10 PUNKTER FÖR ETT ÖKAT BOSTADSBYGGANDE

Transkript

1 10 PUNKTER FÖR ETT ÖKAT BOSTADSBYGGANDE

2 FÖRORD Under 2012 ökade bostadsbristen ytterligare från en redan oroande hög nivå. 126 av Sveriges 290 kommuner uppgav i Boverkets bostadsmarknadsenkät 2013 att de har brist på bostäder. Särskilt stor är bristen på hyresrätter. Fastighetsägarna har under en längre tid varnat för att den omfattande bostadsbristen och låga nyproduktionen av bostäder hämmar både sysselsättningsnivå och ekonomisk tillväxt i Sverige. Fastighetsägarna presenterar i denna rapport tio punkter som vi anser har störst möjlighet att öka byggandet, inte minst av hyresrätter. Bland punkterna återfinns förslag om förändringar av hyressättningssystemet och planprocessen, förslag som även olika statliga utredningar lagt fram. Här återfinns även förslag om utbyggd infrastruktur, likvärdiga skattemässiga villkor för hyresrätter samt ändrad kommunal markpolitik. Även detaljerade byggregler samt tillämpning av riktvärden för buller föreslår vi ändras för att underlätta bostadsbyggandet. FASTIGHETSÄGARNAS 10 PUNKTER FÖR FLER BOSTÄDER Påbörja skyndsamt en ansvarsfull och genomgripande reformering av det svenska hyressättningssystemet. Avskaffa möjligheten till kommunala särkrav. Inför ordningen med antingen detaljplan eller bygglov. Lagreglera innehåll i exploateringsavtal. Länsstyrelserna ska inte längre vara första överklagandeinstans för plan- och byggärenden. Begränsa vad som får överklagas och vilka som får överklaga i de olika stegen i planprocessen. Ändra dagens bullerregler. Låt Plan- och bygglagen (PBL) vara styrande kring buller och bostadsbyggande. Investera mer i infrastruktur. Stat, kommun och landsting behöver samarbeta mer med näringslivet och söka alternativa finansieringsformer. Slopa fastighetsskatten på hyresrätter samt inför en låg moms på hyran. Kommuner måste producera ett större utbud av planbelagd byggklar mark och, i avvaktan på lika marknadsmässiga villkor för hyresrätten, aktivt använda markpolitik och markanvisningar för att gynna hyresrätter. Rensa bland kostnadsdrivande bestämmelser i Boverkets byggregler (BBR) och lätta på den andel av lägenheterna i flerbostadshus som avkrävs tillgänglighetsanpassning. Fastighetsägarna juni

3 Våra största städer och universitetsorter har under lång tid dragits med tilltagande bostadsbrist. Under 2012 ökade bostadsbristen ytterligare. 126 av Sveriges 290 kommuner uppger i Boverkets bostadsmarknadsenkät 2013 att de har brist på bostäder. Bristen på bostäder finns i alla typer av kommuner och över hela landet. Särskilt stor är bristen på hyresrätter och antalet kommuner som uppger sig ha brist på hyresrätter fortsätter att öka. I år är det 246 kommuner, eller 85 procent. Även kommuner som totalt sett har ett överskott på bostäder har brist på hyresrätter. 10 PUNKTER FÖR ÖKAT BOSTADS- BYGGANDE Trots den stora bristen på bostäder, är byggandet lågt. Preliminära uppgifter visar att under 2012 påbörjades byggandet av lägenheter, en minskning med 23 procent jämfört med En viktig anledning till att det byggs så få bostäder är allt för detaljreglerande byggregler, detaljplaner och genomförandeavtal. Andra hämmande faktorer är hyressättningssystemets utformning, långsamma planprocesser och generösa och tidskrävande överklagandeprocesser. Tillsammans bidrar dessa hämmande faktorer till att exkludera både mindre och internationella aktörer från marknaden. Med en begränsad konkurrenssituation drivs produktionskostnaderna upp, vilket fördyrar bostadsbyggandet ytterligare. Bostadsbyggandet i Sverige har därmed hamnat i en ond spiral. Fastighetsägarna har länge varnat för att den omfattande bostadsbristen och låga nyproduktionen hämmar både sysselsättning och tillväxt. Flera oberoende experter och institutioner ansluter sig nu till denna analys. Finanspolitiska rådet skriver till exempel i sin rapport från maj 2013: Vi menar att en bättre fungerande bostadsmarknad bidrar till ökad rörlighet på arbetsmarknaden och till högre ekonomisk tillväxt. ÅTGÄRDER FÖR ÖKAT BYGGANDE För att öka sysselsättningen och tillväxten är det nödvändigt för Sverige som välfärdsstat att bryta den negativa spiral bostadsbyggandet hamnat i. Detta kan åstadkommas endast genom att åtgärda de hämmande faktorer som enskilt och sammantagna står i vägen för den nödvändiga skjuts framåt som bostadsmarknaden behöver. Syftet med denna rapport är att lyfta fram de åtgärder som vi anser kunna tillföra mest för att öka bostadsbyggandet, då främst hyresrätter. Vi vill med våra tio punkter visa på behovet av verkliga förändringar och inte enbart utredningar och parlamentariska kommittéer. Om förslagen i de tio punkterna genomförs finns det goda förutsättningar för att öka bostadsproduktionen. 1 SCB 3

4 1. REFORMERA HYRESSÄTTNINGEN EU-kommissionen fortsätter uppmana Sverige att reformera hyressättningssystemet för att komma tillrätta med obalanser i ekonomin. Det framgår av kommissionens senaste granskning 2 av makroekonomiska obalanser i medlemsländerna liksom i dess specifika förslag till rekommendationer för Sverige. Kommissionen är inte ensam, utan rådet att se över prisbildningen på den svenska bostadshyresmarknaden har även framförts av bland andra IMF, OECD och nu senast Finanspolitiska rådet som skriver att Problemen på utbudssidan och med bruksvärdessystemet utgör allvarliga hinder för en väl fungerande bostads- och arbetsmarknad och hämmar därför den ekonomiska tillväxten. Regeringens egen utredning, Hyresbostadsutredningen, skriver i sitt slutbetänkande 3 att hyresmarknaden behöver reformeras. Hyressättning och investeringsförutsättningar som följer av bruksvärde- och förhandlingssystemen framstår som en nyckelfråga för hyresmarknaden. Bilden tonar fram av marknadsförutsättningar som inte är skapade för att undvika utbudsunderskott/bostadsbrist och följaktligen heller inte för att underbygga ekonomisk utveckling i en dynamisk värld. Bruksvärde- och förhandlingssystemen har enligt utredaren allmänt fört med sig förhållandevis små skillnader i hyresrelationer som inte speglar efterfrågan och alltså inte konsumenternas värderingar. Efterfrågeöverskott motsvaras inte av påtagligt högre hyresnivåer och utbudsöverskott kommer inte till uttryck genom påtagligt lägre hyresnivåer. Prismekanismen är i betydande utsträckning satt ur spel. Systemen har bidragit till osäkerhet och minskad investeringsvilja i områden med efterfrågeöverskott. I det ligger bl.a. att hyror i ingångna avtal kan åsidosättas genom prövning i hyresnämnderna. Systemen har enligt utredaren hämmat utbudet. Med blicken framåt blir också dagens frånvaro av ägarlägenheter en hämmande faktor för utbudet av hyresbostäder. Det är inte möjligt för privatpersoner att investera i enstaka lägenheter för uthyrning på ekonomiskt rimliga villkor. Privat investeringskapital söker sig generellt i alltför begränsad utsträckning till investeringar i hyresbostäder i områden med efterfrågeöverskott. Systemet med så kallade presumtionshyror tilllämpas endast i begränsad utsträckning. Trots det råder en spridd missuppfattning om att all nyproduktion sker med presumerade hyror och att presumerade hyror är liktydigt med fri hyressättning. Formellt kan en hyresvärd i dag visserligen komma överens med hyresgästerna om hyresnivån för nyproducerade lägenheter. Risken finns dock att hyresgästen kort tid därefter vänder sig till hyresnämnden och att nämnden fattar beslut om en lägre hyresnivå. Då håller inte fastighetsbolagets produktionskalkyl. Utformningen av dagens presumtionssystem är i grunden olycklig och stimulerar inte investeringsviljan i tillräcklig utsträckning. Även med en förlängning av presumtionstiden från 10 till 15 år är osäkerheten kring framtida avkastning för stor och en fungerande form för bindande överenskommelser direkt med hyresgästerna saknas. Ovissheten som nuvarande regelverk medför hindrar nyproduktion. Därför krävs en lagändring som innebär att en nyproduktionshyra som avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst vid sidan av det kollektiva förhandlingssystemet också ska kunna utgöra en presumtionshyra. Viktigare än att förlänga presumtionsperioder är därför att vidga presumtionsbegreppet till att även omfatta individuellt förhandlade hyror. En reformering av hyressättningen måste genomföras stegvis och få ta tid. Det starka konsumentskyddet på den svenska bostadsmarknaden bör värnas och förändringstakten vara sådan att tryggheten för konsumenter bevaras genom en kombination av regelverk och det ökade utbudet av bostäder. Det är därför naturligt att de första reforminslagen berör nyproducerade bostäder. Förslag: Påbörja skyndsamt en ansvarsfull och genomgripande reformering av det svenska hyressättningssystemet. 2. INGA KOMMUNALA SÄRKRAV Den statliga Byggkravsutredningen har påvisat att förekomsten av särkrav inte bara fördyrar nyproduktion utan även kraftigt försvårar den. Det är tveksamt om kommuner ska tillåtas ställa sådana tekniska egenskapskrav på byggnader. Kommunerna bör inte överta statens ansvar för

5 ställningstaganden om samhällsekonomiskt rimligt sätt att bygga. Det är upp till byggherren, utifrån marknads- och livscykelkostnadsanalyser, att avgöra huruvida den byggnad som uppförs ska överträffa de minimikrav staten fastställt. Att bygga energisnålt är bra ur ett livscykelperspektiv. Fastighetsägarna vill se enhetliga nationella krav. Kommunala särkrav inom flertalet områden sätter stopp för effektivisering och utveckling för branschen om de behålls. Förslag: Avskaffa möjlighet till kommunala särkrav. 5. KORTA HANDLÄGGNINGSTIDEN VID ÖVERKLAGANDE En undersökning som Fastighetsägarna genomförde visar att politiker och fastighetsföretag är rörande överens. Tidsbegränsa handläggningen vid överklaganden av plan- och byggärenden och ta bort en instans för överklagan. Hela 94 procent av de politiska företrädarna tyckte att det är mycket bra eller ganska bra att tidsbegränsa handläggningen vid överklaganden av plan- och byggärenden. Motsvarande siffra bland fastighetsföretagen var 97 procent. På frågan om det är bra att ta bort en instans, länsstyrelsen, för överklagan svarade 80 procent av fastighetsföretagen att de tycker det är mycket eller ganska bra. Bland politiker var motsvarande siffra 69 procent. 3. FÖRKORTA PLANPROCESSEN Plangenomförandeutredningen presenterade i maj 2013 sitt förslag om omfattande ändringar i planprocessen. Planprocessen trimmas genom att översiktsplanens roll stärks då begreppet områdesplaner införs. Utifrån dessa blir efterföljande steg i planprocessen antingen detaljplan eller bygglov. Därmed frångås det tidsödande förfarandet med först detaljplan och sedan bygglov. Förslag: Inför ordningen med antingen detaljplan eller bygglov. 4. LAGREGLERA EXPLOATERINGSAVTAL Den statliga Plangenomförandeutredningen föreslår att exploateringsavtal lagregleras. En undersökning från KTH 4 har påvisat att flertalet avtal saknar lagstöd. Vidare medför förfarandet kring exploateringsavtalen att det uppstår både brister i transparens och förutsägbarhet. Många exploatörer hamnar i underläge mot kommunen som beslutar om vem som ska få en markanvisning och dessutom har planmonopol. Extra pålagor i form av åtgärder i exploateringsavtal som saknar lagstöd leder till kalkyler som inte går ihop och fler bostadsprojekt som läggs på is. Såväl innehållen i som förfarandet kring exploateringsavtal bör därför lagregleras så att transparens och förutsägbarhet uppnås. De som vill bygga bostäder ska inte avkrävas att även bygga det som kommuner har ansvar för att tillhandahålla. Förslag: Reglera i lag innehållet i exploateringsavtal. Förslag: Länsstyrelserna ska inte längre vara första överklagandeinstans för planoch byggärenden. Begränsa vad som får överklagas och vilka som får överklaga i de olika stegen i planprocessen. 6. SE ÖVER REGLER FÖR RIKSINTRESSEN OCH BULLER Riksrevisionen konstaterade i en rapport 2009 att: statens styrning inte tillgodoser grundläggande krav på transparens och förutsägbarhet i plan- och byggprocessen i frågor om buller. Anledningarna till detta är följande: Regeringen har inte sett till att det finns samsyn inom staten om hur buller ska bedömas vid planering och byggande av bostäder. Boverkets, Naturvårdsverkets och Socialstyrelsens allmänna råd och byggregler är inte samordnade. Länsstyrelserna tillämpar riktvärden för trafikbuller olika och saknar samsyn för hur buller ska bedömas. Boverket har inte fullgjort sin uppgift att följa upp hur statens samlade agerande har påverkat transparensen och förutsägbarheten i plan- och byggprocessen". Även efter Riksrevisionens rapport har ansvariga myndigheter, trots ett uttryckligt uppdrag från regeringen, inte lyckats samordna sina regler och vägledningar kring buller och bostadsbyggande. Det är ett anmärkningsvärt misslyckande. 4 Karlbro & Smith

6 Skrivningen i Miljöbalken som säger att lagen ska tillämpas så att "människors hälsa och miljön skyddas mot skador och olägenheter" tolkas ofta för ensidigt och stoppar många bostadsbyggen. Dagens bullerregler och dess tillämpning ter sig ologiska då många kompletterande bostadsprojekt i redan befintliga bostadsområden stoppas. Förslag: Ändra dagens bullerregler. Låt PBL vara styrande kring buller och bostadsbyggande. 7. INVESTERA I INFRASTRUKTUR Med infrastruktur följer bostäder. För att främja bostadsproduktionen är det nödvändigt att stat, kommuner och landsting gemensamt samarbetar för att bygga infrastruktur. På senare tid har låsningar uppstått då finansieringen ofta inte gått att lösa. Det har ibland föreslagits att byggherrar och exploatörer som vill bygga bostäder ska medfinansiera infrastruktursatsningar. Fastighetsägarna menar att det är ett orealistiskt förslag att en redan tungt belastad kostnadssida för bostadsprojekt även ska bära kostnader för samhällets infrastruktursatsningar. Samtidigt lever vi i en tid där det offentligas resurser är knappa. Fastighetsägarna anser att, för bostads- och regionsutveckling, nödvändig infrastrukturutbyggnad med fördel kan finansieras med en OPS-modell (offentlig-privat samverkan). Utöver de produktionsmässiga fördelarna med OPS kommer vi ifrån inlåsningseffekten, att utbyggnad endast sker då det finns utrymme i de offentliga budgetarna. Förslag: Investera mer i infrastruktur. Det offentliga behöver samarbeta med näringslivet och söka alternativa finansieringsformer. 8. INFÖR LIKA SKATTEMÄSSIGA VILLKOR För att få en välfungerande bostadsmarknad är det viktigt att det även i fortsättningen är intressant att investera i och förvalta hyresfastigheter. Fastighetsskatten på hyresrätter måste slopas för att uppnå en större neutralitet i förhållande till övriga upplåtelseformer. I dag betalar fastighetsägare moms på material och tjänster, men får inte lägga på moms på hyran och inte heller dra av den moms som påförs. En låg moms på hyran medför att fastighetsföretag kan kvitta in- och utgående moms. Att införa hyresmoms skulle sänka kostnaderna för renovering och nyproduktion väsentligt. Genom att införliva hyresbostaden i momssystemet skapas möjligheter att sänka kostnaden både för förvaltning i det befintliga beståndet och för nyproduktion. Detta kräver dock att Sverige lyfter frågan på EU-dagordningen. Förslag: Slopa fastighetsskatt på hyresrätter samt inför låg moms på hyra. 9. ÖKA PLANBEREDSKAPEN Det kommunala planmonopolet i kombination med Bostadsförsörjningslagen ställer stora krav på kommuner att främja bostadsbyggandet. Samtidigt svarar kommunerna själva i den årliga Bostadsmarknadsenkäten att bristande planberedskap samt brist på planer i attraktiv mark är ett av de större hindren för bostadsbyggande 6. Mellan steg byggkostnaderna med 47 procent. Stigande markkostnader bidrar till största delen av den ökningen. 70 procent av ökningen förklaras av ökade markkostnader, 20 procent av ökade materialkostnader och 10 procent av ökade löner, enligt Sveriges Byggindustrier. I ett kortare perspektiv, mellan 2010 och 2011, ökade produktionskostnaden för flerbostadshus med 5,1 procent. Hela 77 procent av den ökningen förklaras av stigande markkostnader enligt SCB. Bristande planberedskap och brist på planer i attraktiv mark bidrar till denna lavinartade markprisökning. Att marknadspris ska råda är en viktig princip, som dessutom är tvingande enligt EU:s regler om försäljning av offentligt ägda byggnader och mark. Många bedömare anser dock att detta är en viktig anledning till att hyresrättsprojekt sällan klarar sig i konkurrensen mot bostadsrättsprojekt, som ger snabbare och ofta säkrare avkastning. Vid en budgivning eller vid kortsiktigt intäktsmaximerande vid försäljning av kommunal mark vinner därmed oftast bostadsrättsprojekt. Även om EU:s regler kräver att marken ska säljas till marknadspris, är det inte självklart vad som menas med detta. Fastighetsägarna menar 6 6 Boverkets Bostadsmarknadsenkät 2012

7 inte att mark ska reas bort. Kommunen har dock ett ansvar för att göra bästa möjliga långsiktiga affär för kommunens invånare. I avvaktan på en långsiktigt hållbar lösning där marknadsmässiga lika villkor råder, med ett fungerande hyressättningssystem och skattemässig neutralitet mellan upplåtelseformerna, bör därför kommunerna utnyttja de medel som står till buds ökat utbud av byggklar mark samt en aktiv markpolitik för hyresrätten för att i möjligaste mån motverka hyresrättens fortsatta avveckling. Förslag: Kommuner måste producera ett större utbud av planbelagd byggklar mark och, i avvaktan på lika marknadsmässiga villkor för hyresrätten, aktivt använda markpolitik och markanvisningar för att gynna hyresrätter. att i högre utsträckning använda bostadsanpassningsbidrag för att åstadkomma önskvärd tillgänglighet. Tillgänglighetskraven är särskilt betungande för produktion av små lägenheter. Förslag: Se över kostnadsdrivande regler i BBR och lätta på den andel av lägenheterna i flerbostadshus som avkrävs tillgänglighetsanpassning. 10. LÄTTA PÅ DETALJSTYRANDE BYGGREGLER Såväl Plan- och bygglagen som Plan- och byggförordningen samt Boverkets byggregler (BBR) är för detaljstyrande. Ambitionen hos regeringen och Boverket är att skriva funktionskravsbaserade regler. Dessvärre har man inte lyckats fullt ut. Huvuddelen av gällande regler är relevanta och fyller sitt syfte. Det finns dock fog för att ifrågasätta varför Sverige ska ha ytterligare krav utöver de väsentliga egenskapskrav EU föreslår i Byggproduktförordningen. Lämplighet för användning är ett exempel på ett kostnadsdrivande svenskt krav vars samhällsekonomiska nytta bör utredas. I Boverkets byggregler finns ännu 2013 kvarlevor från hur man såg på bostadsbyggande i en svunnen tid. Att fortfarande hålla fast vid kostnadsdrivande krav på direkt solljus är ett exempel på detta. Det är dock inte bara svunnen tids tankar som bör ifrågasättas. Den missriktade välviljan att ställa långtgående och allt mer tilltagande tillgänglighetskrav för hela beståndet må vara en god tanke, men när kraven dras så långt att de hämmar nyproduktion bör man ställa frågan om de inte stjälper istället för hjälper. Kanske är det samhällsekonomiskt mer lönsamt att sänka grundkraven och istället utnyttja omflyttning i bestånd kombinerat med 7

8 Utdelningsadress: Box 16132, Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm Telefon: Fax: Webbplats: E-post: Fastighetsägarna Sverige Foto: Sofia Sabel.