Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Örebro

Transkript

1 Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Örebro SKL

2 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor, bostadspriser och bostadsbyggande i Örebro och Karlstad Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

3 Vad förklarar skillnader i bostadsefterfrågan och bostadspriser mellan olika lokala marknader? Utveckling Kommunens utveckling -Befolkning -Disponibel inkomst -Lönesumma -Sysselsättning Nivå Småhuspris / bostadsefterfrågan Kommunens nivå -Förvärvsgrad (sysselsättning/ befolkning) -Disponibel inkomst/ invånare över 2 år Lönesumma/ invånare 2-64 år Lokala arbetsmarknadens storlek Struktur Tillgänglighet till arbetsplatser SKL

4 Procent Stor skillnad i bostadsefterfrågan i olika regioner tillväxten koncentrerad till större regioner (N.E.G.) 1,2 1,,8,6,4,2, -,2 -,4 -,6 -,8-1, Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader ,9 -,42, ,26 1,6 Storleksklass (antal invånare) Umeå,55% Stockholm 1,22% Örebro,49% Göteborg,86% Jönköping,44% Malmö,89% Växjö,44% Västerås,4% Linköping,38% Borås,36% Norrköping,31% Karlskrona,23% Kalmar,15% Karlstad,6% Uppsala 1,81% 1 Del av Stockholmsregionen, här redovisas tillväxt i kommunen Årlig befolkningstillväxt för lokala arbetsmarknadsregioner (LA) Källa: SCB och Evidens SKL

5 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor och bostadsbyggande i Örebro och Karlstad Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

6 25:1 25:3 26:1 26:3 27:1 27:3 28:1 28:3 29:1 29:3 21:1 21:3 211:1 211:3 212:1 212:3 213:1 213:3 214:1 214:3 215:1 215:3 Antal Byggandet varierar tydligt med konjunkturen. Det faktiska byggandet skattas väl 9 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt och skattat Finansiellt netto (+) Reporänta (-) Sysselsättning (+) Byggande Byggkostnader (-) + Utbud av planlagd attraktiv mark Faktiskt byggande Skattat byggande Källa: SCB och Evidens SKL

7 Skattat byggande per år, antal bostäder Skattat byggande per år, antal bostäder Planutbudet i attraktiva och täta miljöer viktigt för hög byggtakt Skattat och faktiskt byggande per år i Göteborgs- och Malmöregionerna Skattat och faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen Hammarby Sjöstad Västra Kungsholmen 25 2 Domkyrko 5 R² =,82 Domkyrko R² =, Brämaregården Brämaregården 1 1 Lundby 14 Brämare- 3 Limhamn Lundby 3 14gården S:t Petri 1 Allerum Klosters 2 - fäladklosterhusen Hittarp- Limhamn 3 Domsten Limhamn 9 Maria 17 Husie 1 Kvistofta 1 Lomma - Mariastaden 2 - Rydebäck N Partille 1 Stationsområdet Norum 4 Björlanda 1 Bunkeflo 2 Puggängarna Faktiskt byggande per år, antal bostäder Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal UrsvikKvarnholmen Gärdet Fruängen Blackeberg Järvastaden Nacka C Sickla Gustavsberg ViksjöRåcksta Storskogen Täby C Ulriksdal Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB och Evidens SKL

8 25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 217:1 218:1 219:1 22:1 221:1 222:1 223:1 224:1 225: Antal Antal Men en bit kvar till målet (milt uttryckt) 3 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt, skattat och prognos 12 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt, skattat och prognos Faktiskt byggande Skattat byggande Mest troligt Optimistiskt Pessimistiskt Mål 7 Faktiskt byggande Optimistiskt Mål 7 Mest troligt Pessimistiskt Källa: SCB och Evidens SKL

9 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor och bostadsbyggande i Örebro och Karlstad Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

10 Malmö väntas växa snabbast framöver men i antal står Stockholm och Göteborg för fler nya invånare än samtliga övriga orter tillsammans Befolkning Antal Tillväxt Tillväxt % per år Antal % per år Antal Stockholm , , Göteborg , , Malmö , , Uppsala , , Linköping , , Norrköping , , Västerås , , Örebro , , Jönköping , , Umeå , , Borås , , Karlstad , , Växjö , , Karlskrona , , Kalmar , , Källa: SCB och Evidens SKL

11 Antal Antal Befolkningen förväntas fortsätta öka i Örebro och Karlstad 2 5 Befolkningsökning samt prognos i Örebro 1 2 Befolkningsökning samt prognos i Karlstad Befolkningsökning Flyttnetto Prognos Befolkningsökning Flyttnetto Prognos SKL

12 Antal Antal men minskar i Laxå och Hagfors Befolkningsökning samt prognos i Laxå 15 5 Befolkningsökning samt prognos i Hagfors Befolkningsökning Flyttnetto Prognos Befolkningsökning Flyttnetto Prognos SKL

13 Antal Antal Endast utrikes flyttnetto som varit positivt i Laxå och Hagfors 4 Befolkningsförändringar i Laxå 5 Befolkningsförändringar i Hagfors Flyttnetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Flyttnetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto SKL

14 Antal Befolkningstillväxten i Örebro beror till lika stora delar på inrikes respektive utrikes flyttnetto 1 4 Befolkningsförändringar i Örebro Befolkningstillväxtens komponenters bidrag till befolkningstillväxten Karlstad Kalmar Örebro Västerås Jönköping Uppsala Borås 6 Umeå Stockholm 4 Norrköping Växjö 2 Malmö Göteborg Linköping Flyttnetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Källa: SCB och Evidens SKL

15 Antal Mycket stor del av Karlstads befolkningstillväxt beror på inrikes flyttnetto 9 Befolkningsförändringar i Karlstad Befolkningstillväxtens komponenters bidrag till befolkningstillväxten Karlstad Kalmar Örebro Västerås Jönköping Uppsala Borås Umeå Stockholm Norrköping Växjö Malmö Göteborg -1 Linköping -2 Flyttnetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Källa: SCB och Evidens SKL

16 Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Örebros flyttmönster typiskt för högskoleort stor inflyttning kring 2 år och negativt flyttnetto i åldersspannet 25-3 år 6 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren i Örebro 3 Befolkning efter ålder i Örebro Ålder vid årets slut Flyttnetto Inflyttare Utflyttare Ålder Källa: SCB och Evidens SKL

17 Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Liknande flyttmönster i Karlstad 5 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren i Karlstad 2 Befolkning efter ålder i Karlstad Ålder vid årets slut Flyttnetto Inflyttare Utflyttare Ålder Källa: SCB och Evidens SKL

18 Procent Mycket god sysselsättningstillväxt i Örebro Årlig procentuell sysselsättningsutveckling i Örebro Sysselsättningsutveckling i procent per år 5 4 Malmö Stockholm Göteborg Örebro Umeå Jönköping Västerås Växjö Norrköping -1 Karlstad Kalmar -2 Linköping Borås Procent per år i genomsnitt Område Örebro 1,29 1,55 1,69 Örebro (Region),77 1,3 1,28 Hela landet,85 1,19 1,41 Uppsala Karlskrona,5 1 1,5 2 2,5 3 Procent Örebro (kommun) Örebro (Region) Hela Landet Källa: SCB och Evidens SKL

19 Procent Sysselsättningen i Karlstad växer i långsammare takt än i landet som helhet under senare år Årlig procentuell sysselsättningsutveckling i Karlstad Sysselsättningsutveckling i procent per år Malmö Stockholm Göteborg Örebro Umeå Jönköping Västerås Växjö Norrköping -1 Karlstad -2 Kalmar Linköping Procent per år i genomsnitt Område Karlstad,98 1,12 1,24 Karlstad (Region),34,46,8 Hela landet,85 1,19 1,41 Borås Uppsala Karlskrona,5 1 1,5 2 2,5 3 Procent Karlstad Karlstad (Region) Hela Landet Källa: SCB och Evidens SKL

20 Stigande bostadspriser i samtliga marknader de senaste åren viktigaste förklaringen stigande inkomster och sysselsättning, ökande finansiella tillgångar, låg ränta och litet byggande Kr/kvm 8 Bostadsrättspriser i utvalda miljöer Befolkning + Lägenhetsstock - Ränta - Bostadsrättspris Disponibel inkomst + Finansiellt netto + Sysselsättning Stockholm Göteborg Uppsala Malmö Linköping Jönköping Umeå Växjö Örebro Karlstad Kalmar Västerås Norrköping Borås Karlskrona Källa: Värderingsdata och Evidens SKL

21 Kr/ kvm Stark förväntad utveckling av bostadspriserna i Örebro årstakt om 9,5% 4 Bostadsrättspriser inkl prognos tom 218 i utvalda orter. Fasta priser Bostadsrättspris, kr/kvm Årlig procentuell utveckling :4 218:4 1 Mest trolig Optimistisk Pessimistisk Borås ,2 4,2 2,2 Jönköping ,5 7,4 5,9 Kalmar ,2 6,3 4,2 Linköping , 11,1 7,9 Norrköping ,9 5,9 3,8 Umeå ,3 11, 8,3 Västerås ,2 7,1 1,4 Växjö ,4 5, 3,8 Örebro ,5 9,8 8,2 1 Pris enligt mest troligt scenario. 2 Avser kvartal 2 år 218. Borås Jönköping Kalmar Linköping Norrköping Umeå Västerås Växjö Örebro År Källa: Värderingsdata och Evidens SKL

22 Kr/kvm Men stora skillnader inom regionerna 2 Småhuspriser Fasta priser Karlstad Hagfors Laxå Örebro SKL

23 Kr/kvm, avgift 65 kr/kvm/år Nyproduktionen konkurrerar med successionsmarknaden möjligt att förvärva bostadsrätt i Karlstad för 1 kr/kvm/år boendeutgift på 5 8 kr/mån för 3 rok 1 Spridning i prisbilden i respektive marknad * Uppsala Umeå Linköping Jönköping Örebro Malmö Karlstad Växjö Norrköping Västerås Karlskrona Kalmar Borås 1:a kvartil Median 3:e kvartil *Kvadratmeterpris är beräknat pris för kvartal kvartal SKL Källa: Värderingsdata och Evidens 23

24 Bostadsbygande per år Byggande per 1 invånare Byggande per 1 invånare I Karlstad byggs det ungefär lika mycket som prisnivån motiverar och i Örebro byggs det något mer 1 2 Byggande per år och byggande per 1 invånare 6 6 Byggande i relation till BR-pris y =,1x +,863 R² =, Umeå Uppsala Växjö Örebro Jönköping Västerås Karlstad Kalmar Karlskrona Linköping 2 Borås Norrköping Flerbostadshus Småhus Byggande per 1 invånare Bostadsrättpris kr/kvm 215:4 Källa: SCB, Värderingsdata och Evidens SKL

25 Planerade byggstarter per 1 invånare Stor mängd planerade byggstarter i Karlstad Årligt byggande per 1 invånare och och planerade byggstarter per 1 invånare Upplands-Bro 25 Järfälla 2 Sundbyberg Karlstad 15 Kungälv Nacka Växjö Mölndal Sollentuna Upplands Väsby Jönköping Värmdö Göteborg Norrtälje Ale Kungsbacka Kävlinge 1 Svedala Burlöv Haninge Stockholm Kalmar Solna Alingsås Ekerö Umeå Huddinge Vallentuna Österåker Södertälje Uppsala Tjörn Lomma Partille Tyresö Malmö Öckerö Nykvarn Karlskro Vellinge Stenungsund Lund na Lidingö Staffanstorp5 Danderyd Täby Nynäshamn Helsingborg Sigtuna Linköping Västerås Härryda Eslöv Borås Salem Örebro Norrköping Lerum Botkyrka, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1, Trelleborg Eskilstuna Skurup Lilla Edet Höör Årligt byggande per 1 invånare Källa: Axlings marknadsinfo och Evidens SKL

26 Antal Antal Ökat byggande de närmaste åren Byggande av flerbostadshus samt planerade byggstarter i Örebro kommun Byggande av flerbostadshus samt planerade byggstarter i Karlstad kommun Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Källa: SCB, Axlings marknadsinfo och Evidens SKL

27 Invnare/bostad Invånare/bostad Byggandet har hållit antalet invånare per bostad relativt konstant 3, Antal invånare per bostad i det kalkylerade bostadsbeståndet 3, Antal invånare per bostad i det kalkylerade bostadsbeståndet i Örebro 2,5 2,5 2, 2, 1,5 1,5 1, 1,,5,5,, Örebro Karlstad Antal invånare per bostad Antal invånare 2-29 år/små lägenheter (1-2 RoK) Källa: SCB och Evidens SKL

28 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor och bostadsbyggande i Örebro och Karlstad Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

29 Antal Ökade kostnader för eget kapital minskade marknadsandelen för HR Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 kr/kvm, Eget kapital 3 procent, Lån 7 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (3% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 1 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Boendeutgift Boendeutgift hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendeutgift hyresrätt kr/kvm/år Boendeutgift bostadsrätt kr/kvm/år Färdigställda lägenheter i Stockholms län, fördelat på upplåtelseform Kapitalkostnad Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll Total boendekostnad Hyresrätt allmännyttan Bostadsrätt Hyresrätt Privat Äganderätt Källa: SCB och Evidens SKL

30 Antal Antal Omfattande byggande av HR under 9-talet 8 Färdigställda lägenheter i Örebro kommun uppdelat på uplåtelseform 6 Färdigställda lägenheter i Karlstad kommun uppdelat på uplåtelseform Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt SKL

31 Antal Antal 6 Färdigställda lägenheter i Laxå kommun uppdelat på uplåtelseform 25 Färdigställda lägenheter i Hagfors kommun uppdelat på uplåtelseform Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt SKL

32 Andel, procent Skuldkvot beräknad på bruttoinkomst, procent Nivån på skuldkvoten avgörs på lång sikt av ägarandelen med bostadslån. Sveriges skuldkvot är rimlig utifrån ägarandelen 1 Andel av befolkningen per upplåtelseform och andel med bostadslån år Skuldkvot och andel hushåll i ägande- och bostadsrätt med bolån Norway 6 R² =, Sweden Estonia Italy Germany Austria France Finland Belgium Hyresrätt med reglerad hyresnivå Hyresrätt till marknadshyra Äganderätt/ Bostadsrätt utan bostadslån Äganderätt/ Bostadsrätt med bostadslån Andel hushåll boende i ägande- och bostadsrätt med bolån, procent Källa: Eurostat och Evidens. Källa: Eurostat, SSB och Evidens. SKL

33 Antal Antal Ägarmarknaden spelar också stor roll 25 Omsättning på bostadsmarknaden i Örebro 1 Omsättning på bostadsmarknaden i Karlstad Bostadsrätter Småhus Bostadsrätter Småhus SKL

34 4% 6% Bolånetak 75% 4% 6% Bolånetak 75% 4% 6% Bolånetak 75% 4 % skuldkvotstak 6 % skuldkvotstak Bolånetak 75 % 4 % skuldkvotstak 6 % skuldkvotstak Bolånetak 75 % Aviserade restriktioner bromsar nyproduktionen. Upp till 1 procent negativ priseffekt med skuldkvotstak på 4 procent Prispåverkan av skuldkvotstak och bolånetak Alla bostadsstorlekar 5% % -5% -1% 1% 8% 6% 4% 2% % 4% 6% 4% 6% 4% 6% 4% 6% Stockholms innerstad Stockholms kommun exkl. innerstad Minskad bostadsefterfrågan Stockholms kranskommuner och Göteborg Påverkas inte Malmö -15% Småhus/radhus Alla storlekar Småhus/radhus 1% 8% 6% 4% 2% % Stockholms innerstad Stockholms kommun exkl. innerstad Stockholms kranskommuner och Göteborg Malmö Medelvärde samtliga geografier Stockholms kommun exkl. innerstad Stockholms kranskommuner och Göteborg Minskad bostadsefterfrågan Malmö Påverkas inte SKL

35 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegatan 3, 2 tr Stockholm Tfn växel: SKL