Grundläggande fastighetsförvaltning, 7,5hp

Transkript

1 Umeå Universitet Tillämpad fysik och elektronik Sara Bäckström Juridiska institutionen Signe Lagerkvist Tentamen för byggnadsingenjörer årskurs ett i Grundläggande fastighetsförvaltning, 7,5hp Datum: Tid: Betygsgränser: 35 poäng betyg 5 26 poäng betyg 4 20 poäng betyg 3. Hjälpmedel: Miniräknare Lagtext: Miljöbalken (1998:808) Plan- och bygglagen (2010:900) Fastighetsbildningslagen (1970:988) Jordabalken (1970:994) Bostadsrättslagen (1991:614) Lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter (1984:404) Lycka till!

2 Juridik 1. Bengt och Linda driver städfirman Rent och snyggt tillsammans. De har specialiserat sig på att rengöra träverandor och stenläggningar m.m. i folks trädgårdar, vilket innebär att de städningsarbeten de utför i huvudsak sker under våren och försommaren. Under resten av året försörjer sig paret med att arbeta som telefonförsäljare av diverse produkter. Bengt och Linda har arbetat på detta sätt i tre år nu. Detta år har de effektiviserat städningsarbetet med hjälp av ett mycket effektivt rengöringsmedel, Ultrarent, som de kommit över hos en grossist i stan. Enligt grossisten de köpte Ultrarent av bör städningsarbetet kunna ske dubbelt så snabbt då medlet är relativt starkt frätande jämfört med det mer miljövänliga medel, Ekotvätt som paret använde sig av tidigare. Bengt och Linda har under våren och sommaren rengjort folks verandor m.m. vid totalt ca 200 tillfällen och kan konstatera att de numera kan utföra arbetet på halva tiden jämfört med tidigare, och att de därmed (eftersom de tar ut ett fast pris och eftersom de båda rengöringsmedlen kostar ungefär lika mycket), har ökat förtjänsten på sitt arbete betydlig. Bengt och Linda pratar gärna om hur bra det har gått för deras städverksamhet i år. Deras närmaste granne, Olivia, blir dock inte särskilt imponerad när paret berättar hur de effektiviserat sitt städningsarbete. Olivia blir så pass upprörd att hon vid upprepade tillfällen kontaktar tillsynsmyndigheten (kommunen) och kräver att nämnden ska förelägga paret att genast sluta upp med att använda medlet Ultrarent i sin städverksamhet. Er uppgift är att reda ut om tillsynsmyndigheten har en skyldighet att förelägga Bengt och Linda att sluta upp med att använda rengöringsmedlet Ultrarent i sin städverksamhet? (Detta utifrån miljöbalkens bestämmelser). Kom ihåg att gå hela vägen och börja med att motivera varför alt. varför inte miljöbalkens regler är tillämpliga! 6 p 2

3 2. Kerstin och Arne känner att de på grund av sin höga ålder inte längre orkar ta hand om det fritidshus som de har i Krokfors i närheten av Hemavan, och har därför bestämt sig för att sälja sin fastighet, med beteckningen Krokfors 1:24 i Sorsele kommun. Efter budgivning står det klart att familjen Persson ska köpa fastigheten, för kr. Köpeskillingen överstiger alltså taxeringsvärdet från föregående år, som uppgår till kr. a) I juni, efter att köpet genomförts men före tillträdet, så flyttas en bastustuga bort från fastigheten. Bastustugan flyttas bort eftersom Kerstin och Arne sålt denna byggnad till grannen Oskar förra året. Oskar har dock inte flyttat stugan till sin fastighet ännu, då han ville vänta tills snön hade försvunnit. Familjen Persson blir överrumplade av att den fina bastustugan försvunnit från fastigheten och har först ingen aning om vad som hänt, tills Kerstin berättar om grannens köp. Din uppgift är att förklara vad som gäller d.v.s. om Oskar hade rätt att hämta Bastustugan eller inte. 3 p Kerstin och Arne köpte fastigheten Krokfors 1:24 dels med egna besparingar och dels med pengar som de lånade med fastigheten som säkerhet. Lånet uppgick till sammanlagt kr. Familjen Persson har kr i egna besparingar. Resterande del av köpeskillingen måste de låna till, med fastigheten som säkerhet. Hur mycket stämpelskatt kommer familjen Persson att vara tvungna att betala i anledning av köpet av fastigheten? c) Familjen Persson äger nu fastigheten Krokfors 1:24 och har bestämt sig för att bygga ut fritidshuset på fastigheten. Eftersom fastigheten är ganska liten har familjen kontaktat ägaren till grannfastigheten, Lars, och frågat om denne skulle kunna tänka sig att sälja en bit av den mark (de kallar marken för Lillbiten) som gränsar till Krokfors 1:24, och som ligger i anslutning till den del av fastigheten där utbyggnaden planeras. Kan familjen Persson och grannen Lars upprätta ett avtal som gör att Lillbiten blir en del av Krokfors 1:24? 5 p 3p 3

4 3. Släkten Bergkvist har ägt fastigheten Kråkudden 1:4 (se den stora sträckade rektangeln ovanför) sedan början av 1900-talet. Fastigheten är taxerad som småhusenhet fritidsbostad. Släkten har utökats och nu har delägarna ansökt om att få uppföra ett nytt bostadshus inom den lilla streckmarkerade rektangeln ovan (utmärkt med ett X). Det befintliga bostadshuset ligger ca 50 meter från stranden. Det planerade bostadshuset kommer också att ligga ca 50 från stranden. Avståndet mellan det befintliga bostadshuset och platsen X är 55 meter. Mellan det befintliga och det planerade bostadshuset finns en del orörd natur i form av gles skog. Det befintliga bostadshuset ligger på en platå som gör att det planerade huset kommer att ligga ca tre meter lägre än denna byggnad. Din uppgift är att utreda delägarnas möjlighet att få bygga ett nytt bostadshus utifrån miljöbalkens krav. 6 p 4

5 Ekonomi 4. a. b. c. Gör bokslut på följande affärshändelser (resultat och balansräkning). Alla belopp i tkr. 1. Företaget grundas med eget kapital på 200 vilket sätts in på ett bankkonto. 2. Företaget lånar 100 från bank och sätter in på ett postgirokonto. 3. Klientarvoden på 150 erhålls via postgirogirering. 4. Lokalhyra på 100 betalas via postgirogirering. 5. Ränta för banklånet betalas med 3% (gällande ränta för perioden) och 5 amorteras. 6. Ägaren tar ut 7 från bankkontot för eget bruk. Vad ska en årsredovisning innehålla förutom bokslut? Varför används metoden med dubbel bokföring? 2 p 5. a) c) d) e) Beskriv vad det innebär att göra en ekonomisk analys av t ex en hyresfastighet och nämn minst 2 fokusområden för analys. Förklara vad nyckeltalet soliditet står för. Förklara vad kalkylränta är. Vad kallas en noggrann ekonomisk granskning/besiktning av en fastighet? Vad är det som i första hand styr marknadsvärdet för en bostadsfastighet eller kontorsfastighet? 2 p 6. a) c) Vad är syftet med taxering? Hur räknas ett taxeringsvärde för ett småhus fram? Beskriv skatt och avdrag vid avyttring (försäljning) av en bostadsrätt. 7. a) Beskriv förmedlingsprocessen i tre steg och skriv en förklaring till varje steg. Vad betyder att mäklaren har ensamrätt? 3 p Maxpoäng 40 5