Byggrättsvärden och genomförandekalkyl för utveckling av centrala Danderyd. Danderyds kommun

Transkript

1 n och genomförandekalkyl för utveckling av centrala Danderyd 1

2 Skattning av intäkter och kostnader samt försäljnings- och byggtakt är indata för att kunna beskriva genomförandeekonomin Pris begagnade bostäder Pris nya bostäder + effekter av stadsutveckling Flyttmönster samt inkomster och förmögenheter Exploateringskostnader VA-kostnader Anläggningskostnader (överdäckning el tunnel) Ev. förlängning T-bana idag när första byggrätt kan säljas när 5 % byggts när 1 % byggts Byggtakt för bostäder Kostnader Intäkter Tid Genomförandeekonomi nettoresultat, nominellt och diskonterat 2

3 Agenda 1. Intäkter byggrättsvärden idag och med hänsyn till stadsutveckling 2. Tid för utbyggnad 3. Genomförandeekonomi 3

4 1. Intäkter byggrättsvärden idag och med hänsyn till stadsutveckling Pris begagnade bostäder Pris nya bostäder + effekter av stadsutveckling Flyttmönster samt inkomster och förmögenheter Exploateringskostnader VA-kostnader Anläggningskostnader (överdäckning el tunnel) Ev. förlängning T-bana idag när första byggrätt kan säljas när 5 % byggts när 1 % byggts Byggtakt för bostäder Kostnader Intäkter Tid Genomförandeekonomi nettoresultat, nominellt och diskonterat 4

5 Högst BR-priser i miljöer med inslag av nyproducerade bostäder samt i sydöstra delen av kommunen Basområde nr Basområde namn BR-pris Kr/kvm vid avgift 65 kr/kvm/år Rent kr/kvm/år Ösby Inverness Klingsta Södra Stocksund Södra Djursholm Mörbylund Mörbylund norra Östra Enebyberg Mörby Centrum Danderyds Sjukhus Västra Enebyberg Danderydsberg Norra Stocksund Norra Djursholm Klockargården Kevinge Ekeby Sätra Berga Mörbyskogen Källa: Valueguard och Evidens 5

6 Bedömd betalningsvilja idag för nyproducerade bostadsrätter Basområde nr Basområde namn Pris BR kr/kvm, avgift 65 kr/kvm/år Boendeutgift HR = Marknadshyra kr/kvm/år Södra Djursholm Norra Djursholm Ösby Södra Stocksund Inverness Norra Stocksund Klingsta Mörby Centrum Mörbylund Danderyds Sjukhus Mörbylund norra Östra Enebyberg Ekeby Kevinge Danderydsberg Klockargården Västra Enebyberg Berga Mörbyskogen Sätra Nora* *Modellskattade värden 3116 Rinkeby gård* Karlsro*

7 Beräknade byggrättsvärden för BR och HR per basområde 2 Beräknade byggrättsvärden för BR och HR Södra Djursholm Norra Djursholm Ösby Södra Stocksund Inverness Norra Stocksund Klingsta Mörby Centrum Mörbylund Danderyds Sjukhus Mörbylund norra Östra Enebyberg Ekeby Kevinge Danderydsberg Klockargården Västra Enebyberg Berga Mörbyskogen Sätra BR kr/bta HR kr/bta 7

8 I analysen används en modell för Stockholms län som förklarar över 9 procent av variation i bostadspriser Modell har utvecklats som återger variation i betalningsvilja för flerbostadshus med utgångspunkt från följande faktorer: Tillgänglighet, kollektivtrafik (dagbefolkning 3 minuter) Andel ägt boende (%) Avstånd till vatten (m) Antal butiker, restauranger, kultur, service och livsmedel Centralitet (avstånd till city, m) Total förvärvsinkomst inom 2 m (Mkr) Påtaglig vattenkontakt (ja/nej) Snittarea (kvm) kontrollvariabel Avgift (kr/kvm/år) kontrollvariabel Modellen har en förklaringsgrad om,92 och omfattar samtliga basområden i Stockholms län. Betalningsviljan för bostadsrätter i basområdena Danderyds sjukhus och Mörby centrum skattas relativt väl av modellen. Modellen är dynamisk vilket innebär att den möjliggör beräkningar av vad en förändrad stadsmiljö innebär för den skattade betalningsviljan per basområde, och därmed det beräknade byggrättsvärdet I analysen görs beräkningar på förändring av byggrättsvärdet vid fyra tidpunkter (olika grad av färdigställande) Nuläge (vilket har redovisats tidigare) Första sålda byggrätt efter beslutat stadsutvecklingsprojekt Halva projektet genomfört Sista sålda byggrätten Skattat pris, kr/kvm Skattat pris, kr/kvm Danderyds sjukhus Faktisk pris, kr/kvm Mörby centrum Faktisk pris, kr/kvm 8

9 Analysen visar mycket stora förändringar i byggrättsvärden och huvuddelen av uppgången kommer redan när den första byggrätten säljs BR, kr/bta 22 Danderyds Sjukhus Mörby Centrum HR, kr/bta 22 2 Rinkeby gård Danderydsberg 2 18 Karlsro Kevinge 18 Mörby Centrum Danderyds Sjukhus Ekeby Kevinge Mörbyskogen Klockargården Berga Ekeby Karlsro Danderydsberg Klockargården Berga Mörbyskogen Rinkeby gård Mörby Centrum Danderyds Sjukhus Ekeby Kevinge Karlsro Danderydsberg Klockargården Danderyds Sjukhus Mörby Centrum Rinkeby gård Danderydsberg Karlsro Kevinge Mörbyskogen Klockargården Berga Ekeby 2 Berga Mörbyskogen 2 Nuläge Första sålda 5% Sista sålda Rinkeby gård Nuläge Första sålda 5% Sista sålda 9

10 2. Tid för utbyggnad Pris begagnade bostäder Pris nya bostäder + effekter av stadsutveckling Flyttmönster samt inkomster och förmögenheter Exploateringskostnader VA-kostnader Anläggningskostnader (överdäckning el tunnel) Ev. förlängning T-bana idag när första byggrätt kan säljas när 5 % byggts när 1 % byggts Byggtakt för bostäder Kostnader Intäkter Tid Genomförandeekonomi nettoresultat, nominellt och diskonterat 1

11 Faktiskt byggande per år i 22 större nyproduktionsmiljöer i Stockholmsregionen 45 Faktiskt byggande per år 1 i Stockholmsregionen under de år byggandet genomfördes 4 Byggande under de år som produktion pågick under perioden Byggande per år, antal bostäder Västra Kungsholmen Hammarby Sjöstad Liljeholmen Telefonplan Mariehäll Kvarnholmen Fruängen Silverdal Ursvik Blackeberg Järvastaden Gärdet Sickla Nacka C Råcksta Gustavsberg Viksjö Storskogen Ulriksdal Blåsut Kärrtorp Täby C 1 Byggande i miljöer med produktion större än 1 bostäder per år, antalet avser producerade bostäder under de år som produktion pågick under perioden Källa: SCB och Evidens 11

12 Viktig förklaring till begränsad byggtakt: Efterfrågan är lokal, hushållen flyttar lokalt liknande mönster oavsett bostadsmarknad Flyttande till Västra Kungsholmen Flyttande till Kvarnholmen 6% 12% 4% 78% Närmiljön - Kungsholmen, Vasastaden, Södermalm, Västerort Övriga Stockholms kommun Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 37% 13% 51% Närmiljön - Södermalm, innerstaden, delar av Nacka och Värmdö Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län Flyttande till Kista Flyttande till Örebro centrum 12% 16% 12% 17% 43% Kista, Akalla, Tensta, Rinkeby, Hjulsta Övriga Stockholms stad Solna, Sundbyberg, Järfälla Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 8% 13% 14% 65% Närmiljön - angränsande församlingar Övriga Örebro kommun Övriga örebro lön Övriga län Källa: SCB och Evidens 12

13 Hög korrelation mellan pris och inkomstnivåer. Starkt samband mellan hur många som bor i närområdet, inkomster per capita samt möjligheterna att nyproducera stora volymer i en given miljö Skattat och faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen senaste 1 åren Bostadsrättspris 45 4 Västra Kungsholmen Antal personer inom 2 km radie Förvärvsinkomst per capita Förvärvsinkomst inom 2 km radie Kapitalinkomst per capita Korrelation,86 Årligt byggande Över tid förändras dock möjligheterna till att nyproducera bostäder Nyproduktionen i sig medför att omlandet blir tätare och att tillgång på kapital gradvis ökar Skattat byggande per år, antal bostäder Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal Ursvik Kvarnholmen Blackeberg Gärdet Fruängen Nacka C Järvastaden Sickla Gustavsberg Råcksta Täby C Viksjö Ulriksdal Storskogen Hammarby Sjöstad y = 1x + 4E-5 R² =, Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB, SLL och Evidens 13

14 Otydligt samband mellan byggande och prisnivå i Stockholms län men tydligt att Danderyd har potential att bygga mer 7 Byggande i relation till Bostadsrättspris Sundbyberg Byggande per 1 invånare Vallentuna Salem Nynäshamn Norrtälje Södertälje Sigtuna Upplands-Bro Österåker Ekerö Vaxholm Sollentuna Upplands Väsby Haninge Tyresö Järfälla Botkyrka Huddinge Värmdö Täby Ett byggande som motsvarar prisnivån (bostadsmarknadens styrka) skulle för Danderyd innebära ett byggande om cirka 13 bostäder per år. Skulle takten öka och motsvara byggtakten i Solna och Sundbyberg motsvarar det cirka 2 bostäder per år Nacka Lidingö Solna Danderyd Byggande i nivå med de som bygger mest i länet y = 2E-5x + 3,375 R² =,258 Stockholm Byggande i nivå med snitt för länet Nuläge, antal bostäder per år Bostadsrättspris kr/kvm 215:2 14

15 Beräknad tid för produktion av 1 bostäder i centrala Danderyd är drygt 3 år, med en årlig takt som ökar från 15 till 6 mot slutet av projekttiden 7 Möjlig nyproduktionstakt 12 Modellskattningen visar att det tar drygt 3 år att färdigställa 1 bostäder i denna miljö Antal nybyggda bostäder per år Antal år från projektstart Det innebär att produktionstakten i slutet av projekttiden kommer att hålla betydligt högre byggtakt än övriga observerade utbyggnadsområden i länet De första åren kan dock inte produktionstakten vara mer än drygt hundra bostäder per år, vilket är samma takt som i exempelvis Täby Centrum Scenariot inbegriper inga konjunktureffekter vilket innebär att produktionen kommer att variera över tid med skattade tal som genomsnittstal och variationen kan vara mycket stor Modellskattat möjligt antal färdigställda lägenheter per år (vänster axel) Ackumulerat antal nya bostäder (höger axel) 15

16 3. Genomförandeekonomi Pris begagnade bostäder Pris nya bostäder + effekter av stadsutveckling Flyttmönster samt inkomster och förmögenheter Exploateringskostnader VA-kostnader Anläggningskostnader (överdäckning el tunnel) Ev. förlängning T-bana idag när första byggrätt kan säljas när 5 % byggts när 1 % byggts Byggtakt för bostäder Kostnader Intäkter Tid Genomförandeekonomi nettoresultat, nominellt och diskonterat 16

17 Kalkylantaganden Överdäckning Kort tunnel Lång tunnel Fördelning byggrätter bostäder Bostadsrätter / Hyresrätter Volym Byggrätter Tidsaxel Bostadsrätter Hyresrätter 7% / 3% 7% / 3% 7% / 3% Försäljning byggrätter Antal år Bostadsrätter Hyresrätter Kostnader Exploateringskostnader VA kostnader Investeringar Anläggningskostnader Förlängning av Tunnelbanan alt Förlängning av Tunnelbanan alt Antagande utveckling Antagen ränta 5,% 5,% 5,% Inflation 2,% 2,% 2,% Avkastningskrav realt 5,25% 5,25% 5,25% Diskonteringsränta 7,36% 7,36 7,36% Avskrivningstid (år) / (Startår) 31 / / / 22 17

18 Resultat för alternativ Överdäckning, Kort tunnel och Lång tunnel 18

19 Förlängning av T-bana i alternativ Lång tunnel positivt resultat Beräkningen utgår från antagande om att Utbyggnad genomförs under perioden Kostnad ansätts till 1 5 Mkr Investeringen i förlängning av t- banan medför att nettoresultatet, både i dagens penningvärde och diskonterat, minskar med ca 2,3 mrdr kr men är tydligt positivt. 19

20 Känslighetsanalys alternativ Överdäckning och Lång tunnel ger positiva nettoresultat med 5 % av föreslagen volym BTA bostäder Alternativ Överdäckning, känslighet volym BTA bostäder Alternativ Kort tunnel, känslighet volym BTA bostäder Alternativ Lång tunnel, känslighet volym BTA bostäder Nettoresultat idag Nominellt nettoresultat Diskonterat nettoresultat Mkr Utgångsläge Mkr 4 9% 7% 5% 3% -4 Utgångsläge Mkr 9% 7% 5% 3% -4 Utgångsläge 9% 7% 5% 3% BTA bostäder, 1 -tal kvm

21 Känslighetsanalys alternativ Kort tunnel känslig för kostnadsökningar, övriga alternativ har goda marginaler, fortfarande positiva resultat med ökning om 4 % Alternativ Överdäckning, känslighet ökade kostnader 16 Nettoresultat idag Alternativ Kort tunnel, känslighet ökade kostnader 16 Alternativ Lång tunnel, känslighet ökade kostnader Nominellt nettoresultat Diskonterat nettoresultat Mkr Utgångsläge Mkr 4 1% 2% 3% 4% -4 Utgångsläge Mkr 1% 2% 3% 4% -4 Utgångsläge 1% 2% 3% 4% 21

22 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Denna rapport är framtagen av Evidens. Medverkande från Evidens: Rikard Berg von Linde, , rikard.bergvonlinde@evidensgruppen.se Christoffer Salmén, , christoffer.salmen@evidensgruppen.se Thomas Sandberg, , thomas.sandberg@evidensgruppen.se Evidens blw AB Sibyllegatan 3, 2 tr Stockholm Tfn växel: