UNGAS ATTITYD TILL HYRESRÄTTEN unga i Skåne, Kronoberg och Blekinge

Transkript

1 1 000 unga i Skåne, Kronoberg och Blekinge Fastighetsägarna Syd, oktober 2010 Jag hoppas att framtidens hyresrätt faktiskt är ett alternativ och inte lika otrolig som en lottovinst. 26-åring

2 Sammanfattning Fastighetsägarna Syd har tagit fram rapporten Ungas attityd till hyresrätten för att uppmärksamma problemet med bostadsbrist bland unga. Rapporten har två syften: dels att utreda om det går att nyproducera hyresbostäder för unga och dels att undersöka de ungas attityd till hyresrätten. I grunden syftar rapporten till att väcka en diskussion om hur hyresrätten kan utvecklas för att möta framtidens krav och önskemål. Rapporten tar sin utgångspunkt i en undersökning som genomförts av Gfk Custom Research Sverige AB på uppdrag av Fastighetsägarna Syd. Den omfattar webbaserade intervjuer med unga uppdelade i svarsgrupperna år och år boende i Skåne, Kronoberg och Blekinge län, de tre län som utgör Fastighetsägarna Syds verksamhetsområde. I rapporten ingår följande delar: Hur mycket är unga vuxna beredda att betala i hyra? Undersökningen visar att hyresnivåerna i det befintliga beståndet i landet ligger i nivå med vad unga människor är beredda att betala i hyra per månad. Lika tydligt framgår att unga vuxna inte är beredda att betala de hyror som nyproducerade hyreslägenheter har. Tillval och frånval I rapporten undersöks om det finns komponenter i boendet som kan öka ungas betalningsvilja och om det finns komponenter som är mindre viktiga för respondenterna. Unga vuxna är intresserade av att betala extra för vissa komponenter i sitt boende såsom balkong/altan/terrass/uteplats, komplett vitvaruutrustning, tekniksmarta hus, gemensamma hobbyutrymmen och att få välja kök, badrum, tapeter och golv själva. De unga är också beredda att kunna välja bort vissa delar för att få en lägre hyra. De är inte beredda att göra avkall på en viss standard, såsom eget kök, dusch, bad och toalett. Omkring hälften är däremot villiga att delta i förvaltningen av fastigheten för att påverka hyran. Så bor unga vuxna och så här vill de bo - idag och om tio år Nära hälften av respondenterna bor idag i hyreslägenhet, men hyresrätten som boendeform har hård konkurrens av egna hem och bostadsrätter när det gäller att framstå som det mest attraktiva valet för respondenterna. En låg andel av studenterna önskar bo i studentlägenhet, vilket är anmärkningsvärt eftersom studentlägenheter i många sammanhang lyfts fram som den självklara boendeformen för studenter när studentbostadsfrågor diskuteras. Få av respondenterna ser sig i en hyresrätt om tio år. Det visar att drömmen om det ägda boendet är utbredd. HyresrättenS framgångsfaktorer och utmaningar Hyresrätten är inte förstahandsvalet för särskilt många av respondenterna när det gäller framtidsboende. Men undersökningen visar också att hyreslägenheten har möjlighet att konkurrera med andra upplåtelseformer om det blir mer prisvärt och om hyresgästerna får större inflytande. Hur ska de unga vuxna komma in på bostadsmarknaden? Rapporten visar att unga vuxna inte är beredda att betala vad en nyproducerad hyreslägenhet i genomsnitt kostar att hyra, oavsett storlek. Därför tror Fastighetsägarna Syd inte att det är en framkomlig väg att satsa på nyproduktion för unga vuxna som söker mindre kostsamma boenden. Däremot är de unga beredda att betala vad det kostar att hyra lägenheter i det befintliga beståndet. Lösningen måste alltså vara att skapa ökad rörlighet på bostadsmarknaden så att lägenheter i det befintliga beståndet frigörs. 2

3 Hur ska bostadsmarknaden bli mer rörlig? Nyproduktion av alla olika boendeformer är av godo då unga vuxna gynnas av de flyttkedjor som skapas när andra, mer kapitalstarka grupper, söker sig till nyproducerade hyreslägenheter, bostadsrättslägenheter och egna hem. Hur får vi fler lägenheter? För att skapa rörlighet på bostadsmarknaden behöver det alltså byggas nya bostäder. Fastighetsägarna Syd föreslår ett antal åtgärder: Inga subventioner Fastighetsägarna vill ha en politik som stimulerar ökat byggande och en rörlig bostadsmarknad där efterfrågan på bostäder kan tillgodoses och där valmöjligheterna är många. För att nå dit behövs långsiktigt stabila regler och villkor för fastighetsföretagen. Detta kan inte subventioner åstadkomma. Förtäta staden Fler bostäder kan också skapas genom förtätning, det vill säga genom tillbyggnad och ombyggnad av befintliga fastigheter. HUR KAN HYRESRÄTTEN BLI MER ATTRAKTIV I FRAMTIDEN? Dagens bostadsbrist är en fråga som inte bör blandas ihop med om hyresrätten behöver förnyas eller inte. Den stora efterfrågan behöver inte betyda att hyresrättens attraktionskraft är så stark att produkten kan förbli vad den alltid varit. Undersökningen ger tvärtom tydliga signaler om att förnyelse och individuella anpassningar är önskvärda. Vi tror att ungas attityd till hyresrätten kan förändras med lyhördhet inför de signaler som de unga ger uttryck för i undersökningen och här vill Fastighetsägarna Syd initiera en spännande idédiskussion mellan fastighetsägare och hyresgäster. Balanserade villkor En viktig fråga är att se över är skattepolitiken kring hyresrätten. Här föreslår Fastighetsägarna tillsammans med Hyresgästföreningen och SABO följande: Slopa fastighetsskatten på hyresrätter Ändra skattereglerna för att underlätta underhållet Inför en låg moms på bostadshyror Bort med hindren Enligt en tidigare undersökning som Fastighetsägarna Syd genomfört bland fastighetsföretag framkom ett antal hinder för nyproduktion. Dessa var: Marktilldelning, det vill säga möjligheten att köpa byggbar mark Byggkostnaderna Hyressättningssystemet Markkostnaderna Om hindren kan minskas eller helt tas bort ser fastighetsföretagen i undersökningen stora möjligheter att i högre grad nyproducera hyresbostäder. 3

4 Innehållsförteckning Bakgrund till rapporten...1 Hur mycket är unga vuxna beredda att betala i hyra?...3 Tillval och frånval?...5 Så bor unga vuxna och så här vill de bo idag och om tio år Hyresrättens framgångsfaktorer och utmaningar...14 Hur gör vi?...16 Kontaktuppgifter

5 1 Bakgrund till rapporten VARFÖR GÖR VI DENNA RAPPORT? Det är brist på hyreslägenheter i många kommuner i landet 1 vilket drabbar de unga vuxna särskilt hårt. De har sällan hunnit samla ihop ett eget kapital och har i många fall ännu inte hunnit etablera sig på bostadsmarknaden. Hälften av landets kommuner uppger specifikt att de har brist på bostäder för unga 2. De flesta är överens om att hyresrätten som boendeform är viktig för Sverige. För att locka företagsetableringar och arbetskraft till en ort krävs ett varierat utbud av bostäder. Om en kommun kan erbjuda ett utbud som passar alla människor oavsett var man är i livscykeln eller vilka preferenser man har, finns goda förutsättningar att kunna ta emot nya invånare, men också behålla de som redan finns. I det utbudet spelar hyresrätten en viktig roll eftersom den bidrar till flexibilitet i boendet på dagens rörliga arbetsmarknad. Hyresrätten har en hög servicegrad och är ett alternativ för dem som inte vill eller har möjlighet att binda upp sig med bostadslån. i Foto: sxc.hu Fastighetsägarna Syd är en branschorganisation för fastighetsföretagare. Våra närmare medlemmar förvaltar cirka fastigheter. Vi arbetar för att våra medlemmar ska kunna bedriva en effektiv och allmänt respekterad näringsverksamhet. 1 Bostadsmarknaden , Boverket 2 Lägesrapport 2010 om ungdomars boende, Boverket 1

6 Eftersom det finns en sådan efterfrågan på bostäder varför byggs det inte fler hyreslägenheter avsedda för unga vuxna? Det är en fråga vi ofta stöter på. Vi har svarat att nyproducerade hyreslägenheter är för dyra för ungdomar. Det har varit en kvalificerad gissning. Istället för att tro vill vi veta. Hur mycket är unga vuxna beredda att betala i hyra? Kan unga vuxna betala vad det kostar att bo i en nyproducerad hyreslägenhet? Vi har också frågat hur de unga vill bo samt vad de är beredda att avstå ifrån för att påverka hyran och vad de är villiga att betala extra för. Genom undersökningen ville vi också ta reda på hur unga ser på hyresrätten och om det är ett framtida boendealternativ. I grunden syftar rapporten till att väcka en diskussion om hur hyresrätten kan utvecklas för att möta framtidens krav och önskemål. Det ligger i fastighetsägarnas intresse att erbjuda en produkt som tilltalar en bred målgrupp. Med en ny friare hyressättning från och med 1 januari 2011 öppnar sig nya möjligheter att möta varje persons individuella behov och önskemål. Tidigare har de privata fastighetsägarna begränsats av de kommunägda bolagens hyresnivåer. DESSA HAR VI FRÅGAT Undersökningen omfattar webbaserade intervjuer med kvinnor och män mellan 19 och 30 år boende i Skåne, Kronoberg och Blekinge län, de tre län som utgör Fastighetsägarna Syds verksamhetsområde. Undersökningen genomfördes av GfK Custom Research Sverige AB under juni månad 2010 och resultaten vägdes på kön, ålder och region. Foto: sxc.hu/stephen Coburn 2

7 2 Hur mycket är unga vuxna beredda att betala i hyra? (Bas 156) Fastighetsägarna Syd får ofta frågan varför det inte byggs fler hyreslägenheter, trots att det finns en stor efterfrågan, särskilt bland unga. Men går det att nyproducera hyreslägenheter för de unga? Vad är egentligen åringar beredda att betala i hyra för en lägenhet? Nedan redovisas respondenternas betalningsvilja. Betalningsviljan jämförs med de genomsnittliga hyresnivåerna i befintligt bestånd samt i nyproduktion. Betalningsvilja jämfört med hyresnivåer (Total bas: 1031) Lägenhetsstorlek 1 rum och kök Betalningsvilja i kr/månad Totalt Genomsnittlig hyra i riket för hyreslägenheter i befintligt bestånd (SCB) Hyresrätten är för mig omöjlig att få och något som kräver stor tur. 26-åring Den totala betalningsviljan i förhållande till hyran +173 kr/mån Genomsnittlig hyra i riket för enbart nyproducerade hyreslägenheter färdigställda 2009 (SCB) 2 rum och kök (Bas 382) kr/mån rum och kök (Bas 255) kr/mån rum och kök (Bas 133) kr/mån rum och kök (Bas 105) kr/mån Den totala betalningsviljan i förhållande till hyran kr/mån kr/mån kr/mån kr/mån kr/mån 3 Inklusive nyproduktion 4 Avseende värdet för Betalningsviljan för 5 + rum och kök så har värdena för 5 rum och kök samt >5 rum och kök räknats samman för att kunna jämföras med hyresnivåerna. 3

8 Betalningsvilja jämfört med hyresnivåer (Total bas: 1031) SEK SEK SEK SEK SEK SEK SEK 0 SEK 1 rum & kök 2 rum & kök 3 rum & kök 4 rum & kök 5 + rum & kök Betalningsvilja (båda åldersgrupperna) Hyror för bostadslgh i befintligt bestånd Hyror för nyproducerade bostadslgh Resultat Jämförelser visar att hyresnivåerna i det befintliga beståndet i landet ligger i nivå med vad respondenterna är beredda att betala i hyra per månad. Lika tydligt framgår att unga vuxna inte är beredda att betala de hyror som nyproducerade hyreslägenheter har 5. Kommentar Klyftan mellan de ungas betalningsvilja och hyrorna för nya hyreslägenheter visar på svårigheten att bygga för denna målgrupp. Lösningen är istället att skapa rörlighet på bostadsmarknaden. Genom att bygga nya bostäder, som kan attrahera andra grupper än unga, skapas flyttkedjor som i slutändan frigör lägenheter i det befintliga beståndet med hyror som matchar de ungas betalningsvilja. 5 Hyresnivåerna skiljer sig åt i olika kommuner. Statistiken gällande hyresnivåerna visar ett genomsnitt i landet. Betalningsviljan kan variera från kommun till kommun. Betalningsviljan avseende GfK-studie avser respondenter inom Skåne, Kronoberg och Blekinge län. 4

9 En undersökning av flyttkedjor inom Malmö stad 6 visar att 105 nyproducerade bostäder (av olika typer) ledde till 411 vakanser i det reguljära beståndet. Till följd av detta kom 122 debutanter in på bostadsmarknaden. Lena Magnusson Turner vid Uppsala Universitet studerade flyttkedjor i Stockholms stad mellan 2000 och Hon konstaterade att de dynamiska effekterna som uppkom innebar att varje ny bostad i genomsnitt gav 4 hushåll möjlighet att flytta 7. 3 Tillval och frånval? I förra avsnittet konstaterades att det finns en klyfta mellan de ungas betalningsvilja och hyresnivåerna på nyproducerade lägenheter. I denna del undersöks om det finns komponenter i boendet som kan öka ungas betalningsvilja. Vi tittar också på om det finns komponenter som är mindre viktiga för respondenterna. Är till exempel hiss något som de unga kan tänka sig att vara utan? Vill de unga ha ett eget kök eller kan man tänka sig att dela? Foto: sxc.hu/rachel Nesom 6 En studie om hur flyttkedjorna påverkar bostadsmarknaden i Malmö, Temaplan, Behov och produktion av bostäder i storstadsregionerna, Lena Magnusson Turner, Institutet för bostads- och urbanforskning, Uppsala Universitet,

10 Fråga: Vilka av följande kringtjänster eller andra tillägg skulle Du vara beredd att betala extra för om du bor eller skulle bo i en hyresrätt 8? (Bas: 1032) Balkong/altan/terrass/uteplats Komplett vitvaruutrustning i kök och badrum Tekniksmarta hus Gemensamt gym eller hobbylokal i huset Att jag kan välja tapeter och golv själv Gemensamma relaxutrymmen Att jag kan välja köksinredning själv Miljövänlig drift och förvaltning av fastigheten Att jag kan välja badrumsinredning själv Gemensam festlokal/samlingslokal i huset Trygghetsbevakat hus Att städning av lägenheten ingår i hyran Miljövänlig byggnad Bilpool En egen odlingslott på gården/i nära anslutning till fastigheten Att mat ingår i hyran Gemensam övernattningslägenhet för gäster Att tvättning av kläder ingår i hyran Att barnpassning ingår i hyran Annat, nämligen Jag är inte beredd att betala extra för något av ovan 1% 39% 38% 33% 30% 29% 27% 26% 23% 23% 19% 19% 18% 16% 15% 13% 12% 9% 9% 52% 61% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% åringar anger i signifikant högre grad än totalen övernattningslägenhet för gäster, egen odlingslott, att städning och barnpassning ingår i hyran 6

11 Resultat På frågan om vilka kringtjänster eller andra tillägg man skulle vara beredd att betala extra för om man redan idag bor eller i framtiden skulle bo i hyresrätt svarade 6 av 10 att de kan tänka sig att betala extra för balkong/altan/terrass/uteplats. Drygt hälften svarar att de kan tänka sig att betala extra för komplett vitvaruutrustning i kök och badrum medan nästan 4 av 10 uppger att de kan tänka sig att betala extra för att få bo i tekniksmarta hus. Lika många är intresserade av gemensamt gym eller hobbylokal i huset. En tredjedel är beredda att betala extra för att få välja tapeter och golv själva. Nästan lika många kan tänka sig att betala extra för att få välja köksinredning själv. Jag har egentligen inte saknat några kringtjänster när jag bott i hyresrätt men det vore inte så dumt om det ingick städ någon gång i månaden eller kanske hemkörda matvaror. 27-åring Fråga: Vad skulle Du vara beredd att offra/ta bort/dela i en hyresrätt för att få en lägre hyra? (Bas: 1032) Hiss 60% 74% Skötsel av utemiljö, jag kan istället tänka mig att hjälpa till tillsammans med andra hyresgäster 50% 51% Trappstädning och städning tillsammans med andra hyresgäster 47% 44% Eget kök, jag kan istället tänka mig att dela med andra hyresgäster i huset Egen dusch/bad, jag kan istället tänka mig att dela med andra hyresgäster i huset 12% 2,0% 7% 2% Åldersgruppen Åldersgruppen Egen toalett, jag kan istället tänka mig att dela med andra hyresgäster i huset 5% 1% Annat, nämligen 3% 4% Jag är inte beredd att offra/ta bort/dela något av ovan för att få en lägre hyra 11% 23% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 7

12 Resultat På frågan vad man skulle vara beredd att offra/ta bort/dela i en hyresrätt för att få en lägre hyra svarar drygt 7 av åringar att de kan tänka sig att undvara hiss för att få en lägre hyra. Hälften svarar att de kan tänka sig att sköta utomhusmiljön tillsammans med de andra hyresgästerna för att hålla nere hyran. Nästan lika många kan också tänka sig att sköta trappstädning och städning tillsammans med andra hyresgäster. Vad man inte vill vara utan är eget kök, egen dusch/bad och toalett. Kommentar Tillvals- och frånvalsfrågorna har intresse eftersom de handlar om hyresrättens produktinnehåll. Här kan en idédiskussion starta om hur hyresrätten kan utvecklas. Ska hyresrätten se ut som den gör idag eller har framtidens marknad, det vill säga de unga, andra preferenser för sitt boende? Unga vuxna är intresserade av att betala extra för vissa komponenter i sitt boende och av att kunna välja bort vissa delar för att få en lägre hyra. Nämnvärt är att unga vuxna inte är beredda att göra avkall på en viss standard, såsom eget kök, dusch, bad och toalett. Men omkring hälften är villiga att delta i förvaltningen av fastigheten för att hålla nere hyran. Informationen är viktig i kombination med kunskapen om generationen som deltagit i undersökningen. Varje generation har sina värderingar, prioriteringar och generella livsstilsmönster. Dagens unga, som ingår i undersökningen, tillhör den så kallade MeWe-generationen 9. MeWe-generationen har värderingar som kan påverka deras syn på boendet. Många av dem anser att konsumtion är ett redskap för självförvekligande och identitetsskapande. Enligt en undersökning som Fastighetsägarna gjorde 2008 vill generationen bo personligt 10. De ser boendet som identitetsskapande och är beredd att investera i det. Sammantaget kommer detta troligen att innebära ett ökat intresse för mer personliga och individuellt utformade hyreslägenheter. Foto: sxc.hu/dennis Wu 9 The MeWe Generation, what business and politics must know about the next generation, Mats Lindgren, Bernhard Lüthi och Thomas Fürth, Bookhouse publishing and Kairos Future, Länka in ungdomarna i flyttkedjan, Fastighetsägarna,

13 Kanske är det detta som respondenterna ger uttryck för när de svarar att de kan tänka sig att betala extra för att få välja köksinredning, badrumsinredning och tapeter själva. Även intresset för att ta en aktiv del i förvaltningen kan tyda på de ungas vilja att vara med och skapa fastighetens identitet. Frågan är hur mycket hyresgästernas delaktighet i förvaltningen kan påverka hyran i en nyproducerad lägenhet? Sannolikt påverkar inte denna del hyran så mycket att betalningsviljan kan matcha den. Men det är ändå en indikation på att de unga hellre tar del i förvaltningen än avstår den standard vi är vana vid i Sverige, det vill säga eget kök, bad och toalett. Foto: sxc.hu/harrison Keely Jag hoppas att framtidens hyresrätt faktiskt är ett alternativ och inte lika otrolig som en lottovinst. 26-åring 9

14 4 Så bor unga vuxna och så här vill de bo - idag och om tio år I denna del redovisas hur de unga bor idag, hur de vill bo idag och hur de vill bo om tio år. Det gör vi för att få veta hur attraktiv hyresrätten är idag och för framtiden. Undersökningen visar också hur stor bostad de unga efterfrågar. Min drömlägenhet är öppen och ljus med många stora fönster, och om man får drömma på riktigt har den också en stor walk-in-closet och ett stort badrum. 27-åring Unga vuxna mellan 19 och 25 år (Bas 1032) Hur åringar bor idag Hyresrätt Hur åringar vill bo idag % Bostadsrätt Villa/radhus Studentlägenhet Övrigt Hur åringar vill bo om tio år % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 10

15 Unga vuxna mellan 26 och 30 år (Bas 1032) Hur åringar bor idag Hyresrätt Hur åringar vill bo idag % Bostadsrätt Villa/radhus Studentlägenhet Övrigt Hur åringar vill bo om tio år % 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Resultat Nära hälften av respondenterna bor idag i hyreslägenhet. 28 procent i den yngre svarsgruppen önskar bo i hyreslägenhet idag medan 17 procent i den äldre svarsgruppen vill detsamma. 10 procent av åringarna ser sig i en hyreslägenhet om 10 år medan 4 procent åringar gör detsamma. Vid en nedbrytning av statistiken gällande gruppen studenter, som inte redovisas i diagrammet ovan, framkommer det att 15 procent av studenterna önskar bo i studentlägenhet, 23 procent vill bo i hyreslägenhet, 32 procent i bostadsrätt och 27 procent i villa/radhus 11. Drygt 7 av 10 bor i eget boende med förstahandskontrakt eller eget ägande, medan 2 av tio bor kvar hos föräldrarna Av respondenterna är 225 personer studenter. 12 Av de 267 som bor i villa/radhus idag är det 128 stycken som bor inneboende hos sina föräldrar. Av de 217 som bor i bostadsrätt idag är det 17 stycken som bor inneboende hos föräldrar. Av de 476 som bor i hyresrätt är det 43 stycken som bor inneboende hos föräldrar. 11

16 Kommentar Hyresrätten som boendeform har hård konkurrens av egna hem och bostadsrätten när det gäller att framstå som det mest attraktiva valet för respondenterna. Fler i den yngre svarsgruppen önskar bo i hyreslägenhet vilket inte överraskar eftersom inkomster och kapital vanligtvis ökar med stigande ålder och därmed också möjligheten att äga sitt eget boende. Hyresrätten är den boendeform som inte kräver någon kapitalinsats. Resultatet visar även att enbart 15 procent av studenterna önskar bo i studentlägenhet, vilket är anmärkningsvärt eftersom studentlägenheter i många sammanhang lyfts fram som en självklar boendeform för studenter när studentbostadsfrågor diskuteras 13. Att det är så få som ser sig själv i en hyreslägenhet om tio år är också det värt att uppmärksamma. Det visar att drömmen om det ägda boendet är utbredd. Hur ska hyresrätten kunna konkurrera med andra boendeformer och bli ett mer attraktivt val för alla generationer? Är det genom att erbjuda mer individuella lösningar som tillför ett mervärde till boendet? Fråga: Hur stor bostad är mest aktuellt för dig att ha i dagsläget? (Bas 1032) Totalt rum & kök % 2 rum & kök 3 rum & kök 4 rum & kök 5 rum & kök Fler än 5 rum & kök Foto: sxc.hu/matchstick 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 13 Detta resultat har en felmarginal på 4,8 procent vid 95% konfidensgrad. 12

17 Resultat Nästan 40 procent av de unga menar att 2 rum och kök är den mest aktuella storleken på bostad. 25 procent efterfrågar 3 rum och kök. Totalt 15 procent efterfrågar 1 rum och kök. Svaren skiljer sig också åt mellan åldrarna. Fler i den äldre målgruppen efterfrågar lägenheter med 4 rum och kök eller större. 44 procent av studenterna svarar att den mest aktuella storleken på bostad är 2 rum och kök och 31 procent menar att det mest aktuella är 1 rum och kök. Kommentar En relativt liten andel av de unga vuxna efterfrågar 1 rum och kök. Den mest intressanta storleken är 2 rum och kök. Antagligen uttrycker detta bara att flertalet vill ha sin säng i ett rum och kunna umgås och tillbringa sin fritid i ett annat. Hur stor denna tvåa ska vara i kvadratmeter talar dock inte undersökningen om. Kanske finns det i framtiden nya sätt att se på yta och rumsfördelning? Intressant att notera är att endast 15 procent av studenterna efterfrågar studentlägenhet. Uttrycker detta ett avståndstagande från kategoriboende? Foto: Clara Winblad 13

18 Foto: sxc.hu/lusi 5 Hyresrättens framgångsfaktorer och utmaningar Vi har konstaterat att en låg andel av respondenterna vill bo i hyreslägenhet om tio år. Den stora utmaningen för hyresvärdarna ligger i att attrahera dem som väljer egna hem och bostadsrätter framför hyresrätten. Hyresrätten i framtiden? Då tror jag att vi får se enklare planlösningar. 25-åring De som svarade att de helst vill bo i hyresrätt om tio år gav följande förklaringar 14 : Flexibelt boende (70 procent) Boende med hög service (47 procent) Inget kapital krävs (47 procent) Prisvärt (45 procent) Mindre risktagande (43 procent) Intressant att ta reda på är hur hyresrätten skulle kunna bli mer attraktiv för dem som uppgett att de om tio år föredrar bostadsrätt eller egna hem. Hur vill egentligen de unga, som är framtidens marknad, att hyresrätten ska vara för att den ska bli ett tänkbart val? personer har svarat att de helst vill bo i en hyresrätt om tio år. Felmarginalen på deras svar om anledningarna till detta ligger på mellan 10,5 11,5 procent. 14

19 Fråga: Hur skulle hyresrätten behöva ändras för att du ska välja att bo i den framför villa/radhus/bostadsrätt om 10 år? (Total bas: 918) Det blir ett mer prisvärt boende 42% 65% Hyresgästerna får större inflytande, exempelvis rätt att bygga om eller renovera lägenheten efter egna önskemål 35% 59% Fler kringtjänster och andra tillägg kopplas till hyresrätten Högre servicegrad än idag 26% 21% 22% 17% De som föredrar bostadsrätt om 10 år(bas 171) De som föredrar villa/radhus om 10 år (Bas 747) Annat 1% 6% Oavsett förändring eller ej av hyresrätten så är jag inte intresserad av att bo i en hyresrätt 12% 39% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Resultat 65 procent av dem som föredrar bostadsrätt och 42 procent av dem som föredrar villa/radhus menar att hyresrätten kan bli ett tänkbart val framöver om det blir mer prisvärt. 15

20 59 procent av dem som föredrar bostadsrätt och 35 procent av dem som föredrar villa/radhus uppger att hyresrätten kan bli ett tänkbart val om hyresgästerna får större inflytande. Cirka 40 procent av dem som föredrar villa/radhus uppger att de inte är intresserade av att bo i hyresrätt om 10 år oavsett förändring. Drömlägenheten? Att jag får vara med och påverka mer. 24-åring Kommentar Hyreslägenheten har stora möjligheter att konkurrera med andra upplåtelseformer om innehållet utvecklas. En viktig parameter för att välja hyresrätt är att de boende få större inflytande. Detta verkar fullt möjligt i framtiden med ett friare hyressättningssystem där hyresvärden lättare kan ta betalt för individuella anpassningar. Vad gäller frågan om prisvärdhet så hör den till en av hyresrättens utmaningar. Vad menas egentligen med prisvärdhet? Och hur ska produktinnehållet utvecklas för att attrahera de unga även i framtiden? Här ser vi framför oss en spännande diskussion mellan fastighetsägare och hyresgäster. 6 Hur gör vi? Hur ska de unga vuxna komma in på bostadsmarknaden? Vi har konstaterat att unga vuxna inte är beredda att betala vad en nyproducerad hyreslägenhet i genomsnitt kostar att hyra, oavsett storlek. Därför tror vi inte att det är en framkomlig väg att satsa på nyproduktion för unga vuxna som söker mindre kostsamma boenden. Däremot är de beredda att betala vad det kostar att hyra lägenheter i det befintliga beståndet. Lösningen måste alltså vara att skapa ökad rörlighet på bostadsmarknaden så att lägenheter i det befintliga beståndet frigörs. Hur ska bostadsmarknaden bli mer rörlig? Nyproduktion av alla olika boendeformer är av godo då unga vuxna gynnas av de flyttkedjor som skapas när andra, mer kapitalstarka grupper, söker sig till nyproducerade hyreslägenheter, bostadsrättslägenheter och egna hem. Det behöver alltså byggas fler nya bostäder av alla olika typer. 16

21 Hur får vi fler lägenheter? För att skapa rörlighet på bostadsmarknaden behöver det alltså byggas nya bostäder. Idag byggs det få bostäder. År 2009 byggdes totalt bostäder i Skåne, Blekinge och Kronoberg av dessa var hyreslägenheter 15. Vårt resonemang nedan koncentrerar sig kring hyreslägenheter. Inga subventioner När det gäller hyreslägenheter är höga produktionskostnader en del av problemet. I snitt kostade det kronor per kvadratmeter (år 2008) 16 att bygga en ny hyresfastighet. Många gånger förs subventioner fram som lösningen. Fastighetsägarna stödjer inte förslag om bostadssubventioner för att öka nyproduktionen av hyresrätter. Historien visar att subventioner för byggande av hyresbostäder driver upp kostnaderna i alla led vilket i slutändan drabbar hyresgästens plånbok. Fastighetsägarna vill ha en politik som stimulerar ökat byggande och en rörlig bostadsmarknad där efterfrågan på bostäder kan tillgodoses och där valmöjligheterna är många. För att nå dit behövs långsiktigt stabila regler och villkor för fastighetsföretagen. Detta kan inte subventioner åstadkomma. Foto: Andreas Ekholm 15 SCB, Tabell: Färdigställda lägenheter i nybyggda hus efter län, hustyp, upplåtelseform och ägarkategori. År SCB, Publikationen: Priser för nyproducerade bostäder

22 Balanserade villkor En viktig fråga är att se över är skattepolitiken kring hyresrätten. Idag är det cirka kronor dyrare i månaden att bo i en nybyggd hyreslägenhet jämfört med en nybyggd bostadsrätt eller ett nybyggt hus 17. Till stor del beror skillnaderna på att hyresrätten är missgynnad ur skattehänseende. Här föreslår Fastighetsägarna tillsammans med Hyresgästföreningen och SABO följande: Slopa fastighetsskatten på hyresrätter Ändra skattereglerna för att underlätta underhållet Inför en låg moms på bostadshyror Bort med hindren I en undersökning som Fastighetsägarna Syd genomfört bland medlemsföretagen så fanns ett intresse för att bygga nya hyresbostäder om förutsättningarna var de rätta. I denna rapport framkom ett antal hinder för nyproduktion. Dessa var: Marktilldelning, det vill säga möjligheten att köpa byggbar mark Byggkostnaderna Hyressättningssystemet Markkostnaderna Om hindren kan minskas eller helt tas bort ser fastighetsföretagen i undersökningen stora möjligheter att i högre grad nyproducera hyresbostäder. Förtäta staden I flera städer pågår diskussioner om hur staden kan förtätas, det vill säga, hur man kan öka antalet bostäder genom tillbyggnad och ombyggnad av befintliga fastigheter. Många gånger handlar det om att bygga lägenheter på vindar. Denna möjlighet står ofta i konflikt med att hiss då måste installeras i huset (tillgänglighetskravet), vilket kan vara fysiskt omöjligt eller ekonomiskt oför- Foto: Andreas Ekholm 17 Balanserade ekonomiska villkor - en skattereform för hyresrätten framtagen av Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och SABO,

23 svarligt. Undersökningen visar tydligt att hiss är något som många unga kan tänka sig att vara utan. Med en ansvarfull och flexibel tillämpning av tillgänglighetskravet skulle möjligheten öka att skapa fler bostäder på vindar. Hur kan hyresrätten bli mer attraktiv i framtiden? Dagens bostadsbrist är en fråga som inte bör blandas ihop med om hyresrätten behöver förnyas eller inte. Den stora efterfrågan behöver inte betyda att hyresrättens attraktionskraft är så stark att produkten kan förbli vad den alltid varit. Undersökningen ger tvärtom tydliga signaler om att förnyelse och individuella anpassningar är önskvärda. Hur kan vi då skapa framtidens hyresrätt som attraherar morgondagens vuxna? Hur ska fastighetsföretagen kunna erbjuda hyresgästerna tillval, frånval och kringtjänster, helt enkelt ett mer individualiserat boende? Det nya friare hyressättningssystemet skapar en bra ram för detta. Vi tror att drömmen om och attityden till hyresrätten kan förändras med lyhördhet inför de signaler som de unga ger uttryck för i undersökningen. Fastighetsägarna Syd vill skapa mötesplatser för idéutbyte mellan hyresgäster och fastighetsägare. Med dessa avslutande ord tar vi gärna initiativ till en diskussion om framtidens hyresboende. Foto: sxch.hu/lusi 19

24 7 Kontaktuppgifter Vid frågor om rapporten kontakta: Skåne Stefan Lindvall, VD, Fastighetsägarna Syd , Göran Höckert, näringspolitisk chef, Fastighetsägarna Syd , Hanna Kramer, kommunikatör och utredare, Fastighetsägarna Syd , Clara Winblad, kommunikatör, Fastighetsägarna Syd , Kronoberg Christofer Lööf, regionchef Kronoberg, Fastighetsägarna Syd , Blekinge Tommy Svensson, regionchef Blekinge, Fastighetsägarna Syd , Rapporten är framtagen av Fastighetsägarna Syd, med hjälp av studenten Joakim Grunditz vid Malmö Högskola. Fastighetsägarna Syd Box 4077, Malmö, Besöksadress: Engelbrektsgatan 7 Tel: , Fax: info@syd.fastighetsagarna.se Undersökningen är genomförd av Gfk Custom Research Sverige AB. GfK är världens 4:e största marknadsundersökningsorganisation med mer än anställda i mer än 100 länder på fem kontinenter. Koncernens omsättning 2009 var ca. 1,2 m euro (motsv ca 12 miljarder sek), GfK Sverige blev helägt GfK-bolag 1978 och har sitt huvudkontor i Lund. För vidare allmän information om GfK Sverige hänvisas till hemsida Citaten som ingår i rapporten är inte hämtade från undersökningen som GfK Custom Research Sverige AB har genomfört. 20