Bostadspotential och markvärden i kölvattnet av ny infrastruktur

Transkript

1 Bostadspotential och markvärden i kölvattnet av ny infrastruktur

2 Antal bostäder per kvartal Bostadsbyggandet ökar högre konjunkturberoende efterfrågan och större planutbud påverkar byggtakten positivt (+) Finansiellt netto (+) Reporänta (+) Sysselsättning (-) Byggkostnader Färdigställda flerbostadshus i Stockholms län Faktiskt, skattat och prognos Variabler som till stor del förklarar variationen i byggtakt över tid 2 5 (+) tillgång till attraktiv planlagd mark Källa: SCB och Evidens. Faktiskt byggande Skattat byggande Optimistiskt Pessimistiskt Mest troligt 2

3 Attraktivitet och priser varierar kraftigt i geografin Frågan är varför priserna varierar så kraftigt mellan olika stadsmiljöer? Från knappt 2 kr/kvm till mer än 11 kr/kvm Vilken roll spelar infrastrukturen och andra stadskvaliteter? Flera miljöer med spårstationer men samtidigt lågt byggande och relativt låga priser Källa: Valueguard och Evidens. 3

4 Bostadsättspris, genomsnitt/område kr/kvm Starkt samband mellan genomsnittligt totalt byggande (både HR och BR) de senaste nio åren och attraktivitet/efterfrågan mätt som prisnivå för bostadsrätter 9 Genomsnittligt årligt byggande per planområde Kungsholmen 8 R² =,7442 Hjorthagen* Katarina- Sofia Enskede- Årsta Vantör Älvsjö Bromma Liljeholmen Hägersten Skarpnäck Stora stadsutvecklingsområden Farsta 4 Skärholmen Spånga- Tensta Hässelby-Vällingby Kista 3 2 Rinkeby Antal bostäder per år I ett antal planområden med höga priser har byggandet varit lågt, men förklaringen ligger inte på efterfrågesidan utan förklaras i stor utsträckning av ett begränsat planutbud i dessa områden. Källa: SCB, Datscha, Valueguard och Evidens * Avser endast år 213 4

5 Skattat pris, kr/kvm Förklaringsmodell för skillnader i bostadsrättspriser mellan olika basområden hög tillgänglighet viktig, men inte enda, förklaringen till hög efterfrågan Modell har utvecklats som återger variation i betalningsvilja för flerbostadshus med utgångspunkt från följande faktorer: Tillgänglighet, kollektivtrafik (dagbefolkning 3 minuter) Andel ägt boende (%) Avstånd till vatten (m) Antal butiker, restauranger, kultur, service och livsmedel Centralitet (avstånd till city, m) Total förvärvsinkomst inom 2 m (Mkr) Påtaglig vattenkontakt (ja/nej) Snittarea (kvm) kontrollvariabel Avgift (kr/kvm/år) kontrollvariabel Modellen har en förklaringsgrad om,92 och omfattar samtliga basområden i Stockholms län Faktisk pris, kr/kvm Källa: Valueguard och Evidens. 5

6 Faktorernas monetära värde på bostadspriser enligt modellen Variabler som påverkar priset Antagen förändring Prisförändring, kr/kvm Närhet till city 1 meter Kollektiv tillgänglighet 3 minuter 1 personer 2 9 Avstånd till vatten 1 meter -1 8 Urbana verksamheter inom 3 km + 1 stycken 13 Andel ägt boende + 1 procent 64 Total förvärvsinkomst inom 2 m radie + 1 förvärvsarbetande 835 Snittstorlek 1 kvm - 12 Avgift 1 kr/kvm/år Källa: Evidens modifiering av modell framtagen av Evidens och Spacescape för Tillväxt- och regionplaneförvaltningen, SLL 6

7 Täthet, service och tillgänglighet spelar stor roll för möjligheter att kontinuerligt producera många bostäder i en och samma miljö Struktur Egenskaper i miljön Samlad attraktivitet Möjlig output Närhet till city Kollektiv tillgänglighet Produktions- och exploateringskostnader Hushållstäthet Avstånd till vatten x 2 Tillgång till urbana verksamheter Pris/ Betalningsvilja för bostäder Byggrättsvärde 92 % Andel ägt boende Byggtakt Total förvärvsinkomst Inom några kilometers radie från exploateringsmiljön Flyttmönster 5 7 procent rekryteras från närmiljön 7

8 Case tunnelbana till Danderyd: låg tillgänglighet i nuläget Genomsnittlig tillgänglighet i basområden kring utredningsområdet är ca 18 Kommentar till använt tillgänglighetsmått I Danderyd är variationen i tillgänglighet med kollektivtrafik stor, som högst ca 45 personer (centrala Danderyd) till som lägst ca 3 personer (norra Djursholm). Medelvärdet för samtliga basområden i Danderyd är ca 125 personer. Tillgänglighet idag med kollektivtrafik, antal personer i dagbefolkning inom 3 minuter. Källa: Evidens, SLL, WSP. 8

9 Antal Antal Case Danderyd: uppskattad tillgänglighetsförbättring uppgår till drygt 2 personer vilket är i linje med andra nya punkter i tunnelbanenätet 8 Kollektiv tillgänglighet till dagbefolkningen inom 3 minuter 1 2 Tillgänglighetsförbättring i ett urval av punkter med investering i tunnelbana y = x R² =, Tillgänglighet i dag ca 18 Tillgänglighet idag Tillgänglighet med tunnelbana 2 1 Källa: Evidens, SLL, WSP. Beräknad genomsnittsförbättring i ett urval andra punkter är knappt 4 Beräkningar av tillgängligeten 23 bygger förutom på tunnelbaneinvesteringar även på andra investeringar, som exempelvis Citybanan Till detta ska även befolknings- och sysselsättningstillväxt läggas, vilket påverkar estimaten i positiv riktning 9

10 Case Danderyd: Modellskattning visar att tillgänglighetsförbättring och effekter av nya bostäder ger ökad betalningsvilja om ca 9 1 kr/kvm Utbyggnaden påverkar i huvudsak tre variabler i modellen Tillgänglighet, kollektivtrafik (dagbefolkning 3 minuter) ökar Andel ägt boende (%) - 1 Avstånd till vatten (m) - Antal butiker, restauranger, kultur, service och livsmedel ökar Centralitet (avstånd till city, m) - Total förvärvsinkomst inom 2 m (Mkr) ökar Snittarea (kvm) kontrollvariabel - Avgift (kr/kvm/år) kontrollvariabel - Sammantaget ger tillämpning av modellen en ökning av betalningsviljan om kr/kvm beroende på antagande om antal bostäder som tillförs I modellen har tillgänglighetsökningen störst betydelse för ökningen av betalningsviljan, men även den ökade förvärvsinkomsten i närmiljön har stor betydelse (betyder ca hälften så mycket som tillgänglighetsökningen). 1 En högre andel ägt boende ger högre betalningsvilja, i modelleringen har 8% antagits för utvecklingsområdet. 1

11 Case Danderyd men överdäckning: Stora förändringar i byggrättsvärden och huvuddelen av uppgången uppstår redan när första byggrätten säljs Byggrättsvärde BR, kr/bta 22 Danderyds Sjukhus Mörby Centrum Byggrättsvärde HR, kr/bta 22 2 Rinkeby gård Danderydsberg 2 18 Karlsro Kevinge 18 Mörby Centrum Danderyds Sjukhus Ekeby Kevinge Mörbyskogen Klockargården Berga Ekeby Karlsro Danderydsberg Klockargården Berga Mörbyskogen Rinkeby gård Mörby Centrum Danderyds Sjukhus Ekeby Kevinge Karlsro Danderydsberg Klockargården Danderyds Sjukhus Mörby Centrum Rinkeby gård Danderydsberg Karlsro Kevinge Mörbyskogen Klockargården Berga Ekeby 2 Berga Mörbyskogen 2 Nuläge Första sålda 5% Sista sålda Rinkeby gård Nuläge Första sålda 5% Sista sålda 11

12 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. E-post: Tfn Evidens blw AB Sibyllegatan 3, 2 tr Stockholm Tfn växel: