Tillväxt, miljö och regionplanering

Transkript

1

2 Tillväxt, miljö och regionplanering

3

4 Därför byggs det inte mer i Stockholmsregionen Ulrika Palm, SLL Tillväxt, miljö och regionplanering

5 Bostadsbehov eller bostadsefterfrågan

6 Tillväxt, miljö och regionplanering Svårt att se behov utifrån bara siffror Befolkningstillskottets fördelning % 40% Födelseöverskott Flyttnetto inrikes Flyttnetto utrikes 14%

7 Tillväxt, miljö och regionplanering Modellberäkningarna ger inte hela sanningen?

8 Tillväxt, miljö och regionplanering Ny kunskap på gång om bostäder Inflyttningsanalys Effekter av nyproduktion i Stockholms län Kunskapsuppbyggnad om rörlighet, bostadsutbud och bostadsbehov Bostadsefterfrågan i Stockholmsregionen erfarenheter från marknadsanalyser av större bostadsbyggnadsprojekt Metodutveckling för kommande analyser av bostadsbehov

9

10 Bostadsefterfrågan i Stockholmsregionen TMR APRIL

11 Innehåll Centrala efterfrågefaktorer Ändrade finansieringsvillkor - bakgrund Konjunkturen när tillväxten är låg minskar efterfrågan på nyproducerade bostäder Befolkningstillväxten och byggandet Attraktiva platser och stadsmiljöer TMR APRIL

12 Historiskt lågt bostadsbyggande de senaste 15 åren avskaffat subventions- och finansieringssystem för bostäder Antal bostäder Bostadsbyggande i Sverige Antal per år Statligt bostadsfinansieringssystem Privat bostadsfinansiering Källa: SCB och Evidens TMR APRIL

13 Men byggandet i Stockholm återhämtade sig åren före finanskrisen Subventionssystem Staten finansierade Bostadsbyggande på marknadsvillkor Hushållen finansierar TMR APRIL

14 Ändrade finansieringsvillkor 2. Sämre villkor för produktion av hyresbostäder eget kapital kostar Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad kr/kvm, Eget kapital 30 procent, Lån 70 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (30% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 10 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Kostnad Boendekostnad hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendekostnad hyresrätt kr/kvm/år Boendekostnad bostadsrätt kr/kvm/år Kapitalkostnad Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll Total boendekostnad TMR APRIL

15 Kronor per kvadratmeter Antal Konjunkturen när tillväxten är låg minskar efterfrågan på nyproducerade bostäder Bostadsrättspris i Stockholms innerstad och bostadsbyggande Påbörjade bostäder i Stor-Stockholm (höger axel) Pris BR Stockholms innerstad (vänster axel) TMR APRIL

16 Befolkningstillväxten och byggandet Antal 7 Antal nya invånare per ny bostad samt antal invånare per bostad. Stockholms län ,03 2, Antal nya invånare per ny bostad Antal invånare per bostad Källa: SCB och Evidens TMR APRIL

17 Antal Födelse- och utrikes flyttnetto utgör en stor del av befolkningstillväxten i Stockholm Befolkningsökning samt prognos för Stockholms län Befolkningsökning Prognos Flyttnetto Inrikes flyttningsöverskott Utrikes flyttningsöverskott TMR APRIL

18 Och en stor andel av befolkningstillväxten utgörs av unga vuxna Den årliga befolkningstillväxten består till stor del av stora grupper med begränsade möjligheter att efterfråga nyproducerade bostäder: - Unga vuxna - Nyfödda - Flykting- och anhöriginvandring Nyproduktion kräver kapitalinsats eller god inkomst Slutsats: Primär målgrupp för nyproduktion är redan boende i regionen Källa: Statisticon och Evidens. TMR APRIL 2014

19 Attraktiva platser och stadsmiljöer 1 Socioekonomiskt index Socioekonomiskt index i Stockholm, Solna, Sundbyberg, Nacka, Lidingö och Haninge Stora Ursvik Gamla Filmstaden Östra Hornsberg Kungsbroplan Källa: SCB, TMR och Evidens 30 Medelvärde Kista 20 Västra Åsö Hjulsta Södra Tensta 10 Norra Tensta Norra Rinkeby Södra Rinkeby Basområden Källa: SCB, Spacescape och Evidens TMR APRIL

20 Attraktiva stadsmiljöer 2. Kvarnholmen: Nästan 70 procent kommer från närområdet (Nacka kommun, Värmdö kommun, innerstaden och söderort) 629 Totalt antal inflyttade till BR år Övriga Sverige Övriga Stockholms län Värmdö kommun Nacka kommun Övriga Stockholms stad Övriga innerstaden Sofia Katarina Högalid Maria-Magdalena 99 Södermalm Innerstaden Maria-Magdalena Högalid Katarina Sofia 253 Stockholms Övriga kommun innerstaden Övriga Stockholms stad Nacka kommun Värmdö kommun Övriga Stockholms län Övriga Sverige 550 Stockholms län Källa: SCB och Evidens. TMR APRIL

21 Attraktiva stadsmiljöer 3. Hälften av dem som flyttade till nyare delen av Lilla Essingen kom från Kungsholmen eller bodde redan på Essingeöarna 201 Totalt antal in- eller omflyttare till Lilla Essingen år 2012 Övriga Sverige Övriga Stockholms län Övriga Stockholms stad Västerort Söderort Vasastan (inkl. Engelbrekt) Kungsholmen Essingeöarna 128 Stockholms stad 176 Stockholms län Källa: SCB och Evidens. TMR APRIL

22 Antal bostäder Byggtakt i andra stora utbyggnadsområden i Stockholmsregionen risk för lokala överutbud? Område Antal bostäder Utbyggnadsperiod Beräknad utbyggnadstakt, antal bostäder/år Pris, kr/kvm (avg 650 kr/kvm/år) Hammarby sjöstad Norra Djurgårdsstaden Ursvik Hagastaden Järvastaden Annedal Källa: Stockholms stad, Värderingsdata, flertal bostadsutvecklare och Evidens Varför blir inte byggtakten högre i stora utbyggnadsområden? Riskfyllt att binda för mycket kapital i enskilda projekt Byggherrarna ser risker med lokala överutbud Samband prisnivå och byggtakt i stora utbyggnadsområden y = 0,0137x - 168,18 R² = 0,89 Stor andel av alla flyttningar sker lokalt Kr/kvm TMR APRIL

23 Attraktiva platser och stadsmiljöer 4 finansieringsbehov för nyproduktion av 800 bostäder i ett område Genomsnittlig produktionskostnad 3 miljoner kr per bostad Genomsnittlig belåningsgrad: 70 % Egen kapitalinsats: kr per bostad. Detta ger en total egen kapitalinsats från hushållen motsvarande ca 720 miljoner kr Av detta belopp ska alltså väsentliga delar, kanske en halv miljard per år, hämtas från hushåll i närheten. TMR APRIL

24 Bostadsbyggandet i storstadsregionerna prisnivå och politiska mål förklarar mycket av skillnaderna i byggtakt Årligt flerbostadshusbyggande per 1000 inv ,0 Generellt samband mellan bostadsbyggande och prisnivå i kommuner i storstadsregionerna Solna 5,0 Politisk potential 4,0 Sigtuna Lund Stockholm 3,0 Upplands-Bro Malmö Lomma Sollentuna Nacka y = 0,00007x + 0,1982 R² = 0,53 2,0 1,0 0,0 Alingsås Järfälla Täby Göteborg Burlöv Kungälv Staffanstorp Haninge Värmdö Österåker Upplands-Väsby Kävlinge Stenungsund Nynäshamn Salem Vallentuna Mölndal Botkyrka Nykvarn Huddinge Kungsbacka Norrtälje Vellinge Härryda Öckerö Eslöv Södertälje Tyresö Skurup Trelleborg Ale Lerum Partille Vaxholm Höör Tjörn Lilla Edet Svedala Ekerö Sundbyberg Lidingö Danderyd Bostadsrättspris kr/kvm 2013 Källa: SCB, Mäklarstatistik och Evidens TMR APRIL

25 Fyra metoder för att bedöma möjligt uthålligt byggande Metod Historiskt byggande i Järfälla Samband mellan bostadspris och byggvolym Byggvolymer i Storstockholms större utbyggnadsområden Lokala politiska målsättningar benchmark Slutsats Femårsperiod med högst byggande per år: 205 bostäder per år. Järfälla bygger ungefär som marknadspriset motiverar. Sambandet motiverar ca 220 bostäder per år. Ursvik, Järvastaden och Annedal byggs i en takt om ca 300 bostäder per år. Potentialen är ca 3,5 bostäder per invånare, vilket för Järfälla betyder ytterligare 245 bostäder per år Basnivå 220 Politiska mål Totalt = 465 Slutsats: Med Barkarbystaden som starkt bas för bostadsbyggandet i Järfälla och med ambitiösa politiska mål är bedömningen att årligt byggande kan vara bostäder per år. Genomförs generella förändringar av villkoren för bostadsbyggandet kan det medföra att ytterligare volymer kan tillföras. TMR APRIL

26

27 Vision Väsjön 3000 nya bostäder Anders Hallmén

28 Anders Hallmén Planberedskap

29 Nya bostäder per 1000 invånare senaste 10 åren Sollentuna 80,0 har under den här perioden haft en planberedskap på ca ,0 bostäder per år och byggt ca ,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Anders Hallmén

30 Kommunens verktyg för ökad genomförandetakt Anders Hallmén

31 Silverdal detaljplan för drygt 800 lgh Laga kraft år 2000 Skanska och JM År antal lgh Summa: 831 Anders Hallmén

32 Sollentuna Centrum Laga kraft år detaljplan för drygt 500 lgh NCC och Sollentunahem År antal lgh NCC Shem Summa: Anders Hallmén

33 Turebergs allé Laga kraft år Detaljplan för ca 500 lgh År antal lgh 0? PEAB Magnolia Anders Hallmén

34 Anders Hallmén Förutsägbarhet

35 Kommun Hålla utlovad tidplan Bättre tid- och resursplaneringen i förvaltningen Delvis förändrad beslutsprocess inom politiken Tidig information om planprocessen och dess krav på byggherre/fastighetsägare Utveckla den interna samordningen mellan förvaltningarna Stat Minska besvärstiderna (också viktigt för rättsäkerheten) Tydligare regler kring buller och partiklar Bättre precisering av riksintressen Resurser till länsstyrelsen och TV, så de kan möta behov av underlag och svar Minska utrymmet för den som vill stoppa ett projekt att utnyttja otydligheter i PBL Anders Hallmén

36 Tar det lång tid? Månad Initiering PEU planbesked Planarbete PEU Semester Samråd Planarbete PEU Granskning Planarbete PEU/KS/KF Antagande 17 månader Politik, administration Planarbete Remisser Semester 6 månader 5 månader 4 månader 2 månader Anders Hallmén

37 Resultat från stadsbyggnadsbenchen (8 Sthlms kommuner) PBL normaltidplan Anders Hallmén

38 Resultat från stadsbyggnadsbenchen (8 Sthlms kommuner) Vi borde börja söka effektivisering här PBL normaltidplan Anders Hallmén

39 Anders Hallmén Öka kunskapen om orsakerna

40 Stora projekt tar ofta lång tid hos länsstyrelse och i domstol Väsjön Mellersta 800 bostäder antogs av kommunen i april 2011 och vann laga kraft i februari Totalt 2 år och 10 månader Väsjön Södersättra- Kastellgården antogs i april 2011 och ligger nu hos regeringen (strandskydd) och mark- och miljööverdomstolen (detaljplan). Kommer att ta över 3 år Inte bara en fråga om tid utan också om rättssäkerhet Anders Hallmén

41 Anders Hallmén Klicka för att lägga till avslutningstext

42 Anders Hallmén