Startlån och bosparande motiv, möjliga system och effekter

Transkript

1 Startlån och bosparande motiv, möjliga system och effekter Sveriges Byggindustrier och Bofrämjandet Rapport

2 Sammanfattning Antalet unga vuxna i storstadsregionerna har vuxit de senaste decennierna samtidigt som bostadsbyggandet varit lågt Sedan det tidigare bostadsfinansieringssystemet avvecklades domineras nyproduktionen av bostads- och äganderätter eftersom nyproducerade hyresrätter blivit en relativt dyr boendeform Ett ökat antal unga vuxna och ett lågt utbud av äldre, billigare, hyresbostäder har inneburit att andelen unga vuxna som kunnat etablera sig i hyresrätt fallit kraftigt i storstadsregionerna. Och de har inte kunnat kompensera fallet genom att öka etableringen i bostadsrätt i samma utsträckning I praktiken har bostadsmarknaderna i tillväxtregionerna försett unga med dubbla lås: de har inte tillräcklig kötid för att få en äldre, billigare, hyresrätt och nyproduktionen är ofta dyr. Samtidigt har de normalt litet sparkapital vilket stänger dem ute från den stora marknaden för ägda bostäder, främst bostadsrätter. Men trots att unga vuxnas inkomster inte ökat i samma takt som äldre hushålls intäkter har många unga vuxna relativt god betalningsförmåga. Många klarar boendeutgifter på minst kr/månad. Med en sådan månadsutgift skulle det vara möjligt att klara boendekostnaderna för en liten bostadsrätt till relativt höga priser om man hade tillgång till eget kapital eller lättillgänglig toppfinansiering. Mycket talar för att Sverige står inför ett vägval vad gäller den sociala bostadspolitiken. Man kan fortsätta med utbudssubventioner som framförallt riktas till nyproduktion av hyresbostäder. Men internationella erfarenheter visar att det finns alternativ. Ett tydligt alternativ är att öppna marknaden för ägda bostäder, dvs nästan 70 procent av alla bostäder som finns, också för unga hushåll. En sådan politik bygger på två grundstenar: 1. Statligt gynnat bosparande 2. Statliga startlån Genom att underlätta bosparande kan unga snabbare bygga upp en egen kapitalinsats för ett första bostadsförvärv. Med ett startlån kan bristen på eget kapital överbryggas under en period med endast räntebetalningar till gynnsamma villkor. Ett sådant startlån ersätter det egna kapitalet och sänker boendeutgiften väsentligt. Detta öppnar möjligheterna för unga vuxna att vara med och konkurrera om hela utbudet av små bostadsrätter med olika pris och kvaliteter i övrigt. Detta ger mycket konkurrenskraftiga boendeutgifter för unga, särskilt jämfört med kostnaden för att bo i en nyproducerad hyresrätt, vilket ofta är alternativet. 2

3 Sverige skulle kunna införa ett system som liknar det norska systemet, Boligspar för ungdom (BSU). I Norge är detta system mycket populärt bland unga som har ett betydande sparbelopp i systemet. Översatt till svenska förhållanden skulle ett sådant system innebära att sparandet sker från det år en person fyller 18 år till det år han eller hon fyller 36 år. Och att sparandet skulle kunna vara avdragsgillt med upp till ett halvt inkomstbasbelopp per år. Avdraget kan uppgå till 20 procent av sparandet vilket innebär att den som bosparar 1000 kronor får 200 kronor tillbaka i skatteavdrag mot annan skattepliktig inkomst. Dessutom ska den avkastning bosparandet genererar vara skattefritt. En undersökning från Novus visar att ett sådant system sannolikt skulle vara mycket populärt också i Sverige, mer än 80 procent av de tillfrågande ansåg att ett sådant system skulle vara bra eller mycket bra. De statsfinansiella kostnaderna kan skattas till ca 2 Mdr kr per år och utgår ifrån nuvarande regler. Därför räknas utebliven avkastningsskatt på sparkapitalet in i statens kostnader. Men det är en fiktiv kostnad eftersom sparkapitalet inte existerar idag. Unga personer sparar ju inte i den utsträckning de skulle göra om det fanns en bosparstimulans. I Norge finns sedan år 2003 också startlån som i praktiken är ett statligt topplån som i första hand vänder sig till förstagångsköpare på bostadsmarknaden. Med ett startlån som toppfinansiering till förmånliga villkor kan sedan hushållen få ett bottenlån efter sedvanlig kreditprövning i en vanlig bank. Man måste således kunna göra troligt att man kan hantera sina löpande kostnader för lånet och bostaden, det är inte en form av sub-primelån. I ett svenskt system med startlån skulle bottenlån och startlån tillsammans kunna svara för max % av marknadsvärdet, dvs 5-10 % måste hushållet självt lägga in som eget kapital. Man skulle också kunna ha begränsningsregler som begränsar ett startlån till exempelvis maximalt 25 % av marknadsvärdet och med ett maxbelopp på för att begränsa statens åtaganden och skulduppbyggnad. Lånet skulle sedan kunna ges med amorteringsfrihet till 35 års ålder varefter lånet ska kunna amorteras på ca 30 år. Räntenivån kan precis som i studielånesystemet kunna kopplas till statens upplåningskostnader plus avgifter för administration och eventuella kreditförluster. På så vis blir systemet kostnadsneutralt för staten men unga hushåll får tillgång till en riktad kraftfull subvention av utgifter förenat med uppbyggnaden av eget kapital. 3

4 Innehåll Unga vuxnas etablering på den reguljära bostadsmarknaden ett växande problem Unga vuxnas inkomster och boendeutgifter Svensk bostadspolitik vid ett vägskäl En anpassning av verktyg till verkligheten Verktyg i andra länder Bosparande Startlån Efterfrågan och effekter Referenser 4

5 Procent Procent Antalet unga vuxna i storstadsregionerna växer 1,2 1 Årlig procentuell befolkningstillväxt för åldern år i landets lokala arbetsmarknader ,09 0,8 0,6 0,4 Årlig procentuell befolkningstillväxt för åldern år i landets lokala arbetsmarknader ,58 0,8 0,6 0,4 0,29 0,73 0,2 0-0,2-0,4-0,6-0, , ,2 0-0, , ,2-1,4-1,6-1,8-1,53-1,03-0,4-0,25 Storleksklass (antal invånare) -2-2,2-1,93 Storleksklass (antal invånare) Källa: SCB och Evidens Källa: SCB och Evidens 5

6 Antal Systemskiftet: Nyproducerad hyresrätt är en dyr upplåtelseform utan omfattande subventioner Boendekostnad för hyresrätt och bostadsrätt Byggkostnad kr/kvm, Eget kapital 30 procent, Lån 70 procent. Låneränta 5 procent för hyresrätt 3,5 procent för bostadsrätt (30% skatteavdrag). Avkastningskrav på eget kapital hyresrätt 10 procent. Hushållets avkastningskrav på eget kapital = låneränta Färdigställda lägenheter i Stockholms län, fördelat på upplåtelseform Kostnad Boendekostnad hyresrätt, riskfri* kr/kvm/år Boendekostnad hyresrätt kr/kvm/år Boendekostnad bostadsrätt kr/kvm/år Kapitalkostnad Varav eget kapital Varav lånat kapital Drift och underhåll Total boendekostnad * Riskfri hyresrätt = krävdes inget eget kapital från investeraren, 100 procent lånefinansiering med statliga topplån till reducerad ränta Hyresrätt allmännyttan Bostadsrätt Hyresrätt Privat Äganderätt Källa: SCB och Evidens 6

7 Antal Antal Bostadsbyggandet riktar sig framförallt till hushåll som redan bor i en region nytillkomna invånare i tillväxtregioner normalt svagare Befolkningsökning för Stockholms län 2000 Flyttnetto efter ålder, genomsnitt för åren Befolkningsökning Inrikes flyttningsöverskott Flyttnetto Utrikes flyttningsöverskott -500 Göteborg Malmö Stockholm Ålder Källa: SCB och Evidens 7

8 Stockholm: Halverad etablering i hyresrätt kan inte kompenseras av ökad etablering i bostadsrätt 35 Andel åringar i olika boendeformer i Stockholm Källa: Hyresgästföreningen 2015 Hyresrätt Bostadsrätt Egna hem Andra hand Studentbostad Med kompisar Anhörig Hyr rum Annat 8

9 Procent Procent Samma mönster i Göteborg och Malmö: Etablering i HR minskar 45 Andel åringar i olika boendeformer i Göteborg 45 Andel åringar i olika boendeformer i Malmö-Lund Hyresrätt Bostadsrätt Egna hem Andra hand Studentbostad Med kompisar Hyresrätt Bostadsrätt Egna hem Andra hand Studentbostad Med kompisar Anhörig Hyr rum Annat År Anhörig Hyr rum Annat År Källa: Hyresgästföreningen

10 Procent Kötid Kapital Dubbla lås: Mer än hälften av det befintliga bostadsbeståndet i större tillväxtoch studieorter utgörs av ägda boendeformer 100% Bostadsbeståndets fördelning efter upplåtelseform 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Stockholm Uppsala Linköping Lund Göteborg Örebro Umeå Luleå Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt 10

11 Huvudpunkter: Unga vuxnas etablering på den reguljära bostadsmarknaden ett växande problem Antalet unga vuxna i storstadsregionerna har vuxit de senaste decennierna samtidigt som bostadsbyggandet varit lågt Sedan det tidigare bostadsfinansieringssystemet avvecklades domineras nyproduktionen av bostads- och äganderätter eftersom nyproducerade hyresrätter blivit en relativt dyr boendeform Ett ökat antal unga vuxna och ett lågt utbud av äldre, billigare, hyresbostäder har inneburit att andelen unga vuxna som kunnat etablera sig i hyresrätt fallit kraftigt i storstadsregionerna. Och de har inte kunnat kompensera fallet genom att öka etableringen i bostadsrätt i samma utsträckning I praktiken har bostadsmarknaderna i tillväxtregionerna försett unga med dubbla lås: de har inte tillräcklig kötid för att få en äldre, billigare, hyresrätt och nyproduktionen är ofta dyr. Samtidigt har de normalt litet sparkapital vilket stänger dem ute från den stora marknaden för ägda bostäder, främst bostadsrätter. 11

13 Kronor De ungas inkomster hänger inte med i utvecklingen tappar i konkurrensförmåga på bostadsmarknaden Diponibel inkomst per hushåll i riket Fasta priser % % % år år 31- År Källa: SCB, HEK 13

14 Svag inkomstutveckling innebär att fler unga hushåll behöver bostadsbidrag Andel med bostadsbidrag på den reguljära bostadsmarknaden Region år år 31- år år år 31- år år år 31- år år år 31- år Stockholm Göteborg Malmö Källa: SCB, HEK 14

15 Unga hushålls genomsnittliga boendeutgifter i dag är ca kr/månad (netto). Möjliggör i princip köp av bostadsrätt till relativt höga priser Bostadsutgifter i olika regioner år Brutto och nettoutgifter. Kr/ månad/ lägenhet. Hushåll på den reguljära bostadsmarknaden år år Andel hushåll med en vuxen Region Brutto Netto Brutto Netto år år Stockholm Göteborg Malmö Boendekostnader vid förvärv av bostadsrätter i olika prisklasser Storlek Pris (kr/kvm) Avgift till föreningen (kr/kvm/år) Boendekostnad per månad Källa: SCB, HEK 15

16 Högre kostnad för ungdomshushåll i Stockholms- och Malmöregionerna men realt oförändrad boendeutgift i Göteborg Nettobostadsutgift, dvs hyra minus bostadsbidrag 2013 och förändringen sedan Fasta priser. Kr/ mån/ lägenhet. Procentuell ökning sedan 2001 inom parentes Region Ålder år år 31- år Stockholm (+11,1) (+11,6) (+3,2) Göteborg (-1,9) (-1,9) (+8,0) Malmö (+42,6) (+21,0) (+15,4) Källa: SCB, HEK 16

17 De flesta unga vuxna klarar nuvarande boendeutgifter Klarar unga vuxna sina boendeutgifter åringar i storstadsregionerna och i riket år 2015 Stockholm Göteborg Malmö Riket Utan problem Nätt och jämt Inte så bra Mycket dåligt Summa Källa: Hyresgästföreningen Unga vuxnas boende

18 Men (äldre) data talar för att unga har litet sparkapital, vilket utestänger dem från den ägda delen av bostadsmarknaden. Finansiella tillgångar bland unga vuxna 2007 Region och ålder Stockholm Andel med tillgång (procent) 50% har tillgångar som är lägre än (kr) 80% har tillgångar som är lägre än (kr) år år Göteborg år år Malmö år år Källa: SCB, HEK 18

19 I Stockholm är bostadsrätt mest önskad boendeform, i övriga geografier är hyresrätten mest populär. Men stor grupp som vill, men inte kan, etablera sig i ägt boende Vilken boendeform passar bäst idag (år 2015), om du får välja fritt? åringar, andel i procent Stockholm Göteborg Malmö/Lund Riket Studentbostad 3 (5) 5 (9) 5 (11) 4 Hyresrätt 34 (16) 43 (27) 34 (27) 35 Bostadsrätt 36 (23) 26 (14) 16 (21) 15 Äganderätt 8 (2) 12 (3) 5 (0) 6 Annat Summa Inom parentes: andelen som faktiskt bor i en reguljär bostad inom respektive upplåtelseform, se bild nr 6 och 7. Hyresrätt den enskilt mest efterfrågade upplåtelseformen bland unga i Göteborg och Malmö, men samtidigt en relativt stor grupp unga vuxna som önskar bo i en ägd bostad Källa: Hyresgästföreningen Unga vuxnas boende

20 Huvudpunkter: Unga vuxnas inkomster och boendeutgifter Trots att unga vuxnas inkomster inte ökat i samma takt som äldre hushålls intäkter har många unga vuxna relativt god betalningsförmåga Många klarar boendeutgifter på minst kr/månad Även om hyresrätt är den mest efterfrågade boendeformen bland unga vuxna är det en mycket stor andel av unga vuxna som idag inte kan bo med bostads- eller äganderätt men som anser att ett ägt boende skulle passa dem bäst Med en månadsutgift mellan kr skulle det vara möjligt att klara boendekostnaderna för en liten bostadsrätt även med relativt höga priser om man hade tillgång till eget kapital eller lättillgänglig toppfinansiering 20

22 Ny social bostadspolitik? Alternativ 1: Hyresrätten som bas Uppenbar risk för uppdelning av hyresrättsboendet i ett mer exklusivt boende (nyproduktion och renoverade bostäder) och socialt boende (ej renoverade bostäder och modulbostäder?) På sikt: social housing? behovsprövning (risk för stigmatisering och låg social rörlighet) och betydande utbudssubventioner till producentledet Bostadsbidrag risk för långvarigt bidragsberoende 22

23 Ny social bostadspolitik? Alternativ 2: Det ägda boendet som bas Stöd till hushållen att bygga upp eget kapital inte stöd till producenterna Bosparande Startlån för att stötta unga, barnfamiljer, flyktingar och resurssvaga hushåll att bygga upp ett eget kapital Institutionellt stöd Bosparande för unga hushåll Startlån (statliga topplån) 23

24 Huvudpunkter: Svensk bostadspolitik vid ett vägskäl Mycket talar för att Sverige står inför ett vägval vad gäller den sociala bostadspolitiken. Man kan fortsätta med utbudssubventioner som framförallt riktas till nyproduktion av hyresbostäder. Men systemet blir relativt dyrt och subventionerna knappast träffsäkra. Internationella erfarenheter visar att det finns alternativ. De tar sikta på att underlätta sparande och underlätta inträde på marknaden för ägda bostäder Ett tydligt alternativ för en utvecklad svensk bostadspolitik är att öppna marknaden för ägda bostäder, dvs nästan 70 procent av alla bostäder som finns, också för unga hushåll. En sådan politik bygger på två grundstenar: 1. Statligt gynnat bosparande 2. Statliga startlån 24

26 Statligt subventionerat bosparande vanligt i andra länder Norge, Boligsparing for ungdom (BSU) BSU innebär att en betydande skattefördel ges för sparande av upp till kronor per år och totalt kronor innan 34 års ålder Upp till 20 procent av det sparade beloppet kan dras av från skatten under förutsättning att en beskattningsbar inkomst finns Totalt hade norska ungdomar 38 miljarder NOK sparade i BSU vid utgången av 2014 Finland, Bosparande och räntestöd Tyskland, Bausparkassen låg ränta på sparandet men låg ränta på lånet, statlig sparbonus Frankrike, Plan för bosparande och konto för bosparande, sparkrav men fördelaktig ränta 26

27 Den norska modellen social bostadspolitik genom ägande ger kapitalsvaga inträdesmöjlighet på bostadsmarknaden Norska ungdomar förfogar över 38 Mdr NOK Med 15 % insats av eget kapital kan detta belopp finansiera bostäder för 250 Mdr NOK (ca bostäder) 82 % av norrmännen äger sin bostad 60 % av hushållen mellan år äger och 98 % vill äga sin bostad Bostadsbyggandet i de nordiska länderna, årligt genomsnitt av påbörjade bostäder år per 1000 invånare i huvudstäderna och övriga landet Tre hörnstenar: Sparande Skattesystem Finansieringen Källa: Boverket 27

28 Bosparande: Förslag från TMF, Villaägarna, Riksbyggen och HSB 2014 Förslag till bosparande för unga Sparandet föreslås kunna ske från det år en person fyller 18 år till det år han eller hon fyller 36 år. Det ska vara avdragsgillt med upp till ett halvt inkomstbasbelopp per år (inkomstbasbeloppet för år 2014 var kronor). Avdraget ska uppgå till 20 procent av sparandet vilket innebär att den som bosparar 1000 kronor får 200 kronor tillbaka i skatteavdrag mot annan skattepliktig inkomst. Dessutom ska den avkastning bosparandet genererar vara skattefritt. Den som vill avbryta sitt sparande och använda pengarna till något annat än att köpa sin första bostad blir retroaktivt beskattad. Källa: TMF, HSB, Riksbyggen, Villaägarna, 2014, Sverige behöver ett bättre bosparande 28

29 Norge: Startlån framförallt till förstagångsköpare men andra kapitalsvaga gruppers andelar växer Startlån fördelade på brukargrupper (antal lån och andel) Antal lån 2013 Andel lån 2013 Antal lån 2014 Andel lån 2014 Förstagångsköpare Ekonomiskt utsatta Återetablerade Funktionshindrade Psykiatri Flyktingar Funktionshindrade barn Bostadslösa Mycket små kreditförluster De flesta som tar ett startlån flyttar från en hyresrätt till en egen ägd bostad. Tendensen att hushåll flyttar från en hyresrätt till ägt boende, uppfattas som mycket positivt och önskvärt eftersom de hyresbostäder som då blir lediga kan användas för att nyanlända flyktingar ska kunna få en bostad 29

30 Förslag till startlån Bottenlån och startlån till max % av marknadsvärdet, 5-10 % eget kapital Startlån maximalt 25 % av marknadsvärdet Maxbelopp på för att begränsa statens åtaganden och skulduppbyggnad Amorteringsfrihet till 35 år, sedan amortering 30 år Räntenivån kopplat till statens upplåningskostnader plus avgift Villkoret är att banken godkänner ett bottenlån om ca 70 procent, sedvanlig kreditprövning Konsumentkreditlagen kan behöva ändras för att möjliggöra utlåning till unga. Det är också möjligt att ställa krav på obligatorisk försäkring mot lånebetalningsrisker för bottenlånet Exempel boendeutgift: 1:a 30 kvm á kr/kvm kostar 1,2 MSEK Boendeutgift: 650 kr/kvm/år = kr/mån *0,02/12 = 500 kr/mån *0,02/12 = kr/mån Totalt kr/mån Nyproducerad HR kr/kvm/år = kr/mån 30

31 Boendekostnader och boendeutgifter vid förvärv av små bostadsrätter i olika prisklasser och räntenivåer Boendekostnad, kr/månad för 30 kvm Pris kr/kvm Ränta ,00% ,00% ,00% ,00% ,00% Boendeutgift, kr/månad för 30 kvm Pris kr/kvm Ränta ,00% ,00% ,00% ,00% ,00%

32 Med startlån blir unga vuxna betydligt mer konkurrenskraftiga på bostadsmarknaden och bor i normalfallet billigare i BR än i nyproducerad HR Boendekostnad och boendeutgift för bostadsrätter i olika prisklasser, 30 kvm, startlån. Kostnad per månad för bostaden* Pris (kr/kvm) Banklån Statligt lån Eget kapital Avgift Total månatlig kostnad för bostaden Total månatlig utgift för bostaden Total månatlig kostnad för nyproducerad hyresrätt Saknas Saknas Källa: Evidens * Låneränta 5 procent, full skattereduktion, 5 procents avkastning på eget kapital. 550 kronor per kvadratmeter och år i avgift till föreningen. Statligt topplån 3 procents ränta. 32

33 Huvudpunkter: En anpassning av verktyg till verkligheten Genom att underlätta bosparande kan unga snabbare bygga upp en egen kapitalinsats för ett första bostadsförvärv. Sverige skulle kunna införa ett system som liknar det norska systemet, Boligspar för ungdom (BSU). I Norge är detta system mycket populärt bland unga som har ett betydande sparbelopp i systemet. Översatt till svenska förhållanden skulle ett sådant system innebära att sparandet sker från det år en person fyller 18 år till det år han eller hon fyller 36 år. Och att sparandet skulle kunna vara avdragsgillt med upp till ett halvt inkomstbasbelopp per år. Avdraget kan uppgå till 20 procent av sparandet vilket innebär att den som bosparar 1000 kronor får 200 kronor tillbaka i skatteavdrag mot annan skattepliktig inkomst. Dessutom ska den avkastning bosparandet genererar vara skattefritt. Med införande av startlån kan bristen på eget kapital överbryggas under en period med endast räntebetalningar till gynnsamma villkor. Ett sådant startlån ersätter det egna kapitalet och sänker boendeutgiften väsentligt. I Norge finns sedan år 2003 också startlån som i praktiken är ett statligt topplån som i första hand vänder sig till förstagångsköpare på bostadsmarknaden. Med ett svenskt system med startlån som toppfinansiering till förmånliga villkor kan hushållen få ett bottenlån efter sedvanlig kreditprövning i en vanlig bank. Man måste således kunna göra troligt att man kan hantera sina löpande kostnader för lånet och bostaden, det är inte en form av sub-primelån. I ett svenskt system med startlån skulle bottenlån och startlån tillsammans kunna svara för max % av marknadsvärdet, dvs 5-10 % måste hushållet självt lägga in som eget kapital. Man skulle också kunna ha begränsningsregler som begränsar ett startlån till exempelvis maximalt 25 % av marknadsvärdet och med ett maxbelopp på för att begränsa statens åtaganden och skulduppbyggnad. Lånet skulle sedan kunna ges med amorteringsfrihet till 35 års ålder varefter lånet ska kunna amorteras på ca 30 år. Räntenivån kan precis som i studielånesystemet kunna kopplat till statens upplåningskostnader plus avgifter för administration och eventuella kreditförluster. På så vis blir systemet kostnadsneutralt för staten men unga hushåll får tillgång till en riktad kraftfull subvention av utgifter förenat med uppbyggnaden av eget kapital Detta öppnar möjligheterna för unga vuxna att vara med och konkurrera om hela utbudet av små bostadsrätter med olika pris och kvaliteter i övrigt. Detta ger mycket konkurrenskraftiga boendeutgifter för unga, särskilt jämfört med kostnaden för att bo i en nyproducerad hyresrätt, vilket ofta är alternativet. 33

35 Novus: Bosparande en efterfrågad reform. Åtta av tio tycker norska formen av bosparande skulle vara bra att införa även i Sverige I Norge finns en etablerad form av subventionerat sparande, kallat Bosparande, som ska uppmuntra ekonomiskt svagare grupper (såsom unga vuxna) att spara till sitt eget boende. Denna sparandeform är särskilt avsedd för att man ska kunna spara ihop en kontantinsats till ett eget boende, såsom hus eller bostadsrätt. Sparandet ger rätt till skatteavdrag på inkomsten. Även föräldrar och mor- eller farföräldrar kan utnyttja denna sparform för att hjälpa barn/barnbarn med bosparande.. Om man skulle införa denna typ av bosparande även i Sverige, tycker du att det vore bra eller dåligt? Något fler äldre, är positiva till denna typ av bosparande (87%). Föräldrar och mor- farföräldrar är något mer positivt inställda till denna typ av bosparande (86% respektive 87%). Källa: Novus 35

36 De flesta avser spara upp till ca 500 kr/mån, men många unga vill spara mer Män svarar något oftare än kvinnor att de skulle spara 501 kr eller mer (33%). Även de yngre, år svarar oftare 501 kr eller mer (36%). De äldsta, år svarar istället oftare mindre belopp (-100 kr: 14%, kr: 37%). De svarar även oftare engångsbelopp (15%). Vi ser ett samband med ökat sparande ju högre hushållsinkomst man har. Boende i hyresrätt svarar oftare 501 kr eller mer (40%). 36

37 Antal Statens kostnad kan beräknas till ca 1 3 miljarder kr per år beroende på hur populärt bosparandet blir långt under den samhällsekonomiska kostnaden av för lågt bostadsbyggande Miljoner kronor Befolkning efter ålder Statens kostnad för bosparande för unga (18-36 år) vid procents deltagande och ett sparande som uppgår till 60 procent av maxbeloppet Ålder År Statens kostnad för bospar (10% av gruppen 18-36år väljer att spara 60% av maxbeloppet) Statens kostnad för bospar (20% av gruppen 18-36år väljer att spara 60% av maxbeloppet) Statens kostnad för bospar (30% av gruppen 18-36år väljer att spara 60% av maxbeloppet) 1 En enkel beräkning baserad på rapporten Regionalekonomiska konsekvenser av ett lågt bostadsbyggande i Stockholm från WSP Analys & Strategi på uppdrag av HSB Riksförbund och Riksbyggen. Beräkningar i rapporten ger en minskad sysselsättning om personer i dagbefolkning. Utgår vi ifrån den sammanräknade medelinkomsten för personer i riket 20 år- om ger det uteblivna skatter (inkomstskatt 30% och arbetsgivaravgift 31,42%) om 14,6 Miljarder per år 37

38 Statsfinansiella kostnader för skattegynnat bosparande enligt TMF m fl. Om systemet med bosparande införs från och med 2014 och 20 procent av personerna mellan år väljer att spara i genomsnitt 60 procent av det tillåtna beloppet blir den statsfinansiella kostnaden 1,6 miljarder det året. Därefter ökar den statsfinansiella kostnaden i takt med att nyttjandegraden ökar och att mer sparat kapital ackumuleras och får skattefri avkastning. I beräkningen ingår också antagandet att från om med det andra året börjar ett utflöde från det sparade kapitalet sparare köper sina bostäder. Detta utflöde antas vara 10 procent över tid. De statsfinansiella kostnaderna utgår ifrån nuvarande regler och därför räknas utebliven avkastningsskatt på sparkapitalet in i kostnaderna. I realiteten är det en fiktiv kostnad eftersom sparkapitalet inte existerar idag. Unga personer sparar ju inte i den utsträckning de skulle göra om det fanns en bosparstimulans. Stimulansen kommer enligt ovanstående antaganden uppgå till knappt 22 procent. I beräkningarna har det antagits att 100 procent av kapitalet kommer att användas till bostadsköp och inte beskattas retroaktivt. En enkel beräkning baserad på rapporten Regionalekonomiska konsekvenser av ett lågt bostadsbyggande i Stockholm från WSP Analys & Strategi på uppdrag av HSB Riksförbund och Riksbyggen ger en utebliven skatteintäkt om 14,6 miljarder kronor på grund av ett för lågt bostadsbyggande i Stockholmsregionen. Beräkningar i rapporten ger en minskad sysselsättning om personer i dagbefolkning. Utgår vi ifrån den sammanräknade medelinkomsten för personer i riket 20 år- om ger det uteblivna skatter (inkomstskatt 30% och arbetsgivaravgift 31,42%) om 14,6 Miljarder per år. Även om denna beräkning kan ses som väl enkel då flera av dessa personer kanske kan sysselsättas i andra regioner ger det ändå en hänvisning om att det är stora summor på spel. Om hälften av de i dagbefolkningen inte finner sysselsättning uppgår den uteblivna skatteintäkten till 7,3 miljarder kronor. Effekter enligt TMF, Villaägarna, Riksbyggen och HSB 2014 Egna beräkningar 38

39 Novus: Också startlån är en efterfrågad möjlighet I Norge finns även en typ av lån som kallas Startlån, som är statliga topplån för att ekonomiskt svagare grupper ska kunna köpa sitt eget boende. Detta lån är avsett för att använda till den kontantinsats som krävs för att köpa ett boende. Denna typ av lån har villkor som är anpassade för ekonomiskt svagare grupper. Om man skulle införa denna typ av Startlån även i Sverige, tycker du att det vore bra eller dåligt? Yngre är inte lika positiva till förslaget, färre är positiva (64%) och fler är negativa (20%). Mest positiva till förslaget är de äldsta, år (84%). Boende i Norrland är något mer positiva till införa startlån, fyra av tio tycker det är mycket bra (40%). Totalt mer än fyra av fem positiva (83%). De som bor i villa/radhus svarar något oftare att denna typ av startlån är bra (81%). Även föräldrar samt mor- farföräldrar är mer positiva (81% respektive 86%). Källa: Novus 39

40 Startlån underlag för beräkning av effekter bostadsrätter i landet 2012 Omsättning 10 % ger utbud av per år Unga vuxna ca 25 % av hushållen innebär möjlighet att förvärva bostäder per år unga vuxna i landet i storstadsregionerna (en årskull) ska etablera sig varje år 30 % i bostadsrätt ger drygt % använder startlån: bostäder per år Genomsnittspris: 1,5 Mkr (ca kr/kvm för 40 kvm) ger en total volym om ca 23 Mdr kr 25 procent i topplån innebär en startlånevolym på 5-6 Mdr kr 40

41 Startlånen kan vara kostnadsneutrala för staten kreditförluster ersätts med avgift som läggs till räntan. Jämför med studielånen Kreditförluster i studiemedelssystemet ca 1,7 Mdr kr 2015 av en kreditstock på ca 202 mdr kr 1, dvs 0,8 procent För studielån sker dock ingen vanlig kreditprövning vilket skulle ge lägre kreditförluster för startlån Lånekostnaden skulle därmed kunna vara statens upplåningskostnader plus kostnader för administration och eventuell kreditförluster Kostnadsneutralt för staten Samhällsekonomiskt effektivt genom hög träffsäkerhet och förbättrad matchning på arbetsmarknaden 1 31 december Källa: CSN 41

42 Huvudpunkter: Efterfrågan och effekter En undersökning från Novus visar att ett system med bosparande sannolikt skulle vara mycket populärt i Sverige, mer än 80 procent av de tillfrågande ansåg att ett sådant system skulle vara bra eller mycket bra. De statsfinansiella kostnaderna kan skattas till ca 2 Mdr kr per år och utgår ifrån nuvarande regler. Därför räknas utebliven avkastningsskatt på sparkapitalet in i statens kostnader. Men det är en fiktiv kostnad eftersom sparkapitalet inte existerar idag. Unga personer sparar ju inte i den utsträckning de skulle göra om det fanns en bosparstimulans. Också ett system med startlån möter bred uppslutning i undersökningen från Novus, knappt 75 procent tycker att ett sådant system är bra eller mycket bra. Ett system med startlån skulle kunna vara kostnadsneutralt för staten. Räntenivån kan precis som i studielånesystemet kunna kopplat till statens upplåningskostnader plus avgifter för administration och eventuella kreditförluster. På så vis blir systemet kostnadsneutralt för staten men unga hushåll får tillgång till en riktad kraftfull subvention av utgifter förenat med uppbyggnaden av eget kapital. Statens intäkter i form av bättre matchning på arbetsmarknaden som i sin tur ger högre sysselsättning, kan bli betydande som följd av bosparande och möjligheter för unga att ta ett startlån 42

44 Referenser BKN 2004, Egen härd (Tyréns Temaplan) Bofrämjandet 2009, En växande bostadsmarknad för unga (Evidens) TMF, HSB, Riksbyggen, Villaägarna, 2014, Sverige behöver ett bättre bosparande Hyresgästföreningen, fortlöpande Veidekke 2015, Fra eie til leie 44

45 Evidens erbjuder kvalificerad analys och strategisk rådgivning åt aktörer på den nordiska fastighetsmarknaden. Fakta förädlas och bearbetas med hjälp av våra unika databaser och prognosmodeller. Genom att översätta den makroekonomiska utvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar till konkreta bedömningar av framtida priser, hyror, vakanser eller andra tydliga beslutskriterier skapar vi ett försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegatan 30, 2 tr Stockholm Tfn växel: