SKL och bostadsförsörjningen

Transkript

1 SKL och bostadsförsörjningen En bild av problemen på dagens bostadsmarknad

2 SKL:s fokus på bostadspolitiska frågor under senare år Ägarstyrning Kommunerna och obalanserna på bostadsmarknaden (programberedning) Det lokala inflytandet över strandskyddsbestämmelserna Äldreboendet Analysera och diskutera hur samverkan kan utvecklas mellan kommunsektorn och staten för att kunna ta det delade ansvaret för bostadsförsörjningen (ny programberedning) Sedan 1998 har förbundets aktiviteter i hög grad varit samordnade med SABO:s

3 Obalanserna på dagens bostadsmarknad utifrån ett kommunalt perspektiv Det byggs för lite, framför allt i regioner med befolkningstillväxt men även på s.k. vikande marknader. Tomma bostäder kostar på

4 Bostadsbyggandet i riket flerbostadshus småhus Totalt

5 Årligt tillskott av bostäder och befolkningsökning i Stockholms län Källa: Stockholms läns landsting (2012).

6 Bostadsbyggandet i Örebro län Örebro län Örebro kommun

7 Varför byggs det så lite? Befolkningsutvecklingen Förändrade institutionella förutsättningar Höga produktionskostnader Skattetrycket Hyrorna > betalningsviljan Hyressättningen Finansiering och risk är olösta frågor Bristande kommunala incitament Plan- och byggprocessen Lokala opinioner (NIMBY) Brister beträffande nödvändig regional samverkan

8 Kampen om befolkningen Befolknings- och sysselsättningsutvecklingen Sambandet mellan arbetsmarknadernas storlek och antalet växande kommuner Antal växande kommuner <10' 10' 50' 50' 100' 100'-500' >500' Arbetsmarknadens storlek/folkmängd, tusental

9 Skatteunderlagstillväxt per capita , årlig procentuell förändring 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Halland Gotlands kommun Norrbotten Västerbotten Kalmar Jönköping Kronoberg Dalarna Hela riket Västmanland Västra Götaland Södermanland Gävleborg Jämtland Östergötland Västernorrland Uppsala Skåne Örebro Värmland Stockholm Blekinge Skatteunderlagstillväxten per capita i Stockholm är den näst lägsta i riket, minskar avgiften i inkomstutjämningen per invånare över tiden. 9

10 Dag- och nattlönesummor Lönesumma dagbefolkning Lönesumma nattbefolkning Skatteintäkter (dagens system)1 190,0% 180,0% 170,0% Index där riket = ,0% 150,0% 140,0% 130,0% 120,0% 110,0% 100,0% 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% Vaxholm Vallentuna Salem Österåker Ekerö Värmdö Nykvarn Tyresö Norrtälje Nynäshamn Lidingö Botkyrka Upplands-Bro Täby Haninge Nacka Järfälla Huddinge Stockholm Upplands Väsby Danderyd Sollentuna Södertälje Sigtuna Sundbyberg Solna

11 Tobins q = kvoten marknadsvärde/produktionskostnad Källa: IBF, avser Q<0,5 (75) Q=0,5-1 (128) Q>1 (87)

12 Nya villkor för bostadsbyggande Miljarder kr, löpande priser 50 Statens bostadspolitiska nettoutgifter samt antalet färdigställda bostäder (i nybyggda hus) Färdigställda bostäder Källa: Housing Policies in the European Union, Donner, Källor till uppgifterna är för 1990; Danermark/Elander (1994), för ; Boverket (1998), för ; Turner i Bengtsson/Sandstedt (1999)

13 Ny lagstiftning sätter fokus på problemen NY LAG OM ALLMÄNNYTTIGA KOMMUNALA BOSTADSAKTIEBOLAG: KRAV PÅ AFFÄRSMÄSSIGHET, HÖJDA AVKASTNINGSKRAV, BORGENSAVGIFTER = än mer betydande ekonomiska problem Om inget görs = otillåtet statsstöd

14 Total produktionskostnad per kvm lägenhetsarea(ordinära flerbostadshus) privata företag offentliga ftg. bostadsrättsföreningar

15 Analys av utvecklingen på svaga bostadsmarknader 103 kommuner har analyserats BKN Bilaga till budgetunderlag

16 Avveckling av outhyrda lägenheter NU 82 kommuner har akut behov att avveckla lägenheter för att komma ned till normal vakansnivå (2 %). Det handlar om ca lägenheter. 80 % av alla outhyrda lägenheter i landet finns i dessa drygt 80 kommuner med mycket svaga bostadsmarknader MER PÅ SIKT 2015 P.g.a. befolkningsminskning behövs ytterligare avveckling med ca 800 lägenheter årligen framöver i de 103 kommuner som analyserats

17 Problemen på svaga bostadsmarknader Bokförda värden stämmer inte med verkliga värden på fastigheterna Företag < 1000 lägenheter - bokförda värden motsvarar ca 120 % av taxeringsvärdet (ska motsvara 75 %) Belåningsgrad i de minsta företagen < 500 lägenheter - 90 % av det bokförda värdet Sämsta synliga soliditet Sämsta drift- och förvaltningsnettot Ca 90 företag - varav 65 i kommuner med < inv. och beräknad befolkningsminskning

18 Källa: Bofast nr4/2011

19 Kännbar omställning enligt BKN Avveckling ner till normal vakansgrad 900 mnkr Avveckling p.g.a. befolkningsminskning 1000 mnkr Nedskrivning av bokförda värden 3000 mnkr - Vid direktavkastningskrav 8 % (med hänsyn till risk, sannolikt högre) Vem beräknas kunna bära kostnaderna? Kommunerna 800 mnkr Företagen 400 mnkr Staten 1800 mnkr

20 Demografi och förväntningar Befolkningsförändringar Demografiskt tryck och offentlig konsumtionsökning per år Demografiskt tryck Offentlig konsumtionsökning Procent Totalt tal 1960-tal 1970-tal 1980-tal 1990-tal

21 Kommunernas årskostnad per person Kommunal grundkostnad Övriga kostnader Barnomsorg och skola Äldreomsorg kr/inv

22 Den demografiska utmaningen Befolkningsutveckling Andel sysselsatta inom äldreomsorgen 50,0 45,0 40,0 35,0 30,0 Procent 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,

23 Bostadsanpassningsbidragen 350 kr/inv Riket Ragunda Timrå Sorsele Bräcke Åsele Dorotea

24 Årlig ökad driftkostnad för äldreomsorg vid olika utbyggnadsalternativ (mkr) alternativet (256 platser i säbo) Utbyggnadsalternativet (471 lgh. anpassade för äldre)

25 Vad behövs för ett ökat byggande? Finansiella och legala förutsättningar utifrån vad som gäller idag Långsiktiga spelregler Bred politisk förankring En politik som inte är enhetlig för hela landet

26 Tillåtet stadsstöd på svaga bostadsmarknader (Tjänster av allmänt intresse) I propositionen till lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag 2009 utfäste sig regeringen att se över nuvarande stödsystem i syfte att skapa en ordning för att kommunala bostadsföretag på svaga bostadsmarknader ska kunna ta sitt bostadsförsörjningsansvar, en översyn som ännu inte genomförts I rubricerad rapport föreslår SABO att regeringen nu utreder frågan om hur EU:s statsstödsregler för tjänster av allmänt intresse kan tillämpas på svensk bostadsmarknad. Det gäller framför allt angelägna behov som inte kan tillgodoses på marknadens villkor. För åtgärder som ökar utbudet av bostäder med god tillgänglighet, lämpliga för äldre, anser SABO att ett investeringsstöd kan vara lämpligt.