Bostadsbyggandet hinder och möjligheter ANDREAS BRENDINGER SVERIGES BYGGINDUSTRIER

Transkript

1 Bostadsbyggandet hinder och möjligheter ANDREAS BRENDINGER SVERIGES BYGGINDUSTRIER

2 2 BI:s vision är ett hållbart samhällsbyggande i världsklass Ett prioriterat mål en attraktiv byggbransch som kännetecknas bl.a. av ett marknadsstyrt byggande! En bättre fungerande bostads och arbetsmarknad skapar förutsättningar för tillväxt och ökad välfärd. Målet är långsiktiga och stabila regler för ny och ombyggnad.

3 Påbörjade bostäder Källa: SCB, BI:s prognos för

4 Bostadsbyggandet senaste o kommande år..i Göteborg Almhult Gårda Lindholmen Sannegården Eriksberg Kallebäck Gårdsten Askim Kviberg Kvillebäcken Danska Vägen Tuve Järnbrott Härlanda Biskopsgården Frölunda Tynnered Lundby Torslanda Billdal/Hovås Centrum Bergsjön Backa S:a Askim Fiskebäck Alltså inte helt still ca läg./år men

5 5 Nulägesbild på bostadsmarknaden Tröghet i nyproduktionen Lågt bostadsbyggande Låga bygginvesteringar Ineffektiv plan och bygglovsprocess Eftersatt underhåll Hög energieffektiviseringspotential Hög beskattning av boendet Bostadsbrist och svarthandel med hyreslägenheter Ombildningar Ingen bostadsbubbla Demografiskt tryck Ökat politiskt intresse för bostadsbyggandet

6 Programpunktens rubrik Svårigheter med att öka bostadsproduktionen Vi lever på att bygga; infrastruktur, samhällen, bostäder etc. Byggprocessen går trögt. Det finns hinder som försvårar nyproduktion av bostäder. Byggindustrin har utmaningar och stora möjligheter!

7 Bostadsmarknadens tre problem? Effektivare plan och bygglovsprocess Bostadsmarknadens problem Friare hyressättning Infrastrukturinvesteringar Fullt så enkelt är det inte!

8 SVERIGES BYGGINDUSTRIER 8 Ingen bra väg om man vill utveckla bostadsbyggandet

9 Skylla på andra är inte heller speciellt konstruktivt

10 Bostadsbyggandet komplext och motsägelsefullt I Sverige byggs ½ så många bostäder som i de nordiska grannländerna per capita Bristande bostadsförsörjningen i storstäderna hotar den ekonomiska utvecklingen Efterfrågan på bostäder är stor utbudet begränsat Många vill ha billiga bostäder men få vill se en återgång till miljonprogrammets massproducerade miljöer Gärna flexibel och frihet i planbestämmelserna och i markanvisning men inte på min bakgård Gärna flexibla uthyrningsregler men när man väl har ett kontrakt är det skönt med reglerad hyresmarknad Bygg fler bostäder säger politiker med flera men vem vill och skall ta risken? Byggs det tillräckligt eller byggs det lagom och vem tjänar på det i så fall? Incitament för kommunerna att bygga och för vem goda skattebetalare?

11 Inget Quick Fix.

12 Vem kan då göra vad för att öka bostadsbyggandet?

13 Vad krävs för att en bostad kan börja byggas En Byggherre som skall ta ett investeringsbeslut Entreprenörer som kan leverera en slutprodukt En Bostadskonsument som har betalningsvilja och betalningsförmåga för en viss lägenhet (kostnad) En Finanssektor som fungerar och vill/kan låna ut erforderligt kapital. Räcker detta då?

14 Ett hus blir till En illustration av vägen från idé till färdig byggnad (52) 14 Ett hus blir till Stockholms Byggmästareförening 2012

15 Ett hus blir till en lång process En Byggherre som skall ta ett investeringsbeslut alltså först och främst en idé och en vilja att bygga (och finansiering)! Förberedelser mark, förstudie, undersökningar, idéskiss, förslag till kommunen, förprövning, byggnadsnämnden, stadsbyggnadskontoret > Beslut om uppdrag Planskede förslag program, programsamråd, godkännande program, utarbeta programförslag, plansamråd, justerat planförslag, Beslut om planförslag, granskning, BN beslut om detaljplan, Beslut i Kommunfullmäktige. (Överklagan= 1) Länsstyrelse, 2) Mark och Miljödomstol, 3) Mark och Miljööverdomstol). LAGA KRAFT! (tid ca 2 6 år)

16 Byggskede val av entreprenadform, ev. förstudie, programskede, systemprojekteringsskede, bygglov (avslag?), detaljprojekteringsskede, försäljning (tillräckligt?), (ev. kundönskemål), produktionsplanering, inköp UE/resurser, tillfälliga anordningar, markarbeten, (fornlämningar), grundarbeten, stomme väggar och tak, installationer, slutkontroll, besiktning. (1 2 år om fornlämningar finns troligtvis längre tid!) Överlämnande slutprodukt överlämnas till Byggherren Inflyttning Förvaltning Ett hus blir till en lång process

17 Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i landet Vilja Insikt Ansvar Mod Samverka Långsiktighet Vår syn på vad följande aktörer har gjort och ytterligare skulle kunna göra för att förbättra förutsättningarna för ett ökat bostadsbyggande Staten Kommunerna Byggherrar och Byggföretag Finansen

18 Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i landet Detta har Staten bl.a. gjort för att förbättra förutsättningarna: Byggregler för studentboende har förenklats Länsstyrelsen har fått mer pengar att förkorta handläggningstider för överklagandeärenden Regelverk för andrahandsuthyrning har förbättrats Sänkning av kommunala fastighetsavgiften för hyres och bostadsrätter i flerfamiljshus Nedsättning av den kommunala fastighetsavgiften vid nybyggn. av bostäder har förlängts (15 år) Byggkravsutredningen Plangenomförandeutredningen Hyresbostadsutredningen Fler utredningar via myndigheter Benchmark bl.a. i Tyskland Insikt om behov av förändringar Förändringsförslag

19 Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i landet Detta kan Staten göra för att förbättra förutsättningarna: Enklare byggregler (PBL) Förenkla plan och bygglovsprocesserna (detaljplan eller bygglov?) Besluta om enhetliga byggregler (slopa lokala kommunala särkrav) Statlig överprövning av detaljplaner som saknar stöd i lagen Friare hyressättning (gradvis.) Ersätt bolånetak med amorteringskrav Ändra reavinstbeskattningen vid bostadsförsäljning Gynna ökat bosparande

20 Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i landet Detta kan Staten göra för att förbättra förutsättningarna: Incitament för kommunerna att vilja bygga bostäder Incitament för privat personer att hyra ut egna lägenheter Överklagandeprocessen ses över (och ändras) Färre instanser Sakägare och ev. avgift Resurser och handläggningstider Gemensam ståndpunkt mellan myndigheterna vad avser bestämmelserna om buller Se över lagstiftningen om exploateringsavtal

21 Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i regionen Detta kan Kommunerna göra för att förbättra förutsättningarna Effektivisera plan & bygglovsprocessen Snabbare Smidigare Smartare ny teknik Etablera garantitider Tidsstyrd handläggning. Rimliga krav i planprocessen ger mångfald (färre egna krav = minskar kostnaden för byggherren och konsumenten) Mindre detaljstyrning mer ram planering Mindre detaljerade detaljplaner (skilj på detaljplan och bygglov) Fler färdiga flexibla detaljplaner (i områden där efterfrågan finns)

22 Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i regionen Detta kan Kommunerna göra för att förbättra förutsättningarna Markanvisningar både stora (skalfördelar) och små (fler aktörer) Se över prissättningen på mark (ev. långsiktig avbetalning?) Använd tomträtten som ett medel Premiera de aktörer som visar att man har idéer och att man vill/kan Satsa på både förtätning och nya områden ( Mellan staden ) Bygg ut infrastrukturen (först.samtidigt) Små kommuner kan/behöver samsas om ny teknik och kompetens Benchmark andra städer (exempelvis Freiburg i södra Tyskland) Förenklad planprocess Enbart energieffektiva byggnader (solceller och passivhus) Väl utbyggd kollektivtrafik Variation och mångfald av upplåtelseformer Mångfald av byggherrar

23 Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i regionen Detta kan Entreprenörer och Byggherrar göra att förbättra förutsättningarna för att öka bostadsbyggandet Tidig och aktiv dialog med kommunen Föreslå idéer (som premieras av kommunerna resultat) Utveckla koncept Förädla befintliga områden och förtäta Utveckla, pröva och implementera nya metoder Utveckla, pröva och implementera ny teknik (FoU) Förbättra (öka) produktiviteten Minska/Eliminera icke värde adderande tid och kostnader Bygg rätt från början Bygg hållbart och med kvalité Inköpsstrategier och nya inköpskanaler

24 Framgångsfaktor för ett ökat bostadsbyggande i regionen Detta kan Entreprenörer och Byggherrar göra att förbättra förutsättningarna för att öka bostadsbyggandet Utveckla säljkanaler marknadsbearbetning Utveckla trygga köp (garantier för kunden) Ha en ökad framtidstro och därigenom våga ta större risker Bygg mer i egen förvaltning Benchmark mot andra näringar Sörj för kompetensförsörjningen och återväxten i företagen Kompetensutveckla medarbetare för kommande och ökande krav Räcker då allt detta?

25 Avgörande för ett ökat bostadsbyggande Marknaden Rätt utbud Rätt läge Rätt innehåll Rätt pris (finansiering) Rätt tid.. Kunden bestämmer alltid

26 Några röster från olika aktörer Lokala särkrav fördyrar inte produkten utan bidrar till ett ökat hållbart, ekologiskt och socialt samhällsbyggande. Vår kommun skall vara föregångare och visa vägen. Allt fler kommuner ställer egna krav på bl.a. energianvändning., buller, tillgänglighet. Det splittrar upp byggmarknaden fördyrar på minst fyra punkter: Extra regelbörda (fler regler att hålla reda på för byggarna) Försämrar konkurrensen Försvårar och hindrar en utveckling av industriellt byggandet Fördyrar produkten och leder till högre hyror

27 Några röster från olika aktörer Ett bostadshus skall nyttjas i kanske upp till år. Då är det väl inte så himla kinkigt om det tar något extra år eller så under vid planprocessen eller?. Lång tid innan färdig produkt : Leder till en dyrare produkt både för byggherren och konsument Leder till sämre konkurrens Leder till längre väntan / länge kö att få bostad Kan vara en tillväxthämmande faktor Sätter kommunen i ett sämre konkurrensläge än andra kommuner som har en effektivare handläggning

28 Några röster från olika aktörer Den tyska planprocessen är rena drömmen för svenska bostadsbyggare. Från idé till slutgiltigt klartecken från myndigheter har det tagit 6 månader och till sista inflyttning har det tagit 3 år Den tyska planprocessen och 34 i den tyska lagen: Ger byggherrar och byggföretagen stor frihet Tillämpas på mark som saknar detaljplan (vanligt i tyska städer) På mark i hyfsat centrala och attraktiva lägen med bra infrastruktur men utanför den centrala stadskärnan. Anpassa bl.a. bygghöjden till omkringliggande hus Befintliga hus får exempelvis inte skuggas av nya hus Överklagan enbart för sakägare Skillnader i byggkrav mellan de 16 delstaterna är små

29 VAD FÅR DET LOV ATT KOSTA? FRÅN IDÉ TILL FÄRDIG BOSTAD Alla kostnader hamnar slutligen på hyresgästen. Det är aldrig någon annan som tar den!

30 Och glöm inte Uppskattning värmer (om det inte är från Skatteverket förstås) och ett bra arbete, insats och samarbete är oändligt mycket värt på sikt. Det räcker med att säga fan vilken smart lösning eller vad bra det fungerat eller. Spara inte med beröm. men var ärlig.

31 Och så slutligen Tillsammans inte var och en kan vi höja byggandet av bostäder till blå vita höjder i vår region Trevlig sommar! Tack för uppmärksamheten.

32 Slut..

33 Dyrt att bygga eller kostsamt att bo? Vad är det som kostar? Vad betalar du med hyran? Produktionskostnad

34 Produktionskostnad fördubblad mellan ! + 70 % Markkostnader och moms + 20 % Materialkostnader + 10 % Löner Faktorprisindex % Produktionskostnad + 46 % Byggkostnad (byggmaterial järn, stål, el) + 14 % Byggherrekostnader + 15 % Konsumentprisindex

35 RAPPORT: Produktiviteten i byggindustrin Omöjligt att uttala sig om med dagens mätningar och indexsystem då det saknas relevant information. Tvärsäkra konstateranden om att byggbranschen har en så dålig produktivitetsutveckling, baseras på en myt Hans Lind, KTH Han Suck Song, KTH

36 Produktivitet i byggsektorn Dålig produktivitetsutveckling i byggindustrin faktum eller mätfel en myt? Byggindustrin påstås ha sämre produktivitetsutveckling än övrig industrin (Snittet vad avser svensk näringsliv är +3% )? Konjunkturinstitutets rapport Konjunkturläget Bostads och byggnadsstatistisk årsbok Sega Gubbar och Skärpning Gubbar (Statskontoret) Kritiken är inte unik för Sverige gäller hela världen! Branschföreträdare känner inte igen sig! Är verkligen produktivitetsutvecklingen så låg eller? ett

37 Produktivitet i byggsektorn Vad menas med produktivitet och hur mäts den? Definition: Produktivitet mätt som förädlingsvärde per arbetad/h Förädlingsvärde Skillnaden mellan Företagets intäkter och Företagets kostnader för inköp av råvaror, halvfabrikat och tjänster, alltså det värde som Företaget har skapat genom sitt arbete. Detta slås sedan ut på antalet arbetade timmar. Måttet benämns arbetsproduktivitet och är alltså Företagets förädlingsvärde per arbetad timme.

38 Produktivitet i byggsektorn Jämförelser mellan år kräver justeringar bl.a.: Inflation skillnad i kostnad för inköp mellan år 1 och år 2 Kvalitetsutveckling skillnader i produkten mellan år 1 och år 2 kan kräva justering av priset pga. kvalitetshöjning Intäkterna år 1 och år 2 Inköp av varor år 1 och år 2 Antalet arbetade timmar år 1 och år 2 Prisutveckling år 1 och år 2 Kvalitetsutveckling mellan år 1 och å 2 för sålda varor, insatsvaror och tjänster

39 Produktivitet i byggsektorn Felkällor: 1. Mätning av det nominella förädlingsvärdet, alltså förädlingsvärdet för varje enskild år utan prishöjningarna 2. Mätningen av antalet arbetade timmar 3. Konstruktionen av det prisindex som används för justera för inflation och kvalitetsutveckling för att bestämma det reala förädlingsvärdet

40 Produktivitet i byggsektorn Felkällor kommentar: 1. Mätning av det nominella förädlingsvärdet, alltså förädlingsvärdet för varje enskild år utan prishöjningarna Experter från SCB sammanställer data från olika källor bl.a. enkät till byggföretagen. Därefter gör experterna korrigeringar för att anta exempelvis vad som produceras i den svarta sektorn. Slutsatserna är ganska osäkra. Ingen större tilltro till enskilda års uppskattade värden. Systematiska fel ökar / minskar dock inte över åren. Mätfel påverkar dock inte mätningen över tiden.

41 Produktivitet i byggsektorn Felkällor: 2. Mätningen av antalet arbetade timmar Experter från SCB lägger i detta fall pussel från olika källor. Ingen större tilltro till enskilda års uppskattade värden. Systematiska fel ökar / minskar dock inte över åren. Mätfel påverkar dock inte mätningen över tiden.

42 Produktivitet i byggsektorn Felkällor: 3. Konstruktionen av det prisindex som används för justera för inflation och kvalitetsutveckling för att bestämma det reala förädlingsvärdet (prisjustering) Två prisindex används för byggbranschen, byggnadsprisindex och entreprenadindex. Byggnadsprisindex används för bostäder och tar hänsyn till tre kvalitetsfaktorer per lägenhet: 1) antal balkonger, 2) antal hygienutrymmen och 3) antal parkeringsplatser (garage och P däck). Det tar inte hänsyn till utrustning i kök och våtrum, installationer, intelligenta system, golvmaterial, energiförbrukning, sophantering, anpassningar d v s sådant vi normalt förknippar med kvalitet.

43 Produktivitet i byggsektorn Felkällor: 3. Konstruktionen av det prisindex som används för justera för inflation och kvalitetsutveckling för att bestämma det reala förädlingsvärdet (prisjustering) forts. Byggnadsprisindex tar därför inte tillräcklig hänsyn till kvalitetsförändringar. Det ger därför en bristfällig information om den rena prisutvecklingen.

44 Sammanfattning Produktivitet i byggsektorn Forskarna professor Hans Lind och Doktor Han Suck Song, KTH Stockholm: De officiella mätningarna underskattar med stor sannolikhet produktiviteten eftersom de inte på ett korrekt sätt justerar prisutvecklingen för kvalitetsutvecklingen. Samtidigt saknas det helt statistiska underlag för att konstruera alternativa index eftersom ingen samlar in fakta om fler kvalitetsvariabler som bättre material, bättre komfort, bättre design, lägre energiförbrukning eller nya tekniker och material Det går inte med dagens statistik, trovärdigt att uttala sig om byggindustrins produktivitetsutveckling. Mycket talar för att den är bättre än den redovisade men eftersom det saknas relevant information går det inte att göra en korrekt analys.

45

46 46 Inför en friare hyressättning Konsumenternas värderingar ska styra hyran Fria hyror i nyproduktionen Hyressättningen i beståndet anpassas till efterfrågan under en års period Tidsbegränsade hyreskontrakt Lediga lägenheter släpps ut på marknaden Individuellt stöd till bostadskonsumenter

47 47 Individuellt stöd till bostadskonsumenter Vi vill ha ett marknadsstyrt byggande baserat på konsumenternas efterfrågan Individuellt stöd till konsumenter som inte kan bära alla kostnader för boendet ska skötas via socialpolitiken. Då uppnås träffsäkerhet med stödet.

48 48 Utveckla upplåtelseformerna Frikoppla ägarlägenheter från hyresregleringen Möjliggör självförvaltning för hyresgäster Underlätta möjlighet för tillval och frånval Tillämpa partiella kontrakt

49 Ägarlägenheter Dra kapital till bostadsmarknaden Ökade valmöjligheter Faktiskt ägande Skapar flyttkedjor Potentiell marknad Kunskapsbrist Hyresregleringen

50 50 Bättre balans mellan upplåtelseformerna Fastighetsskatten på näringsfastigheter slopas Översyn av beskattningen av de olika upplåtelseformerna

51 Infrastrukturinvesteringar på en långsiktigt hållbar nivå 51