Utmaningar för allmännyttiga bostadsföretag. Johan Holmgren, Ekonomi och finans, SABO AB

Transkript

1 Utmaningar för allmännyttiga bostadsföretag Johan Holmgren, Ekonomi och finans, SABO AB

2 EU och bostadspolitiken Bostäder är inget politikområde inom EU Bostadspolitiken påverkas ändå av direktiv om miljö och energi byggregler och standardisering konkurrens- och statsstödsregler Säkerställa en väl fungerande konkurrens inom den inre marknaden Det offentliga får inte gynna vissa företag eller viss produktion Även avstående från avkastning räknas som statsstöd Allt offentligt stöd är förbjudet om det snedvrider konkurrensen och gynnar vissa företag och påverkar samhandeln

3 Ny lag infördes 1 januari år Vad avses med ett allmännyttigt bostadsaktiebolag 2 Verksamhet ska bedrivas enligt affärsmässiga principer 3 Värdeöverföringsbegränsning 4 Avyttringsundantag 5 Bostadsförsörjnings- och koncernbidragsundantag 6 Redovisningsplikt av värdeöverföringar

4 Utmaningar Upprustning av miljonprogrammet - Energieffektivisering? - Tillgänglighet? - Vem står för notan? - Hur får vi ihop det ekonomiskt? - O.s.v. Nyproduktion - Hög efterfrågan men ändå byggs det inte tillräckligt, varför? (Finansiering) - Ökad belåning Ökade kapitalkostnader - Svaga bostadsmarknader

5 Upprustningsbehov Idag finns ca lägenheter i rekordårens flerbostadshus. Omkring av dessa ägs av kommunala bostadsföretag. Ca av allmännyttas miljonprogram återstår att åtgärda.

6 Företagens ekonomiska förutsättningar Möjligheten att genomföra upprustningen varierar starkt beroende på : Andelen bostäder i behov av upprustning Vilka åtgärder som behöver göras Marknadsläget möjligheten att höja hyran Företagets ekonomiska styrka

7 Ekonomiska frågeställningar vid upprustning Hur kommer resultatet förändras efter renoveringarna? - Ökade hyresintäkter och minskade driftkostnader - Ökade avskrivningar och låneräntor (pga ökade lån) Hur stor del av utgifterna måste kostnadsföras direkt och hur stor del kan tas som investering? Komponentavskrivning? Hur påverkas balansräkningen? Fastigheternas marknadsvärden

8 Är energieffektivisering lösningen? Energianvändningen i bostadssektorn ska halveras till år 2050 Är energieffektiviseringar alltid lönsamma? Vad innebär lönsamhet? Kan energieffektiviseringar finansiera delar av upprustningen?

9 Hur definieras lönsamhet och vad ska vägas in i en lönsamhetsberäkning? Vilken beräkningsmetod ska användas? Vilka parametrar ska ingå? Vilken besparing går att göra i form av minskade driftkostnader? Hur kommer det i slutändan att påverka företagets resultat?

10 Skilda förslag på samma fastighet Olika sätt att bedöma vad som är lönsamt Olika förslag på vad som bör göras Det skapar osäkerhet hos företagen Bostadsbolaget måste själva analysera vad åtgärdernas effekt blir rent ekonomiskt avseende resultat, fastighetsvärde och kassaflöde.

11 Hur mycket minskar energikostnaderna vid energieffektivisering? Vilken energiförbrukning har fastigheterna idag? Priset på energi skiljer mellan olika kommuner Effektiviseringsvinst per fastighet om fjärrvärmen minskas med 25 procent: Luleå: Karlskrona: kronor/ år kronor/år Bristande förtroende för energileverantörer

12 Hyresgästernas vilja och förmåga att betala Hyresuttaget är beroende av marknaden. Förbättrat inomhusklimat ökar kvaliteten. Det ska återspegla sig i hyran. Alla energieffektiviseringsåtgärder ger inte ett direkt mervärde till hyresgästerna. Köpkraft bland hyresgästerna i miljonprogramsområden(källa: SCB) 47 procent har låg köpkraft ( kr) 29 procent har medellåg köpkraft ( kr) Detta påverkar på vilken nivå upprustning och energieffektivisering kan göras.

13 Direktavkastningskrav Förutsättningar för upprustning 8,50% ,00% ,50% ,00% ,50% ,00% ,50% ,00% ,50% ,00% Driftnettoökning i kr/m²

14 Slutsats Finns inte en lösning som passar alla fastigheter i alla delar av landet Företagens möjligheter skiljer sig åt! Företagen kommer att rusta upp till den nivå som företagen och deras hyresgäster kan finansiera. Enbart hyreshöjningar kommer inte att kunna betala upprustningar till nivåer som klarar kravet som ställs på moderna hållbara bostäder och bostadsområden. Om vi ska lyckas och hitta lösningar på våra utmaningar måste vi utgå från verkligheten och våga se att den är mycket mer komplex än vad som förs fram i den allmänna debatten.

15 Nyproduktion

16 Viktiga ekonomiska frågor inför nyproduktion Vad är produktionskostnaden? Vilken hyra kommer gå att ta ut(vilken hyra skulle behövas)? Vilka direktavkastningskrav råder på denna marknad? Kommer fastighetens intäkter klarar av att täcka kostnader för drift- och underhåll, räntor, avskrivningar m.m.? Kommer nyproduktionen leda till nedskrivningsbehov och hur påverkas balansräkningen? Lönsamhet?

17 Direktavkastningskrav Förutsättningar för nyproduktion 8,50% ,00% ,50% ,00% ,50% ,00% ,50% ,00% ,50% ,00% Driftnetto i kr/m² Hyra ca

18 Varför byggs det för lite?

19 Produktionskostnad /Konsumentprisindex

20 Avslutande kommentarer kring nyproduktion Höga produktionskostnader gör att det byggs för lite! (Byggprocess, byggregler, höga material- och lönekostnader, för lite konkurrens osv.) Svårt att ta ut en hyra som får kalkylen att gå ihop! SABOs Kombohus är ett alternativ Entreprenadpris tvåvåningshus kr/m² BOA exkl. moms (ej grund eller tomtplanering)

21 Tack för att ni lyssnat! Johan Holmgren Ekonomi och finans SABO AB