Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Göteborg

Transkript

1 Hur ser villkoren för bostadsbyggande ut i vår region? Bostäder för alla - men hur? Göteborg SKL

2 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor, bostadspriser och bostadsbyggande i Göteborg, Borås, Trollhättan och Lilla Edet Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

3 Vad förklarar skillnader i bostadsefterfrågan och bostadspriser mellan olika lokala marknader? Utveckling Kommunens utveckling -Befolkning -Disponibel inkomst -Lönesumma -Sysselsättning Nivå Småhuspris / bostadsefterfrågan Kommunens nivå -Förvärvsgrad (sysselsättning/ befolkning) -Disponibel inkomst/ invånare över 2 år Lönesumma/ invånare 2-64 år Lokala arbetsmarknadens storlek Struktur Tillgänglighet till arbetsplatser SKL

4 Procent Stor skillnad i bostadsefterfrågan i olika regioner tillväxten koncentrerad till större regioner (N.E.G.) 1,2 1,,8,6,4,2, -,2 -,4 -,6 -,8-1, Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader ,9 -,42, ,26 1,6 Storleksklass (antal invånare) Umeå,55% Stockholm 1,22% Örebro,49% Göteborg,86% Jönköping,44% Malmö,89% Växjö,44% Västerås,4% Linköping,38% Borås,36% Norrköping,31% Karlskrona,23% Kalmar,15% Karlstad,6% Uppsala 1,81% 1 Del av Stockholmsregionen, här redovisas tillväxt i kommunen Årlig befolkningstillväxt för lokala arbetsmarknadsregioner (LA) Källa: SCB och Evidens SKL

5 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor och bostadsbyggande i Göteborg, Borås, Trollhättan och Lilla Edet Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

6 25:1 25:3 26:1 26:3 27:1 27:3 28:1 28:3 29:1 29:3 21:1 21:3 211:1 211:3 212:1 212:3 213:1 213:3 214:1 214:3 215:1 215:3 Antal Byggandet varierar tydligt med konjunkturen. Det faktiska byggandet skattas väl 9 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt och skattat Finansiellt netto (+) Reporänta (-) Sysselsättning (+) Byggande Byggkostnader (-) + Utbud av planlagd attraktiv mark Faktiskt byggande Skattat byggande Källa: SCB och Evidens SKL

7 Skattat byggande per år, antal bostäder Skattat byggande per år, antal bostäder Planutbudet i attraktiva och täta miljöer viktigt för hög byggtakt Skattat och faktiskt byggande per år i Göteborgs- och Malmöregionerna Skattat och faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen Hammarby Sjöstad Västra Kungsholmen 25 2 Domkyrko 5 R² =,82 Domkyrko R² =, Brämaregården Brämaregården 1 1 Lundby 14 Brämare- 3 Limhamn Lundby 3 14gården S:t Petri 1 Allerum Klosters 2 - fäladklosterhusen Hittarp- Limhamn 3 Domsten Limhamn 9 Maria 17 Husie 1 Kvistofta 1 Lomma - Mariastaden 2 - Rydebäck N Partille 1 Stationsområdet Norum 4 Björlanda 1 Bunkeflo 2 Puggängarna Faktiskt byggande per år, antal bostäder Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal UrsvikKvarnholmen Gärdet Fruängen Blackeberg Järvastaden Nacka C Sickla Gustavsberg ViksjöRåcksta Storskogen Täby C Ulriksdal Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB och Evidens SKL

8 25:1 26:1 27:1 28:1 29:1 21:1 211:1 212:1 213:1 214:1 215:1 216:1 217:1 218:1 219:1 22:1 221:1 222:1 223:1 224:1 225: Antal Antal Men en bit kvar till målet (milt uttryckt) 3 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt, skattat och prognos 12 Färdigställda bostäder i hela landet, faktiskt, skattat och prognos Faktiskt byggande Skattat byggande Mest troligt Optimistiskt Pessimistiskt Mål 7 Faktiskt byggande Optimistiskt Mål 7 Mest troligt Pessimistiskt Källa: SCB och Evidens SKL

9 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor och bostadsbyggande i Göteborg, Borås, Trollhättan och Lilla Edet Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

10 Malmö väntas växa snabbast framöver men i antal står Stockholm och Göteborg för fler nya invånare än samtliga övriga orter tillsammans Befolkning Antal Tillväxt Tillväxt % per år Antal % per år Antal Stockholm , , Göteborg , , Malmö , , Uppsala , , Linköping , , Norrköping , , Västerås , , Örebro , , Jönköping , , Umeå , , Borås , , Karlstad , , Växjö , , Karlskrona , , Kalmar , , Källa: SCB och Evidens SKL

11 Antal Antal Befolkningen förväntas fortsätta öka i Göteborg och Borås 9 Befolkningsökning samt prognos i Göteborg 1 6 Befolkningsökning samt prognos i Borås Befolkningsökning Flyttnetto Prognos Befolkningsökning Flyttnetto Prognos SKL

12 Antal Antal och även i Trollhättan och Lilla Edet. I Lilla Edet har dock befolkningen minskat under flera år 1 Befolkningsökning samt prognos i Trollhättan 3 Befolkningsökning samt prognos i Lilla Edet Befolkningsökning Flyttnetto Prognos Befolkningsökning Flyttnetto Prognos SKL

13 Antal Befolkningstillväxten i Göteborg består till störst del av utrikes flyttnetto 5 Befolkningsförändringar i Göteborg Befolkningstillväxtens komponenters bidrag till befolkningstillväxten Karlstad Kalmar Örebro Västerås Jönköping 2 1 Uppsala Borås Umeå Stockholm Norrköping -1 Växjö Malmö Göteborg Linköping -2 Flyttnetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Källa: SCB och Evidens SKL

14 Antal Mycket hög andel av Borås befolkningstillväxt beror på utrikes flyttnetto 1 2 Befolkningsförändringar i Borås Befolkningstillväxtens komponenters bidrag till befolkningstillväxten Karlstad Kalmar Örebro Västerås Jönköping Uppsala 4 2 Borås Umeå Stockholm Norrköping -2 Växjö Malmö Göteborg Linköping -4 Flyttnetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Födelsenetto Inrikes flyttnetto Utrikes flyttnetto Källa: SCB och Evidens SKL

15 Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Stor inflyttning i Göteborg mellan 2-3 år men fler som flyttar ut än in i åldersspannet 3-4 år 2 5 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren i Göteborg 14 Befolkning efter ålder i Göteborg Ålder vid årets slut Flyttnetto Inflyttare Utflyttare Ålder Källa: SCB och Evidens SKL

16 Genomsnittligt antal flyttare per år Antal Allt fler i familjebildande ålder i Borås 3 Flyttmönster efter ålder, genomsnitt de fem senaste åren i Borås 2 Befolkning efter ålder i Borås Ålder vid årets slut Flyttnetto Inflyttare Utflyttare Ålder Källa: SCB och Evidens SKL

17 Procent God sysselsättningstillväxt i Göteborg Årlig procentuell sysselsättningsutveckling Malmö Stockholm Göteborg Örebro Umeå Jönköping Sysselsättningsutveckling i procent per år 2 1 Västerås Växjö Norrköping Karlstad Kalmar -1 Procent per år -2i genomsnitt Område Göteborg 1,29 1,55 1,69-3 Göteborg (Region),77 1,3 1,28 Hela landet,85 1,19 1,41-4 Göteborg (kommun) Göteborg (Region) Hela Landet Linköping Borås Uppsala Karlskrona,5 1 1,5 2 2,5 3 Procent Källa: SCB och Evidens SKL

18 Procent Sysselsättningen i Borås växer i långsammare takt än i landet som helhet under senare år Årlig procentuell sysselsättningsutveckling Malmö Stockholm Göteborg Örebro Umeå Jönköping Västerås Växjö Norrköping Karlstad Kalmar Sysselsättningsutveckling i procent per år -2 Procent per år i genomsnitt Område Borås,85 1,2 1,35 Borås (Region),63,91 1,19 Hela landet -4,85 1,19 1,41-5 Borås (kommun) Borås (Region) Hela Landet Linköping Borås Uppsala Karlskrona,5 1 1,5 2 2,5 3 Procent Källa: SCB och Evidens SKL

19 Stigande bostadspriser i samtliga marknader de senaste åren viktigaste förklaringen stigande inkomster och sysselsättning, ökande finansiella tillgångar, låg ränta och litet byggande Kr/kvm 8 Bostadsrättspriser i utvalda miljöer Befolkning + Lägenhetsstock - Ränta - Bostadsrättspris 3 2 Disponibel inkomst + Finansiellt netto + 1 Sysselsättning Stockholm Göteborg Uppsala Malmö Linköping Jönköping Umeå Växjö Örebro Karlstad Västerås Kalmar Norrköping Borås Karlskrona Källa: Värderingsdata och Evidens SKL

20 Kr/kvm Stora skillnader inom regionen Lilla Edet tappar jämfört med övriga 4 Småhuspriser Fasta priser Göteborg Borås Trollhättan Lilla Edet SKL

21 1997:4 1998:2 1998:4 1999:2 1999:4 2:2 2:4 21:2 21:4 22:2 22:4 23:2 23:4 24:2 24:4 25:2 25:4 26:2 26:4 27:2 27:4 28:2 28:4 29:2 29:4 21:2 21:4 211:2 211:4 212:2 212:4 213:2 213:4 214:2 214:4 215:2 215:4 216:2 216:4 217:2 217:4 218:2 Kr/kvm Sannolikt fortsatt stigande priser i Göteborg dock i lägre takt än de senaste två åren 7 6 Period Faktiskt pris, skattat pris och prognos i Göteborgs innerstad 1997:4-218:3. Fasta priser 216:1 Mest troligt scenario Optimistiskt scenario Pessimistiskt scenario 216:1-218:3 15,8% 2,7% 3,% Huvudscenario Optimistisk prognos Pessimistisk prognos Skattat pris Faktiskt pris Källa: Evidens och Värderingsdata SKL

22 Kr/kvm, avgift 65 kr/kvm/år Mycket stor prisvariation i utbudet av bostadsrätter i alla marknader. Möjligt att bo för mellan 6 7 kr/mån i en trea i Göteborg (15 kr/kvm, 7 kvm). 14 Spridning i prisbilden i respektive marknad * Uppsala Göteborg Umeå Linköping Jönköping Örebro Malmö Karlstad Växjö Norrköping Västerås Karlskrona Kalmar Borås 1:a kvartil Median 3:e kvartil *Kvadratmeterpris är beräknat pris för kvartal kvartal SKL Källa: Värderingsdata och Evidens 22

23 Priser för BR i Göteborg med omnejd Källa: Valueguard och Evidens. SKL

24 Umeå Uppsala Växjö Stockholm Örebro Linköping Malmö Göteborg Karlstad Jönköping Västerås Kalmar Karlskrona Borås Norrköping Bostadsbygande per år Byggande per 1 invånare Byggande per 1 invånare Flera kommuner som bygger mer än Göteborg i förhållande till sin storlek Byggande per år och byggande per 1 invånare 6 Byggande i relation till BR-pris y =,1x -,9 R² =,6636 Växjö Umeå Uppsala Örebro Linköping Västerås Karlstad Jönköping Kalmar Karlskrona Borås Norrköping 1 Flerbostadshus Småhus Byggande per 1 invånare Källa: SCB, Värderingsdata och Evidens Bostadsrättpris kr/kvm 216:1 SKL

25 Invnare/bostad Invånare/bostad Bostadsproduktionen har inte matchat befolkningsökningen de senaste åren 3, Antal invånare per bostad i det kalkylerade bostadsbeståndet 3, Antal invånare per bostad i det kalkylerade bostadsbeståndet i Göteborg 2,5 2,5 2, 2, 1,5 1,5 1, 1,,5,5,, Göteborg Borås Antal invånare per bostad Antal invånare 2-29 år/små lägenheter (1-2 RoK) Källa: SCB och Evidens SKL

26 Planerade byggstarter per 1 invånare Men kraftigt ökade ambitioner i Göteborg de närmaste åren Årligt byggande per 1 invånare och och planerade byggstarter per 1 invånare Upplands-Bro 3 25 Järfälla 2 Sundbyberg Karlstad 15 Kungälv Nacka Växjö Mölndal Sollentuna Upplands Väsby Jönköping Värmdö Göteborg Norrtälje Ale Kungsbacka Kävlinge 1 Svedala Burlöv Haninge Stockholm Kalmar Solna Alingsås Ekerö Umeå Huddinge Vallentuna Österåker Södertälje Uppsala Tjörn Lomma Partille Tyresö Malmö Öckerö Nykvarn Karlskro Vellinge Stenungsund Lund na Lidingö Staffanstorp5 Danderyd Täby Nynäshamn Helsingborg Sigtuna Linköping Västerås Härryda Eslöv Borås Salem Örebro Norrköping Lerum Botkyrka, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 1, Trelleborg Eskilstuna Skurup Lilla Edet Höör Årligt byggande per 1 invånare Källa: Axlings marknadsinfo och Evidens SKL

27 Antal Antal Klarar marknaden att efterfråga alla dessa bostäder eller tar det längre tid? 9 Byggande av flerbostadshus samt planerade byggstarter i Göteborgs kommun Byggande av flerbostadshus samt planerade byggstarter i Borås kommun Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Källa: SCB, Axlings marknadsinfo och Evidens SKL

28 Innehåll Vad bestämmer bostadsefterfrågan i olika kommuner? Varför varierar bostadsbyggandet över tid? Vilka faktorer förklarar skillnader i byggandet? Tillväxtvillkor och bostadsbyggande i Göteborg, Borås, Trollhättan och Lilla Edet Varför har vi inte byggt fler hyresrätter? SKL

29 Antal Ökade kostnader för eget kapital minskade marknadsandelen för HR Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad 25 kr/kvm, Eget kapital 3 procent, Lån 7 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (3% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 1 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Boendeutgift Boendekostnad hyresrätt, riskfri kr/kvm/år Boendekostnad hyresrätt kr/kvm/år Boendekostnad bostadsrätt kr/kvm/år Färdigställda lägenheter i Stockholms län, fördelat på upplåtelseform Kapitalkostnad Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll Total boendekostnad Hyresrätt allmännyttan Bostadsrätt Hyresrätt Privat Äganderätt Källa: SCB och Evidens SKL

30 Antal Antal Hyresrätten har tappat marknadsandelar i nyproduktionen sedan 199-talet 1 6 Färdigställda lägenheter i Göteborg kommun uppdelat på uplåtelseform 5 Färdigställda lägenheter i Borås kommun uppdelat på uplåtelseform Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt SKL

31 Antal Antal Samma mönster i Lilla Edet men Trollhättan har byggt HR i större utsträckning 45 Färdigställda lägenheter i Trollhättan kommun uppdelat på uplåtelseform 18 Färdigställda lägenheter i Lilla Edet kommun uppdelat på uplåtelseform Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt Bostadsrätt Hyresrätt Äganderätt SKL

32 Andel, procent Skuldkvot beräknad på bruttoinkomst, procent Nivån på skuldkvoten avgörs på lång sikt av ägarandelen med bostadslån. Sveriges skuldkvot är rimlig utifrån ägarandelen 1 Andel av befolkningen per upplåtelseform och andel med bostadslån år Skuldkvot och andel hushåll i ägande- och bostadsrätt med bolån Norway 6 R² =, Sweden Estonia Italy Germany Austria France Finland Belgium Hyresrätt med reglerad hyresnivå Hyresrätt till marknadshyra Äganderätt/ Bostadsrätt utan bostadslån Äganderätt/ Bostadsrätt med bostadslån Andel hushåll boende i ägande- och bostadsrätt med bolån, procent Källa: Eurostat och Evidens. Källa: Eurostat, SSB och Evidens. SKL

33 Antal Antal Varning för att kreditrestriktioner bromsar bostadsmarknaden och höjer trösklarna för debutanter 9 Omsättning på bostadsmarknaden i Göteborg 1 Omsättning på bostadsmarknaden i Borås Bostadsrätter Småhus Bostadsrätter Småhus SKL

34 4% 6% Bolånetak 75% 4% 6% Bolånetak 75% 4% 6% Bolånetak 75% 4 % skuldkvotstak 6 % skuldkvotstak Bolånetak 75 % 4 % skuldkvotstak 6 % skuldkvotstak Bolånetak 75 % Aviserade restriktioner bromsar nyproduktionen. Upp till 1 procent negativ priseffekt med skuldkvotstak på 4 procent Prispåverkan av skuldkvotstak och bolånetak Alla bostadsstorlekar 5% % -5% -1% 1% 8% 6% 4% 2% % 4% 6% 4% 6% 4% 6% 4% 6% Stockholms innerstad Stockholms kommun exkl. innerstad Minskad bostadsefterfrågan Stockholms kranskommuner och Göteborg Påverkas inte Malmö -15% Småhus/radhus Alla storlekar Småhus/radhus 1% 8% 6% 4% 2% % Stockholms innerstad Stockholms kommun exkl. innerstad Stockholms kranskommuner och Göteborg Malmö Medelvärde samtliga geografier Stockholms kommun exkl. innerstad Stockholms kranskommuner och Göteborg Minskad bostadsefterfrågan Malmö Påverkas inte SKL

35 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegatan 3, 2 tr Stockholm Tfn växel: SKL