Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin

Transkript

1 Stämpelskatten - en skuldsättningsmaskin Så mycket lånade svenska hushåll för att betala stämpelskatt 2012 Postadress Besöksdress Telefon Fax E-post Hemsida Box 7118, Sollentuna Johan Berndes väg info@villaagarna.se

2 2 (9) Innehåll Inledning... 3 Stämpelskatt... 4 Lagfartsavgift... 4 Pantbrevskatt... 4 Hur mycket stämpelskatt betalade småhusägare 2012?... 5 Statens intäkter från lagfartsavgiften... 5 Statens intäkter från pantbrevskatten... 5 Hur mycket lånade svenska småhusägare till stämpelskatt 2012?... 7 Lagfartsavgift... 7 Pantbrevskatt... 7 Moms vid nyproduktion... 8 Stämpelskatter och moms ett fel i skattesystemet... 8 Förslag... 9

3 3 (9) Inledning Under 2000-talet har priserna på småhus ökat kraftigt. Det är ett resultat av samverkande faktorer; lågt bostadsbyggande, hög tillströmning av hushåll som efterfrågar en bostad, stigande disponibelinkomster och ett gynnsamt ränteläge. Hushållens skuldsättning har därför ökat kraftigt under 2000-talet vilket ofta uppmärksammas. Den genomsnittliga skuldsättningen uppgår numera till 170 procent av hushållens disponibelinkomst vilket är en uppgång från ca 90% Skuldsättning som härrör sig till bolån utgör 124% av disponibelinkomst resterande skuld är konsumtionslån. 1 Det är en hög skuldsättningsgrad och ökningstakten var under flera år under talet klart oroväckande. Men den kan delvis ha sin förklaring i att fler hushåll blivit bostadsägare än förut genom att andelen bostadsrätter i flerbostadshusproduktionen ökat och att ombildningen av hyresrätter till bostadsrätter tagit ordentlig fart under 2000-talet. Hushållens höga skuldsättning framställs ofta som ett av de stora hoten mot svensk ekonomi och flera förslag har framförts om hur skuldsättningstakten ska kunna dämpas vid sidan av det bolånetak som infördes hösten Gemensamt för dessa förslag är att det är staten som på någon nivå ska införa en ny reglering som dämpar skuldsättningen. Den här rapporten pekar dock på att staten själv genom en av sina flyttskatter stämpelskatten, starkt bidrar till hushållens skuldsättning. När ett hushåll köper ett småhus ska det ovanpå köpeskillingen betala så kallad stämpelskatt i själva verket flera skatter. Skatterna fastställs av köpeskillingens storlek. Det innebär att ett hushåll som köpt ett boende, ofta efter hård budgivning, ovanpå alla övriga kostnader ska betala skatt beräknat på husets pris. Det kan tyvärr ofta komma som en obehaglig och oförutsedd överraskning och ofta finns ingen annan lösning än ökade lån. Villaägarna menar att om politikerna menar allvar med sin oro över hushållens skuldsättning måste man också pröva om det är rimligt att ha en skatt som i så stor utsträckning leder till ökad skuldsättning som stämpelskatten gör. Förutom att stämpelskatten driver på skuldsättningen bidrar den förstås till minskad rörlighet på bostadsmarknaden. Villaägarna kommer att återkomma till den aspekten i andra rapporter under Boverket 2012, Varför amortera?

4 4 (9) Stämpelskatt Stämpelskatt är den skatt man får betala när man köper ett hus eller en tomt. Den består i korthet av lagfartsavgift, expeditionsavgift och pantbrevskatt på nya inteckningar i huset. Lagfartsavgift Lagfartsavgiften uppgår till 1,5% av priset (köpeskillingen). Om priset understiger taxeringsvärdet beräknas den på taxeringsvärdet. Den som erhåller ett hus genom arv eller gåva slipper lagfartsavgift. Det gäller dock inte om man i utbyte mot gåvan övertar ansvaret för en skuld eller betalar en ersättning på minst 85 procent av husets värde. Slutligen betalar man en expeditionsavgift på 825 kronor. Den som bygger ett hus slipper betala lagfartsavgift på byggnaden men får däremot göra det på tomten. Istället betalar man full moms på byggentrepenaden. Pantbrevskatt Pantbrevskatt får det hushåll betala som behöver ta lån på det hus som köpts ifall det saknas pantbrev. Om det inte finns pantbrev måste man ta ut nya och det kostar två procent av pantbrevets värde i skatt. En skatt som långt överstiger den administrativa kostnaden att ställa ut nya pantbrev och därför är helt fiskal. Eftersom pantbrevskatten betalas av hushåll som måste låna pengar till skillnad från hushåll som inte måste låna pengar kan hävdas att pantbrevskatten är en regressiv skatt. Därutöver får hushållet betala 375 kr per pantbrev i administrativ kostnad. Räkneexempel Antag att ett hushåll köper en villa för kronor en inte ovanlig köpeskilling storstäderna. Hushållet måste låna 80% av summan. På grund av att huset haft samma ägare i många år som inte belånat fastigheten finns det inga pantbrev. Två pantbrev tas ut. Den totala stämpelskatten för hushållet blir med ovanstående ingångsvärden ca kronor. Stämpelskatt Lagfartsavgift (1,5% av köpeskilling) Pantbrevsskatt (2% på nya lån) Expeditionsavgift Avgift för pantbrev (375 kr) Total stämpelskatt: kr kr 825 kr 750 kr kr

5 5 (9) Hur mycket stämpelskatt betalade småhusägare 2012? Prognosen för statens totala intäkter från stämpelskatten är 8003 miljoner kronor för 2012 enligt Ekonomistyrningsverket. Dock finns det ingen uppgift om hur denna skatteinkomst fördelar sig på lagfartsavgift eller pantbrevskatt eller på upplåtelseform. Statens intäkter från lagfartsavgiften Lantmäteriet har dock uppgifter om hur mycket fysiska personer (hushållen) betalade i lagfartsavgift för småhus och tomträtter Summan uppgår till 1,9 miljarder kronor. Statens intäkter från pantbrevskatten Som tidigare beskrivits tas pantbrevskatt ut på nyutfärdade pantbrev. Det finns ingen offentligt tillgänglig statistik över utfärdade pantbrev. Däremot förs statistik av Riksbanken om finansiella instituts utlåning till hushållen. Enligt SCBs senaste Finansmarknadsstatistiska meddelande utvecklade sig den totala utlåningen till hushåll med småhus som säkerhet enligt nedanstående tabell. Total utlåning till hushåll med småhus som säkerhet MFI (Monetära, Finansiella Institut) mnkr (31/ ) Jan Feb Mar Apr Maj Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dec Ökning Pantbrevskatt 2% 1199 Som framgår av tabellen ökade utlåningen till hushållen med småhus som säkerhet med nästan 60 miljarder kronor förra året. Eftersom utlåningen ständigt ökar och 2 SCB Finansmarknadsstatistik mars 2012, jan 2013

6 6 (9) aldrig varit större historiskt är det ofrånkomligt att det måste tas ut lika mycket nya pantbrev som ökningen i utlåningen med småhus som säkerhet. Pantbrevskatten för 2012 blir därför 2 procent av 60 miljarder, dvs. nästan 1,2 miljarder kronor. Sammanlagt bedömer vi därför att statens inkomster från stämpelskatten från enbart småhusägare 2012 bör uppgå till 3,1miljarder kronor (Pantbrevsskatt 1,2 mnkr, Lagfartsavgift 1,9 mdr kr). Mot bakgrund av att statens totala intäkter från stämpelskatten är 8 miljarder kronor enligt ESV bedömer vi inte att det är en orimlig siffra. Övriga skatteintäkter kommer från övriga upplåtelseformer.

7 7 (9) Hur mycket lånade svenska småhusägare till stämpelskatt 2012? Stämpelskatt skall betalas inom en månad från den dag då beslut lagfart och i förekommande fall inteckning fattats av ansvarig myndighet. Dvs. inte i samband med andra kapitalrelaterade skatter året efter (jmf kapitalvinstsskatt). De beräkningar av stämpelskatternas omfattning 2012 som gjorts ovan är därför belopp som hushållen redan betalat till staten i stämpelskatt. LAGFARTSAVGIFT Den genomsnittliga belåningsgraden för hela för nya bolån uppgår för närvarande till ca. 70% enligt en studie genomförd av Finansinspektionen. 3 Eftersom lagfartsavgift erläggs av hushåll som köper ett hus och inte lägger om gamla lån gör Villaägarna därför bedömningen att 70% av hushållens betalningar av lagfartsavgifter finansieras genom ökad skuldsättning. PANTBREVSKATT Pantbrevsskatten är en regressiv skatt i så måtto att den betalas av dem som måste skuldsätta sig för att kunna köpa sitt småhus. Eftersom pantbrevsskatten betalas av hushåll som skuldsätter sig är det rimligt att anta att pantbrevskatten, som är den sist tillkommande kostnaden för ett hushåll som köper ett hus, i mycket hög utsträckning ger upphov till ökad skuldsättning. I annat fall skulle hushållen inte behöva ta ut nya pantbrev i husen man köper. Därför antas att hushållen lånar till 85% av pantbrevsskatten. Totalt Summan av 70% av hushållens utgifter för lagfartsavgift och 85% av pantbrevskatten uppgår till 2,3 miljarder kronor. Detta belopp tvingades alltså hushållen skuldsätta sig för att kunna betala stämpelskatter Belåningen motsvaras inte av någon korresponderande tillgång utan utgör ur hushållets perspektiv ren skuldsättning för att betala en skatt. Småhusköpares lån för stämpelskatt 2012 (mnkr) Lagfartsavgift (70% 1900 mnkr) 1330 Pantbrevsskatt (85% 1199 mnkr) 1019 Totalt Den svenska bolånemarknaden 2013, Finansinspektionen den 7 mars 2013

8 8 (9) Som beskrevs tidigare lånade hushållen närmare 60 miljarder kronor mer till sina småhus under Av denna belåning utgjorde stämpelskatten 2,3 miljarder eller 3,92 procent. Moms vid nyproduktion I denna rapport har momsen som hushållen betalar vid nyproduktion av småhus inte tagits med då det formellt inte är en stämpelskatt. Dock bör det påpekas att hushållen sannolikt belånade sig mycket för att betala byggmoms på småhus förra året. Enligt SCB byggdes det 4268 småhus 2012 vilket är ett historiskt lågt antal. 4 Byggkostnaden uppgick 2010 i genomsnitt till kr 5 per småhus. Av detta utgörs (20%) av moms dvs. 533 tkr. Hushållen betalade därmed knappt 2,3 miljarder kronor i moms för nyproducerade småhus Troligtvis har byggpriserna stigit sedan 2010 vilket gör att siffran förmodligen är högre. Eftersom hushåll som tar nya bostadslån i genomsnitt lånar 70% av köpeskillingen är det rimligt att anta att hushållen lånade 70% av 2,3 miljarder, dvs. 1,6 miljarder kronor 2012 för att betala moms på sina nya hus. Stämpelskatter och moms ett fel i skattesystemet Stämpelskatter och moms på småhus är en assymmetri i skattesystemet eftersom småhus reavinstbeskattas som andra tillgångar vid försäljning som andra tillgångar som t.ex. aktier. Men till skillnad från dem beskattas man även med stämpelskatt och moms. Att det är något märkligt styrks av att Sverige är det enda landet i Europa vid sidan av Portugal som har evig reavinstbeskattning på privatbostäder. Visserligen är reavinstbeskattningen på småhus något lägre (22%) istället för vanliga 30%. Denna lättnad hänger dock ihop med att småhus till skillnad från andra tillgångar beskattas löpande efter tio år genom fastighetsskatt. Stämpelskatten på småhus är slutligen också felkonstruerad eftersom den kraftigt diskriminerar småhus. Ett hushåll som köper ett småhus för 4,5 miljoner kronor och måste ta ut nya pantbrev på 3,6 miljoner kronor får en total stämpelskatt på kr. Om hushållet istället köper en lika dyr bostadsrätt blir stämpelskatten 825 kr aspx 5 Bostads- och byggnadsstatistisk årsbok 2012

9 9 (9) Förslag Eftersom stämpelskatten bidrar till minska rörlighet på bostadsmarknaden och ökad skuldsättning är det rimligt att avveckla den. Vid sidan av dess negativa inverkan på rörlighet och skuldsättning är stämpelskatten inte kongruent med det övriga skattesystemet. Småhus beskattas för närvarande som en kapitaltillgång dels löpande (fastighetsskatt), vid avyttring (kapitalvinstsskatt) men också vid köp genom stämpelskatt och/eller byggmoms. Motsvarande beskattning av andra kapitaltillgångar som t.ex. aktier skulle med rätta anses vara orimlig. Skatteavvikelsen för småhus blir också tydlig vid en jämförelse med bostadsrätter som helt slipper stämpelskatter på hushållsnivå så när som på små administrativa avgifter. Villaägarna anser därför att stämpelskatterna helt bör avvecklas. Givet att det inte sker vid ett tillfälle är det rimligt att börja med pantbrevskatten som särskilt drabbas hushåll som av olika skäl måste ta ut nya pantbrev för att kunna belåna sin bostad.