Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Skellefteå

Transkript

1 Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Skellefteå SKL

2 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor, bostadspriser och bostadsbyggande i Skellefteå, Luleå och Umeå Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

3 Vad förklarar skillnader i bostadsefterfrågan och bostadspriser mellan olika lokala marknader? Utveckling Kommunens utveckling -Befolkning -Disponibel inkomst -Lönesumma -Sysselsättning Nivå Småhuspris / bostadsefterfrågan Kommunens nivå -Förvärvsgrad (sysselsättning/ befolkning) -Disponibel inkomst/ invånare över 2 år Lönesumma/ invånare 2-64 år Lokala arbetsmarknadens storlek Struktur Tillgänglighet till arbetsplatser SKL

4 Procent Stor skillnad i bostadsefterfrågan i olika regioner tillväxten koncentrerad till större regioner (N.E.G.) 1,2 1,,8,6,4,2, -,2 -,4 -,6 -,8-1, Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader ,9 -,42, Del av Stockholmsregionen, här redovisas tillväxt i kommunen,26 1,6 Storleksklass (antal invånare) Skellefteå -,27% Umeå,55% Stockholm 1,22% Luleå -,6% Göteborg,86% Örebro,49% Malmö,89% Jönköping,44% Växjö,44% Västerås,4% Linköping,38% Borås,36% Norrköping,31% Karlskrona,23% Kalmar,15% Karlstad,6% Uppsala 1,81% Årlig befolkningstillväxt för lokala arbetsmarknadsregioner (LA) Källa: SCB och Evidens SKL

5 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor, bostadspriser och bostadsbyggande i Skellefteå, Luleå och Umeå Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

6 25:1 25:3 26:1 26:3 27:1 27:3 28:1 28:3 29:1 29:3 21:1 21:3 211:1 211:3 212:1 212:3 213:1 213:3 214:1 214:3 215:1 215:3 Antal Byggandet varierar tydligt med konjunkturen. Det faktiska byggandet skattas väl 9 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt och skattat Finansiellt netto (+) Reporänta (-) Sysselsättning (+) Byggande Byggkostnader (-) + Utbud av planlagd attraktiv mark Faktiskt byggande Skattat byggande Källa: SCB och Evidens SKL

7 Skattat byggande per år, antal bostäder Skattat byggande per år, antal bostäder Planutbudet i attraktiva och täta miljöer viktigt för hög byggtakt Skattat och faktiskt byggande per år i Göteborgs- och Malmöregionerna Skattat och faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen Hammarby Sjöstad Västra Kungsholmen 25 2 Domkyrko 5 R² =,82 Domkyrko R² =, Brämaregården Brämaregården 1 1 Lundby 14 Brämare- 3 Limhamn Lundby 3 14gården S:t Petri 1 Allerum Klosters 2 - fäladklosterhusen Hittarp- Limhamn 3 Domsten Limhamn 9 Maria 17 Husie 1 Kvistofta 1 Lomma - Mariastaden 2 - Rydebäck N Partille 1 Stationsområdet Norum 4 Björlanda 1 Bunkeflo 2 Puggängarna Faktiskt byggande per år, antal bostäder Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal UrsvikKvarnholmen Gärdet Fruängen Blackeberg Järvastaden Nacka C Sickla Gustavsberg ViksjöRåcksta Storskogen Täby C Ulriksdal Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB och Evidens SKL

8 25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 217:1 218:1 219:1 22:1 221:1 222:1 223:1 224:1 225: Antal Antal Men en bit kvar till målet (milt uttryckt) 3 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt, skattat och prognos 12 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt, skattat och prognos Faktiskt byggande Skattat byggande Mest troligt Optimistiskt Pessimistiskt Mål 7 Faktiskt byggande Optimistiskt Mål 7 Mest troligt Pessimistiskt Källa: SCB och Evidens SKL

9 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor, bostadspriser och bostadsbyggande i Skellefteå, Luleå och Umeå Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

10 Malmö väntas växa snabbast framöver men i antal står Stockholm och Göteborg för fler nya invånare än samtliga övriga orter tillsammans Befolkning i kommuner Antal Tillväxt Tillväxt % per år Antal % per år Antal Stockholm , , Göteborg , , Malmö , , Uppsala , , Linköping , , Västerås , , Örebro , , Norrköping , , Jönköping , , Umeå , , Borås , , Karlstad , , Växjö , , Luleå , , Skellefteå , , -43 Kalmar , , Karlskrona , , Källa: SCB och Evidens SKL

11 Antal Antal Antal Befolkningen förväntas öka i Luleå och Umeå men minska i Skellefteå om några år 1 6 Skellefteå 1 6 Luleå 1 6 Umeå Källa: SCB och Evidens SKL

12 Antal Antal Antal Negativt inrikes flyttnetto under hela perioden i Skellefteå och stigande utrikes flyttnetto 1 5 Skellefteå 1 5 Luleå 1 5 Umeå Källa: SCB och Evidens SKL

13 I Umeå står födelsenettot för det största bidraget, i Luleå bidrar utrikes flyttnetto mest och i Skellefteå likaså samtidigt som inrikes flyttnetto drar ner tillväxten kraftigt Befolkningstillväxtens komponenters Karlstad Kalmar Örebro Västerås Jönköping Uppsala Borås Umeå Stockholm Norrköping Växjö Malmö Göteborg Linköping Luleå Karlskrona Skellefteå Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Källa: SCB och Evidens SKL

14 Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Många flyttar från Skellefteå när de är runt 2, ovanligt stor del av befolkningen är mellan 5-7 år 16 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren i Skellefteå 1 2 Befolkning efter ålder i Skellefteå Ålder vid årets slut Flyttnetto Inflyttare Utflyttare Ålder Källa: SCB och Evidens SKL

15 Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Luleås flyttmönster typiskt för högskoleort stor inflyttning kring 2 år och negativt flyttnetto i åldersspannet 25-3 år 35 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren i Luleå 1 6 Befolkning efter ålder i Luleå Ålder vid årets slut Flyttnetto Inflyttare Utflyttare Ålder Källa: SCB och Evidens SKL

16 Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Även Umeås flyttmönster typiskt för högskoleort stor inflyttning kring 2 år och negativt flyttnetto i åldersspannet 25-3 år 7 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren i Umeå 3 5 Befolkning efter ålder i Umeå Ålder vid årets slut Flyttnetto Inflyttare Utflyttare Ålder Källa: SCB och Evidens SKL

17 Procent Sysselsättningstillväxten i Skellefteå är lägre än i hela riket, både på kort och lång sikt Årlig procentuell sysselsättningsutveckling i Skellefteå Malmö Stockholm Göteborg Luleå Linköping Örebro Västerås Uppsala Umeå Sysselsättningsutveckling i procent per år -1 Borås Skellefteå -2 Jönköping Karlstad -3 Växjö Norrköping Procent per år i genomsnitt Område Skellefteå,52,9 1,27 Skellefteå (Region),48,83 1,23 Hela landet,85 1,19 1,41 Kalmar Karlskrona,5 1 1,5 2 2,5 3 Procent Skellefteå (kommun) Skellefteå (Region) Hela Landet Källa: SCB och Evidens SKL

18 Procent Procent God tillväxt i sysselsättning framförallt i Luleå på kort sikt Årlig procentuell sysselsättningsutveckling i Luleå Årlig procentuell sysselsättningsutveckling i Umeå Procent per år i genomsnitt Område Luleå,99 1,33 1,89 Luleå (Region),72,99 1,65 Hela landet,85 1,19 1, Procent per år i genomsnitt Område Umeå 1,29 1,35 1,65 Umeå (Region) 1,8 1,16 1,55 Hela landet,85 1,19 1,41 Luleå (kommun) Luleå (Region) Hela Landet Umeå (kommun) Umeå (Region) Hela Landet Källa: SCB och Evidens SKL

19 Kr/kvm Stigande bostadspriser i samtliga marknader de senaste åren viktigaste förklaringen stigande inkomster och sysselsättning, ökande finansiella tillgångar, låg ränta och litet byggande 8 Bostadsrättspriser, fasta priser 216:3 7 Stockholm Göteborg Befolkning + 6 Uppsala Linköping Lägenhetsstock - 5 Jönköping Umeå Växjö Ränta - Bostadsrättspris 4 3 Malmö Luleå Örebro Karlstad Disponibel inkomst + Finansiellt netto + 2 Norrköping Karlskrona Kalmar Sysselsättning + Västerås 1 Borås Skellefteå Källa: Värderingsdata och Evidens SKL

20 kr/kvm Stark förväntad utveckling av bostadspriserna i Umeå årstakt om 9 procent Bostadsrättspriser i utvalda kommuner , prognos till 218. Fasta priser Bostadsrättspris, kr/kvm 216:3 218:4 Årlig procentuell utveckling enligt mest troligt scenario Borås ,2 Jönköping ,6 Kalmar ,4 Linköping ,3 Norrköping , Umeå , Västerås ,2 Växjö * ,2 Örebro , Jönköping Kalmar Linköping Norrköping Borås Västerås Växjö Örebro Umeå År *Bostadsrättspriserna har under de tre första kvartalen 216 stigit med 22 procent vilket är mer än vad priserna ska stiga med under hela prognosperioden enligt modellen Källa: Värderingsdata och Evidens SKL

21 24:1 24:2 24:3 24:4 25:1 25:2 25:3 25:4 26:1 26:2 26:3 26:4 27:1 27:2 27:3 27:4 28:1 28:2 28:3 28:4 29:1 29:2 29:3 29:4 21:1 21:2 21:3 21:4 211:1 211:2 211:3 211:4 212:1 212:2 212:3 212:4 213:1 213:2 213:3 213:4 214:1 214:2 214:3 214:4 215:1 215:2 215:3 215:4 216:1 216:2 216:3 Kr/kvm Tillväxttakten i småhuspriser har i genomsnitt legat på minst 5 procent per år i samtliga tre kommuner sedan 21 3 Småhuspriser i utvalda kommuner. Fasta priser 25 Årlig procentuell förändring Kommun 21:1-216:3 215:1-216:3 Luleå 7,1 2,3 Skellefteå 1,7 34,7 Umeå 5,1 9, Luleå kommun Skellefteå kommun Umeå kommun Källa: Värderingsdata och Evidens SKL

22 Kr/kvm, avgift 65 kr/kvm/år Nyproduktionen konkurrerar med successionsmarknaden möjligt att förvärva bostadsrätt i Umeå för 2 kr/kvm/år boendeutgift på 7 9 kr/mån för 3 rok 1 Spridning i prisbilden i respektive marknad * Uppsala Umeå Linköping Jönköping Örebro Malmö Karlstad Växjö Norrköping Västerås Karlskrona Kalmar Borås 1:a kvartil Median 3:e kvartil *Kvadratmeterpris är beräknat pris för kvartal kvartal SKL Källa: Värderingsdata och Evidens 22

23 Bostadsbygande per år Byggande per 1 invånare Byggande per 1 invånare Relativt högt byggande i Umeå högre än vad prisnivån motiverar 1 2 Byggande per år och byggande per 1 invånare 6 6 Byggande i relation till BR-pris y =,1x +,863 R² =, Umeå Uppsala Växjö Örebro Jönköping Västerås Karlstad Kalmar Karlskrona Linköping 2 Borås Norrköping Flerbostadshus Småhus Byggande per 1 invånare Bostadsrättpris kr/kvm 215:4 Källa: SCB, Värderingsdata och Evidens SKL

24 Planerade byggstarter per 1 invånare Fler planerade byggstarter i Umeå än vad som byggts historiskt Årligt byggande per 1 invånare och och planerade byggstarter per 1 invånare Upplands-Bro 3 25 Järfälla 2 Sundbyberg Karlstad 15 Kungälv Nacka Växjö Mölndal Sollentuna Upplands Väsby Jönköping Värmdö Göteborg Norrtälje Ale Kungsbacka Stockholm Kävlinge 1 Svedala Burlöv Haninge Kalmar Umeå Solna Alingsås Ekerö Huddinge Vallentuna Österåker Södertälje Uppsala Tjörn Lomma Karlskrona Partille Tyresö Malmö Öckerö Nykvarn Vellinge Stenungsund Lund Lidingö Staffanstorp5 Danderyd Täby Nynäshamn Helsingborg Sigtuna Linköping Västerås Härryda Eslöv Borås Salem Örebro Norrköping Lerum Botkyrka, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1, Trelleborg Eskilstuna Skurup Lilla Edet Höör Årligt byggande per 1 invånare Källa: Axlings marknadsinfo, SCB och Evidens SKL

25 Antal Hög nivå på antal planerade byggstarter i Umeå Byggande av flerbostadshus samt planerade byggstarter i Umeå kommun Hyresrätt Bostadsrätt Källa: SCB och Evidens. SKL

26 Invnare/bostad Invånare/bostad Stabila nivåer vad gäller antal invånare per bostad 3, Antal invånare per bostad i det kalkylerade bostadsbeståndet 3, Antal invånare per bostad i det kalkylerade bostadsbeståndet i Luleå 2,5 2,5 2, 2, 1,5 1,5 1, 1,,5,5,, Luleå Skellefteå Umeå Antal invånare per bostad Antal invånare 2-29 år/små lägenheter (1-2 RoK) Källa: SCB och Evidens. SKL

27 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor, bostadspriser och bostadsbyggande i Skellefteå, Luleå och Umeå Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

28 Antal Ökade kostnader för eget kapital minskade marknadsandelen för HR Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 kr/kvm, Eget kapital 3 procent, Lån 7 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (3% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 1 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Boendeutgift Boendeutgift hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendeutgift hyresrätt kr/kvm/år Boendeutgift bostadsrätt kr/kvm/år Färdigställda lägenheter i Stockholms län, fördelat på upplåtelseform Kapitalkostnad Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll Total boendekostnad Hyresrätt allmännyttan Bostadsrätt Hyresrätt Privat Äganderätt Källa: SCB och Evidens SKL

29 Antal Antal Antal Färdigställda lägenheter uppdelat på upplåtelseform 1 6 Skellefteå 1 6 Luleå 1 6 Umeå Källa: SCB och Evidens. SKL Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt 29

30 Andel, procent Skuldkvot beräknad på bruttoinkomst, procent Nivån på skuldkvoten avgörs på lång sikt av ägarandelen med bostadslån. Sveriges skuldkvot är rimlig utifrån ägarandelen 1 Andel av befolkningen per upplåtelseform och andel med bostadslån år Skuldkvot och andel hushåll i ägande- och bostadsrätt med bolån Norway 6 R² =, Sweden Estonia Italy Germany Austria France Finland Belgium Hyresrätt med reglerad hyresnivå Hyresrätt till marknadshyra Äganderätt/ Bostadsrätt utan bostadslån Äganderätt/ Bostadsrätt med bostadslån Andel hushåll boende i ägande- och bostadsrätt med bolån, procent Källa: Eurostat och Evidens. Källa: Eurostat, SSB och Evidens. SKL

31 Antal Antal Antal Omsättning på bostadsmarknaden 12 Skellefteå 12 Luleå 12 Umeå *Till och med september Källa: SCB och Evidens. SKL Bostadsrätter 31 Småhus

32 4% 6% Bolånetak 75% 4% 6% Bolånetak 75% 4% 6% Bolånetak 75% 4 % skuldkvotstak 6 % skuldkvotstak Bolånetak 75 % 4 % skuldkvotstak 6 % skuldkvotstak Bolånetak 75 % Aviserade restriktioner bromsar nyproduktionen. Upp till 1 procent negativ priseffekt med skuldkvotstak på 4 procent Prispåverkan av skuldkvotstak och bolånetak Alla bostadsstorlekar 5% % -5% -1% 1% 8% 6% 4% 2% % 4% 6% 4% 6% 4% 6% 4% 6% Stockholms innerstad Stockholms kommun exkl. innerstad Minskad bostadsefterfrågan Stockholms kranskommuner och Göteborg Påverkas inte Malmö -15% Småhus/radhus Alla storlekar Småhus/radhus 1% 8% 6% 4% 2% % Stockholms innerstad Stockholms kommun exkl. innerstad Stockholms kranskommuner och Göteborg Malmö Medelvärde samtliga geografier Stockholms kommun exkl. innerstad Stockholms kranskommuner och Göteborg Minskad bostadsefterfrågan Malmö Påverkas inte SKL

33 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegatan 3, 2 tr Stockholm Tfn växel: SKL