Marknadsvillkor för bostads- och kontorsmarknaden drivkrafter som påverkar den framtida utvecklingen

Transkript

1 Marknadsvillkor för bostads- och kontorsmarknaden drivkrafter som påverkar den framtida utvecklingen

2 Stor del av variationen i bostadsbyggandet kan förklaras av fem variabler 1. Hushållens finansiella netto, dvs. tillväxten i hushållens finansiella tillgångar minus skulder Förändringen av fastighets- och reavinstbeskattningen (endast signifikant för Stockholmsregionen) 2. Reporäntan 3. Sysselsättningen 4. Byggkostnaderna 5. Markutbudet i attraktiva miljöer 2

3 25:1 25:2 25:3 25:4 26:1 26:2 26:3 26:4 27:1 27:2 27:3 27:4 28:1 28:2 28:3 28:4 29:1 29:2 29:3 29:4 21:1 21:2 21:3 21:4 211:1 211:2 211:3 211:4 212:1 212:2 212:3 212:4 213:1 213:2 213:3 213:4 214:1 214:2 Antal nya bostäder per kvartal Finansiellt netto, Mkr Hushållens finansiella netto en grundläggande faktor Färdigställda flerbostadshus och hushållens finansiella netto i hela landet (fasta priser 214:2) Byggande (vänster axel) Finansiellt netto (höger axel) Källa: SCB och Evidens 4

4 25:1 25:3 26:1 26:3 27:1 27:3 28:1 28:3 29:1 29:3 21:1 21:3 211:1 211:3 212:1 212:3 213:1 213:3 214:1 25:1 25:4 26:3 27:2 28:1 28:4 29:3 21:2 211:1 211:4 212:3 213:2 214:1 Antal Antal Antal Procent Sysselsättningen och räntenivån påverkar produktionstakten Färdigställda flerbostadshus i Stockholms län och sysselsättning i Stockholms lokala arbetsmarknad (exklusive Uppsalaregionen) Färdigställda flerbostadshus i Stockholms län och reporäntan , 4, , 3, , 2, , 1, ,,5 9, Byggande (vänster axel) Byggande (vänster axel) Sysselsättning (höger axel) Reporänta (höger axel) Källa: SCB och Evidens 5

5 25:1 25:3 26:1 26:3 27:1 27:3 28:1 28:3 29:1 29:3 21:1 21:3 211:1 211:3 212:1 212:3 213:1 213:3 214:1 Antal Kr/kvm Också byggkostnadsutvecklingen påverkar byggtakten Färdigställda flerbostadshus och byggnadskostnad i Stockholms län (fasta priser 214:2) Byggkostnadsutvecklingen avviker inte alltför mycket från övriga nordiska länder med liknande kostnadsnivå i samhället Byggnadskostnader för hyresrätter i Sverige och Finland (statsstödda ARAVA-bostäder) i euro/m² Byggande (vänster axel) Byggnadskostnad (höger axel) Källa: SCB, Boverket och Evidens 6

6 Antal bostäder per kavartal Ökande bostadsbyggande 4 Färdigställda flerbostadshus i Stockholms län Faktiskt och skattat Faktiskt byggande Skattat byggande Källa: SCB och Evidens 7

7 Antal bostäder per kavartal och enligt mest troligt scenario kommer det färdigställas 36 lägenheter i flerbostadshus i Stockholmsregionen 215:4-218:4. 4 Färdigställda flerbostadshus i Stockholms län Faktiskt, skattat och prognos procent högre byggtakt Lägre räntor - Högre sysselsättning - God utveckling av hushållens inkomster och finansiella tillgångar - Fler planer Faktiskt byggande Skattat byggande Optimistiskt Pessimistiskt Mest troligt Källa: SCB och Evidens 8

8 1996:4 1998:1 1999:2 2:3 21:4 23:1 24:2 25:3 26:4 28:1 29:2 21:3 211:4 213:1 214:2 1996:4 1998:1 1999:2 2:3 21:4 23:1 24:2 25:3 26:4 28:1 29:2 21:3 211:4 213:1 214:2 215:3 216:4 218:1 Miljoner kronor Kr/ kvm Kr/kvm Bostadsprisernas utveckling konjunkturberoende men trenden är stigande Bostadsrättspris i Stockholms närförort och hushållens finsnsiella netto 1996:4-215:3. Fasta priser 215: Faktiskt pris, skattat pris och prognos i Stockholms närförort 1996:4-218:2. Fasta priser 215:4 Finansiellt netto + Reporänta - Befolkning + Byggande - Pris Hushållens finansiella netto (Vänster axel) Bostadsrättspris Stockholms närförort (Höger axel) Huvudscenario Optimistisk prognos Faktiskt pris Pessimistisk prognos Skattat pris Källa: SCB, Mäklarstatistik och Evidens 9

9 Stora skillnader i pris för bostäder i regionen Källa: Valueguard och Evidens 1

10 Höga byggrättsvärden centralt i länet och bara (nästan!) i de mest perifera delarna är det svårt att få kalkylen att gå ihop Kalkylantaganden (urval parametrar): Lån i förening 1 kr/kvm Finansiering 5 % Vinst/risk 15 % Byggkostnad 2-3 kr/kvm BTA exkl moms 11

11 men bilden kan förändras snabbt prisfall på 3 procent släcker ut stora delar av länet Kalkylantaganden (urval parametrar): Lån i förening 1 kr/kvm Finansiering 5 % Vinst/risk 15 % Byggkostnad 2-3 kr/kvm BTA exkl moms Kalkylantaganden (urval parametrar): Lån i förening 1 kr/kvm Finansiering 5 % Vinst/risk 2 % Byggkostnad 2-3 kr/kvm BTA exkl moms + Prisfall med 3 % 12

12 Tydligt samband mellan byggrättsvärden och bostadsbyggnadsvolymer betydande skillnader i byggproduktionsvolymer beroende på markpriser 172 bostäder Byggrättsvärden och antal färdigställda bostäder per projekt Källa: Lantmäteriet, Värderingsdata och Evidens. 13

13 Bostadsättspris, genomsnitt/område kr/kvm Starkt samband mellan genomsnittligt totalt byggande (både HR och BR) de senaste nio åren och efterfrågan mätt som prisnivå för bostadsrätter 9 Genomsnittligt årligt byggande per planområde Kungsholmen 8 R² =,7442 Hjorthagen* Katarina- Sofia Enskede- Årsta Vantör Älvsjö Bromma Liljeholmen Hägersten Skarpnäck Stora stadsutvecklingsområden Farsta 4 Skärholmen Spånga- Tensta Hässelby-Vällingby Kista 3 2 Rinkeby Antal bostäder per år Källa: SCB, Datscha, Valueguard och Evidens * Avser endast år

14 Prisskillnaderna i länet kan förklaras av skillnader i tillgänglighet, utbud av urbana verksamheter och socioekonomi. Dessutom påverkar vattenkontakten bostadsefterfrågan Närhet till city Tillgänglighet med kollektivtrafik Avstånd till vatten x 2 Tillgång till urbana verksamheter Betalningsvilja för bostäder Andel ägt boende Total förvärvsinkomst 92 % Snittstorlek Avgift 15

15 Västra Kungsholmen Hammarby Sjöstad Liljeholmen Telefonplan Mariehäll Kvarnholmen Fruängen Silverdal Ursvik Blackeberg Järvastaden Gärdet Sickla Nacka C Råcksta Gustavsberg Viksjö Storskogen Ulriksdal Blåsut Kärrtorp Täby C Byggande per år, antal bostäder Faktiskt byggande per år i 22 större nyproduktionsmiljöer i Stockholmsregionen 45 Faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen under de år byggandet genomfördes 4 Byggande under de år som produktion pågick under perioden Källa: SCB och Evidens 16

16 Viktig förklaring till begränsad byggtakt: Efterfrågan är lokal, hushållen flyttar lokalt liknande mönster oavsett bostadsmarknad Flyttande till Västra Kungsholmen Flyttande till Kvarnholmen 6% 12% 4% 78% Närmiljön - Kungsholmen, Vasastaden, Södermalm, Västerort Övriga Stockholms kommun Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 37% 13% 51% Närmiljön - Södermalm, innerstaden, delar av Nacka och Värmdö Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län Flyttande till Kista Flyttande till Örebro centrum 12% 16% 12% 17% 43% Kista, Akalla, Tensta, Rinkeby, Hjulsta Övriga Stockholms stad Solna, Sundbyberg, Järfälla Övriga kommuner i Stockholms län Övriga län 8% 13% 14% 65% Närmiljön - angränsande församlingar Övriga Örebro kommun Övriga örebro lön Övriga län Källa: SCB och Evidens 17

17 Skattat byggande per år, antal bostäder Hög korrelation mellan pris och inkomstnivåer. Starkt samband mellan befolkningstäthet, inkomster per capita samt möjligheterna att nyproducera stora volymer i en given miljö 45 Skattat och faktiskt byggande per år i Stockholmsregionen senaste 1 åren Bostadsrättspris 4 35 Hammarby Sjöstad Västra Kungsholmen Antal personer inom 2 km radie Förvärvsinkomst per capita Förvärvsinkomst inom 2 km radie Kapitalinkomst per capita Korrelation,86 Årligt byggande Telefonplan Liljeholmen Mariehäll Silverdal Ursvik Kvarnholmen Blackeberg Gärdet Fruängen Nacka C Järvastaden Sickla Gustavsberg Råcksta Täby C Viksjö Ulriksdal Storskogen y = 1x + 4E-5 R² =, Faktiskt byggande per år, antal bostäder Källa: SCB, SLL och Evidens 18

18 Antal nybyggda bostäder per år Antal nybyggda bostäder totalt Exempel från Täby: Tar det ca 25 år att sälja/hyra ut 5 bostäder i centrala Täby. Byggtakten kan stiger över tid i takt med att närmiljön blir allt tätare 35 Möjlig nyproduktionstakt i centrala Täby 6 Modellskattningen visar att det tar ca 35 år att färdigställa drygt 8 bostäder i denna miljö Det innebär att produktionstakten i slutet av projekttiden kommer att hålla betydligt högre byggtakt än övriga observerade utbyggnadsområden i länet De första åren kan dock inte produktionstakten vara mer än drygt hundra bostäder per år. Scenariot inbegriper inga konjunktureffekter vilket innebär att produktionen kommer att variera över tid med skattade tal som genomsnittstal och variationen kan vara mycket stor Tidpunkt (år) från byggstart Modellsakttad möjliga antal färdigställda lägenheter per år (vänster axel) Ackumulerat antal nya bostäder (höger axel) 19

19 Variation i hyra för kontor i Stockholms län kan till 9 procent förklaras med fem variabler Tillgänglighet med kollektivtrafik Area kontorslokaler / antal anställda Entrétäthet 97% Andel anställda i kontorsintensiva branscher Utbud av handel och restauranger Hyra för kontorslokaler Modernitet 9% Vakans 2

20 Faktisk hyra kr/kvm/år Små volymer nya kontor i Stockholm stad under de senaste tio åren, som i huvudsak lokaliserats till innerstadens kontorsmiljöer samt Kista 5 Faktisk och skattad hyra för kontorsområden i Stockholms län Ca 2 projekt i Stockholm stad på i genomsnitt 13 kvm kontor 4 R² =, Källa: Evidens Skattad hyra kr/kvm/år Källa: Lantmäteriet och Evidens 21

21 Förändringar i tillgänglighet till kontorsområden 23 med kollektivtrafik inom 3 min Östra Kungsholmen Västra CBD Mellersta CBD Mellersta Kungsholmen Nedre Östermalm Östra CBD Gamla Stan Jarlaplan/Rådmansgatan Gärdet Slussen Medborgarplatsen Norra Station Norrmalm Liljeholmen Globen Västra Kungsholmen Sundbyberg Centrum Skanstull Solna Business Park Hammarby Sjöstad Solna Centrum Solna Strand Hornstull Alvik Marievik Frösunda Värtan Garnisonen Telefonplan Örnsberg Arenastaden Järva Marieberg Ulvsunda Sickla Huddinge centrum Bergshamra Kista Herserud Västberga Forum Nacka Sollentuna Centrum Mörby Centrum Lidingö Centrum Hagalund Rotebro Akalla Jakobsberg Centrum Danvikscenter, Finnboda Farsta Häggvik Tumba Kungens Kurva Roslags Näsby Upplands Väsby Centrum Fittja Veddesta Gångsätra Nacka Strand Kungsängen Rönninge Edsberg Haninge centrum Tullinge Söderby Gård Täby Centrum Tibble Brandstation/Nytorp Eriksbergs industriområde Infra City Hallunda Centrum mellan Nyg/Köpmang Centrala Märsta Bredden Tyresö centrum Salem centrum Tappström Vallentuna centrum Runö Åkersberga Centrum Gustavsbergs Hamn Märsta Arbetsområde Arlandastad Centrum (Nynäshamn) Centrum (Norrtälje) Centrala Vaxön Tillgänglighet nuläge Utbyggd kollektivtrafik 23 exkl t-bana Tillgänglighet bidrag t-bana Källa: WSP och Evidens Antal personer

22 Snabbast utveckling i stora stadsutvecklingsområden fram till 22 Resultat av modellsimulering, effekter av förändrad tillgänglighet och stadsutveckling 2 8 Värtan 2 6 Norra Station Västra Kungsholmen 2 4 Arenastaden Norra Station Västra Kungsholmen Arenastaden Liljeholmen Marievik Alvik Frösunda Värtan Globen Sundbyberg Centrum Sickla Solna Strand Hammarby Sjöstad Sundbyberg Centrum Frösunda Globen Liljeholmen Alvik Sickla Marievik Solna Strand Hammarby Sjöstad Älvsjö Älvsjö 1 4 Idag

23 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegatan 3, 2 tr Stockholm Tfn växel: