåll, ensamstående med barn, medianvärde, tkr Källa: SCB och Evidens rum och kök 3 rum och kök 4 rum och kök Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt

8 Tabell 1. Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad kr/kvm, Eget kapital 30 procent, lån 70 procent. Låneränta 4 procent för hyresrätt, 2,8 procent för bostadsrätt (4 % med 30 % skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 6 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta. Källa: SCB och Evidens. Kostnad Boendekostnad hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendekostnad hyresrätt, kr/kvm/år Boendekostnad bostadsrätt, kr/kvm/år Boendeutgift bostadsrätt, kr/kvm/år Kapitalkostnad* Kostnader och utgifter för eget kapital är lägre i ägt boende vilket ger lägre boendekostnader. Årliga hyreshöjningar i HR, inflation och amortering sänker kapitalkostnaden över tid för ägt boende. Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll * Eget kapital + lånat kapital Total boendekostnad »Bostadspolitiken blev på 40-talet ett statligt politikområde.«1.2 Systemskiftet Bostadspolitiken blev på 40-talet ett statligt politikområde. Syftet var att få fram bostäder samt att stimulera arbetsmarknaden. Den nya bostadspolitiken byggde på statlig finansiering via lån med subventionerad ränta, uppbyggnaden av allmännyttan samt en politisk vilja att lyfta boendestandarden vilket skedde genom svensk byggnorm samt höjda krav på fastighetsägarna. Systemskiftet i början på 90-talet innebar att staten öppnade upp marknaden och i praktiken kapitulerade från uppdraget att säkra bostadsförsörjningen. Staten avvecklade de generösa lånevillkoren för bottenlån och topplån, räntebidragen avskaffades och de allmännyttiga bolagens särvillkor vad gäller beskattning samt avdrag avvecklades. Istället överläts ansvaret för bostadsfinansieringen på hushållen, fastighetsbolagen och inte minst bankväsendet. Den slutgiltiga spiken i kistan Skärholmens centrum, Stockholm, invigt 1968

9 Kr/kvm/år Figur 3. Boendeutgifter och boendekostnad för BR och HR över tid. Källa: SCB och Evidens. Boendeutgift, inklusive amortering* = sparande (boendekostnad HR innehåller inget sparande) * För hushåll som har minst 50 procent eget kapital är boendeutgiften och boendekostnad i princip samma Boendeutgift BR Boendekostnad BR Boendekostnad HR 9 slog EU i Genom Allbolagen tvingas nu de kommunala bostadsbolagen att agera affärsmässigt, vilket innebär att varje enskilt hus måste underkastas ett marknadsmässigt avkastningskrav och att det inte heller är tillåtet att subventionera hyrorna via ett lägre avkastningskrav. 1.3 Bostadsbristen och hushållens förmåga att efterfråga Under 90-talet fungerade bostadsmarknaden relativt väl till följd av det uppdämda bestånd av bostäder som producerats under miljonprogrammet och 1980-talets generöst subventionerade bostadsbyggande. Sedan 2000-talets början har bostadsbyggandet stimulerats genom att hushållens disponibla inkomster ökat genom stadigt sjunkande räntor, lägre skatter, ökade reallöner samt en gynnsam utveckling på börsen. Det till trots har bostadsbyggandet inte varit stort nog i förhållande till befolkningsökningen Figur 4. Antal färdigställda bostäder och antal nya personer per år. Källa: SCB, Boverket och Riksbanken Småhus Flerbostadshus Befolkningsförändring

10 10 Problemet är extra påtagligt i storstadsregionerna där urbaniseringens effekt är som störst, en trend som inte förväntas avta. Boverket uppger att det behövs bostäder fram till Samtidigt visar Veidekkes senaste prognos * att antalet färdigställda bostäder under kommer att landa på ca enheter om året baserat på hushållens förmåga att efterfråga och de rådande ekonomiska förutsättningarna, vilket är långt från Boverkets uppskattade behov om ca bostäder om året. Nyproduktionen utgör årligen mindre än 0,5 procent av det totala beståndet. Nyproduktionen kommer, trots högkonjunktur och byggvolymer som inte skådats sedan 90-talets början, inte att räcka till. Det befintliga beståndet måste användas bättre, rörligheten måste öka. För hyresrättens del kan det till exempel ske genom att hyressättningssystemet reformeras så att hyrorna reflekterar hyresgästernas * Den svenska bostadsmarknaden, april 2017 betalningsvilja. Rörligheten på den ägda marknaden bör ökas genom att transaktionskostnaderna i samband med flytt till och från ägt boende sänks. Ett annat problem med koppling till bostadsmarknaden är frågan om hushållens skulder. Riksbanken, OEDC och andra institutioner anser att skulderna är för höga, något som anses extra tydligt vid en internationell jämförelse. Att göra internationella jämförelser med vår skuldkvot kan dock ge upphov till att allt för snabba slutsatser dras. Sverige är ett bostadsägarland, vilket givetvis driver upp skuldkvoten på aggregerad nivå. Det förfaller också rimligt att ta hänsyn till stabiliteten i vårt bankväsende som är klart högre i jämförelse med de sydeuropeiska länderna där skuldkvoten är lägre. Svenska hushåll har också dolda tillgångar genom de avsättningar som görs via socialförsäkringsavgiften, som ger ett skydd vid långvarig sjukdom och arbetslöshet, något som saknas i Kontinentaleuropa. Att jämföra skulder mot hushållens disponibla inkom-

11 ster ger med andra ord en felaktig bild. Mer korrekt vore att jämföra mot hushållens bruttoinkomster. Då ligger de svenska hushållens skulder, i jämförelse med de övriga europeiska ländernas, under genomsnittet. De senaste åren har kreditgivningen begränsats bland annat genom höjda krav på kontantinsats och amortering. Just nu planeras också krav på skuldkvotstak, något som många banker redan tillämpar, i nuläget på ca 5 6 gånger hushållens bruttoinkomster. Det kan givetvis finnas goda motiv till dessa begränsningar men de problem som de medför kvarstår. De som är svagast på bostadsmarknaden får allt svårare att köpa sig en bostad och tvingas därmed in på en allt dyrare hyresmarknad. Begränsningarna i kreditgivningen minskar också hushållens förmåga att efterfråga nyproduktion, på en marknad som sedan systemskiftet bygger på hushållens förmåga att efterfråga och i en tid då bristen på bostäder är rekordstor. Redan nu kan skönjas att efterfrågan på nyproduktionen avtar och att fastighetspriserna på bostadsmarknaden stabiliseras. Troligtvis har vi redan passerat toppen vilket betyder att bostadsproduktionen sakta kommer att vika. Nyproduktion kan inte hållas uppe genom lägre räntor då räntenivån redan idag är rekordlåg. Istället menar de flesta bedömarna att räntan nu sakta kommer att stiga. «Nyproduktion kan inte hållas uppe genom lägre räntor.» De som är svagast på bostadsmarknaden får allt svårare att köpa sig en bostad och tvingas därmed in på en allt dyrare hyresmarknad. 11

12 12»Hyresrätten bör primärt ses som ett tillfälligt boende.«1.4 Vår utmaning Frågan är hur framtidens bostadsmarknad ska se ut. Det finns ett antal frågeställningar som behöver redas ut. Det behövs ett helhetsgrepp och politikerna behöver våga positionera sig i en fråga som inte bara har stor betydelse för landets konkurrenskraft utan som också påverkar miljontals människors vardag. Vi bör fundera på vilken roll de olika boendeformerna ska ha givet dagens förutsättningar. Hur nyproduktionen kan hållas på en hög nivå trots vikande konjunktur. Vem som ska finansiera det stora behovet av nya bostäder och hur strategiska förändringar kan vidtas som gynnar rörligheten på bostadsmarknaden. Inte minst utgör frågan om rörligheten en svår utmaning. Att förändra hyressättningssystemet stöter snabbt på motstånd. Frågeställningen behöver ankras i ett principiellt synsätt där samhället klargör vilka olika roller som hyrt och ägt boende fyller i en fungerande bostadsmarknad. Ekonomiska motiv talar för att hyresrätten primärt bör ses som ett tillfälligt boende. Det är därför nödvändigt att ge olika former av stöd till ekonomiskt svaga hushåll så att de kan efterfråga ägt boende. Det finns alltid personer som inte själva kan stå för sina boendekostnader, något som kommer att accentueras i takt med att hyrorna blir allt högre. Det ställer krav på stöd såsom bostadsbidrag. Bidragen till hushåll i hyresrätt blir naturligtvis större än vad motsvarande bidrag hade behövt vara till hushåll som bor i den billigare boendeformen, det ägda boendet. Givet behovet av nyproduktion och det på sikt skenande behovet av stöd till svaga hushåll som bor i de allt dyrare hyresrätterna finns ekonomiska incitament att ge fler möjlighet att efterfråga ägt boende. Men därutöver finns också ett antal sociala motiv för att främja ägt boende. Att äga och ta ekonomiskt ansvar för sitt boende bidrar till ökat personligt ansvarstagande. Bostadsområden med omfattande inslag av ägt boende uppvisar en högre grad av social stabilitet med lägre kriminalitet och en högre grad av social sammanhållning. Ägda bostäder ger över tid den enskilde ett vidgat ekonomiskt utrymme samt en belåningsbar tillgång som antingen kan nyttjas för att rusta och vårda bostaden eller för annan konsumtion. Ägda bostäder bidrar med andra ord till att göra den enskilde friare och mer självständig men också till ett bättre, ur social synpunkt, samhälle som helhet. 1.5 Hyrköp som lösning? En grundläggande fråga som kräver ett politiskt svar är hur hushåll utan eller med endast lite kapital ska kunna bygga upp ett sparande som gör det möjligt att skaffa en ägd bostad. Här finns olika alternativa lösningar såsom startlån och subventionerat bosparande. Politiken bör också möjliggöra för svagare hushåll som hyr att på sikt köpa loss sin bostad. Denna korta rapport har till syfte att undersöka möjligheterna för vad som här kallas hyrköp. Historiskt har hyrköp ofta skett genom att offentligt ägda bostäder sålts ut med någon form ekonomiskt stöd från staten. Utanför våra gränser finns ett par intressanta exempel. Ett av dem är Home Saving Grant som introducerades av

13 Australiens premiärminister Robert Menzies ( ). Home Saving Grant var ett bidrag till kontantinsats. Bidraget gavs under särskilda villkor till hushåll i de offentligt ägda bostäderna för att de skulle kunna köpa loss sin bostad. Ett annat klassiskt exempel är Margaret Thatchers Housing Act 1980 i vilken Right to Buy introducerades för dem som hyrde ur det offentligt ägda beståndet. De som hyrt sitt boende i minst 3 år fick procent rabatt på marknadspriset om de ville köpa loss sin bostad. Egnahemsägandet gick under de efterföljande 10 åren från 55 till 67 procent. Cirka 2 miljoner bostäder såldes. Thatchers reform ansågs ge arbetarklassen möjlighet att göra bostadskarriär men har också fått en del kritik då det gick att göra arbitragevinst på affären. I Sverige finns redan idag exempel på projekt där olika varianter av hyrköp tillämpats. Rapporten kommer att redogöra för deras för- och nackdelar samt vilka problem som förhindrar expandering. Storbritanniens premiärminister Margaret Thatcher ( ) och Australiens premiärminister Robert Menzies ( ). 13

14 2. Möjligheter i Sverige 14 En förändring av fastighetsbildningslagen skulle alltså möjliggöra för enskilda hyresgäster att köpa ut sin bostad vid valfri tidpunkt utan att grannarna vill göra detsamma. 2.1 Ombildning till bostadsrätt eller ägarlägenhet I Sverige ges inget direkt stöd till hyresgäster för att de ska kunna köpa sina bostäder. Däremot säljs ofta lägenheterna, genom ombildning, till priser under marknadsnivå till följd av den obalans som råder i förhållandet mellan fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen. De kommunala fastighetsbolagen väljer i varierande omfattning att sälja ut sina fastigheter med syfte att minska segregationen och frigöra pengar till nya investeringar. Problemet med ombildning till bostadsrätt är att processen förutsätter kvalificerad majoritet med 67 procent av de boende; det innebär att en stor majoritet av huset måste gå samman och starta en bostadsrättsförening. Alliansregeringen tillsatte en utredning 2012 som såg över möjligheten att ombilda hyresrätter till ägarlägenheter. De kom fram till att det borde vara möjligt att ombilda hyresrätter till ägarlägenheter men att hela fastigheten behöver ombildas samtidigt och att det behöver ske på fastighetsägarens initiativ. Också enskilda lägenheter skulle kunna ombildas men då krävdes enligt utredningen också en förändring i fastighetsbildningslagen. Förslaget gick inte igenom. I mars 2016 lade alliansen i civilutskottet på nytt förslaget att möjliggöra ombildning av hyresrätter till ägarlägenheter, inte heller då med framgång. En förändring av fastighetsbildningslagen skulle alltså möjliggöra för enskilda hyresgäster att köpa ut sin bostad vid valfri tidpunkt utan att grannarna vill göra detsamma. Fördelen med ägarlägenheter är också att man kan äga flera och hyra ut dem samt att det möjliggör en boendekarriär inom samma område vilket skulle bidra till att minska segregationen. Det skulle dock innebära att hushållet behöver vara kreditvärdigt för hela lånet, till skillnad från i fallet med ombildning till bostadsrätt då föreningen i normalfallet står för procent av den samlade kapitalkostnaden. 2.2 Delägarlägenheter I Botkyrka används en variant av bostadsrätt där den enskilde köper en andel av fastighetsföretaget som äger bostaden. Andelen är sedan kopplad till en lägenhet. Skillnaden mot bostadsrätt är att det i detta fall räcker med att ca 20 procent av de boende köper sina lägenheter. Här bildas heller inte en bostadsrättsförening utan fastighetsföretaget grundandelsägaren står fortfarande för all förvaltning förutom underhållet av den egna lägen-

15 15 heten. Andelen kan säljas via mäklare men är inte användbar som pant hos banken. Således finns inte möjlighet att investera genom vanliga bolån. Belåning kan ske genom andelslån, där andelen i hela fastigheten utgör säkerheten. Respektive hushåll kan ta lån i enlighet med sin andels storlek. Problemet är att hela lånet måste finnas hos samma långivare. Vid försäljning beskattas andelen som del i näringsfastighet till 27 procent istället för som vid en privatbostad till 22 procent. Fördelarna för hyresgästerna är att de får större inflytande över sin boendesituation, att de kan åtnjuta eventuell värdeökning samt att boendekarriär inom ett och samma område möjliggörs vilket minskar segregationen. Ur fastighetsägarens perspektiv är det ekonomiskt sett en positiv affär som ger möjlighet att få loss kapital, till exempel till finansiering av renoveringar. Fastighetsägaren behåller förädlingsmöjligheten och möjligheten till värdeökning. Fastighetsägaren har också möjlighet att köpa tillbaka andelar senare, genom förvärv av andelslägenheter som säljs på den öppna marknaden, en flexibilitet som möjliggör för fastighetsägaren att ta kontroll över en större del av fastigheten igen men som också utgör en trygghet för andelsägarna. 2.3 Hyrköp i samband med nyproduktion av lägenheter Hyrborätt användes av Sverigehuset Grundidén är att hyresgästen tecknar ett optionsavtal mot en mindre kontantinsats. Hyresgästen gavs i Sverigehusets variant rätt att köpa loss lägenheten, till ett förutbestämt pris, efter två år. Utöver den vanliga hyran belastades hyresgästen med ett tillägg varje månad som avsattes till den framtida kontantinsatsen. Efter två år skulle alltså den aggregerade avsättningen vara stor nog att täcka kontantinsatsen. Under de inledande två åren fungerade boendet fullt ut som en hyresrätt för att senare övergå till en bostadsrätt. Sverigehuset avslutade dock projektet då bostadspriserna steg kraftigt. Det ledde till att månadsutgiften med avsättning till kontantinsats blev för hög. Det gick helt enkelt inte att spara ihop tillräckligt med pengar under två år för att täcka kontantinsats givet de boendes disponibla inkomst och de höga bostadspriserna. Problemet blev än mer påtagligt då kravet om «Hyresgästen tecknar ett optionsavtal mot en mindre kontantinsats.»

16 "OMAKSI"-MODELLEN 7 procent av byggkostnaden betalas när man flyttar in. Resterande är bolagslån med statsborgen. Hyra som täcker fastighetsägarens räntekostnader och amortering. Efter 20 år äger de som bor i fastigheten cirka 72 procent och kan ta lån på den överskjutande delen. 16»Vill du flytta tidigare än efter 20 år ges möjlighet att sälja andelen på den öppna marknaden. «15 procent i kontantinsats infördes. Lina Gustafsson vid Institutet för privatekonomi kommenterade hyrborätten i Göteborgs-Posten (21 feb 2005). Hon ifrågasatte vad som händer om man bryter optionen, om den boende då får tillbaka de avsatta pengarna. Så var inte fallet, den boende kunde inte få tillbaka de pengar som avsatts på månadsbasis utan endast den initiala depositionen. Hon påpekade också att banken normalt sett inte ger lånelöften för en period längre än tio månader. I Sverigehusets specifika projekt fanns dock ett samarbete med Sparbanken i Kungälv, där lånelöfte gavs under förutsättningen att familjernas ekonomi inte förändrats efter två år. Ett liknande system finns i Finland. Företaget Lakea tog 2014 fram "Omaksi"- modellen vilket betyder till egen. I Lakeas modell erläggs en bokningsavgift på 7 procent av det totala försäljningspriset vid inflytt, löpande betalas sedan en hyra som täcker fastighetsägarens räntekostnader och amortering. Efter 20 år äger de som bor i fastigheten ca 72 procent och kan ta lån på den överskjutande delen. Lägenheterna blir då ägarlägenheter. Vill du flytta tidigare än efter 20 år ges möjlighet att sälja andelen på den öppna marknaden, alternativt lämna tillbaka den till Lakea. Lägenheterna kan byta ägare många gånger under de 20 första åren men det är den som har kontraktet när perioden tar slut som kan köpa loss lägenheten. Modellen stöttas av den finska staten genom att de går i borgen för Lakeas lån vid produktion av Omaksi-hem. 2.4 Hyrköp i samband med nyproduktion av villor/radhus Nyproducerade villor och radhus kan initialt hyras ut men med option, likt vid hyrborätt, att få köpa bostaden till ett fast pris längre fram. På så sätt kan hushåll med en osäker utveckling vad gäller arbetsliv, inkomst och familjesammansättning, ändå ges möjlighet att äga sitt boende på sikt. Modeller lika detta har bland annat använts av ÖBO (Örebros kommunala bostadsbolag). Rent tekniskt kan det gå till så att alla som flyttar in i ett nytt projekt får option på att köpa ut bostaden som tidigast om x antal år och som senast om x antal år. Köpeskillingen sätts redan när optionsrätten ges på ett sätt som täcker bostadsproducentens omkostnader. Valfritt lägenhetsunderhåll kan tillämpas. På så sätt står hyresgästen själv för kostnaden för till exempel renovering och vitvaror det vill säga tar ett större ansvar för sitt boende från dag ett. Fram till det eventuella köpet omfattas hyresrätterna av det vanliga hyressättningssystemet med möjlighet till presumtionshyra. Systemet inkluderar ingen avsättning till kontantinsats utan det sparandet löser hushållen på egen hand. Om hyresgästen väljer att inte nyttja optionsrätten kan vederbörande bo kvar som hyresgäst.

17 3. Analys, legala hinder och utmaningar Vid ombildning av bostadsrätter finns möjlighet till en arbitragevinst för hyresgästerna till följd av att hyressättningssystemet genom dess inverkan på intäkterna kan förhindra marknadsmässiga försäljningspriser på hyresfastigheter. Fastighetsägaren står inför alternativet att sälja till en annan fastighetsägare alternativt till en bostadsrättsförening som har förutsättningar att betala mer. Bostadsrättsföreningens gynnsamma förhandlingsläge gör att priset hamnar någonstans mellan vad det hade varit på en fri marknad och priset för hyresfastigheten på en marknad influerad av hyressättningssystemet. Det innebär att hyresgäster som bor i det befintliga beståndet i centrala lägen först åtnjute en hyra under marknadsnivå och sedan dessutom kan få köpa loss bostaden till ett pris under marknadsnivå. Det är alltså ett system som gynnar dem som redan befinner sig på bostadsmarknaden på bekostnad av dem som står utanför. Skillnaden på värde för fastighetsägaren kontra bostadsrättsföreningen är också den faktor som ofta driver ombildningarna i storstädernas centrala delar. Ombildningar som på sikt, Det är ett system som gynnar dem som redan befinner sig på bostadsmarknaden på bekostnad av dem som står utanför. givet att hyresrätten är viktig för rörligheten på bostadsmarknaden, kan vara skadliga då det gamla beståndet av hyresrätter i innerstaden aldrig kommer att kunna återskapas. Genom en mer marknadsmässig hyresättning skulle den orättvisa fördelningen av fördelaktiga boendekostnader försvinna och ombildningar ske på lika villkor. Den kooperativa boendeformen bostadsrätt är idag mer gynnsam för projektutvecklaren än den i Sverige relativt nya ägarlägenheten. Vid nyproduktion av ägarlägenheter blir den finansiella belastningen högre eftersom byggföretaget måste binda mer eget kapital under längre tid än vid nyproduktion av bostadsrätter. Således blir projektkostnaden för ägarlägenheter högre vilket minskar incitamenten att erbjuda den boendeformen. Både vid nyproduktion och vid ombildning av hyresrätt till ägarlägenhet, om detta på sikt tillåts, krävs att det enskilda hushållet tar större lån än i fallet med bostadsrätt. Det minskar boendeformens attraktionskraft. Delägarlägenheter är fördelaktigt på det viset att den enskilde inte är lika beroende av hur övriga grannar agerar som vid ombildning till bostadsrätt. Den legala ställningen är dock svag och äganderätten inskränkt. Likt vid bostadsrätt fordras tillåtelse att hyra ut i andra hand vilket i stort sett omöjliggör köp av flera andelar med syfte att hyra ut dem. För att systemet ska bli gångbart i större skala krävs att de 17

18 18 Vad gäller hyrköp i samband med nyproduktion vore det önskvärt att månadsvisa avsättningar till handpenning möjliggörs. legala villkoren stärks och att frågan om hur andelarna ska kunna belånas separat löses. Sverigehusets modell för hyrköp, hyrborätt, strandade på att den tilltänkta optionstiden var så pass kort att avsättningarna till kontantinsatsen blev orimligt stora. Problemet skulle kunna lösas genom att optionstiden görs längre likt i Finland. En längre optionstid kräver att bostaden och dess optionsrätt går att sälja på en öppen marknad. På så sätt kan den som avsatt pengar under sin boendetid få tillbaka dem även om hen flyttar innan optionstiden gått ut. Incitamenten att bygga bostäder, avsedda för hyrköp, med lång optionstid är dock små, då risken är stor för fastighetsutvecklaren/förvaltaren samtidigt som värdeökningen under optionstiden tillfaller hyresgästen. Vad gäller hyrköp i samband med nyproduktion vore det önskvärt att månadsvisa avsättningar till handpenning möjliggörs. Problemet är att en fastighetsägare inte kan ha pengarna i deposition utan ett system skulle i så fall behöva utformas till exempel i samarbete med en bank i vilken pengarna kan deponeras och förräntas. Fördelen jämfört med om hyresgästen själv skulle starta ett bosparande i sin privata bank är att pengarna verkligen är avsatta för ändamålet, att det därmed kan finnas utrymme för förmånligare villkor från banken och att den boende upplever att hen köper bostaden bit för bit. För fastighetsutvecklaren/förvaltaren vore avsättningarna en garanti för att hushållet faktiskt är kreditvärdigt när optionstiden går ut vilket minskar företagets risk.

19 19

20 20 FRÅN HYRT TILL ÄGT BOENDE

21 4. Slutsats En övergripande fråga vi bör ställa oss är vilken ägandeform som människor vill bo i och vad som främjar en god samhällsutveckling? En bostadsmarknad i balans förutsätter att det finns snabbt gripbara bostäder, inte minst för arbetsmarknadens behov, det vill säga när människor med kort varsel flyttar till arbete på annan bostadsort, vid familjesplittring m.m. För ett mer långsiktigt behov talar ekonomiska argument för ägt boende. Fortsatt bör frågan om att möjliggöra ombildning till ägarlägenheter, inte bara när alla hyresgäster vill det utan också när den enskilde hyresgästen önskar köpa sin bostad, aktualiseras. Vidare bör det utredas hur ägarlägenhetens attraktionskraft kan öka. En annan fråga av central betydelse är hushållens möjligheter att finansiera sitt bostadsköp. Utan stöd eller andra förutsättningar som sänker tröskeln för att låna och/eller spara pengar är det uppenbart att ekonomiskt svaga hushåll hindras att komma in på den mest fördelaktiga delen av bostadsmarknaden. Undanträngningseffekterna får också till följd att nyproduktionen kommer att sjunka när konjunkturen viker. Hushållen behöver därför stöttas och det föreligger ett par alternativ. Som tidigare nämnts finns goda argument för att införa startlån och subventionerat bosparande men ett alternativ och viktigt komplement är att möjliggöra hyrköp där den boende själv sparar ihop till kontantinsatsen under boendetiden. Genom hyrköp skulle långsiktiga (att främja ägande) och kortsiktiga politiska mål (att främja byggande) kunna förenas på ett intressant sätt. Då nyproduktion av bostäder avsedda för hyrköp kan vara mindre lönsamt och ge en högre risk för fastighetsföretagen krävs dock även här någon form av stöd. Staten skulle till exempel kunna dela risken likt i fallet med "Omaksi"-modellen i Finland. Den möjligheten måste finnas både för de kommunala bostadsbolagen och de kommersiella aktörerna. Om ett system för hyrköp ska fungera så behöver det också standardiseras. Det måste finnas tydliga och säkra regelverk att luta sig mot. Tekniska frågor såsom var kontantinsatsen ska deponeras måste lösas. Hyrköp som modell vid nyproduktion skulle likt startlån och subventionerat bosparande innebära kostnader för staten men frågan är vad som är alternativet? Sverige befinner sig i en akut bostadskris som skapar stora samhällsekonomiska förluster varje år. Bostadspriserna har skenat till nivåer som gör det svårt för dem som idag står utanför bostadsmarknaden att spara ikapp till en kontantinsats. Samtidigt blir hyrorna allt högre. Krisen splittrar samhället, mellan dem som är inne och dem som står utanför, ett utanförskap som baserar sig på kötid och var vi är födda snarare än på vår förmåga. Vi behöver ett konkurrenskraftigt Sverige, ett samhälle och en bostadsmarknad som ger alla samma möjligheter, oavsett bakgrund. Således bör vi bana väg för enskilda människor och hushåll att gå från hyrt till ägt boende.»vi behöver ett konkurrenskraftigt Sverige, ett samhälle och en bostadsmarknad som ger alla samma möjligheter.«21

22 VI TROR PÅ INVOLVERANDE KRAFTER OCH KOLLEKTIV INTELLIGENS. Veidekke är Skandinaviens fjärde största entreprenad- och bostadsutvecklingsföretag med en total omsättning på ca 30 miljarder NOK. Veidekke har funnits sedan 1936 och har aldrig gått med förlust. Vi har en stark företagskultur som bygger på tydliga värderingar (profesjonell, redelig, entusiastisk och grense-sprengende) och tror på en hög grad av frihet under ansvar. Genom ett unikt program för personalägande, där alla erbjuds samma möjlighet, äger vi som arbetar inom Veidekke närmare cirka 15 procent av företaget vilket skapar motivation och ger företaget en möjlighet att agera långsiktigt. Inom Veidekke är HMS hälsa, arbetsmiljö och säkerhet jämställt med de ekonomiska målen. Vi tror på involvering för att på det sättet uppmuntra och ge utlopp för allas engagemang och kunskap och har som ambition att bli Sveriges mest involverande företag, såväl internt som mot våra kunder, leverantörer, samarbetspartner samt det omgivande samhället. veidekke.se

23

24 Grafisk form: Eiserman Design. Det ligger i sakens natur att ett företag som Veidekke till stor del lever av de resurser som skapas av det omgivande samhället. Just därför vill vi också bidra till dess vidare utveckling. Vår ambition är att göra det genom att leverera högklassiga tjänster och produkter inom våra huvudområden men också genom att vara en engagerad samhällsaktör. Ett av flera exempel på detta är Veidekkes löpande utgivning av genomarbetade rapporter på olika områden där författarna själva svarar för innehållet och rapporternas slutsatser. veidekke.se