Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Växjö

Transkript

1 Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Växjö SKL

2 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor, bostadspriser och bostadsbyggande i Växjö, Jönköping, Kalmar och Karlskrona Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

3 Vad förklarar skillnader i bostadsefterfrågan och bostadspriser mellan olika lokala marknader? Utveckling Kommunens utveckling -Befolkning -Disponibel inkomst -Lönesumma -Sysselsättning Nivå Småhuspris / bostadsefterfrågan Kommunens nivå -Förvärvsgrad (sysselsättning/ befolkning) -Disponibel inkomst/ invånare över 2 år Lönesumma/ invånare 2-64 år Lokala arbetsmarknadens storlek Struktur Tillgänglighet till arbetsplatser SKL

4 Procent Stor skillnad i bostadsefterfrågan i olika regioner tillväxten koncentrerad till större regioner (N.E.G.) 1,2 1,,8,6,4,2, -,2 -,4 -,6 -,8-1, Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader ,9 -,42, ,26 1,6 Storleksklass (antal invånare) Umeå,55% Stockholm 1,22% Örebro,49% Göteborg,86% Jönköping,44% Malmö,89% Växjö,44% Västerås,4% Linköping,38% Borås,36% Norrköping,31% Karlskrona,23% Kalmar,15% Uppsala 1,81% Årlig befolkningstillväxt för lokala arbetsmarknadsregioner (LA) Del av Stockholmsregionen, här redovisas tillväxt i kommunen Källa: SCB och Evidens SKL

5 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor och bostadsbyggande i Växjö, Jönköping, Kalmar och Karlskrona Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

6 25:1 25:3 26:1 26:3 27:1 27:3 28:1 28:3 29:1 29:3 21:1 21:3 211:1 211:3 212:1 212:3 213:1 213:3 214:1 214:3 215:1 215:3 Antal Byggandet varierar tydligt med konjunkturen. Det faktiska byggandet skattas väl 9 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt och skattat Finansiellt netto (+) Reporänta (-) Sysselsättning (+) Byggande Byggkostnader (-) + Utbud av planlagd attraktiv mark Faktiskt byggande Skattat byggande Källa: SCB och Evidens SKL

7 Skattat byggande per år, antal bostäder Skattat byggande per år, antal bostäder Planutbudet i attraktiva och täta miljöer viktigt för hög byggtakt Skattat och faktiskt byggande per år i Göteborgs- och Malmöregionerna Skattat och faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen Hammarby Sjöstad Västra Kungsholmen 25 2 Domkyrko 5 R² =,82 Domkyrko R² =, Brämaregården Brämaregården 1 1 Lundby 14 Brämare- 3 Limhamn Lundby 3 14gården S:t Petri 1 Allerum Klosters 2 - fäladklosterhusen Hittarp- Limhamn 3 Domsten Limhamn 9 Maria 17 Husie 1 Kvistofta 1 Lomma - Mariastaden 2 - Rydebäck N Partille 1 Stationsområdet Norum 4 Björlanda 1 Bunkeflo 2 Puggängarna Faktiskt byggande per år, antal bostäder Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal UrsvikKvarnholmen Gärdet Fruängen Blackeberg Järvastaden Nacka C Sickla Gustavsberg ViksjöRåcksta Storskogen Täby C Ulriksdal Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB och Evidens SKL

8 25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 217:1 218:1 219:1 22:1 221:1 222:1 223:1 224:1 225: Antal Antal Men en bit kvar till målet (milt uttryckt) 3 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt, skattat och prognos 12 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt, skattat och prognos Faktiskt byggande Skattat byggande Mest troligt Optimistiskt Pessimistiskt Mål 7 Faktiskt byggande Optimistiskt Mål 7 Mest troligt Pessimistiskt Källa: SCB och Evidens SKL

9 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor och bostadsbyggande i Växjö, Jönköping, Kalmar och Karlskrona Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

10 Antal Malmö väntas växa snabbast framöver men i antal står Stockholm och Göteborg för fler nya invånare än samtliga övriga orter tillsammans Befolkning Antal Tillväxt Tillväxt % per år Antal % per år Antal Stockholm , , Göteborg , , Malmö , , Uppsala , , Linköping , , Norrköping , , Västerås , , Örebro , , Befolkningsökning samt prognos för Växjö Jönköping , , Umeå , , Borås , , Växjö , , Karlskrona , , Kalmar , , Befolkningsökning Flyttnetto Prognos Källa: SCB och Evidens SKL

11 Antal Antal Antal Befolkningsökning samt prognos för Jönköping 1 6 Befolkningsökning samt prognos för Kalmar 1 2 Befolkningsökning samt prognos för Karlskrona Befolkningsökning Flyttnetto Prognos -2-4 Befolkningsökning Flyttnetto Prognos -6-8 Befolkningsökning Flyttnetto Prognos Källa: SCB och Evidens SKL

12 Antal Främst utrikes flyttnetto som drivit tillväxten i Jönköping 1 4 Befolkningsförändringar i Jönköping Komponenters bidrag till befolkningstillväxten Kalmar Örebro Västerås Jönköping Uppsala Borås 6 Umeå Stockholm 4 2 Norrköping Växjö Malmö Göteborg Linköping -2-4 Flyttnetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Karlskrona Procent Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Källa: SCB och Evidens SKL

13 Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Stor inflyttning kring 2 år och negativt flyttnetto i åldersspannet 25-3 år 4 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren för Växjö 1 8 Befolkning efter ålder Ålder vid årets slut 2 Flyttnetto Inflyttare Utflyttare Ålder Källa: SCB och Evidens SKL

14 Procent Sysselsättningen i Kalmar växer i långsammare takt än i landet som helhet under senare år Årlig procentuell sysselsättningsutveckling Sysselsättningsutveckling i procent per år 5 4 Malmö Stockholm Göteborg Örebro Umeå Jönköping Västerås Växjö Norrköping Kalmar -1 Linköping Procent per år i genomsnitt Område Kalmar,97 1,19,94 Kalmar (Region),56,82,74 Hela landet,85 1,19 1,41 Borås Uppsala Karlskrona,5 1 1,5 2 2,5 3 Procent Kalmar (kommun) Kalmar (Region) Hela Landet Källa: SCB och Evidens SKL

15 Stigande bostadspriser i samtliga marknader de senaste åren viktigaste förklaringen stigande inkomster och sysselsättning, ökande finansiella tillgångar, låg ränta och litet byggande Kr/kvm 1 Bostadsrättspriser i utvalda områden. Fasta priser 9 8 Befolkning Lägenhetsstock Ränta - Disponibel inkomst + Finansiellt netto + Sysselsättning + Bostadsrättspris Borås kommun Kalmar kommun Karlskrona kommun Linköping kommun Stockholms innerstad Göteborg centrum Malmö centrum Jönköping kommun Norrköping kommun Sthlm närförort Uppsala kommun Umeå kommun Västerås kommun Växjö kommun Örebro kommun Källa: Värderingsdata och Evidens SKL

16 Kr/ kvm Bostadsrättspriserna kan förväntas fortsätta stiga om konjunkturen fortsatt är stark 4 Bostadsrättspriser inkl prognos tom 218 i utvalda orter. Fasta priser Bostadsrättspris, kr/kvm Årlig procentuell utveckling :4 218:4 1 Mest trolig Optimistisk Pessimistisk Borås ,2 4,2 2,2 Jönköping ,5 7,4 5,9 Kalmar ,2 6,3 4,2 Linköping , 11,1 7,9 Norrköping ,9 5,9 3,8 Umeå ,3 11, 8,3 Västerås ,2 7,1 1,4 Växjö ,4 5, 3,8 Örebro ,5 9,8 8,2 1 Pris enligt mest troligt scenario. 2 Avser kvartal 2 år 218. Borås Jönköping Kalmar Linköping Norrköping Umeå Västerås Växjö Örebro År Källa: Värderingsdata och Evidens SKL

17 Kr/kvm, avgift 65 kr/kvm/år Nyproduktionen konkurrerar med successionsmarknaden möjligt att förvärva bostadsrätt i Växjö för 1 kr/kvm/år boendeutgift på 5 8 kr/mån för 3 rok 1 Spridning i prisbilden i respektive marknad * Uppsala Umeå Linköping Jönköping Örebro Malmö Växjö Norrköping Västerås Karlskrona Kalmar Borås 1:a kvartil Median 3:e kvartil *Kvadratmeterpris är beräknat pris för kvartal kvartal SKL Källa: Värderingsdata och Evidens 17

18 Bostadsbygande per år Byggande per 1 invånare Byggande per 1 invånare Hög byggtakt i Växjö Byggande per år och byggande per 1 invånare 6 Byggande i relation till BR-pris y =,1x +,1258 R² =, Umeå Uppsala Växjö Örebro Linköping Västerås Jönköping 4 2 Kalmar Karlskrona 2 Borås 2 1 Norrköping 1 Flerbostadshus Småhus Byggande per 1 invånare Källa: SCB, Värderingsdata och Evidens Bostadsrättspris kr/kvm 215:4 SKL

19 Planerade byggstarter per 1 invånare Växjö och Jönköping redovisar god byggtakt både de senaste åren och de närmaste åren Årligt byggande per 1 invånare och och planerade byggstarter per 1 invånare Upplands-Bro 25 Järfälla 2 Sundbyberg 15 Kungälv Nacka Växjö Mölndal Sollentuna Upplands Väsby Jönköping Värmdö Göteborg Norrtälje Ale Kungsbacka Kävlinge 1 Svedala Kalmar Burlöv Haninge Stockholm Solna Alingsås Ekerö Umeå Huddinge Vallentuna Österåker Södertälje Uppsala Tjörn Lomma Karlskrona Partille Tyresö Malmö Öckerö Nykvarn Vellinge Stenungsund Lund Lidingö Staffanstorp5 Danderyd Täby Nynäshamn Helsingborg Sigtuna Linköping Västerås Härryda Eslöv Borås Salem Örebro Norrköping Lerum Botkyrka Trelleborg Eskilstuna Skurup Lilla Edet Höör Årligt byggande per 1 invånare Källa: Axlings marknadsinfo och Evidens SKL

20 Antal Antal God planberedskap de närmaste åren enligt intervjuer Byggande av flerbostadshus samt planerade byggstarter i Växjö kommun Byggande av flerbostadshus samt planerade byggstarter i Jönköping kommun Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Källa: SCB, Axlings marknadsinfo och Evidens SKL

21 Antal Antal Också i Kalmar och Karlskrona 2 Byggande av flerbostadshus samt planerade byggstarter i Kalmar kommun Byggande av flerbostadshus samt planerade byggstarter i Karlskrona kommun Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Källa: SCB, Axlings marknadsinfo och Evidens SKL

22 Invnare/bostad Invånare/bostad Bostadsbeståndet per capita lika stort nu som 199 3, Antal invånare per bostad i det kalkylerade bostadsbeståndet 3, Antal invånare per bostad i det kalkylerade bostadsbeståndet i Växjö 2,5 2,5 2, 2, 1,5 1,5 1, 1,,5,5,, Jönköping Kalmar Karlskrona Växjö Antal invånare per bostad Antal invånare 2-29 år/små lägenheter (1-2 RoK) Källa: SCB och Evidens SKL

23 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor och bostadsbyggande i Växjö, Jönköping, Kalmar och Karlskrona Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

24 Antal Ökade kostnader för eget kapital minskade marknadsandelen för HR Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 kr/kvm, Eget kapital 3 procent, Lån 7 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (3% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 1 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Boendeutgift Boendeutgift hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendeutgift hyresrätt kr/kvm/år Boendeutgift bostadsrätt kr/kvm/år Färdigställda lägenheter i Stockholms län, fördelat på upplåtelseform Kapitalkostnad Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll Total boendekostnad Hyresrätt allmännyttan Bostadsrätt Hyresrätt Privat Äganderätt Källa: SCB och Evidens SKL

25 Antal Antal Byggandet av ägda boendeformer dominerar de senaste åren 9 Färdigställda lägenheter i Växjö kommun uppdelat på uplåtelseform 8 Färdigställda lägenheter i Jönköping kommun uppdelat på uplåtelseform Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt SKL

26 Antal Antal Lågt bostadsrättsbyggande i Karlskrona 25 Färdigställda lägenheter i Kalmar kommun uppdelat på uplåtelseform 3 Färdigställda lägenheter i Karlskrona kommun uppdelat på uplåtelseform Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt SKL

27 Andel, procent Skuldkvot beräknad på bruttoinkomst, procent Nivån på skuldkvoten avgörs på lång sikt av ägarandelen med bostadslån. Sveriges skuldkvot är rimlig utifrån ägarandelen 1 Andel av befolkningen per upplåtelseform och andel med bostadslån år Skuldkvot och andel hushåll i ägande- och bostadsrätt med bolån Norway 6 R² =, Sweden Estonia Italy Germany Austria France Finland Belgium Hyresrätt med reglerad hyresnivå Hyresrätt till marknadshyra Äganderätt/ Bostadsrätt utan bostadslån Äganderätt/ Bostadsrätt med bostadslån Andel hushåll boende i ägande- och bostadsrätt med bolån, procent Källa: Eurostat och Evidens. Källa: Eurostat, SSB och Evidens. SKL

28 Antal Antal Omsättningen av begagnade bostäder central för hushållens möjligheter att etablera sig på bostadsmarknaden 6 Omsättning på bostadsmarknaden i Växjö 12 Omsättning på bostadsmarknaden i Jönköping Bostadsrätter Småhus Bostadsrätter Småhus SKL

29 Antal Antal Omsättning på bostadsmarknaden i Kalmar Omsättning på bostadsmarknaden i Karlskrona Bostadsrätter Småhus Bostadsrätter Småhus SKL

30 4% 6% Bolånetak 75% 4% 6% Bolånetak 75% 4% 6% Bolånetak 75% 4 % skuldkvotstak 6 % skuldkvotstak Bolånetak 75 % 4 % skuldkvotstak 6 % skuldkvotstak Bolånetak 75 % Aviserade restriktioner bromsar nyproduktionen. Upp till 1 procent negativ priseffekt med skuldkvotstak på 4 procent Prispåverkan av skuldkvotstak och bolånetak Alla bostadsstorlekar 5% % -5% -1% 1% 8% 6% 4% 2% % 4% 6% 4% 6% 4% 6% 4% 6% Stockholms innerstad Stockholms kommun exkl. innerstad Minskad bostadsefterfrågan Stockholms kranskommuner och Göteborg Påverkas inte Malmö -15% Småhus/radhus Alla storlekar Småhus/radhus 1% 8% 6% 4% 2% % Stockholms innerstad Stockholms kommun exkl. innerstad Stockholms kranskommuner och Göteborg Malmö Medelvärde samtliga geografier Stockholms kommun exkl. innerstad Stockholms kranskommuner och Göteborg Minskad bostadsefterfrågan Malmö Påverkas inte SKL

31 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegatan 3, 2 tr Stockholm Tfn växel: SKL